Разношерстный рынок загородного строительства
Наступившее лето сюрпризов рынку загородного домостроения не принесло. Серьезного оживления, как и предсказывали эксперты в начале года, не произошло. Не менялись и районы – лидеры по спросу.
Предпочтения покупателей загородной недвижимости остаются без особых изменений как минимум последние 5-7 лет, то есть в течение всего периода существования рынка коттеджных поселков.
Отдыхать одно, жить – другое
«Традиционно приоритетными для отдыха остаются Всеволожский и Выборгский районы, третье место бессменно держит Приозерский район. То есть по-прежнему привлекателен Карельский перешеек, где много озер и хвойные леса. Это районы с достаточно развитой транспортной инфраструктурой и дорожной сетью. Кроме того, в этих местах, можно сказать, кипит жизнь: множество ресторанов, спортивных центров, загородных отелей и баз отдыха», – рассказала Марина Агеева, директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом».
Для постоянного проживания за городом покупатели в первую очередь выбирают Всеволожский район. Он наиболее удачно расположен по отношению к центру Петербурга (по сравнению с южными районами). В последние 3-4 года появилась тенденция строительства поселков для постоянного проживания в Ломоносовском, Гатчинском, Тосненском районах области, а также в пригородных районах Петербурга – Петродворцовом, Пушкинском, Колпинском. Во многом это обусловлено большими массивами дешевых сельхозземель, которые были выкуплены и частично переведены в категорию земель населенных пунктов. Теперь на этих бескрайних полях предлагают жилье преимущественно эконом-класса (дом с участком за 2-4 млн рублей). Реально построенных поселков практически нет. Исключение, пожалуй, одно – «Новая Ижора» от «Балтроса». Характерно, что именно в южных районах преобладают проекты очень большой площади. Под освоение в целях жилищного строительства заявлены территории в 300-500-3000 га. Даже при удачной и востребованной у покупателей концепции проекта и бесперебойном финансировании строительства реализация таких комплексов может растянуться на 10-15 лет.
Новые проекты
В 2010-2011 годах на рынок вышли сильно удаленные от города проекты – в Волховском, Лужском, Кингисеппском районах. Цена предложения в расположенных в этих районах поселках, пожалуй, самая низкая: 20-30 тыс. рублей за сотку без коммуникаций. Покупатели есть.
Если говорить о рынке индивидуального жилья, наиболее масштабные объемы строительства и продажи участков под самостоятельную застройку наблюдаются, как обычно во Всеволожском и Выборгском районах. Это связано как с транспортной доступностью, так и с природными качествами районов, обеспечивающими им традиционную популярность у горожан. Всеволожский район отличает значительная протяженность и наличие различных направлений (Приозерское, Выборгское, Мурманское и собственно район вокруг Всеволожска), поэтому по масштабам строительства он всегда опережает остальную Ленобласть. «Кроме того, строительство загородного жилья часто тяготеет к каким-либо центрам инфраструктуры, и в этом смысле во Всеволожском районе есть несколько точек притяжения: непосредственно город Всеволожск, Токсово, Сертолово и некоторые другие», – говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский отмечает: «Наиболее популярными направлениями для строительства загородного жилья являются Выборгский, Всеволожский район, точечно Ломоносовский и Гатчинский район. Более-менее удачно с точки зрения подготовки земли и проведения коммуникаций находится Выборгский район».
Зачастую покупателям земельных участков дают различные квоты и преференции для строительства коммуникаций.
Наиболее простые согласования происходят с проектами, осуществляемыми на территориях, имеющих план развития. Они находятся в непосредственной близости от развивающейся инфраструктуры, строительства водопроводов и трансформаторных подстанций.
Существуют районы в ИЖС, в которых стоимость подключения к сетям требует существенных затрат и может составить 40-50 тыс. рублей за 1 кВт. Если это профессиональная застройка, то стоимость зависит от установленной ТП, подведения газа и т. д.
В Выборгском и Всеволожском районах стоимость участка 10-15 соток с инженерной подготовкой в пределах 60-километрой зоны в массовом сегменте загородной недвижимости составляет 1,2-1,7 млн рублей. В других направлениях можно найти предложения ценой ниже 1 млн рублей.
«Что касается земельных участков под застройку, то внутри одного поселка может быть смешанный формат: и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома, и просто участки без подряда. Как правило, девелоперы предлагают возвести там дома по своим типовым проектам, либо рекомендуют своих партнеров-подрядчиков. Доля поселков, в которых на продажу предлагаются участки без подряда составляет 15%. Доля поселков, где сочетаются оба варианта (с обязательным подрядом и без), составляет 17%», – рассказывает Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.
Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака», считает, что Северо-Восточная часть Всеволожского района характеризуется относительно недорогими ценами и более простым процессом согласования. В южном направлении востребованы район Невы (Свердлова, Усть-Ижора), Ломоносовский район и ближайшая к Петербургу часть Выборгского района Ленинградской области.
Стоимость земли в поселках под самостоятельную застройку напрямую коррелирует с расстоянием от города и общей популярностью района. Здесь еще важен такой фактор, как наличие конкуренции в конкретной локации и определенном сегменте предложения. Например, в Ломоносовском районе сейчас складывается остро конкурентная ситуация, и стоимость земли невысока.
Генеральный директор ОАО «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов рассказал, что максимальная зафиксированная стоимость сотки на данный момент составляет 2 млн рублей (участки в Сестрорецке). Минимальная может быть в районе 15-20 тыс. рублей (как, к примеру, в Лужском районе). «Среднюю стоимость земли имеет смысл рассматривать по районам: по нашим данным, ввиду престижности направления стоимость земли и квадратного метра в Курортном районе самая высокая (из пригородов), средняя цена за сотку составляет 500-700 тыс. рублей, квадратного метра – 80-100 тыс. рублей (заметим, что речь идет о первичном рынке)», – говорит господин Абрамов.
Решить проблему сообща
Наиболее актуальным вопросом на рынке земли остается инженерная подготовка. В каких-то районах есть понятная перспектива решения, а где-то перспектива более чем туманна. «Например, в районе куста Энколово – Кузьмолово – Мистолово застройщики скооперировались и собираются реконструировать и достроить заброшенный с советских времен водовод. Это позволит обеспечить магистральное водоснабжение сразу нескольких коттеджных поселков, а также домов местных жителей. А в другом случае несколько коттеджных поселков живут на дизель-генераторах и на «времянках», так как застройщик из-за перебоев с финансированием задерживает сроки реконструкции подводящих электросетей и, соответственно, не может обеспечить подключение обещанной покупателям электромощности. Просрочка тянется с 2008 года», – замечает госпожа Агеева.
Успешная реализация проектов зависит от грамотной просчитанной концепции, разработанной с учетом перспектив развития местности, инженерии и социальной инфраструктуры. К сожалению, большинство девелоперов не выбирают участок под строительство поселка с учетом всех существующих и перспективных аспектов, а строят там, где когда-то «по случаю» достался участок. Во многом из-за этого возникают проблемы с подключением к сетям.
Кроме того, не все при входе в проект трезво оценивают свои финансовые возможности. Многие проекты «зависают», так как застройщик надеялся, что продажи начнутся буквально с первого месяца, в чистом поле, а на вырученные деньги и можно будет вести строительство. Так было в 2005-2007 годах, но покупатель изменился. Сегодня покупать «завтра» готовы не многие.
МНЕНИЯ:
Директор СК «Первый Камень» Алексей Кругляницо:
– Юг города до сих пор остается почти незадействованным, и мало кто желает быть первопроходцем, хотя именно там земля стоит дешевле, чем в других районах. Однако мало желающих обустраивать там жилище в отсутствие нормальной инфраструктуры. Правда, там вот уже несколько лет наблюдается некоторая строительная активность, но связана она больше с возведением дачных построек для самих жителей промышленных районных центров типа Волхова и Киришей. Да и занимаются этими вопросами чаще всего местные, небольшие компании либо девелоперы от предприятий. Что касается цен, я читал, что одно дачное некоммерческое партнерство, получив земельные участки под застройку в Ленобласти, пыталось продать на них только построенные дома – люди не верили, чувствуя подвох; тогда руководство компании установило цену на землю – что-то около 50 тысяч – опять не поверили... В итоге компания подняла уровень до стоимости 200 тысяч, и люди стали покупать. Поэтому очень сложно охарактеризовать сегодня систему ценообразования на землю в Ленобласти.
Земля и коттеджи в разных районах Ленобласти и Петербурга
Район |
Кол-во домов в котт. пос. |
Кол-во участков в дачных пос. |
Всеволожский |
2785 |
2865 |
Выборгский |
1082 |
829 |
Тосненский |
564 |
105 |
Пушкинский |
551 |
|
Кировский |
504 |
205 |
Ломоносовский |
457 |
798 |
Гатчинский |
249 |
741 |
Приозерский |
205 |
707 |
Курортный |
195 |
189 |
Волосовский |
153 |
47 |
Кингисеппский |
68 |
164 |
Волховский |
|
109 |
Лужский |
|
93 |
Цена земли в районах Петербурга и Ленобласти
Район |
Цена земли без подряда, USD/сот., I кв. 2011 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Курортный |
26 201 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Выборгский |
8001 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Всеволожский |
6206 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Тосненский |
5591 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Приозерский |
4921 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Кировский |
4588 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Кингисеппский |
1493 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Гатчинский |
3011 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ломоносовский |
3480 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Волховский |
2180 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
03.05.2011 09:40
Компания Jones Lang LaSalle выпустила отчеты по офисной, складской и торговой недвижимости Санкт-Петербурга в первом квартале Объем качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге достиг 1,88 млн кв. м, увеличившись за первый квартал на На рынке торговой недвижимости главным событием первого квартала стала сделка по приобретению активов компании «Макромир» компанией Fort Group, уже владеющей несколькими торговыми объектами в Санкт-Петербурге. Что касается новых объектов, вышедших на рынок, в эксплуатацию была введена третья очередь проекта «Сити Молл», однако открытие торгового центра для посетителей состоится чуть позже. Как и в прошлом году, торговые операторы продолжают активно интересоваться рынком Санкт-Петербурга, но их экспансия существенно ограничивается отсутствием качественного предложения. С одной стороны, доля свободных площадей на рынке Санкт-Петербурга составляет около 7%, тем не менее, в качественных, давно зарекомендовавших себя проектах она равна нулю. В то же время, продолжается строительство новых торговых проектов – общий объем будущих торговых центров, запланированных к открытию в 2011-2012 годах, составляет около
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
26.04.2011 15:00
Розничная торговля набирает обороты, а значит, первые последствия кризиса постепенно преодолеваются. Такой вывод делают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», рассматривая отчеты компаний по состоянию рынка торговой недвижимости в Москве в первом квартале В В IV квартале
Новое строительство Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, в I квартале Обеспеченность жителей Москвы качественными площадями с учетом обновленных результатов переписи населения До конца
|