Разношерстный рынок загородного строительства
Наступившее лето сюрпризов рынку загородного домостроения не принесло. Серьезного оживления, как и предсказывали эксперты в начале года, не произошло. Не менялись и районы – лидеры по спросу.
Предпочтения покупателей загородной недвижимости остаются без особых изменений как минимум последние 5-7 лет, то есть в течение всего периода существования рынка коттеджных поселков.
Отдыхать одно, жить – другое
«Традиционно приоритетными для отдыха остаются Всеволожский и Выборгский районы, третье место бессменно держит Приозерский район. То есть по-прежнему привлекателен Карельский перешеек, где много озер и хвойные леса. Это районы с достаточно развитой транспортной инфраструктурой и дорожной сетью. Кроме того, в этих местах, можно сказать, кипит жизнь: множество ресторанов, спортивных центров, загородных отелей и баз отдыха», – рассказала Марина Агеева, директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом».
Для постоянного проживания за городом покупатели в первую очередь выбирают Всеволожский район. Он наиболее удачно расположен по отношению к центру Петербурга (по сравнению с южными районами). В последние 3-4 года появилась тенденция строительства поселков для постоянного проживания в Ломоносовском, Гатчинском, Тосненском районах области, а также в пригородных районах Петербурга – Петродворцовом, Пушкинском, Колпинском. Во многом это обусловлено большими массивами дешевых сельхозземель, которые были выкуплены и частично переведены в категорию земель населенных пунктов. Теперь на этих бескрайних полях предлагают жилье преимущественно эконом-класса (дом с участком за 2-4 млн рублей). Реально построенных поселков практически нет. Исключение, пожалуй, одно – «Новая Ижора» от «Балтроса». Характерно, что именно в южных районах преобладают проекты очень большой площади. Под освоение в целях жилищного строительства заявлены территории в 300-500-3000 га. Даже при удачной и востребованной у покупателей концепции проекта и бесперебойном финансировании строительства реализация таких комплексов может растянуться на 10-15 лет.
Новые проекты
В 2010-2011 годах на рынок вышли сильно удаленные от города проекты – в Волховском, Лужском, Кингисеппском районах. Цена предложения в расположенных в этих районах поселках, пожалуй, самая низкая: 20-30 тыс. рублей за сотку без коммуникаций. Покупатели есть.
Если говорить о рынке индивидуального жилья, наиболее масштабные объемы строительства и продажи участков под самостоятельную застройку наблюдаются, как обычно во Всеволожском и Выборгском районах. Это связано как с транспортной доступностью, так и с природными качествами районов, обеспечивающими им традиционную популярность у горожан. Всеволожский район отличает значительная протяженность и наличие различных направлений (Приозерское, Выборгское, Мурманское и собственно район вокруг Всеволожска), поэтому по масштабам строительства он всегда опережает остальную Ленобласть. «Кроме того, строительство загородного жилья часто тяготеет к каким-либо центрам инфраструктуры, и в этом смысле во Всеволожском районе есть несколько точек притяжения: непосредственно город Всеволожск, Токсово, Сертолово и некоторые другие», – говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский отмечает: «Наиболее популярными направлениями для строительства загородного жилья являются Выборгский, Всеволожский район, точечно Ломоносовский и Гатчинский район. Более-менее удачно с точки зрения подготовки земли и проведения коммуникаций находится Выборгский район».
Зачастую покупателям земельных участков дают различные квоты и преференции для строительства коммуникаций.
Наиболее простые согласования происходят с проектами, осуществляемыми на территориях, имеющих план развития. Они находятся в непосредственной близости от развивающейся инфраструктуры, строительства водопроводов и трансформаторных подстанций.
Существуют районы в ИЖС, в которых стоимость подключения к сетям требует существенных затрат и может составить 40-50 тыс. рублей за 1 кВт. Если это профессиональная застройка, то стоимость зависит от установленной ТП, подведения газа и т. д.
В Выборгском и Всеволожском районах стоимость участка 10-15 соток с инженерной подготовкой в пределах 60-километрой зоны в массовом сегменте загородной недвижимости составляет 1,2-1,7 млн рублей. В других направлениях можно найти предложения ценой ниже 1 млн рублей.
«Что касается земельных участков под застройку, то внутри одного поселка может быть смешанный формат: и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома, и просто участки без подряда. Как правило, девелоперы предлагают возвести там дома по своим типовым проектам, либо рекомендуют своих партнеров-подрядчиков. Доля поселков, в которых на продажу предлагаются участки без подряда составляет 15%. Доля поселков, где сочетаются оба варианта (с обязательным подрядом и без), составляет 17%», – рассказывает Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.
Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака», считает, что Северо-Восточная часть Всеволожского района характеризуется относительно недорогими ценами и более простым процессом согласования. В южном направлении востребованы район Невы (Свердлова, Усть-Ижора), Ломоносовский район и ближайшая к Петербургу часть Выборгского района Ленинградской области.
Стоимость земли в поселках под самостоятельную застройку напрямую коррелирует с расстоянием от города и общей популярностью района. Здесь еще важен такой фактор, как наличие конкуренции в конкретной локации и определенном сегменте предложения. Например, в Ломоносовском районе сейчас складывается остро конкурентная ситуация, и стоимость земли невысока.
Генеральный директор ОАО «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов рассказал, что максимальная зафиксированная стоимость сотки на данный момент составляет 2 млн рублей (участки в Сестрорецке). Минимальная может быть в районе 15-20 тыс. рублей (как, к примеру, в Лужском районе). «Среднюю стоимость земли имеет смысл рассматривать по районам: по нашим данным, ввиду престижности направления стоимость земли и квадратного метра в Курортном районе самая высокая (из пригородов), средняя цена за сотку составляет 500-700 тыс. рублей, квадратного метра – 80-100 тыс. рублей (заметим, что речь идет о первичном рынке)», – говорит господин Абрамов.
Решить проблему сообща
Наиболее актуальным вопросом на рынке земли остается инженерная подготовка. В каких-то районах есть понятная перспектива решения, а где-то перспектива более чем туманна. «Например, в районе куста Энколово – Кузьмолово – Мистолово застройщики скооперировались и собираются реконструировать и достроить заброшенный с советских времен водовод. Это позволит обеспечить магистральное водоснабжение сразу нескольких коттеджных поселков, а также домов местных жителей. А в другом случае несколько коттеджных поселков живут на дизель-генераторах и на «времянках», так как застройщик из-за перебоев с финансированием задерживает сроки реконструкции подводящих электросетей и, соответственно, не может обеспечить подключение обещанной покупателям электромощности. Просрочка тянется с 2008 года», – замечает госпожа Агеева.
Успешная реализация проектов зависит от грамотной просчитанной концепции, разработанной с учетом перспектив развития местности, инженерии и социальной инфраструктуры. К сожалению, большинство девелоперов не выбирают участок под строительство поселка с учетом всех существующих и перспективных аспектов, а строят там, где когда-то «по случаю» достался участок. Во многом из-за этого возникают проблемы с подключением к сетям.
Кроме того, не все при входе в проект трезво оценивают свои финансовые возможности. Многие проекты «зависают», так как застройщик надеялся, что продажи начнутся буквально с первого месяца, в чистом поле, а на вырученные деньги и можно будет вести строительство. Так было в 2005-2007 годах, но покупатель изменился. Сегодня покупать «завтра» готовы не многие.
МНЕНИЯ:
Директор СК «Первый Камень» Алексей Кругляницо:
– Юг города до сих пор остается почти незадействованным, и мало кто желает быть первопроходцем, хотя именно там земля стоит дешевле, чем в других районах. Однако мало желающих обустраивать там жилище в отсутствие нормальной инфраструктуры. Правда, там вот уже несколько лет наблюдается некоторая строительная активность, но связана она больше с возведением дачных построек для самих жителей промышленных районных центров типа Волхова и Киришей. Да и занимаются этими вопросами чаще всего местные, небольшие компании либо девелоперы от предприятий. Что касается цен, я читал, что одно дачное некоммерческое партнерство, получив земельные участки под застройку в Ленобласти, пыталось продать на них только построенные дома – люди не верили, чувствуя подвох; тогда руководство компании установило цену на землю – что-то около 50 тысяч – опять не поверили... В итоге компания подняла уровень до стоимости 200 тысяч, и люди стали покупать. Поэтому очень сложно охарактеризовать сегодня систему ценообразования на землю в Ленобласти.
Земля и коттеджи в разных районах Ленобласти и Петербурга
|
Район |
Кол-во домов в котт. пос. |
Кол-во участков в дачных пос. |
|
Всеволожский |
2785 |
2865 |
|
Выборгский |
1082 |
829 |
|
Тосненский |
564 |
105 |
|
Пушкинский |
551 |
|
|
Кировский |
504 |
205 |
|
Ломоносовский |
457 |
798 |
|
Гатчинский |
249 |
741 |
|
Приозерский |
205 |
707 |
|
Курортный |
195 |
189 |
|
Волосовский |
153 |
47 |
|
Кингисеппский |
68 |
164 |
|
Волховский |
|
109 |
|
Лужский |
|
93 |
Цена земли в районах Петербурга и Ленобласти
|
Район |
Цена земли без подряда, USD/сот., I кв. 2011 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Курортный |
26 201 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Выборгский |
8001 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Всеволожский |
6206 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Тосненский |
5591 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Приозерский |
4921 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Кировский |
4588 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Кингисеппский |
1493 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Гатчинский |
3011 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ломоносовский |
3480 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Волховский |
2180 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
01.09.2010 16:55
Est-a-Tet подвела итоги летнего сезона на московском рынке недвижимости. Несмотря на традиционное время отпусков и аномальную жару активность москвичей по приобретению квартир в новостройках продолжала расти. Объемы продаж выросли на 40% по сравнению с показателями начала 2010 г. На первичный рынок возвращаются частные инвесторы: с их участием совершается уже около 10% сделок.
Лето – пора роста покупательской активности По словам руководителя аналитического отдела компании Est-a-Tet Дениса Бобкова, снижение деловой активности в июле-августе, в самый разгар отпускного сезона, - привычное для застройщиков и риэлторов явление. В этом году досадным дополнением стали необычные погодные условия в Москве (продолжительная жара и смог), которые спровоцировали резкий отток москвичей из столицы в другие регионы России и за рубеж. «В связи с этим в августе - в пик жары - объем звонков, конечно, несколько сократился. Однако в июне-июле объемы сделок, совершенных при участии нашей компании, превышали майские показатели. В целом по итогам трех летних месяцев активность покупателей недвижимости в Москве и Подмосковье возросла примерно на 40% по сравнению с началом года», - говорит Денис Бобков. Существенно активизировать спрос летом и повысить объем сделок по сравнению с весенним уровнем компании удалось благодаря специальным акциям и совокупности различных маркетинговых мероприятий. «Для покупателей недвижимости в жилом комплексе «Скай Форт» (Нагатинский проезд, вл. 11) была предложена беспроцентная рассрочка до конца текущего года. На этом объекте успешно была реализована сделка с использованием жилищной субсидии Правительства Москвы, а активная работа по направлению ипотечного кредитования привела к тому, что каждый третий покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки. Ежемесячный объем продаж в этом комплексе за последние три месяца составил около 7000 кв.м. В подмосковном городе Реутово при реализации квартир также были существенно смягчены условия кредитования и проводились акции по специальным летним ценам», - утверждает Денис Бобков. Спрос растет По информации Est-a-Tet, наиболее активный спрос сосредоточен на рынке жилья эконом-класса. Причем, в последнее время наблюдается рост интереса к экономичным вариантам, расположенным в ближнем Подмосковье. «Среди покупателей квартир в Московской области много москвичей, продавших свои небольшие столичные квартиры и купивших 3-4- комнатные квартиры в ближнем Подмосковье. В таких городах, как Одинцово, Красногорск, Реутов, Балашиха, Подольск. Зачастую, основным мотивом для такого переезда и расширения жилплощади является рождение детей», - объясняет Денис Бобков. Заметно вырос спрос и на объекты бизнес-класса. По мнению аналитиков Est-a-Tet, рост спроса на этот формат жилья объясняется не только стремлением приобрести квартиру для себя, но и увеличением доли покупателей, приобретающих жилье с инвестиционными целями. Сегодня, по оценкам компании, на долю инвесторов приходится уже около 8-10% сделок, тогда как в прошлом году инвестиционных покупок на рынке новостроек почти не было. «Рост инвестиционных сделок мы наблюдаем в течение последнего года, когда стало ясно, что кризис заканчивается, а цены на недвижимость уже не будут падать», - комментирует Денис Бобков. Одним из наиболее инвестиционно привлекательных предложений в сегменте жилья бизнес-класса, которые предлагает сегодня Est-a-Tet, является жилой комплекс «Скай Форт», квартиры в котором сегодня реализуются по цене от 98,5 до 166 тыс. руб. за кв. м - на сегодняшний день это одно из наиболее интересных инвестиционных предложений в Москве. Предложение сокращается Объем предложения на рынке новостроек Московского региона остается стабильным. «Летом в Москве и области на рынок жилья не выводились новые большие объемы квартир. В этом не было смысла: застройщики ждут возвращения покупателей из отпусков и планируют открытие новых продаж осенью. Одним из приятных исключений этим летом стало открытие продаж компанией Est-a-Tet в жилом комплексе «Английский квартал» (ул. Мытная, вл.13), по которому уже проведен ряд сделок. В Подмосковье весной и летом были введены в эксплуатацию объекты в Новой Апрелевке (Парковая, к.1 и 2) и Реутове (ул. Кирова, к.1)», - рассказывает Денис Бобков. По данным аналитиков Est-a-Tet, уровень цен на жилье эконом-класса в Москве колеблется в пределах от 80 до 140 тыс. руб. за кв. м. Квартиры по цене 80-85 тыс. руб. за кв. м сегодня можно найти в домах на самых ранних стадиях строительства - таких проектов не много. Диапазон цен на жилье бизнес-класса - от 140-150 тыс. руб. за кв. м до 250 тыс. руб. за кв. м. «До конца года цены на новостройки в Москве и Подмосковье могут вырасти минимум на 5%. Это обусловлено ростом спроса на жилье, восстановлением экономики, сокращением объема предложения новостроек из-за большого объема замороженных во время кризиса проектов. В этом году в России ожидается снижение объемов ввода жилья на 8-10% по сравнению с 2009 годом. Если учесть, что в 2009 году было сдано на 6,7% меньше, чем годом ранее, то общее снижение объемов ввода по сравнению с 2008 годом в 2010 составит порядка 15-16%», - прогнозирует Денис Бобков. Тенденции осени По мнению аналитиков Est-a-tet, к концу года традиционно возрастет доля готового жилья. Строительные компании стараются сдавать основной объем площадей в четвертом квартале, о чем можно судить по данным Росстата. На повышение стадии готовности ряда объектов рынок может отреагировать резким ростом цен. Среди наиболее заметных проектов, которые планируется полностью завершить к концу 2010 года: ЖК «Скай Форт» в Москве, микрорайон 9А, вл. 8А в Реутове, жилой комплекс на ул. Совхозной в Химках. C другой стороны, осенью на рынок будет выведен ряд новых проектов, которые находятся на начальной стадии. Это те проекты, которые были в свое время приостановлены из-за кризиса. Такая ситуация будет способствовать резкому расслоению рынка - на нем будут представлены готовые объекты и объекты на начальной стадии строительства (суммарно, по нашим оценкам, они составят порядка 70-80%), а количество объектов со средней стадией готовности, которые наиболее активно реализуются, сократится. Как следствие, цены на такие новостройки будут стремиться к стоимости готового жилья. Также одной из тенденций осени должен стать рост объемов ипотечного кредитования - благодаря смягчению условий и стабилизирующейся экономике, количество сделок с использованием ипотеки значительно вырастет. Материал предоставлен Est-a-tet ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
25.08.2010 01:18
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги июля Рынок коммерческой недвижимости в июле В июле в связи с продолжением периода отпусков и спада деловой активности объем предложения продолжил постепенное уменьшение. Снижение объема предложения по общей площади составило 3%, а по количеству – 2%. Средневзвешенная цена по сравнению с июнем выросла на 1% и составила 4113 долларов за кв.м. Ценовые показатели находятся на стабильном уровне уже 13 месяцев Всего в июле на продажу было выставлено 1298 объектов общей площадью 2478 тыс.кв.м и общей стоимостью 10,192 млрд. долларов. После достижения максимального срока экспозиции к маю прошлого года, в дальнейшем наблюдалось его колебание в диапазоне в среднем от 120 до 160 дней, в июле - 156. Срок экспозиции по сравнению с прошлыми годами остается на высоком уровне, что наряду с ценами на уровне середины Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 58%. Далее идут производственно-складские (20%), торговые помещения (12%) и помещения свободного назначения (10%). Рынок в целом
Торговая недвижимость В июле экспонировалось 389 объектов общей площадью 309 тыс.кв.м и общей стоимостью 1,83 млрд. долларов, из них 80 объектов – внутри Садового Кольца и 309 объектов – за его пределами. Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 6%, а по общей площади вырос на 1%. Средневзвешенная цена снизилась на 12% до 13098 долларов за кв.м. При этом цена по объектам, продолжившим экспонирование, снизилась на 6%, а по остальным – на 34%, в частности, за счет ухода в июне таких дорогих объектов, как на Гоголевском бульваре (170 кв.м, 58800 долларов за кв.м) и на Тверской ул. (420 кв.м, 38800 долларов за кв.м), а также появления в июле объекта на ул. Космадамианская ( Объем предложения по торговым объектам за пределами Садового Кольца по количеству снизился на 10%, а по общей площади - на 11%. Средневзвешенная цена по таким объектам снизилась на 1% до 4822 долларов за кв.м.
Офисная недвижимость Объем предложений офисов в июле снизился на 6% по общей площади и на 1% по количеству. Продолжение постепенного снижения объема связано, скорее всего, с периодом отпусков, при этом объем предложения как в центре, так и за его пределами, сопоставим с уровнем июля Всего в июне объем предложения составил 554 объекта общей площадью 1434 тыс.кв. м и общей стоимостью 6,53 млрд. долларов, из них 187 объектов – внутри Садового Кольца и 367 объектов – за его пределами. Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в июле снизилась на 8% до 8422 долларов за кв.м (в частности, за счет окончания в июле экспонирования такого относительно дешевых объектов как на ул.Варварка - 19000 кв.м, 3907 долларов за кв.м). По объектам, продолжившим экспонирование, цена снизалась на 3%. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в июле возросла на 3% до 3597 долларов за кв.м., что отчасти было обусловлено уходом в июне крупного дешевого имущественного комплекса на Варшавском ш. (38392 кв.м., 1227$/кв.м.), и появлением в июле крупного и дорогого БЦ класса B+ на ул. Новоданиловской (27742 кв.м., 4145 долларов за кв.м.). В целом незначительный рост цен в период летнего затишья можно объяснить структурными изменениями.
|
.gif)
.gif)
.gif)
.gif)
.gif)