Разношерстный рынок загородного строительства
Наступившее лето сюрпризов рынку загородного домостроения не принесло. Серьезного оживления, как и предсказывали эксперты в начале года, не произошло. Не менялись и районы – лидеры по спросу.
Предпочтения покупателей загородной недвижимости остаются без особых изменений как минимум последние 5-7 лет, то есть в течение всего периода существования рынка коттеджных поселков.
Отдыхать одно, жить – другое
«Традиционно приоритетными для отдыха остаются Всеволожский и Выборгский районы, третье место бессменно держит Приозерский район. То есть по-прежнему привлекателен Карельский перешеек, где много озер и хвойные леса. Это районы с достаточно развитой транспортной инфраструктурой и дорожной сетью. Кроме того, в этих местах, можно сказать, кипит жизнь: множество ресторанов, спортивных центров, загородных отелей и баз отдыха», – рассказала Марина Агеева, директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом».
Для постоянного проживания за городом покупатели в первую очередь выбирают Всеволожский район. Он наиболее удачно расположен по отношению к центру Петербурга (по сравнению с южными районами). В последние 3-4 года появилась тенденция строительства поселков для постоянного проживания в Ломоносовском, Гатчинском, Тосненском районах области, а также в пригородных районах Петербурга – Петродворцовом, Пушкинском, Колпинском. Во многом это обусловлено большими массивами дешевых сельхозземель, которые были выкуплены и частично переведены в категорию земель населенных пунктов. Теперь на этих бескрайних полях предлагают жилье преимущественно эконом-класса (дом с участком за 2-4 млн рублей). Реально построенных поселков практически нет. Исключение, пожалуй, одно – «Новая Ижора» от «Балтроса». Характерно, что именно в южных районах преобладают проекты очень большой площади. Под освоение в целях жилищного строительства заявлены территории в 300-500-3000 га. Даже при удачной и востребованной у покупателей концепции проекта и бесперебойном финансировании строительства реализация таких комплексов может растянуться на 10-15 лет.
Новые проекты
В 2010-2011 годах на рынок вышли сильно удаленные от города проекты – в Волховском, Лужском, Кингисеппском районах. Цена предложения в расположенных в этих районах поселках, пожалуй, самая низкая: 20-30 тыс. рублей за сотку без коммуникаций. Покупатели есть.
Если говорить о рынке индивидуального жилья, наиболее масштабные объемы строительства и продажи участков под самостоятельную застройку наблюдаются, как обычно во Всеволожском и Выборгском районах. Это связано как с транспортной доступностью, так и с природными качествами районов, обеспечивающими им традиционную популярность у горожан. Всеволожский район отличает значительная протяженность и наличие различных направлений (Приозерское, Выборгское, Мурманское и собственно район вокруг Всеволожска), поэтому по масштабам строительства он всегда опережает остальную Ленобласть. «Кроме того, строительство загородного жилья часто тяготеет к каким-либо центрам инфраструктуры, и в этом смысле во Всеволожском районе есть несколько точек притяжения: непосредственно город Всеволожск, Токсово, Сертолово и некоторые другие», – говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский отмечает: «Наиболее популярными направлениями для строительства загородного жилья являются Выборгский, Всеволожский район, точечно Ломоносовский и Гатчинский район. Более-менее удачно с точки зрения подготовки земли и проведения коммуникаций находится Выборгский район».
Зачастую покупателям земельных участков дают различные квоты и преференции для строительства коммуникаций.
Наиболее простые согласования происходят с проектами, осуществляемыми на территориях, имеющих план развития. Они находятся в непосредственной близости от развивающейся инфраструктуры, строительства водопроводов и трансформаторных подстанций.
Существуют районы в ИЖС, в которых стоимость подключения к сетям требует существенных затрат и может составить 40-50 тыс. рублей за 1 кВт. Если это профессиональная застройка, то стоимость зависит от установленной ТП, подведения газа и т. д.
В Выборгском и Всеволожском районах стоимость участка 10-15 соток с инженерной подготовкой в пределах 60-километрой зоны в массовом сегменте загородной недвижимости составляет 1,2-1,7 млн рублей. В других направлениях можно найти предложения ценой ниже 1 млн рублей.
«Что касается земельных участков под застройку, то внутри одного поселка может быть смешанный формат: и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома, и просто участки без подряда. Как правило, девелоперы предлагают возвести там дома по своим типовым проектам, либо рекомендуют своих партнеров-подрядчиков. Доля поселков, в которых на продажу предлагаются участки без подряда составляет 15%. Доля поселков, где сочетаются оба варианта (с обязательным подрядом и без), составляет 17%», – рассказывает Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.
Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака», считает, что Северо-Восточная часть Всеволожского района характеризуется относительно недорогими ценами и более простым процессом согласования. В южном направлении востребованы район Невы (Свердлова, Усть-Ижора), Ломоносовский район и ближайшая к Петербургу часть Выборгского района Ленинградской области.
Стоимость земли в поселках под самостоятельную застройку напрямую коррелирует с расстоянием от города и общей популярностью района. Здесь еще важен такой фактор, как наличие конкуренции в конкретной локации и определенном сегменте предложения. Например, в Ломоносовском районе сейчас складывается остро конкурентная ситуация, и стоимость земли невысока.
Генеральный директор ОАО «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов рассказал, что максимальная зафиксированная стоимость сотки на данный момент составляет 2 млн рублей (участки в Сестрорецке). Минимальная может быть в районе 15-20 тыс. рублей (как, к примеру, в Лужском районе). «Среднюю стоимость земли имеет смысл рассматривать по районам: по нашим данным, ввиду престижности направления стоимость земли и квадратного метра в Курортном районе самая высокая (из пригородов), средняя цена за сотку составляет 500-700 тыс. рублей, квадратного метра – 80-100 тыс. рублей (заметим, что речь идет о первичном рынке)», – говорит господин Абрамов.
Решить проблему сообща
Наиболее актуальным вопросом на рынке земли остается инженерная подготовка. В каких-то районах есть понятная перспектива решения, а где-то перспектива более чем туманна. «Например, в районе куста Энколово – Кузьмолово – Мистолово застройщики скооперировались и собираются реконструировать и достроить заброшенный с советских времен водовод. Это позволит обеспечить магистральное водоснабжение сразу нескольких коттеджных поселков, а также домов местных жителей. А в другом случае несколько коттеджных поселков живут на дизель-генераторах и на «времянках», так как застройщик из-за перебоев с финансированием задерживает сроки реконструкции подводящих электросетей и, соответственно, не может обеспечить подключение обещанной покупателям электромощности. Просрочка тянется с 2008 года», – замечает госпожа Агеева.
Успешная реализация проектов зависит от грамотной просчитанной концепции, разработанной с учетом перспектив развития местности, инженерии и социальной инфраструктуры. К сожалению, большинство девелоперов не выбирают участок под строительство поселка с учетом всех существующих и перспективных аспектов, а строят там, где когда-то «по случаю» достался участок. Во многом из-за этого возникают проблемы с подключением к сетям.
Кроме того, не все при входе в проект трезво оценивают свои финансовые возможности. Многие проекты «зависают», так как застройщик надеялся, что продажи начнутся буквально с первого месяца, в чистом поле, а на вырученные деньги и можно будет вести строительство. Так было в 2005-2007 годах, но покупатель изменился. Сегодня покупать «завтра» готовы не многие.
МНЕНИЯ:
Директор СК «Первый Камень» Алексей Кругляницо:
– Юг города до сих пор остается почти незадействованным, и мало кто желает быть первопроходцем, хотя именно там земля стоит дешевле, чем в других районах. Однако мало желающих обустраивать там жилище в отсутствие нормальной инфраструктуры. Правда, там вот уже несколько лет наблюдается некоторая строительная активность, но связана она больше с возведением дачных построек для самих жителей промышленных районных центров типа Волхова и Киришей. Да и занимаются этими вопросами чаще всего местные, небольшие компании либо девелоперы от предприятий. Что касается цен, я читал, что одно дачное некоммерческое партнерство, получив земельные участки под застройку в Ленобласти, пыталось продать на них только построенные дома – люди не верили, чувствуя подвох; тогда руководство компании установило цену на землю – что-то около 50 тысяч – опять не поверили... В итоге компания подняла уровень до стоимости 200 тысяч, и люди стали покупать. Поэтому очень сложно охарактеризовать сегодня систему ценообразования на землю в Ленобласти.
Земля и коттеджи в разных районах Ленобласти и Петербурга
Район |
Кол-во домов в котт. пос. |
Кол-во участков в дачных пос. |
Всеволожский |
2785 |
2865 |
Выборгский |
1082 |
829 |
Тосненский |
564 |
105 |
Пушкинский |
551 |
|
Кировский |
504 |
205 |
Ломоносовский |
457 |
798 |
Гатчинский |
249 |
741 |
Приозерский |
205 |
707 |
Курортный |
195 |
189 |
Волосовский |
153 |
47 |
Кингисеппский |
68 |
164 |
Волховский |
|
109 |
Лужский |
|
93 |
Цена земли в районах Петербурга и Ленобласти
Район |
Цена земли без подряда, USD/сот., I кв. 2011 |
Курортный |
26 201 |
Выборгский |
8001 |
Всеволожский |
6206 |
Тосненский |
5591 |
Приозерский |
4921 |
Кировский |
4588 |
Кингисеппский |
1493 |
Гатчинский |
3011 |
Ломоносовский |
3480 |
Волховский |
2180 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
12.05.2011 16:32
Аналитики АРИН подвели итоги развития рынка складской недвижимости за 1 квартал Общий объем предложения По данным АРИН, по итогам 1 квартала 2011 года общий объем предложения складских помещений классов «А» и «В» составил 1,75 млн. кв. м. Прогнозное значение на конец года составляет 1,866 млн. кв. м. В начале года ряд складов вводился организациями для собственных нужд и поэтому не предназначался для арендаторов. По данным АРИН, в 1 квартале 2011 года в Санкт-Петербурге насчитывается 61 складской комплекс классов «А» и «В». «В 2010 году застройщиками был реализован ряд новых крупных проектов складской площадью около 64 тыс. кв. м, - рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Это в 2,6 раза меньше, чем в 2009 году, когда объем ввода составил свыше 170 тыс. кв. м». Все введенные объекты – комплексы, строительство которых началось в 2008-2009 годах. Большинство складских комплексов высокого класса расположено на юге города – в Пушкинском районе (промзона «Шушары») – 33% и Московском районе (промзона «Предпортовая») – 19%. «Близость к Московскому шоссе, ключевой магистрали города, обеспечивающей интенсивный грузопоток между Санкт-Петербургом, Москвой и южными регионами России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов», - объясняет Зося Захарова. Вторая по величине зона расположена в юго-восточной части Санкт-Петербурга – Всеволожский район (промзона «Уткина Заводь») – 12%. По данным АРИН, основная доля складских объектов класса «А» расположена на юге в промзоне «Шушары» (33%) и на востоке – в промзоне «Уткина Заводь» (15%). Основная доля складских объектов класса «В» сконцентрирована на западе – промзона «Предпортовая» (31%) и на севере – промзона «Парнас» (17%). Все виды складских помещений, предлагаемых для сдачи в аренду, можно разделить на несколько категорий в зависимости от: Наличия отопления: теплые сухие склады, склады-рефрижераторы, неотапливаемые ангары; Инфраструктуры склада: наличие офисов – в структуру большинства комплексов входят блоки офисных помещений, которые составляют 5%-15% от общей складской площади. В рамках некоторых комплексов реализуется комплекс услуг в формате «производство-склад-офис на одной территории», при этом доля офисов может составлять 25% и более (складской комплекс Sky Trade). По данным АРИН, на комплексы площадью до «В структуре площадей основная доля складских комплексов приходятся на площади более Помимо оказания услуг предоставления складских помещений в аренду, комплексы класса «А» и «В» также оказывают услуги по ответственному хранению грузов, что подразумевает предоставление помещений в случае необходимости на ограниченное количество времени, погрузочно-разгрузочные работы, доставку грузов. Новые проекты и прогноз ввода «В связи с ростом активности арендаторов, в том числе, из-за отложенного спроса и за счет увеличения потребностей действующих арендаторов, на рынке Санкт-Петербурга прогнозируется «размораживание» проектов или отдельных очередей, находившихся в середине строительства в момент кризиса, - рассказывает Зося Захарова. – В 2011 году ожидаемый ввод составит порядка 115 тыс. кв. м». Кроме того, в среднесрочной перспективе (до 2013 гг.) девелоперы будут наращивать объемы строительства новых площадей. Анализ спроса На сегодняшний день в Санкт-Петербурге на 1000 жителей приходится Объем вакантных площадей По данным АРИН, с начала 2010 года наблюдается улучшение экономического состояния Санкт-Петербурга – увеличение грузооборота морского порта СПб, рост промышленного производства, увеличение товарооборота. Спрос на качественные складские комплексы повышается как за счет выхода на рынок новых арендаторов, так и благодаря увеличению площадей, необходимых уже существующим компаниям. «В связи с этим, с начала второй половины 2010 года на рынке наблюдается стабилизация уровня заполняемости и даже определенная положительная динамика», - говорит Зося Захарова. Общий уровень вакантных площадей на конец 2010 года составил 14-18% (в первом полугодии 2010 года – 25%) и в течение 1 квартала Наиболее востребованные площади Спросом со стороны арендаторов пользуются склады класса «B» и производственные площади небольшого метража в черте города или в пределах 1–2 км от КАД. «При этом в общем объеме предложения преобладают складские комплексы класса «A», собственники которых в условиях дефицита арендаторов вынуждены предлагать более гибкие условия, бонусы и скидки», - добавляет Зося Захарова. По мнению эксперта АРИН, в 2010 году арендаторы стали более тщательно подходить к выбору складских площадей, цена перестала быть ограничивающим критерием выбора объекта. Среди недостатков существующих складских площадей высокого класса арендаторы отмечают нехватку складских помещений в относительной близости к центру города и отсутствие логистических комплексов, предоставляющие ряд услуг по упаковке, транспортировке, сортировке. Профиль арендаторов в 2010 году изменился: если до кризиса это были в основном логистические компании, то в 2010 году появились производственные компании и дистрибьюторы, которые вели свой операционный бизнес на этих площадях. Одной из ярких тенденций 2010 года стал индивидуальный подход собственников складских площадей к потенциальным клиентам в формате tailor made – это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов. Например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный комплекс. Площади, которые легко преобразовать в производственные, пользуются повышенным спросом. В ряде новых комплексов, введенных за последние несколько лет, отсутствуют малогабаритные помещения. Так, например, в крупнейших логопарках Megalogix и Евросиб-Терминал-Шушары, построенных в Шушарах, в аренду сдаются площади размером около «Начиная с 2010 года мы констатируем тенденцию к увеличению количества заключенных сделок по аренде секций площадью свыше 3 000 кв. м», - говорит Зося Захарова. Кроме того, в начале 2011 года стало известно о трех событиях, подтверждающих вышеописанный тренд: «Менеджмент компания ПСБ» сдала в аренду 13 000 кв.м производственно-складских площадей Северо-Западному банку Сбербанка РФ в технопарке Красногвардейского района сроком на 10 лет. Столичная компания «РЭД БОКС КО.» арендовала 6 500 кв.м в технопарке «Благодатная», планируя разместить там первый в городе комплекс self storage — склад для индивидуального ответственного хранения вещей. ЛМЗ им. Карла Либкнехта сдает в аренду около 12 000 кв.м производственных площадей. Предлагаемые к аренде площади поделены на четыре лота. Срок аренды по каждому из них — пять лет. Самый крупный объект — помещения по адресу: Чугунная, 14, лит. Ю (5462 кв.м). Второй по площади лот (4207 кв.м) расположен в том же здании. Два оставшихся лота занимают примерно по 1200 кв.м в литере АД и литере Ш. Ценовая характеристика Основными ценообразующими факторами сегмента складской недвижимости высокого класса являются класс объекта и арендуемая площадь. «Большинство качественных складских комплексов расположено в промышленных зонах Санкт-Петербурга, - рассказывает Зося Захарова. – Как правило, наиболее перспективные логистические комплексы располагаются в промзонах, имеющих связь с основными транспортными магистралями, такими как Московское шоссе (Е 105), трасса Е95 (Киев) и Федеральная автомобильная дорога М20 «Псков», ведущая на границу с Евросоюзом». Площадь объекта существенно влияет на цену предложения: небольшие по площади производственно-складские помещения более востребованы, срок их экспозиции меньше, а запрашиваемые арендные ставки и цены за них выше, чем за аналогичные, но более крупные объекты. По данным АРИН, минимальный размер предложения на рынке качественных складских комплексов составляет около Средние арендные ставки по классам По данным АРИН, в 1 квартале 2011 года арендные ставки на качественные площади в складских комплексах класса «А» остаются стабильными и составляют 225-275 руб. за кв. м в месяц, класса «В» – 190-250 руб. за кв. м в месяц (все данные triple net). Дополнительно оплачиваются операционные расходы – около 80 руб. за кв. м в месяц. В текущем году ожидается дальнейшая стабилизация уровня арендных ставок, резкого изменения не прогнозируется. Возможно небольшое повышение в рамках индексации платежей за аренду в пределах уровня инфляции (5-10%). Тенденции и прогнозы Большинство качественных складских помещений в Санкт-Петербурге сосредоточено в крупных промышленных зонах с удобными подъездными путями в Пушкинском, Московском и Всеволожском районах. Основная доля складских объектов класса «А» расположена на юге в промзоне «Шушары» (33%) и на востоке – в промзоне «Уткина Заводь» (15%). Основная доля складских объектов класса «В» сконцентрирована на западе – промзона «Предпортовая» (31%) и на севере – промзона «Парнас» (17%); Наблюдается снижение объемов ввода высококачественных складских площадей: в 2010 году было введено в 2,6 раза меньше площадей, чем в 2009 году. На ближайшие годы заявлено небольшое количество проектов; Основная доля складских помещений высокого класса имеют площадь более В течение 2010 года происходит плавное снижение доли вакантных площадей в складских комплексах высокого класса. В 2012 году спрос на качественные складские помещения может вернуться на докризисный уровень и к 2014 году превысить предложение; Благодаря росту экономического развития Санкт-Петербурга, наблюдается увеличение количества сделок аренды и увеличение размера площадей при заключении договора аренды; Арендные ставки в складских комплексах класса «А» составляют 225-275 руб. за кв. м в месяц, класса «В» – 190-250 руб. за кв. м в (triple net), плюс операционные расходы около 80 руб. за кв. м в месяц. В 2011 году ожидается дальнейшая стабилизация уровня арендных ставок, возможно небольшое повышение в рамках индексации платежей на 5-10%;
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
МЕТКИ:
АРИН
05.05.2011 15:31
Главной тенденцией на рынке ипотеки банкиры единодушно называют бурный рост выдачи новых кредитов. Желая поучаствовать в этом росте, банки наперебой смягчают условия кредитования. ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|