Мутная вода застывшего рынка
Как говорят девелоперы, последние два года рынок земли в Петербурге практически отсутствовал. Сейчас на нем наблюдаются признаки оживления, однако до докризисных показателей еще очень далеко. Зато в ближайшее время на рынке появятся новые игроки – банки, которые начнут постепенно распродавать залоговые активы.
Земельный рынок является одним из основных показателей состояния строительной отрасли. С начала 2010 года строительный рынок постепенно восстанавливается после кризиса, о чем свидетельствует рост активности застройщиков на земельных торгах Фонда имущества. В прошлом году участки под жилую застройку приобретались с многократным превышением стартовой цены. В 2011 году эта тенденция укрепилась. Кроме того, увеличилось число «пятен», выставляемых на торги, в том числе появились участки, находящиеся в залоге у банков. Алексей Далматов, директор по инвестиционному развитию ЗАО «ЮИТ Лентек», вспоминает, что в 2009 году сделок с землей в городе практически не было, в 2010-м – началось оживление и начиная со второй половины 2010-го – увеличение количества сделок и рост цен.
Главное – выждать
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, говорит, что во время кризиса стоимость участка определялась исключительно наличием у продавца финансовой возможности ждать покупателя с адекватным предложением. Те, кому нужно было продавать участок срочно, были готовы демпинговать, но, как правило, выставленные по заниженной стоимости участки были неликвидны и не вызывали интереса у потенциальных инвесторов. Ликвидные же земли не выставлялись на продажу или выставлялись номинально, чтобы посмотреть на уровень спроса и ценовые предложения, но фактически не продавались, так как собственники земель прекрасно понимали, что за периодом спада последует период роста, а продавать хороший актив за бесценок никому не хочется.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, рассказывает: «Сейчас мы отмечаем два самых популярных запроса на земельные участки. Земли под жилищное строительство, поскольку рынок жилья функционирует достаточно хорошо, растут обороты, девелоперы усиленно формируют свои адресные программы; участки под торговые центры – сегмент ритейла – меньше, чем все остальные коммерческие сегменты, пострадал во время кризиса и первым начал оживление и рост».
«Наибольшим спросом пользуются небольшие инженерно-подготовленные и юридически прозрачные земельные участки в городской черте, они сейчас в дефиците. С другой стороны, увеличение спроса на «пятна» в центральной части города сдерживает действующее охранное законодательство, которое не позволяет девелоперам начинать новое строительство», – отмечает Дмитрий Ходкевич, управляющий ООО «Городская ДомоСтроительная Компания».
Резерв для роста
По подсчетам Алексея Далматова, в Санкт-Петербурге имеются земли, которые теоретически могут рассматриваться под развитие. «Их резерв составляет примерно 12 тыс. га (промышленные предприятия – порядка 5 тыс. га, военно-промышленный комплекс – порядка 4 тыс. га, сельскохозяйственные земли в ряде районов Петербурга – порядка 3 тыс. га)», – перечисляет он. По его словам, доля земель Фонда имущества вряд ли превышает 20%. Кроме того, официальные торги проводят Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (основная функция которого заключается в изъятии федеральных земель у государственных структур, которые его неэффективно используют (в частности военные, научные, образовательные учреждения), и реализация их под жилую застройку), Министерство обороны РФ.
«Приобретение земли у города несколько более безрисково, поскольку участки более подготовлены для реализации инвестиционных проектов. Пакет документации обычно более проработан и подготовлен. И таким образом, при покупке земли у города могут снижаться сроки предевелопмента», – перечисляет преимущества покупки земель у города господин Далматов.
С этой точкой зрения согласен Николай Пашков: «Участки, продаваемые Фондом имущества (так называемый полный пакет) по жилую застройку, более-менее понятны с градостроительной точки зрения, разрешительной документации, подключения к инженерным сетям. В случае когда продавец – частный собственник, то зачастую решение этих вопросов является не более чем декларация со стороны продавца. Хотя я бы не стал утверждать однозначно, что «государственные участки – хорошо», а «негосударственные – плохо». Частные земельные участки могут находиться уже в собственности, и с точки зрения зарубежного покупателя у них более понятный правовой статус. Государственные участки передаются в аренду на инвестиционных условиях, и для того чтобы закрепить за собой права на этот участок, девелопер должен сначала выполнить определенные инвестиционные условия (заплатить, построить и т. д.). В случае с участком, находящимся в частной собственности, таких обременений и ограничений на покупателя не накладывается, и покупатель может начать строить сразу после покупки либо отложить на более поздний срок. С другой точки зрения, в большинстве случаев, когда речь идет о продаже частных земель, то продавец хочет получить сразу всю сумму. А участки, реализуемые Фондом имущества, являются, по сути, арендным платежом на период выполнения инвестиционных условий. Таким образом, предоставляется своего рода отсрочка платежа, что, безусловно, выгодно и интересно для девелоперов».
КОТы окружают город
В последнее время активно заключаются сделки по приобретению или аренде земельных участков на окраинах города или прилегающих районах Ленинградской области. Здесь основным источником предложения выступает вторичный рынок в рамках уже стартовавших проектов КОТ различных застройщиков – это территории Красносельского района, Кудрово, Ново-Девяткино. Таким образом, компании-застройщики расширяют географию своего предложения.
«У этих участков есть несколько существенных преимуществ. Во-первых, физическая и градостроительная возможность реализации квартальной застройки ввиду отсутствия охранных ограничений и ограничений по высотности зданий. Во-вторых, более прозрачная ситуация с инженерной подготовкой, а также наличие утвержденных проектов планировки и проектов межевания», – говорит господин Ходкевич.
Таким образом, сейчас можно выделить два основных источника предложения – это земельные участки, находящиеся в городской собственности, а также вторичный рынок.
«В перспективе объем предложения пополнится за счет вовлечения в хозяйственный оборот земли, находящейся в федеральной собственности, выхода на рынок залоговых участков кредитно-финансовых учреждений, а также за счет участков от компаний-лендлордов и вывода из центра города промышленных предприятий, территории которых будут использованы для редевелопмента», – прогнозирует господин Ходкевич.
Сегодня, по словам господина Далматова, становятся востребованными земли для комплексного освоения, но только крупные девелоперы могут приобрести подобные земельные участки под комплексное строительство. Таких игроков не так много на рынке, их можно пересчитать буквально по пальцам одной руки. Скорее всего, эта тенденция сохранится.
«Активность на земельном рынке медленными темпами восстанавливается после кризиса, но до показателей докризисных еще очень далеко. Сейчас более востребованы участки под жилищное строительство, причем как под многоэтажное, так и малоэтажное. Лоты для коммерческой застройки пока не столь популярны», – полагает господин Далматов.
В целом эксперты сходятся в одном: земельный рынок остается крайне непрозрачным, за исключением открытых торгов. Сделки с частными участками зачастую сложны в отслеживании: сколько из них продают сами собственники, сколько реализуют посредники – не поддается достоверной количественной оценке. Здесь существует закономерность: чем более востребован участок, тем чаще собственник продает его сам напрямую.
Мнение:
Ксения Морковкина, директор по развитию ЗАО «Строительная компания «Темп»:
– В период с 2009 года по первое полугодие 2010 года цены на земельные участки не менялись и оставались на уровне кризисных. Обусловлено это было нестабильным финансовым положением строительных компаний и, как следствие, большим количеством несостоявшихся торгов Фонда имущества. С июля 2010 года инвесторы вновь активно заинтересовались земельными участками в черте города. Не в последнюю очередь это произошло по причине вывода Фондом имущества Санкт-Петербурга на открытые торги земельных участков, которые четко предназначались под жилищное строительство.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
– Сложности с определением стоимости земли возникают в силу максимальной закрытости этого рынка. Это исторически сложившаяся ситуация, и вряд ли что-то изменится в ближайшие 2-3 года: все крупные сделки оговариваются «кулуарно», продавцы предпочитают «не светиться».
По данным аналитического отдела Бюро недвижимости «Агент 002» в I полугодии 2008 г. средний размер ипотечного кредита, выданного на приобретение квартиры в новостройках или на вторичном рынке, составляет 247 тысяч долларов. По размерам выданных средств 38% составляют кредиты до 100 тысяч долларов, 41% приходится на сумму до 200 тысяч долларов и только 17,7% на кредиты от 300 до 500 тысяч долларов.
В целом картина по выданным кредитам выглядит следующим образом:
Размер возможного ипотечного кредита зависит от величины подтвержденного дохода семьи. Так, если доход семьи равен 2000 долларов, максимальная сумма кредита составит 91,7 тысячи долларов в случае покупки квартиры в новостройке и 105,9 тысячи долларов при покупке квартиры на вторичном рынке. При доходе в 3000 тысячи долларов можно претендовать на сумму кредита в размере 137,5 и 158,8 тысячи долларов, приобретая квартиру в новостройке и на вторичном рынке соответственно. Доход от 3000 до 4000 тысяч долларов предполагает возможность получения кредита в объеме от 137 до 211 тысяч долларов.
Таким образом, сопоставление суммы выданных кредитов и доходов позволяет сделать вывод, что средний доход 79% заемщиков по ипотеке не превышает 2000 тысяч долларов.
Однако максимальная сумма кредита в этом случае не более 106 тысяч долларов, что не является достаточным для приобретения квартиры на вторичном и первичном рынках Москвы при существующем уровне цен.
Как отмечает директор по продажам Бюро недвижимости «Агент 002» Валерий Барнинец, «Для покупки однокомнатной квартиры в Москве необходимый минимум ипотечного кредита должен составлять не меньше 150 тысяч долларов при наличии собственных средств в размере 15-30% от суммы кредита, а средний срок выплаты — 20-30 лет».
Что же можно купить на эти деньги?
Однокомнатные квартиры (от 40 до 60 кв. м) в Москве на первичном рынке стоят от 160 до 280 тысяч долларов. Стоимость однокомнатных квартир (от 45 до 60 кв. м) в новостройках ближнего Подмосковья (Балашиха, Королев, Одинцово, Железнодорожный) от 130 до 190 тысяч долларов, двухкомнатных (от 55 до 70 кв. м) от 150 до 230 тысяч долларов, трехкомнатных (от 65 до 90 кв. м) от 180 до 290 тысяч долларов.
На вторичном рынке Москвы однокомнатные квартиры стоят от 166 тысяч долларов, двухкомнатные – от 210, трехкомнатные – от 316 тысяч долларов.
В Подмосковье (от 30 до 60 км от МКАДа) однокомнатные квартиры стоят от 106 тысяч долларов, в городах, прилегающих к столице, «однушку» можно найти за 130-170 тысяч долларов, двухкомнатные – от 180 до 230, трехкомнатные – от 260 до 320 тысяч долларов.
Компания Jones Lang LaSalle провела III ежегодную конференцию, посвященную рынку торговой недвижимости, на тему «Россия - остров стабильности или штормовое предупреждение». Конференция стала уже традиционным ежегодным событием, на котором собираются российские и зарубежные специалисты по торговой недвижимости, девелоперские компании, а также операторы всемирно известных торговых брендов, развивающих свой бизнес и открывающих свои магазины по всей территории России.
Основной темой конференции стали перспективы развития рынка торговой недвижимости в связи со сложившейся экономической ситуацией в мире. Несмотря на происходящий мировой кризис ликвидности и довольно сложную ситуацию на рынке недвижимости за рубежом, ситуация в России существенно отличается от международной в позитивную сторону.
В своем приветственном слове Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Российский рынок недвижимости является одним из самых динамично развивающихся по сравнению с другими странами мира. Это связано прежде всего со стремительным экономическим ростом страны. Россия стала сегодня существенной часть глобальной экономики, она обладает самыми крупными золотовалютными резервами после Китая и Японии, рублю стали доверять». О перспективах развития российской торговой недвижимости в таких экономических условиях рассказали эксперты компании Jones Lang LaSalle.
Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ, отдел экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, в своем докладе «Кризис ликвидности: последствия для российского рынка» отметил: «Сегодня рынок российской торговой недвижимости развивается очень быстрыми темпами. Прежде всего этому способствует благоприятная экономическая ситуация в стране, рост доходов населения продолжает подогревать потребительский бум и увеличивать спрос на торговые площади. Заявленные объемы проектов качественных торговых центров являются самыми высокими в Европе». В.Пантюшин отметил, что несмотря на эти позитивные тенденции, интеграция России в глобальную экономику делает ее чувствительной к ситуации на международной арене: «Сейчас девелоперам в России стало сложнее получить внешнее финансирование, с рынка исчезли инвесторы с высокой долей заемного финансирования. Это привело к росту ставок финансирования, сделав некоторые проекты экономически невыгодными. В основном сейчас на рынок недвижимости России приходят инвесторы с «живыми» деньгами. В то же время кризис ликвидности откладывает момент насыщения рынка недвижимости в России. Мы прогнозируем, что в связи с растущим спросом и отставанием предложения арендные ставки торговых помещений в России продолжат расти».
В то же время, несмотря на мировой кризис ликвидности, наблюдается увеличение инвестиционных сделок на рынке недвижимости в России. Об этом рассказал Джеймс Корриган, директор отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в своем докладе «Рынок торговой недвижимости России: привлекательное направление инвестиций». Докладчик отметил, что «сейчас в странах Евросоюза вследствие кредитного кризиса наблюдается заметное снижение инвестиционной активности. В это же время в России наблюдается рост объема инвестиционных сделок. Благодаря стабильному повышению арендных ставок и высоким показателям доходности, Россия является привлекательным направлением инвестиций. Растущие арендные ставки и прогнозируемое снижение ставок доходности – основные компоненты, определяющие общую доходность инвестиций. Российский рынок предлагает международным инвесторам высокие доходности и представляется хорошей альтернативой развитым рынкам. При этом на сектор торговой недвижимости приходится около половины всего объема инвестиций. Региональные города становятся всё более привлекательными для инвесторов, хотя на Москву по-прежнему приходится наибольшая доля общего объема инвестиций. В ближайшие годы российский рынок торговой недвижимости продолжит своё активное развитие, предлагая широкие возможности для инвесторов».
На конференции специалисты компании Jones Lang LaSalle высказали свои рекомендации участникам рынка торговой недвижимости – прежде всего девелоперам и торговым операторам, о том, что необходимо предпринять в сложившейся рыночной ситуации. Особое внимание этому вопросу уделила Юлия Никуличева, директор по России и СНГ, отдел стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle в своем докладе «Растущий рынок: новые форматы – новые требования для девелоперов»: «Мы можем представить современный торговый центр как корабль. Он может быть большим или маленьким, он может быть разного типа. Отправится ли корабль в долгое и успешное плавание или нет, зависит от всех участников его путешествия: от девелопера, который проектирует корабль, от ритейлеров, которые являются мотором и механизмом корабля, и от покупателей, которые запускают этот механизм. Сегодня на нашем рынке множество покупателей, и их доходы удваиваются каждые 4 года. Эта растущая потребительская способность является двигателем скорости плавания – ритейлеры, не дожидаясь открытия новых торговых центров, пытаются заранее заявить свои права на их площади. Девелоперы процветают на сегодняшнем сильном российском рынке, в котором пока нет сильной конкуренции, и любой построенный ими корабль успешно плывет по тихой воде. Однако уже сейчас мы можем прогнозировать рост конкуренции. Чтобы выдержать грядущую конкуренцию, необходимо разрабатывать новые форматы торговых центров, развивать специализированные торговые концепции, такие как торговые улицы, сезонные рынки, специализированные магазины. Уже сейчас надо понимать, что покупателей будут привлекать инновации, уникальные идеи, качественный сервис, новые марки. При этом важно найти правильных арендаторов для торговых центров, а также обеспечить эффективное функционирование новых магазинов».
Каким же должен быть современный торговый центр, чтобы не только сегодня, но и в будущем у него был успех на российском рынке? Этой теме был посвящен доклад «Путь к успеху» Александра Тишкова, директора по России и СНГ, начальника отдела сдачи в аренду торговых помещений компании Jones Lang LaSalle. «Такие параметры как размеры, этажность, комфортные условия, кондиционеры, парковка со временем будут иметь все большее значение. Например, сегодняшние многоэтажные торговые центры пока выживают только благодаря отсутствию конкуренции. При сокращении потока покупателей менее доходными остаются неудобные верхние этажи. Некоторые лишние квадратные метры невозможно будет сдавать в будущем. Построить здание торгового центра большего размера, чем это реально необходимо, будет означать снижение рентабельности и повышение сроков окупаемости проекта. Кроме того, все большее значение приобретает состав торговых операторов. Есть много торговых центров, в которые не могут войти операторы, присутствие которых необходимо торговому центру для его успешности. Прежде всего это происходит из-за несоответствия параметров некоторых строящихся торговых центров требованиям операторов. Поэтому необходим грамотный подход к разработке концепции торгового центра еще до начала реализации проекта. Очень важно понимать, что именно бренды и якорные арендаторы определяют успех торгового центра. Выбирая якорных арендаторов, можно задавать параметры целевой аудитории центра и управлять количеством посетителей. Успешный опыт международных брендов и спад потребления за рубежом стимулируют их выход в Россию. Популярность международных брендов особенно заметна на фоне потребительского бума в России, которая стала одним из приоритетных рынков для международных ритейлеров».
Участники конференции отметили, что важно не только пользоваться благоприятной экономической ситуацией, которая положительно влияет на развитие торговой недвижимости, но и уже сейчас готовиться к росту конкуренции. Поэтому ответ на основной вопрос конференции о том, чем же является российский рынок торговой недвижимости – островом стабильности или штормовым предупреждением – индивидуален для каждого торгового центра, каждого девелопера и оператора. Все будет зависеть от команды и умения выбрать правильный курс.