Мутная вода застывшего рынка
Как говорят девелоперы, последние два года рынок земли в Петербурге практически отсутствовал. Сейчас на нем наблюдаются признаки оживления, однако до докризисных показателей еще очень далеко. Зато в ближайшее время на рынке появятся новые игроки – банки, которые начнут постепенно распродавать залоговые активы.
Земельный рынок является одним из основных показателей состояния строительной отрасли. С начала 2010 года строительный рынок постепенно восстанавливается после кризиса, о чем свидетельствует рост активности застройщиков на земельных торгах Фонда имущества. В прошлом году участки под жилую застройку приобретались с многократным превышением стартовой цены. В 2011 году эта тенденция укрепилась. Кроме того, увеличилось число «пятен», выставляемых на торги, в том числе появились участки, находящиеся в залоге у банков. Алексей Далматов, директор по инвестиционному развитию ЗАО «ЮИТ Лентек», вспоминает, что в 2009 году сделок с землей в городе практически не было, в 2010-м – началось оживление и начиная со второй половины 2010-го – увеличение количества сделок и рост цен.
Главное – выждать
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, говорит, что во время кризиса стоимость участка определялась исключительно наличием у продавца финансовой возможности ждать покупателя с адекватным предложением. Те, кому нужно было продавать участок срочно, были готовы демпинговать, но, как правило, выставленные по заниженной стоимости участки были неликвидны и не вызывали интереса у потенциальных инвесторов. Ликвидные же земли не выставлялись на продажу или выставлялись номинально, чтобы посмотреть на уровень спроса и ценовые предложения, но фактически не продавались, так как собственники земель прекрасно понимали, что за периодом спада последует период роста, а продавать хороший актив за бесценок никому не хочется.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, рассказывает: «Сейчас мы отмечаем два самых популярных запроса на земельные участки. Земли под жилищное строительство, поскольку рынок жилья функционирует достаточно хорошо, растут обороты, девелоперы усиленно формируют свои адресные программы; участки под торговые центры – сегмент ритейла – меньше, чем все остальные коммерческие сегменты, пострадал во время кризиса и первым начал оживление и рост».
«Наибольшим спросом пользуются небольшие инженерно-подготовленные и юридически прозрачные земельные участки в городской черте, они сейчас в дефиците. С другой стороны, увеличение спроса на «пятна» в центральной части города сдерживает действующее охранное законодательство, которое не позволяет девелоперам начинать новое строительство», – отмечает Дмитрий Ходкевич, управляющий ООО «Городская ДомоСтроительная Компания».
Резерв для роста
По подсчетам Алексея Далматова, в Санкт-Петербурге имеются земли, которые теоретически могут рассматриваться под развитие. «Их резерв составляет примерно 12 тыс. га (промышленные предприятия – порядка 5 тыс. га, военно-промышленный комплекс – порядка 4 тыс. га, сельскохозяйственные земли в ряде районов Петербурга – порядка 3 тыс. га)», – перечисляет он. По его словам, доля земель Фонда имущества вряд ли превышает 20%. Кроме того, официальные торги проводят Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (основная функция которого заключается в изъятии федеральных земель у государственных структур, которые его неэффективно используют (в частности военные, научные, образовательные учреждения), и реализация их под жилую застройку), Министерство обороны РФ.
«Приобретение земли у города несколько более безрисково, поскольку участки более подготовлены для реализации инвестиционных проектов. Пакет документации обычно более проработан и подготовлен. И таким образом, при покупке земли у города могут снижаться сроки предевелопмента», – перечисляет преимущества покупки земель у города господин Далматов.
С этой точкой зрения согласен Николай Пашков: «Участки, продаваемые Фондом имущества (так называемый полный пакет) по жилую застройку, более-менее понятны с градостроительной точки зрения, разрешительной документации, подключения к инженерным сетям. В случае когда продавец – частный собственник, то зачастую решение этих вопросов является не более чем декларация со стороны продавца. Хотя я бы не стал утверждать однозначно, что «государственные участки – хорошо», а «негосударственные – плохо». Частные земельные участки могут находиться уже в собственности, и с точки зрения зарубежного покупателя у них более понятный правовой статус. Государственные участки передаются в аренду на инвестиционных условиях, и для того чтобы закрепить за собой права на этот участок, девелопер должен сначала выполнить определенные инвестиционные условия (заплатить, построить и т. д.). В случае с участком, находящимся в частной собственности, таких обременений и ограничений на покупателя не накладывается, и покупатель может начать строить сразу после покупки либо отложить на более поздний срок. С другой точки зрения, в большинстве случаев, когда речь идет о продаже частных земель, то продавец хочет получить сразу всю сумму. А участки, реализуемые Фондом имущества, являются, по сути, арендным платежом на период выполнения инвестиционных условий. Таким образом, предоставляется своего рода отсрочка платежа, что, безусловно, выгодно и интересно для девелоперов».
КОТы окружают город
В последнее время активно заключаются сделки по приобретению или аренде земельных участков на окраинах города или прилегающих районах Ленинградской области. Здесь основным источником предложения выступает вторичный рынок в рамках уже стартовавших проектов КОТ различных застройщиков – это территории Красносельского района, Кудрово, Ново-Девяткино. Таким образом, компании-застройщики расширяют географию своего предложения.
«У этих участков есть несколько существенных преимуществ. Во-первых, физическая и градостроительная возможность реализации квартальной застройки ввиду отсутствия охранных ограничений и ограничений по высотности зданий. Во-вторых, более прозрачная ситуация с инженерной подготовкой, а также наличие утвержденных проектов планировки и проектов межевания», – говорит господин Ходкевич.
Таким образом, сейчас можно выделить два основных источника предложения – это земельные участки, находящиеся в городской собственности, а также вторичный рынок.
«В перспективе объем предложения пополнится за счет вовлечения в хозяйственный оборот земли, находящейся в федеральной собственности, выхода на рынок залоговых участков кредитно-финансовых учреждений, а также за счет участков от компаний-лендлордов и вывода из центра города промышленных предприятий, территории которых будут использованы для редевелопмента», – прогнозирует господин Ходкевич.
Сегодня, по словам господина Далматова, становятся востребованными земли для комплексного освоения, но только крупные девелоперы могут приобрести подобные земельные участки под комплексное строительство. Таких игроков не так много на рынке, их можно пересчитать буквально по пальцам одной руки. Скорее всего, эта тенденция сохранится.
«Активность на земельном рынке медленными темпами восстанавливается после кризиса, но до показателей докризисных еще очень далеко. Сейчас более востребованы участки под жилищное строительство, причем как под многоэтажное, так и малоэтажное. Лоты для коммерческой застройки пока не столь популярны», – полагает господин Далматов.
В целом эксперты сходятся в одном: земельный рынок остается крайне непрозрачным, за исключением открытых торгов. Сделки с частными участками зачастую сложны в отслеживании: сколько из них продают сами собственники, сколько реализуют посредники – не поддается достоверной количественной оценке. Здесь существует закономерность: чем более востребован участок, тем чаще собственник продает его сам напрямую.
Мнение:
Ксения Морковкина, директор по развитию ЗАО «Строительная компания «Темп»:
– В период с 2009 года по первое полугодие 2010 года цены на земельные участки не менялись и оставались на уровне кризисных. Обусловлено это было нестабильным финансовым положением строительных компаний и, как следствие, большим количеством несостоявшихся торгов Фонда имущества. С июля 2010 года инвесторы вновь активно заинтересовались земельными участками в черте города. Не в последнюю очередь это произошло по причине вывода Фондом имущества Санкт-Петербурга на открытые торги земельных участков, которые четко предназначались под жилищное строительство.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
– Сложности с определением стоимости земли возникают в силу максимальной закрытости этого рынка. Это исторически сложившаяся ситуация, и вряд ли что-то изменится в ближайшие 2-3 года: все крупные сделки оговариваются «кулуарно», продавцы предпочитают «не светиться».
Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» подготовили обзор ситуации на рынке вторичного жилья Москвы за июль
Предложение. Характеристика рынка
В июле на рынке вторичной недвижимости вновь прослеживается незначительное снижение предложения на 4,1%. В то время как в предыдущем месяце наблюдался рост на 1,3%. Так число представленных к продаже квартир в июле составляло 29800 против 31100 в предыдущем месяце.
Согласно данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», за прошедшие месяцы
Рост предложения представленных к продаже квартир в феврале, относительно января и в марте, относительно февраля составил 9,6% и 4,9% соответственно. В апреле отмечается незначительное снижение предложения после активного роста, в мае снижение было более заметным. В июне наблюдается рост предложения на 1,3% после майского падения и выход на уровень апреля.
.gif)
В целом снижение числа представленных к продаже квартир можно объяснить незначительным числом появившихся ранее не выставляемых на продажу квартир, а также возросшей покупательской активностью в посткризисный период.
В июле наибольшая доля квартир представленных к продаже находилась в диапазоне от 100000 до 150000 руб.кв.м. и составляла 57,1%. Доля представленных квартир в данном диапазоне не претерпела значительных изменений относительно предыдущего месяца ( в июне 57,4%).
Второе место в структуре предложения по стоимости 1 кв.м. занимают представленные к продаже квартиры в ценовом диапазоне от 150 000 до 200 000 руб.кв.м., доля квартир в данном диапазоне составляла 22,8%. Относительно предыдущего месяца предложение в данном ценовом сегменте также не претерпело значительных изменений (в июне 23,7%).
Увеличение объема представленных к продаже квартир стоит отметить в ценовом сегменте до 100000 руб.кв.м., так в июле доля данного сегмента составляла 6,7% , что на 2% больше относительно предыдущего месяца.
В то время как снижение предложения наблюдается в наиболее высоком ценовом сегменте от 200000 до 250000 руб.кв.м., так доля предложения в июле составила 5,2%, против 7,5% в июне.
.gif)
Небольшое перераспределение предложения повлияло и на стоимость кв.м. в среднем по рынку.
Спрос
В июле в структуре обращений вторичного рынка по различным типам сделок, наибольшую долю занимает покупка квартир и составляет 36%, в то время как доля продажи квартир находится на уровне 31%. Доля же обращений по такому типу сделки как альтернативные составляет 33%.
По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», отмечено увеличение спроса по покупке квартир, по сравнению с июнем на 14%. Доля обращений по продаже по сравнению с предыдущим месяцем не претерпела особых изменений, в то время как доля обращений по альтернативным сделкам сократилась на 13%. Доля взаимозачета среди альтернативных сделок по-прежнему занимает наибольшую часть - 83%.
.gif)
Ценовая ситуация
В июле наблюдается снижение цен в рублевом эквиваленте, однако в долларовом эквиваленте наблюдается рост. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте претерпела снижение на 1,6% (против -0,2% в июне) и составила 154 500, в долларовом эквиваленте отмечается рост цен на 0,2% и до 5 050 (против – 2,6% в июне).
В июле
.gif)
В июле
По-прежнему наиболее дорогой по стоимости кв.м. является Центральный административный округ, стоимость кв.м. в данном округе составляет 234300 руб. Стоимость кв.м. в ЦАО относительно предыдущего месяца не претерпела значительных изменений и находилась примерно на том же уровне (в июне 235 400).
Среди остальных округов наиболее престижными и в то же время высокими по стоимости кв.м. являются Юго-Западный, Западный и Северный административные округа.
Стоимость кв.м. в Северо-Восточном и Северо-Западном административных округах находится примерно на одном и том же уровне и составляет 137200руб. и 137500руб. соответственно.
Стоимость кв.м. в Восточном, Юго-Восточном и Южном округах варьируется от 123700 руб. до 131600 руб.
.gif)
В целом по всем округам произошло снижение стоимости кв.м., так самое незначительное снижение отмечается в Центральном административном округе (на 0,5%), в то время как наиболее явное снижение отмечается в Юго-Западном и Северо-Западном административных округах (на 3,7% и 3,4% соответственно).
Выводы
На рынке вторичной недвижимости вновь прослеживается незначительное снижение предложения на 4,1%. Так число представленных к продаже квартир в июле составляло 29800 против 31100 в предыдущем месяце.
За прошедшие месяцы
Снижение числа представленных к продаже квартир обусловлено, как незначительным числом появившихся ранее не выставляемых на продажу квартир, так и возросшей покупательской активностью в посткризисный период.
Наибольшая доля квартир представленных к продаже находилась в диапазоне от 100000 до 150000 руб.кв.м., в то время как наименьшая доля пришлась на наиболее высокий ценовой сегмент от 200000 до 250000 руб.кв. м.
Стоит отметить увеличение спроса по покупке квартир, по сравнению с июнем на 14%. Доля обращений по продаже по сравнению с предыдущим месяцем не претерпела особых изменений, в то время как доля обращений по альтернативным сделкам сократилась на 13%.
В июле наблюдается снижение цен в рублевом эквиваленте, однако в долларовом эквиваленте наблюдается рост. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте претерпела снижение на 1,6% и составила 154500, в долларовом эквиваленте отмечается рост цен на 0,2% и составила 5050.
Материал предоставлен компанией «НДВ-Недвижимость»
Объем ввода качественных офисных площадей во II квартале текущего года оказался на 64% ниже, чем за аналогичный период 2009 года, и на 78% ниже, чем за II квартал 2008 года.
Во II квартале 2010 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию всего 2 бизнес-центра общей офисной площадью 17,7 тыс. кв. м.
|
Наименование |
Адрес |
Класс |
Общая площадь здания, кв. м |
Офисная площадь, кв. м |
|
МФК Quattro Corti |
Почтамтская ул., 3-5 |
А |
20 000 |
10 000 |
|
БЦ «Марбел» |
ул. Седова, 11/2 |
В |
8 880 |
7 700 |
|
Итого: |
17 700 |
|||
По итогам I полугодия 2010 года прирост офисных площадей составил 50,8 тыс. кв. м, что на 56% ниже, чем в 1 полугодии прошлого года, и на 79% ниже, чем в 1 полугодии 2008 года.
.gif)
Значительное сокращение объемов ввода офисных площадей связано с кризисной ситуацией на рынке. На конец I полугодия 2010 года общий объем офисных площадей составил 1,9 млн. кв. м.
.gif)
«К концу 2 квартала 2010 года структура предложения офисных площадей по классам не изменилась в сравнении с концом 2009 года, - отмечает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Бизнес-центры класса «В» и «В+» составляют половину от общего объема офисных площадей. На бизнес-центры класса «А» приходится 21% офисных площадей».
.gif)
В настоящее время в стадии строительства находится около 20 бизнес-центров с отдаленными сроками сдачи (2011-2012 гг.). Общая площадь офисов в данных объектах составляет около 220 тыс. кв. м.
По-прежнему «замороженными» остаются проекты большинства офисных центров, начало реализации которых совпало с началом финансового кризиса. Общая офисная площадь в приостановленных и замороженных проектах составляет около 500 тыс. кв. м.
По состоянию на конец I полугодия 2010 года заполняемость бизнес-центров класса «А» составила порядка 73%. Текущая заполняемость ниже уровня конца 2009 года (75%) и существенно ниже докризисного уровня (97-98%). Темпы снижения заполняемости замедлились, однако финансовый кризис продолжает оказывать влияние на рынок офисных площадей.
.gif)
По итогам I полугодия 2010 года средняя заполняемость офисных центров класса «В» и «В+» составила 85%, увеличившись на 5 процентных пунктов, в сравнении с концом 2009 года. Текущая заполняемость офисных центров класса «В» и «В+» выше, чем в классе «А». Это объясняется более низкими арендными ставками, что в условиях кризиса привлекает арендаторов. Наблюдается тенденция к постепенному сокращению доли вакантных площадей. Тем не менее, текущая заполняемость ниже докризисного уровня для данного сегмента рынка.
.gif)
На конец I полугодия 2010 года средняя заполняемость бизнес-центров класса «С» составила 87%. Текущая заполняемость несколько ниже докризисного уровня. Тем не менее, в этом сегменте рынка снижение было наименьшим, в сравнении с офисными центрами других классов. Это связано с тем, что в условиях кризиса арендаторы снижали издержки, часть компаний переместились в бизнес-центры с минимальной арендной ставкой.
.gif)
По данным компании АРИН, в конце I полугодия 2010 года средняя ставка аренды[1] офисных площадей составила в классе «А» - 1 140 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ), в классе «В» и «В+» - 943 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ), в классе «С» - 718 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ).
По итогам II квартала 2010 года снижение арендных ставок (на 4,6%) отмечено только в классе «А». В классе «В» ставки выросли на 5,4%. В классе «С» ставки практически не изменились. По итогам I полугодия снижение арендных ставок в классе «А» составило 9,5%. В классах «В» и «С» ставки остались примерно на том же уровне (рост составил соответственно 1,2% и 2,2%).
|
Класс |
Динамика за 2 кв. |
Динамика за 1 пол. |
|
класс А |
-4,6% |
-9,5% |
|
класс В |
5,4% |
1,2% |
|
класс С |
0,1% |
2,2% |
Арендные ставки существенно зависят от местоположения бизнес-центра. Центральное местоположение увеличивает арендную ставку в сравнении с периферийным местоположением для бизнес-центров класса «А» на 28%, класса «В» - 12%, класса «С» - на 2%.
По данным компании «АРИН», по итогам 2010 года прогнозируется снижение арендных ставок в качественных бизнес-центрах на 5-10%. В бизнес-центрах класса «В» и «С» возможен незначительный рост.
Материал предоставлен компанией АРИН