Рост за счет ротации


27.06.2011 14:56

Рынок офисной недвижимости в первом полугодии 2011 года продолжил постепенное восстановление. По разным оценкам, стоимость аренды помещений выросла на 2-3%, но в некоторых случаях и на 10-15%. Зато оживился процесс ротации – крупные компании стали перебираться в новые офисы более высокого класса.

В первые пять месяцев 2011 года продолжился рост спроса на высоколиквидные офисные помещения, наметившийся в 2010 году.
Как отмечают специалисты, в настоящее время спрос на офисные площади в Петербурге формируется преимущественно за счет ротации арендаторов в офисных центрах. В I квартале 2011 года крупные компании стали рассматривать возможность переезда в новые офисы прежде всего по причине морального устаревания их текущих бизнес-центров, их оснащения инженерным оборудованием и телекоммуникациями. Практика показывает, что крупные компании арендуют офис в одном бизнес-центре около 5 лет, после чего начинают рассматривать новые варианты аренды. Лидерами среди компаний-арендаторов офисов класса A и B продолжают оставаться строительные, консалтинговые, страховые, IT-компании, компании, занимающиеся инжинирингом и проектированием, а также банки. Основа формирования спроса на офисы класса C – малый бизнес.
Буквально на прошлой неделе петербургское подразделение шведского концерна NCC объявило о том, что покидает свой офис на Шпалерной, 54, и с июля 2011 года будет располагаться в новом офисе бизнес-центра класса А «Стокманн Невский центр» по адресу: Невский проспект, 114-116, лит. А.

Ожидания и итоги

По данным ASTERA, с начала 2011 года на рынок офисных площадей Санкт-Петербурга было выведено четыре новых бизнес-центра общей площадью около 71,2 тыс. кв. м: первые очереди бизнес-центров «Санкт-Петербург Плаза» и «Охта-Хаус», бизнес-центры «Греческий» и «Балканский». Большинство этих бизнес-центров должны были быть введены еще в 2010 году.
До конца 2011 года предполагается ввести еще 172 тыс. кв. м новых офисных площадей в бизнес-центрах классов А и B. Общий объем ввода офисов за 2011 год может составить 243 тыс. кв. м, что на ~35% больше объема введенных площадей за 2010 год, но на 21% меньше соответствующего показателя 2009 года.
Почти 60% ввода офисных площадей в 2011 году обеспечат бизнес-центры «Санкт-Петербург Плаза» и «Аэропорт-Сити». «Эти бизнес-центры позиционируют себя в сегменте А, однако по параметру «местоположение» офисные центры соответствуют данному классу не в полной мере», – говорит Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
На текущий момент общий объем предложения офисных площадей классов А и B Санкт-Петербурга составляет ~ 2418 тыс. кв. м, в конце 2011 года показатель может составить ~2590 тыс. кв. м. Таким образом, в случае реализации всех заявленных проектов объем предложения за 2011 год может увеличиться на 10%.
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, в 2011 году возможен ввод порядка 35 офисных объектов общей площадью более 350 тыс. кв. м. Таким образом, в течение III-IV кварталов текущего года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию 20-22 объектов общей площадью 190-210 тыс. кв. м.
«На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,71-2,73 млн кв. м», – говорят в NAI Becar.
Начальник отдела продаж A+ Estate Анна Воробьева считает, что за прошедшие 5 месяцев 2011 года в Санкт-Петербурге произошло повышение арендных ставок в среднем на 5-10%.
Однако аналитики дают гораздо более скромные цифры роста. В начале 2011 года рост арендных ставок на офисные площади класса B+, B, по данным ASTERA, составил около 3%, класса A – 2% в USD. Арендные ставки росли только на высоколиквидные офисные площади в современных бизнес-центрах с хорошим местоположением. В бизнес-центрах с неудачным местоположением арендные ставки остались на прежним уровне: для таких бизнес-центров с высоким уровнем вакантных площадей важно не только удержать, но и привлечь новых арендаторов.

Доля вакантных площадей сохранится

К концу 2011 года ожидается рост спроса на офисы класса A, однако вывод на рынок в 2011 году большого объема новых высококлассных офисных центров, вероятнее всего, не изменит показателя уровня вакантных площадей в данном классе, который сохранится на уровне 15% в среднем по рынку. Арендные ставки на офисы класса A не будут существенно меняться, возможный рост составит 5% в год в наиболее удачных объектах.
Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса B+ и B с хорошим местоположением продолжит сокращаться; возможный рост арендных ставок в таких бизнес-центрах составит 5-10% в год. Арендные ставки в менее удачных офисных центрах данного класса не изменятся, но и не сократятся.

Мнение:

Олег Громков, руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
– Оживление спроса в конце 2010 года, как и ожидалось, повлекло за собой рост арендных ставок в начале 2011 года. В классе A среднее изменение составило 10%, в классе B – 3-4% по сравнению с показателями на конец 2010 года. Учитывая падение среднего курса доллара, сравнение средних ставок в американской валюте показало значительный рост: в классе A – 16%, в классе B – 9%. Следует отметить, что рост связан как с постепенным снижением доли свободных площадей, так и с окончанием «льготного» периода, который в разгар кризиса предлагали собственники объектов с низкой заполняемостью.

Автор: Роман Русаков

 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



18.02.2011 20:01

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения объектов коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги января 2011 г.

 

Общие тенденции

Так, по оценке аналитиков январь не принес никаких серьезных изменений на рынок купли-продажи коммерческой недвижимости, но стал подтверждением целого ряда долгосрочных тенденций, которые сформировались во второй половине 2010 г. Это и высокий спрос на торговые помещения в центре, и тенденция к постепенному росту цен в офисном сегменте.

Максимальную долю в структуре предложения по-прежнему занимают офисные помещения (48% коммерческих площадей, предлагаемых к продаже). На втором месте - производственно-складские (27%), далее - торговые помещения (16% площадей от всего объема предложения) и помещения свободного назначения (9%).

Всего в январе на продажу было выставлено 1099 объектов общей площадью 2106 тыс.кв. м. и общей стоимостью 8,848 млрд. долларов. Суммарный объем предложения по сравнению с декабрем сократился весьма существенно: на 16% по количеству предлагаемых к продаже объектов и на 15% по их общей площади. Однако, подобное снижение связано с большим количеством праздничных дней, когда собственникам на рекламу объектов осталось лишь две последние недели месяца. Если же рассматривать аналогичный период 2010 г., то можно констатировать, что объем предложения остался примерно на том же уровне.

Средневзвешенная цена по сравнению с декабрем выросла на 3% и составила 4202 долларов /кв.м. однако и это изменение вряд ли можно назвать серьезным, даже с учетом лишь половины месяца деловой активности: скорее всего, изменение цен связано со снижением курса доллара на те же 3%.

 

Все сегменты

Количество

Общая стоимость, млн. долларов

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средневзвешенная цена, долларов / кв. м

значение

1 099

8 848

2 106

1,92

4 202

к декабрю 2010

− 16%

− 12%

− 15%

+ 2%

+ 3%

к январю 2010

+ 2%

+ 4%

− 2%

− 4%

+ 6%

 

 

 

 


Торговая недвижимость: в центре происходит «вымывание» дорогих объектов

В январе экспонировалось 325 объектов общей площадью 341 тыс.кв.м. и общей стоимостью 1,94 млрд. долларов, из них 58 объекта – внутри Садового Кольца и 267 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре снизился пропорционально общему «новогоднему» снижению экспонирующихся объектов - на 15%. За пределами Садового Кольца это снижение оказалось чуть меньше: 13% по количеству объектов и 9% по их суммарной площади.

Ценовая динамика торгового сегмента в долгосрочной перспективе остается достаточно спокойной. Начав движение вверх первыми, цены на торговые помещения остаются в относительно стабильном состоянии, отклоняясь в ту или другую сторону. И если в январе прошлого года продавцы выставляли свои объекты по завышенным ценам, «проверяя» рынок и оставляя за собой возможность для торга, то в начале 2011 г. подобного не происходит. По сравнению с запросами продавцов годичной давности владельцы продаваемых объектов предлагают недвижимость изначально примерно на том же уровне, но сделки проходят практически без дисконта. Однако, структура предложения другая, в экспонировании меньше дорогих и качественных объектов.

Динамика января в торговом сегменте центральной части столицы, будучи незначительной по количественным показателям (снижение на 3% до 13281 долларов /кв. м.), отражает важные тенденции. «Снижение средневзвешенной цены произошло, в основном, за счет окончания в декабре экспозиции по двум таким дорогим объектам как на Тверской ул. (400 кв. м., 59300 долларов /кв. м.) и на Старом Арбате (677 кв. м., 39000 долларов /кв. м.). Таким образом, покупатели приобретают, в первую очередь, качественные, хоть и дорогие помещения. А менее качественные, несмотря на относительно невысокую стоимость, остаются на рынке, - поясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Кроме того, наблюдается рост цены сделок за счет отказа продавцов от торга в процессе переговоров. А это означает, что ликвидность наиболее качественных, при этом дорогих помещений в топовых локациях остается высокой, и основная тенденция к росту цен на торговые объекты в центре сохраняется», говорит эксперт.

Дополнительным подтверждением этому служит рост заявленных цен на объекты, продолжившие экспонирование, на 2%.

В периферийной части города ситуация противоположная: с рынка «уходят» дешевые предложения. И если цена по объектам, экспонируемым уже продолжительное время, снизилась на 1%, в целом наблюдался рост на 2% до 4630 долларов /кв. м.

 

Торговые внутри СК

Количество

Общая стоимость, млн. долларов

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средневзвешенная цена, долларов / кв. м

значение

58

559

42

0,73

13 281

к декабрю 2010

− 15%

− 18%

− 15%

− 1%

− 3%

к январю 2010

− 6%

+ 78%

+ 93%

+ 107%

− 8%

 

Торговые вне СК

Количество

Общая стоимость, млн. долларов

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средневзвешенная цена, долларов / кв. м

значение

267

1 384

299

1,12

4 630

к декабрю 2010

− 13%

− 8%

− 9%

+ 4%

+ 2%

к январю 2010

− 5%

+ 23%

+ 27%

+ 33%

− 3%

 

 

Офисная недвижимость: цены медленно, но верно прирастают

В офисном сегменте, который гораздо позднее торгового стал оправляться от кризиса, происходит плавный рост цен. За год в пределах Садового Кольца офисные объекты подорожали на 15%, годовой рост заявленных цен в периферийной части Москвы составил 13%.

«Нынешние цены уже достигли уровня марта-апреля 2009 г., когда до «дна» было еще далеко. И общая тенденция к росту сохраняется. – говорит Колокольников. - Кроме того, разрыв между стоимостью помещений в центре и на окраинах уже достиг и даже превысил докризисный, когда «центровые» объекты были дороже в два раза и более. Сейчас мы уже наблюдаем разницу более чем в 135%. Для сравнения – в период ценового минимума этот разрыв составлял примерно 90%. Это подтверждает более высокий спрос на «центровую» недвижимость ввиду ограниченности потенциала прироста площадей», отмечает эксперт.

Объем предложений офисов в январе снизился на 18% по количеству и на 16% по общей площади. Всего в январе объем предложения составил 465 объектов общей площадью 1011 тыс.кв. м. и общей стоимостью 5,25 млрд. долларов, из них 157 объекта – внутри Садового Кольца и 308 объектов – за его пределами.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре выросла на 4% до 9351 долларов /кв. м. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в январе увеличилась на 2% до 3956 долларов /кв. м.

 

 

Офисные

внутри СК

Количество

Общая стоимость, млн. долларов

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средневзвешенная цена, долларов / кв. м

значение

157

ИСТОЧНИК: АСН-инфо

04.02.2011 21:29

Специалисты аналитического центра NormInfo провели мониторинг ценового предложения на рынке строящегося жилья Петербурга в январе 2011 г.

 

Индекс цен на рынке строящегося жилья Петербурга (Индекс цен при 100% оплате, 17.01.2011 – 28.01.2011)

Индексы, которые существуют на рынке на данный момент, отображают колебания средней цены кв. м по всему городу, с учетом влияния изменения средней цены кв. м в традиционно «дорогих» районах. Получается такая ситуация, когда 11,19% предложения строящегося жилья в традиционно «дорогих» районах задает фон и направленность изменения средней цены кв. м по всему городу.

Результаты мониторинга ценового предложения проводимого аналитическим центром NormInfo показывают детальную и совершенно иную картину в изменениях средних цен на рынке строящегося жилья.

NormInfo исследует только те объекты на рынке строящегося жилья, которые действительно строятся. Объекты, «сданные» и в высокой стадии готовности (которые уже не строятся, а ждут ввода в эксплуатацию) в течение 2010 г., анализу не подвергаются. Точнее будет сказать, что объекты в высокой стадии готовности и сданные объекты обследуются, но индекс сделки рассчитывается только на выборке строящихся объектов, что более правильно, если мы говорим о рынке строящегося жилья.

Как показывает анализ результатов мониторинга ценового предложения на рынке строящегося жилья СПб и ЛО индекс(NormInfo) средней цены кв. м при 100% оплате на протяжении 8 месяцев неуклонно растет.

 

100% оплата

июн.10

июл.10

авг.10

сен.10

окт.10

ноя.10

дек.10

янв.11

67 933р.

68 323р.

69 082р.

69 679р.

70 118р.

73 695р.

71 693р.

73 863р.

Относительно июня'2010

0,57%

1,69%

2,57%

3,22%

8,48%

5,54%

8,11%

К предыдущему месяцу

0,57%

1,11%

0,86%

0,63%

5,10%

-2,72%

3,03%

 

 


 

Во второй половине января 2011 г. индекс цен ув. м при 100% оплате показывает увеличение цены кв. м при 100% (единовременной) оплате на 3,03% относительно декабря 2010 г. и на 8,11% относительно июня 2010 г.

Данное увеличение цены кв. м предложения при 100% оплате связано с тем, что многие застройщики подняли стоимость цены кв. м, при этом, не «сворачивая» предновогодние специальные предложения, срок действия которых продлен до конца января 2011 г. Можно заметить, что с учетом скидок при 100% оплате в декабре 2010 г. индекс цен при 100% оплате показывал снижение стоимости за 1 кв. м.

 

Индекс цен при оплате в рассрочку, 17.01.2011 – 28.01.2011

 

Оплата в рассрочку

июн.10

июл.10

авг.10

сен.10

окт.10

ноя.10

дек.10

янв.11

73 732р.

75 178р.

74 594р.

72 145р.

75 363р.

79 028р.

76 493р.

81 256р.

Относительно июня'2010

1,96%

1,17%

-2,15%

2,21%

7,18%

3,75%

10,20%

К предыдущему месяцу

1,96%

-0,78%

-3,28%

4,46%

4,86%

-3,21%

6,23%

 


 

Во второй половине января 2011 г. индекс цен кв. м при оплате в рассрочку, также показывает увеличение цены кв. м на 6,23% относительно декабря 2010 г. и на 10,20% относительно июня 2010 г. Данный факт обусловлен тем, что застройщики подняли цены на выставленные в продажу квартиры, поскольку оплата в рассрочку для девелопера менее интересна, нежели единовременная оплата.

Вообще увеличение цен носит вполне закономерный характер в силу некоторых причин:

- увеличения стадии готовности объектов

- уменьшения «ликвидного» предложения на рынке строящегося жилья

- увеличения активности спроса как в предновогодний период, так и в январе 2011 г.

 

Индекс цен на первичном рынке жилья по «зонам»

Районы, так называемого «золотого треугольника» (Петроградский, Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный), существенным образом влияют на колебания средней цены кв. м. Мы знаем, что в структуре предложения районы «золотого треугольника» занимают долю в 15%.

Оставшиеся районы - преимущественно типовое жилье. Это и есть рынок, который предлагает «массовое» жилье. А индексы, которые существуют на рынке, на данный момент отображают колебания средней цены кв. м по всему городу.

Было решено разбить город на зоны:

1. Зона «Центральные районы» (Петроградский, Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный).

2. Зона «Спальные районы» (Выборгский, Приморский, Московский, Красносельский, Фрунзенский, Кировский, Калининский, Невский, Красногвардейский).

3. Зона «Отдаленные спальные районы/Ближайшие пригороды» (Всеволожский, Пушкинский, Колпинский, Курортный).

 


 

Примечательно, что предложение в районе так называемого «золотого треугольника» (зона «центральные районы») существенным образом оказывает влияние на изменение средневзвешенной арифметической цены кв. м по городу в целом. Отсюда создается иллюзия, что цена кв. м по городу растет.

Если более пристально посмотреть на структуру предложения на рынке строящегося жилья Петербурга, можно обнаружить что большую часть составляет жилье эконом-класса (типовой застройки), сосредоточенное, главным образом, в зоне «Спальные районы».

Индекс цен NormInfo при 100% оплате, очищенный от «центральных районов» показывает, что на протяжении 8 месяцев средняя цена кв. м претерпевает незначительные изменения как в сторону увеличения, так и в сторону снижения. При этом, средняя цена кв. м все-таки увеличивается, но незначительно.

 

Индекс цен кв. м на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга по районам

 

Средняя цена при 100% оплате в каждом районе

Средняя цена в рассрочку в каждом районе

Средняя цена при 100% оплате в каждом районе

Средняя цена в рассрочку в каждом районе

Средняя цена при 100% оплате в каждом районе

Средняя цена в рассрочку в каждом районе

Средняя цена при 100% оплате в каждом районе

Средняя цена в рассрочку в каждом районе

Средняя цена при 100% оплате в каждом районе

Средняя цена в рассрочку в каждом районе

 

янв.11

ИСТОЧНИК: АСН-инфо