Мутная вода застывшего рынка
Как говорят девелоперы, последние два года рынок земли в Петербурге практически отсутствовал. Сейчас на нем наблюдаются признаки оживления, однако до докризисных показателей еще очень далеко. Зато в ближайшее время на рынке появятся новые игроки – банки, которые начнут постепенно распродавать залоговые активы.
Земельный рынок является одним из основных показателей состояния строительной отрасли. С начала 2010 года строительный рынок постепенно восстанавливается после кризиса, о чем свидетельствует рост активности застройщиков на земельных торгах Фонда имущества. В прошлом году участки под жилую застройку приобретались с многократным превышением стартовой цены. В 2011 году эта тенденция укрепилась. Кроме того, увеличилось число «пятен», выставляемых на торги, в том числе появились участки, находящиеся в залоге у банков. Алексей Далматов, директор по инвестиционному развитию ЗАО «ЮИТ Лентек», вспоминает, что в 2009 году сделок с землей в городе практически не было, в 2010-м – началось оживление и начиная со второй половины 2010-го – увеличение количества сделок и рост цен.
Главное – выждать
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, говорит, что во время кризиса стоимость участка определялась исключительно наличием у продавца финансовой возможности ждать покупателя с адекватным предложением. Те, кому нужно было продавать участок срочно, были готовы демпинговать, но, как правило, выставленные по заниженной стоимости участки были неликвидны и не вызывали интереса у потенциальных инвесторов. Ликвидные же земли не выставлялись на продажу или выставлялись номинально, чтобы посмотреть на уровень спроса и ценовые предложения, но фактически не продавались, так как собственники земель прекрасно понимали, что за периодом спада последует период роста, а продавать хороший актив за бесценок никому не хочется.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, рассказывает: «Сейчас мы отмечаем два самых популярных запроса на земельные участки. Земли под жилищное строительство, поскольку рынок жилья функционирует достаточно хорошо, растут обороты, девелоперы усиленно формируют свои адресные программы; участки под торговые центры – сегмент ритейла – меньше, чем все остальные коммерческие сегменты, пострадал во время кризиса и первым начал оживление и рост».
«Наибольшим спросом пользуются небольшие инженерно-подготовленные и юридически прозрачные земельные участки в городской черте, они сейчас в дефиците. С другой стороны, увеличение спроса на «пятна» в центральной части города сдерживает действующее охранное законодательство, которое не позволяет девелоперам начинать новое строительство», – отмечает Дмитрий Ходкевич, управляющий ООО «Городская ДомоСтроительная Компания».
Резерв для роста
По подсчетам Алексея Далматова, в Санкт-Петербурге имеются земли, которые теоретически могут рассматриваться под развитие. «Их резерв составляет примерно 12 тыс. га (промышленные предприятия – порядка 5 тыс. га, военно-промышленный комплекс – порядка 4 тыс. га, сельскохозяйственные земли в ряде районов Петербурга – порядка 3 тыс. га)», – перечисляет он. По его словам, доля земель Фонда имущества вряд ли превышает 20%. Кроме того, официальные торги проводят Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (основная функция которого заключается в изъятии федеральных земель у государственных структур, которые его неэффективно используют (в частности военные, научные, образовательные учреждения), и реализация их под жилую застройку), Министерство обороны РФ.
«Приобретение земли у города несколько более безрисково, поскольку участки более подготовлены для реализации инвестиционных проектов. Пакет документации обычно более проработан и подготовлен. И таким образом, при покупке земли у города могут снижаться сроки предевелопмента», – перечисляет преимущества покупки земель у города господин Далматов.
С этой точкой зрения согласен Николай Пашков: «Участки, продаваемые Фондом имущества (так называемый полный пакет) по жилую застройку, более-менее понятны с градостроительной точки зрения, разрешительной документации, подключения к инженерным сетям. В случае когда продавец – частный собственник, то зачастую решение этих вопросов является не более чем декларация со стороны продавца. Хотя я бы не стал утверждать однозначно, что «государственные участки – хорошо», а «негосударственные – плохо». Частные земельные участки могут находиться уже в собственности, и с точки зрения зарубежного покупателя у них более понятный правовой статус. Государственные участки передаются в аренду на инвестиционных условиях, и для того чтобы закрепить за собой права на этот участок, девелопер должен сначала выполнить определенные инвестиционные условия (заплатить, построить и т. д.). В случае с участком, находящимся в частной собственности, таких обременений и ограничений на покупателя не накладывается, и покупатель может начать строить сразу после покупки либо отложить на более поздний срок. С другой точки зрения, в большинстве случаев, когда речь идет о продаже частных земель, то продавец хочет получить сразу всю сумму. А участки, реализуемые Фондом имущества, являются, по сути, арендным платежом на период выполнения инвестиционных условий. Таким образом, предоставляется своего рода отсрочка платежа, что, безусловно, выгодно и интересно для девелоперов».
КОТы окружают город
В последнее время активно заключаются сделки по приобретению или аренде земельных участков на окраинах города или прилегающих районах Ленинградской области. Здесь основным источником предложения выступает вторичный рынок в рамках уже стартовавших проектов КОТ различных застройщиков – это территории Красносельского района, Кудрово, Ново-Девяткино. Таким образом, компании-застройщики расширяют географию своего предложения.
«У этих участков есть несколько существенных преимуществ. Во-первых, физическая и градостроительная возможность реализации квартальной застройки ввиду отсутствия охранных ограничений и ограничений по высотности зданий. Во-вторых, более прозрачная ситуация с инженерной подготовкой, а также наличие утвержденных проектов планировки и проектов межевания», – говорит господин Ходкевич.
Таким образом, сейчас можно выделить два основных источника предложения – это земельные участки, находящиеся в городской собственности, а также вторичный рынок.
«В перспективе объем предложения пополнится за счет вовлечения в хозяйственный оборот земли, находящейся в федеральной собственности, выхода на рынок залоговых участков кредитно-финансовых учреждений, а также за счет участков от компаний-лендлордов и вывода из центра города промышленных предприятий, территории которых будут использованы для редевелопмента», – прогнозирует господин Ходкевич.
Сегодня, по словам господина Далматова, становятся востребованными земли для комплексного освоения, но только крупные девелоперы могут приобрести подобные земельные участки под комплексное строительство. Таких игроков не так много на рынке, их можно пересчитать буквально по пальцам одной руки. Скорее всего, эта тенденция сохранится.
«Активность на земельном рынке медленными темпами восстанавливается после кризиса, но до показателей докризисных еще очень далеко. Сейчас более востребованы участки под жилищное строительство, причем как под многоэтажное, так и малоэтажное. Лоты для коммерческой застройки пока не столь популярны», – полагает господин Далматов.
В целом эксперты сходятся в одном: земельный рынок остается крайне непрозрачным, за исключением открытых торгов. Сделки с частными участками зачастую сложны в отслеживании: сколько из них продают сами собственники, сколько реализуют посредники – не поддается достоверной количественной оценке. Здесь существует закономерность: чем более востребован участок, тем чаще собственник продает его сам напрямую.
Мнение:
Ксения Морковкина, директор по развитию ЗАО «Строительная компания «Темп»:
– В период с 2009 года по первое полугодие 2010 года цены на земельные участки не менялись и оставались на уровне кризисных. Обусловлено это было нестабильным финансовым положением строительных компаний и, как следствие, большим количеством несостоявшихся торгов Фонда имущества. С июля 2010 года инвесторы вновь активно заинтересовались земельными участками в черте города. Не в последнюю очередь это произошло по причине вывода Фондом имущества Санкт-Петербурга на открытые торги земельных участков, которые четко предназначались под жилищное строительство.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
– Сложности с определением стоимости земли возникают в силу максимальной закрытости этого рынка. Это исторически сложившаяся ситуация, и вряд ли что-то изменится в ближайшие 2-3 года: все крупные сделки оговариваются «кулуарно», продавцы предпочитают «не светиться».
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги июля
Рынок коммерческой недвижимости в июле
В июле в связи с продолжением периода отпусков и спада деловой активности объем предложения продолжил постепенное уменьшение. Снижение объема предложения по общей площади составило 3%, а по количеству – 2%.
Средневзвешенная цена по сравнению с июнем выросла на 1% и составила 4113 долларов за кв.м. Ценовые показатели находятся на стабильном уровне уже 13 месяцев
Всего в июле на продажу было выставлено 1298 объектов общей площадью 2478 тыс.кв.м и общей стоимостью 10,192 млрд. долларов.
После достижения максимального срока экспозиции к маю прошлого года, в дальнейшем наблюдалось его колебание в диапазоне в среднем от 120 до 160 дней, в июле - 156. Срок экспозиции по сравнению с прошлыми годами остается на высоком уровне, что наряду с ценами на уровне середины
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 58%. Далее идут производственно-складские (20%), торговые помещения (12%) и помещения свободного назначения (10%).
Рынок в целом
Все сегменты |
Коли чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средне- взвешенная цена, $/кв. м |
значение |
1 298 |
10 192 |
2 478 |
1,91 |
4 113 |
к июню |
− 2% |
− 2% |
− 3% |
− 1% |
+ 1% |
к июлю |
+ 12% |
− 1% |
+ 2% |
− 10% |
− 2% |
Торговая недвижимость
В июле экспонировалось 389 объектов общей площадью 309 тыс.кв.м и общей стоимостью 1,83 млрд. долларов, из них 80 объектов – внутри Садового Кольца и 309 объектов – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 6%, а по общей площади вырос на 1%.
Средневзвешенная цена снизилась на 12% до 13098 долларов за кв.м. При этом цена по объектам, продолжившим экспонирование, снизилась на 6%, а по остальным – на 34%, в частности, за счет ухода в июне таких дорогих объектов, как на Гоголевском бульваре (170 кв.м, 58800 долларов за кв.м) и на Тверской ул. (420 кв.м, 38800 долларов за кв.м), а также появления в июле объекта на ул. Космадамианская (
Объем предложения по торговым объектам за пределами Садового Кольца по количеству снизился на 10%, а по общей площади - на 11%. Средневзвешенная цена по таким объектам снизилась на 1% до 4822 долларов за кв.м.
Торго вые внутри СК |
Коли чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средне- взвешенная цена, $/кв. м |
значение |
80 |
534 |
41 |
0,51 |
13 098 |
к июню |
− 6% |
− 11% |
+ 1% |
+ 8% |
− 12% |
к июлю |
+ 33% |
+ 81% |
+ 123% |
+ 67% |
− 19% |
Торго вые вне СК |
Коли чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средне- взвешенная цена, $/кв. м |
значение |
309 |
1 293 |
268 |
0,87 |
4 822 |
к июню |
− 10% |
− 12% |
− 11% |
− 2% |
− 1% |
к июлю |
+ 4% |
+ 2% |
+ 2% |
− 2% |
0% |
Офисная недвижимость
Объем предложений офисов в июле снизился на 6% по общей площади и на 1% по количеству. Продолжение постепенного снижения объема связано, скорее всего, с периодом отпусков, при этом объем предложения как в центре, так и за его пределами, сопоставим с уровнем июля
Всего в июне объем предложения составил 554 объекта общей площадью 1434 тыс.кв. м и общей стоимостью 6,53 млрд. долларов, из них 187 объектов – внутри Садового Кольца и 367 объектов – за его пределами.
Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в июле снизилась на 8% до 8422 долларов за кв.м (в частности, за счет окончания в июле экспонирования такого относительно дешевых объектов как на ул.Варварка - 19000 кв.м, 3907 долларов за кв.м). По объектам, продолжившим экспонирование, цена снизалась на 3%.
Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в июле возросла на 3% до 3597 долларов за кв.м., что отчасти было обусловлено уходом в июне крупного дешевого имущественного комплекса на Варшавском ш. (38392 кв.м., 1227$/кв.м.), и появлением в июле крупного и дорогого БЦ класса B+ на ул. Новоданиловской (27742 кв.м., 4145 долларов за кв.м.). В целом незначительный рост цен в период летнего затишья можно объяснить структурными изменениями.
Офис ные внутри СК |
Коли чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средне- взвешенная цена, $/кв. м |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
значение |
187 |
2 394 |
284 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
19.08.2010 15:19
Специалисты компании Colliers International подготовили аналитический обзор рынка складской недвижимости Петербурга за I полугодие Предложение В I полугодии Одновременно с этим один из действующих спекулятивных складов был продан. Бывший складской комплекс ПНК-1 приобрел отечественный ритейлер ТД «Интерторг». Компания развивает сети «СемьЯ» и «ИдеЯ» и планирует использовать приобретенный склад для организации собственной логистики. По итогам шести месяцев Складские комплексы класса А, введенные в эксплуатацию в I полугодии
До конца текущего года к вводу в эксплуатацию планируется около Строящиеся складские комплексы классa A, ввод в эксплуатацию которых планируется до конца
Спрос По итогам I полугодия В целом общий объем чистого поглощения площадей на рынке качественной складской недвижимости за шесть месяцев
|