Рост за счет ротации
Рынок офисной недвижимости в первом полугодии 2011 года продолжил постепенное восстановление. По разным оценкам, стоимость аренды помещений выросла на 2-3%, но в некоторых случаях и на 10-15%. Зато оживился процесс ротации – крупные компании стали перебираться в новые офисы более высокого класса.
В первые пять месяцев 2011 года продолжился рост спроса на высоколиквидные офисные помещения, наметившийся в 2010 году.
Как отмечают специалисты, в настоящее время спрос на офисные площади в Петербурге формируется преимущественно за счет ротации арендаторов в офисных центрах. В I квартале 2011 года крупные компании стали рассматривать возможность переезда в новые офисы прежде всего по причине морального устаревания их текущих бизнес-центров, их оснащения инженерным оборудованием и телекоммуникациями. Практика показывает, что крупные компании арендуют офис в одном бизнес-центре около 5 лет, после чего начинают рассматривать новые варианты аренды. Лидерами среди компаний-арендаторов офисов класса A и B продолжают оставаться строительные, консалтинговые, страховые, IT-компании, компании, занимающиеся инжинирингом и проектированием, а также банки. Основа формирования спроса на офисы класса C – малый бизнес.
Буквально на прошлой неделе петербургское подразделение шведского концерна NCC объявило о том, что покидает свой офис на Шпалерной, 54, и с июля 2011 года будет располагаться в новом офисе бизнес-центра класса А «Стокманн Невский центр» по адресу: Невский проспект, 114-116, лит. А.
Ожидания и итоги
По данным ASTERA, с начала 2011 года на рынок офисных площадей Санкт-Петербурга было выведено четыре новых бизнес-центра общей площадью около 71,2 тыс. кв. м: первые очереди бизнес-центров «Санкт-Петербург Плаза» и «Охта-Хаус», бизнес-центры «Греческий» и «Балканский». Большинство этих бизнес-центров должны были быть введены еще в 2010 году.
До конца 2011 года предполагается ввести еще 172 тыс. кв. м новых офисных площадей в бизнес-центрах классов А и B. Общий объем ввода офисов за 2011 год может составить 243 тыс. кв. м, что на ~35% больше объема введенных площадей за 2010 год, но на 21% меньше соответствующего показателя 2009 года.
Почти 60% ввода офисных площадей в 2011 году обеспечат бизнес-центры «Санкт-Петербург Плаза» и «Аэропорт-Сити». «Эти бизнес-центры позиционируют себя в сегменте А, однако по параметру «местоположение» офисные центры соответствуют данному классу не в полной мере», – говорит Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
На текущий момент общий объем предложения офисных площадей классов А и B Санкт-Петербурга составляет ~ 2418 тыс. кв. м, в конце 2011 года показатель может составить ~2590 тыс. кв. м. Таким образом, в случае реализации всех заявленных проектов объем предложения за 2011 год может увеличиться на 10%.
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, в 2011 году возможен ввод порядка 35 офисных объектов общей площадью более 350 тыс. кв. м. Таким образом, в течение III-IV кварталов текущего года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию 20-22 объектов общей площадью 190-210 тыс. кв. м.
«На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,71-2,73 млн кв. м», – говорят в NAI Becar.
Начальник отдела продаж A+ Estate Анна Воробьева считает, что за прошедшие 5 месяцев 2011 года в Санкт-Петербурге произошло повышение арендных ставок в среднем на 5-10%.
Однако аналитики дают гораздо более скромные цифры роста. В начале 2011 года рост арендных ставок на офисные площади класса B+, B, по данным ASTERA, составил около 3%, класса A – 2% в USD. Арендные ставки росли только на высоколиквидные офисные площади в современных бизнес-центрах с хорошим местоположением. В бизнес-центрах с неудачным местоположением арендные ставки остались на прежним уровне: для таких бизнес-центров с высоким уровнем вакантных площадей важно не только удержать, но и привлечь новых арендаторов.
Доля вакантных площадей сохранится
К концу 2011 года ожидается рост спроса на офисы класса A, однако вывод на рынок в 2011 году большого объема новых высококлассных офисных центров, вероятнее всего, не изменит показателя уровня вакантных площадей в данном классе, который сохранится на уровне 15% в среднем по рынку. Арендные ставки на офисы класса A не будут существенно меняться, возможный рост составит 5% в год в наиболее удачных объектах.
Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса B+ и B с хорошим местоположением продолжит сокращаться; возможный рост арендных ставок в таких бизнес-центрах составит 5-10% в год. Арендные ставки в менее удачных офисных центрах данного класса не изменятся, но и не сократятся.
Мнение:
Олег Громков, руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
– Оживление спроса в конце 2010 года, как и ожидалось, повлекло за собой рост арендных ставок в начале 2011 года. В классе A среднее изменение составило 10%, в классе B – 3-4% по сравнению с показателями на конец 2010 года. Учитывая падение среднего курса доллара, сравнение средних ставок в американской валюте показало значительный рост: в классе A – 16%, в классе B – 9%. Следует отметить, что рост связан как с постепенным снижением доли свободных площадей, так и с окончанием «льготного» периода, который в разгар кризиса предлагали собственники объектов с низкой заполняемостью.
Автор: Роман Русаков
Спрос Покупательская активность снизилась по сравнению с периодом высокого спроса в 5 раз. По сравнению с периодом нормального спроса (2004, 2005, 2-3 кв. 2008 года) – в 2 раза. Если сравнивать с периодом ажиотажного спроса в 2005-2006 гг., то сегодня в 15-20 раз менее активный рынок. Количество сделок на первичном рынке сейчас составляет в среднем 1500 квартир в месяц (от 1200 до 1700). В среднем продается по 5-7 квартир в доме (7-10 квартир в месяц по готовым домам и 3-5 сделок в объектах со сроками сдачи в 2010-2011 годах). Это около 300 тыс. кв. м. в квартал. Для сравнения в худшие месяцы кризисов 2004, 2007 годов, продажи были на уровне 270-300 тыс. кв. м. в квартал. Объем предложения в те годы был только на 10-15% ниже, чем сегодня. «Таким образом, даже в ситуации постоянного снижения цен покупки совершаются в достаточном объеме. То есть мы находимся в нормальной ситуации низкого спроса. В худшем случае спрос останется на этом уровне на протяжении еще 2-х кварталов. Затем начнется постепенный рост», отмечает директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов. Он подчеркивает: «По опыту предыдущих лет, стагнация на рынке недвижимости продолжалась не более 1,5 лет. За это время формируется отложенный спрос, и затем он одномоментно выплескивается на рынок, в результате цены подскакивают в 2 раза. Сейчас рынок стагнирует уже 5 кварталов – с июня 2008 года. Следуя логике предыдущих кризисов, пройдет еще 2-3 квартала и весь накопленный спрос начнет реализовываться. Конечно, сегодняшний кризис глубже и имеет более серьезные последствия, в первую очередь, отражаясь на доходах населения. Но одновременно с доходами падают и цены на квартиры, чего в предыдущие кризисы не было. Учитывая глубину кризиса, можно предположить, что период восстановления спроса затянется на 2 года». Что сегодня останавливает людей от покупок квартир: 1. Нестабильность в экономике, неуверенность в будущих доходах. Люди стремятся меньше тратить, больше откладывать. 2. Снижение доходов. 3. Ожидание дальнейшего снижения цен на квартиры. 4. Опасение за надежность строительных компаний. 5. Отсутствие ипотеки. Спрос станет восстанавливаться, когда появится определенность в экономике, цены на квартиры перестанут падать, проекты будут финансироваться госбанками, госбанки откроют ипотеку под 10%. Предложение 1. Объем квартир, находящихся сегодня в предложении, составляет около 3 млн. кв. м. жилья. Новые проекты не выводятся. По опыту предыдущих кризисов, когда объем предложения снижается до 2 млн. кв. м., начинает ощущаться дефицит жилья, который, в свою очередь, раскручивает ажиотажный спрос. Сегодняшние темпы продаж не позволяют надеяться, что это произойдет скоро, но есть определенные условия, при которых это возможно. 2. Квартир в сданных домах и в домах с близкими сроками сдачи осталось по разным оценкам от 300 до 500 тыс. кв. м. Эти объекты сегодня пользуются наибольшим спросом, так как риски по ним минимальные. Весь спрос (300 000 кв. м. в квартал) перекинулся на готовые дома. Таким образом, этот объем квартир может быть продан за 5-6 месяцев. По-настоящему ликвидных квартир в этих объектах не останется уже к 2010 году. Новое предложение в готовых домах не поступит в должном объеме, так как на 50% объектов с поздними сроками сдачи строительство приостановлено, либо существенно замедлено. Сроки сдачи многих строящихся домов перенесены на полгода-год. Выкуп квартир городом только усугубляет эту ситуацию. Из предложения выходят 1- и 2-к. кв. в домах с высокой степенью готовности. Цены Цена на квартиры в новых домах снижалась каждый месяц на 2% и по итогу достигла 15% падения от своих пиковых значений с октября 2008 года. Сегодняшняя среднерыночная цена около 70 000 рублей за кв. м. · 55-60 тыс. рублей на дома в низкой степени готовности, · 65-70 тыс. рублей на объекты средней готовности, · 70-85 тыс. рублей в сданных домах и домах близких к сдаче. Цены реальных сделок могут быть еще на 10% ниже цен, объявленных в предложении. Цены приблизились к себестоимости строительства. Это граница, ниже которой цены не опустятся, если не упадет себестоимость. Продавать в убыток – ставить под угрозу строительство объекта. Большая часть прогнозов по изменению цен на недвижимость сходится на том, что недвижимость по сути еще не упала. Что нужно ожидать падения минимум на 30%. Вероятнее всего на 50%. Для сравнения приводят фондовый рынок, где цены рухнули в 5 раз. Но в нашем представлении некорректно сравнивать спекулятивный фондовый рынок с рынком недвижимости. «Вспомним кризис 1998 года. После девальвации доллара цены на квартиры в долларах упали в 2 раза. Доходы населения не изменились, так как были привязаны к рублю. Цены на квартиры в рублях не упали, а даже выросли. Летом 2008 года цена кв. м. доходила до 3500$ при курсе в 24 рубля за доллар. Если проводить аналогию с прошлым кризисом, то цена должна стать в два раза ниже – 1750$. Сегодня цена кв. м. составляет примерно 70 000 или 2200$. То есть это снижение может произойти либо за счет девальвации рубля еще на 20% (до 41 рубля за $), либо за счет падения цен на недвижимость (до 56 000 рублей за кв. м.). Если учесть скрытые скидки, которые сегодня дают строители, то фактически средние цены сделок уже близки к 2000$ или 64 000 рублей за кв. м. Таким образом, мы можем еще просесть по средним ценам на 12%. А если доллар вернется к отметке 36 рублей, на которой он был в начале года, то цена в 1750$ за кв. м. фактически будет уже сегодня. 56 000 за кв. м. для многих компаний это уже норма. Есть предложения и за 44 000 рублей за метр», говорит директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов. Прогнозы на осень 2009 года Ситуация на рынке недвижимости в будущем сильно зависит от многих факторов. В зависимости от того, как эти факторы будут складываться возможны три сценария. 1. Оптимистичный сценарий. В последнее время много заявлений идет от первых лиц о том, что строительство нужно поддерживать в первую очередь за счет формирования платежеспособного спроса. Если эти заявления перерастут в реальные действия, то период восстановления спроса значительно сократится. Если Сбербанк уже осенью начнет финансировать стройки и давать выгодные ипотечные кредиты покупателем квартир в этих объектах, то осенью нас ожидает всплеск продаж и, скорее всего, некоторое повышение цен. 2. Пессимистичный сценарий. Осенью пройдет вторая волна кризиса. Начнутся банкротства банков из-за большого количества невозвратов долгов. Население престанет доверять всем способам сохранения денег, кроме матраца. Произойдет сжатие ликвидности. Денег в экономике станет еще меньше. В условиях полного отсутствия спроса и кредитов некоторые строители обанкротятся. Это спровоцирует второй виток кризиса доверия населения и банков к строительным компаниям. Квартиры перестанут продаваться совсем. Дальнейших ход событий прогнозировать сложно. Многое будет зависеть от действий государства. 3. Реалистичный сценарий. Цены на квартиры достигли дна и дальнейшего падения цен не будет. Возможно снижение по объектам с низкой ликвидностью – со сроками сдачи через 1,5-2 года. Есть предпосылки для роста спроса осенью. Это может быть традиционное сезонное оживление спроса. Резких скачков рынка мы не ожидаем. Но увеличение продаж на 25-30% в среднем по рынку – вполне реально. Цены при этом меняться не будут как минимум пол года. Но ликвидное предложение будет выбрано с рынка уже к 2010 году. Сформируется дефицит ликвидных квартир, что подтолкнет к активизации спроса и существенному оживлению первичного рынка уже весной 2010 года. Материал предоставлен компаний «Мир недвижимости».jpg)
Специалисты компании «Мир недвижимости» подготовили аналитический обзор, касающийся текущего состояния и перспектив развития рынка петербургской жилой недвижимости на ближайший период.
.jpg)
В настоящее время, в Санкт-Петербурге начато строительство 199 жилых объектов (домов/комплексов). Из них, наибольшее количество находится на завершающей стадии готовности (74 объекта).
«В связи с кризисом в банковском секторе, не на всех начатых объектах ведется активное строительство, - рассказывает
Показатели строительной активности (объектов):
|
стадия |
число II кв. 2009 |
активное строительство 2 кв. 2009 |
|
забор или начальная |
42 |
18 |
|
30% |
18 |
12 |
|
50% |
25 |
18 |
|
70% |
28 |
22 |
|
завершающаяся |
74 |
64 |
|
объекты с разными стадиями готовности и разной активностью |
12 |
|
По сравнению с I кварталом 2009 года количество строящихся домов снизилось на 7%. Было введено 12 жилых объектов. «Физически не было начато строительство новых объектов, хотя некоторые компании заявляли о начале строительства», - добавляет
По сравнению с первым кварталом увеличилось количество домов, находящихся на середине строительного цикла, снизилось количество домов на начальной и завершающей стадиях. «Застройщики спешат ввести объекты в эксплуатацию для повышения стоимости и ликвидности оставшихся квартир, - комментирует ситуацию
.jpg)
Наибольшая строительная активность характерна для объектов, с близкими сроками сдачи (90%), в то время как на начальной стадии строительства активно реализуется только 35% объектов.
Если говорить о классах жилья, то в структуре строящихся объектов, наибольшую долю занимает жилье массового спроса («эконом» и «комфорт») (83%). «Более половины строящихся объектов относится к классу «комфорт», - комментирует
При этом, наибольшая строительная активность характерна для класса «эконом» (77%). В сегменте жилья класса «комфорт» строительная активность характерна для 72,5% объектов, класса «бизнес» 55%, класса «элита» 75%.
Что касается районов, в которых в настоящее время ведется возведение жилья, то наибольший объем строительства сконцентрирован в Приморском, Выборгском и Московском районах, они обеспечивают почти половину всех строящихся объектов (46%).
«Наибольший процент остановленных проектов – в пригородных районах, - добавляет
Материал подготовлен АРИН