Мутная вода застывшего рынка
Как говорят девелоперы, последние два года рынок земли в Петербурге практически отсутствовал. Сейчас на нем наблюдаются признаки оживления, однако до докризисных показателей еще очень далеко. Зато в ближайшее время на рынке появятся новые игроки – банки, которые начнут постепенно распродавать залоговые активы.
Земельный рынок является одним из основных показателей состояния строительной отрасли. С начала 2010 года строительный рынок постепенно восстанавливается после кризиса, о чем свидетельствует рост активности застройщиков на земельных торгах Фонда имущества. В прошлом году участки под жилую застройку приобретались с многократным превышением стартовой цены. В 2011 году эта тенденция укрепилась. Кроме того, увеличилось число «пятен», выставляемых на торги, в том числе появились участки, находящиеся в залоге у банков. Алексей Далматов, директор по инвестиционному развитию ЗАО «ЮИТ Лентек», вспоминает, что в 2009 году сделок с землей в городе практически не было, в 2010-м – началось оживление и начиная со второй половины 2010-го – увеличение количества сделок и рост цен.
Главное – выждать
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, говорит, что во время кризиса стоимость участка определялась исключительно наличием у продавца финансовой возможности ждать покупателя с адекватным предложением. Те, кому нужно было продавать участок срочно, были готовы демпинговать, но, как правило, выставленные по заниженной стоимости участки были неликвидны и не вызывали интереса у потенциальных инвесторов. Ликвидные же земли не выставлялись на продажу или выставлялись номинально, чтобы посмотреть на уровень спроса и ценовые предложения, но фактически не продавались, так как собственники земель прекрасно понимали, что за периодом спада последует период роста, а продавать хороший актив за бесценок никому не хочется.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, рассказывает: «Сейчас мы отмечаем два самых популярных запроса на земельные участки. Земли под жилищное строительство, поскольку рынок жилья функционирует достаточно хорошо, растут обороты, девелоперы усиленно формируют свои адресные программы; участки под торговые центры – сегмент ритейла – меньше, чем все остальные коммерческие сегменты, пострадал во время кризиса и первым начал оживление и рост».
«Наибольшим спросом пользуются небольшие инженерно-подготовленные и юридически прозрачные земельные участки в городской черте, они сейчас в дефиците. С другой стороны, увеличение спроса на «пятна» в центральной части города сдерживает действующее охранное законодательство, которое не позволяет девелоперам начинать новое строительство», – отмечает Дмитрий Ходкевич, управляющий ООО «Городская ДомоСтроительная Компания».
Резерв для роста
По подсчетам Алексея Далматова, в Санкт-Петербурге имеются земли, которые теоретически могут рассматриваться под развитие. «Их резерв составляет примерно 12 тыс. га (промышленные предприятия – порядка 5 тыс. га, военно-промышленный комплекс – порядка 4 тыс. га, сельскохозяйственные земли в ряде районов Петербурга – порядка 3 тыс. га)», – перечисляет он. По его словам, доля земель Фонда имущества вряд ли превышает 20%. Кроме того, официальные торги проводят Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (основная функция которого заключается в изъятии федеральных земель у государственных структур, которые его неэффективно используют (в частности военные, научные, образовательные учреждения), и реализация их под жилую застройку), Министерство обороны РФ.
«Приобретение земли у города несколько более безрисково, поскольку участки более подготовлены для реализации инвестиционных проектов. Пакет документации обычно более проработан и подготовлен. И таким образом, при покупке земли у города могут снижаться сроки предевелопмента», – перечисляет преимущества покупки земель у города господин Далматов.
С этой точкой зрения согласен Николай Пашков: «Участки, продаваемые Фондом имущества (так называемый полный пакет) по жилую застройку, более-менее понятны с градостроительной точки зрения, разрешительной документации, подключения к инженерным сетям. В случае когда продавец – частный собственник, то зачастую решение этих вопросов является не более чем декларация со стороны продавца. Хотя я бы не стал утверждать однозначно, что «государственные участки – хорошо», а «негосударственные – плохо». Частные земельные участки могут находиться уже в собственности, и с точки зрения зарубежного покупателя у них более понятный правовой статус. Государственные участки передаются в аренду на инвестиционных условиях, и для того чтобы закрепить за собой права на этот участок, девелопер должен сначала выполнить определенные инвестиционные условия (заплатить, построить и т. д.). В случае с участком, находящимся в частной собственности, таких обременений и ограничений на покупателя не накладывается, и покупатель может начать строить сразу после покупки либо отложить на более поздний срок. С другой точки зрения, в большинстве случаев, когда речь идет о продаже частных земель, то продавец хочет получить сразу всю сумму. А участки, реализуемые Фондом имущества, являются, по сути, арендным платежом на период выполнения инвестиционных условий. Таким образом, предоставляется своего рода отсрочка платежа, что, безусловно, выгодно и интересно для девелоперов».
КОТы окружают город
В последнее время активно заключаются сделки по приобретению или аренде земельных участков на окраинах города или прилегающих районах Ленинградской области. Здесь основным источником предложения выступает вторичный рынок в рамках уже стартовавших проектов КОТ различных застройщиков – это территории Красносельского района, Кудрово, Ново-Девяткино. Таким образом, компании-застройщики расширяют географию своего предложения.
«У этих участков есть несколько существенных преимуществ. Во-первых, физическая и градостроительная возможность реализации квартальной застройки ввиду отсутствия охранных ограничений и ограничений по высотности зданий. Во-вторых, более прозрачная ситуация с инженерной подготовкой, а также наличие утвержденных проектов планировки и проектов межевания», – говорит господин Ходкевич.
Таким образом, сейчас можно выделить два основных источника предложения – это земельные участки, находящиеся в городской собственности, а также вторичный рынок.
«В перспективе объем предложения пополнится за счет вовлечения в хозяйственный оборот земли, находящейся в федеральной собственности, выхода на рынок залоговых участков кредитно-финансовых учреждений, а также за счет участков от компаний-лендлордов и вывода из центра города промышленных предприятий, территории которых будут использованы для редевелопмента», – прогнозирует господин Ходкевич.
Сегодня, по словам господина Далматова, становятся востребованными земли для комплексного освоения, но только крупные девелоперы могут приобрести подобные земельные участки под комплексное строительство. Таких игроков не так много на рынке, их можно пересчитать буквально по пальцам одной руки. Скорее всего, эта тенденция сохранится.
«Активность на земельном рынке медленными темпами восстанавливается после кризиса, но до показателей докризисных еще очень далеко. Сейчас более востребованы участки под жилищное строительство, причем как под многоэтажное, так и малоэтажное. Лоты для коммерческой застройки пока не столь популярны», – полагает господин Далматов.
В целом эксперты сходятся в одном: земельный рынок остается крайне непрозрачным, за исключением открытых торгов. Сделки с частными участками зачастую сложны в отслеживании: сколько из них продают сами собственники, сколько реализуют посредники – не поддается достоверной количественной оценке. Здесь существует закономерность: чем более востребован участок, тем чаще собственник продает его сам напрямую.
Мнение:
Ксения Морковкина, директор по развитию ЗАО «Строительная компания «Темп»:
– В период с 2009 года по первое полугодие 2010 года цены на земельные участки не менялись и оставались на уровне кризисных. Обусловлено это было нестабильным финансовым положением строительных компаний и, как следствие, большим количеством несостоявшихся торгов Фонда имущества. С июля 2010 года инвесторы вновь активно заинтересовались земельными участками в черте города. Не в последнюю очередь это произошло по причине вывода Фондом имущества Санкт-Петербурга на открытые торги земельных участков, которые четко предназначались под жилищное строительство.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
– Сложности с определением стоимости земли возникают в силу максимальной закрытости этого рынка. Это исторически сложившаяся ситуация, и вряд ли что-то изменится в ближайшие 2-3 года: все крупные сделки оговариваются «кулуарно», продавцы предпочитают «не светиться».
Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» подготовили аналитический обзор рынка помещений свободного назначения в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья в сентябре
Предложение
Практически во всех жилых комплексах (95%), в том числе реализуемых компанией «НДВ-Недвижимость», первые этажи отведены под коммерческие площади. Помещения свободного назначения на первых этажах жилых комплексов пользуются хорошим спросом. Об этих помещениях также говорят ― «без конкретной технологии», поэтому собственник может использовать их для самых различных видов деятельности: банк, аптека, салон красоты, кафе, магазин, медицинский центр, фитнес-центр, супермаркет, офис или арендный бизнес.
В основном на первых этажах предлагаются помещения с отдельным входом и собственным санузлом. Именно такие помещения наиболее интересны покупателям и инвесторам. Что касается площадей, то большая часть (44%) предложения ― это помещения площадью от 50 до 150 кв.м. Также велико число помещений площадью 150 ― 300 кв.м. (38%). Далее следуют помещения площадью 300 ― 500 кв.м. (8%). Помещения площадью до 50 кв.м. предлагаются лишь в 4% жилых комплексов.
Распределение предложения ПСН в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья
Помещения на первичном рынке в основном (98%) предлагаются без отделки (shell&core), таким образом, собственник, приобретя площадь, сможет выполнить отделку наиболее подходящую под выбранный формат бизнеса. При этом застройщик минимизирует риски при продаже помещений и сохраняет многофункциональность площадей. Стоимость отделки варьируется в диапазоне от 5000 до 20000 руб./кв. м. и идет в порядке возрастания для следующих форматов использования помещений: офис, магазин (аптека, банк), салон красоты (медицинский центр, стоматология), ресторан (кафе).
Спрос
Помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов достаточно популярный формат для многих видов бизнеса. Это объясняется, во-первых, возможностью беспрепятственного и быстрого доступа в помещение с улицы, что особенно важно для компаний, ориентирующихся на большой поток клиентов. Во-вторых, если жилой комплекс расположен на первой линии домов и имеет хорошую видимость с улицы, то высокая проходимость будет обеспечивать дополнительный поток клиентов, а также легкость в нахождении фирмы. Такие помещения пользуются особым спросом. Многие инвесторы предпочитают покупать их и потом сдавать их в аренду, так как в последнее время «арендный бизнес» становится более популярным.
Свободное назначение предполагает использование помещений под широкий спектр бизнес-деятельности.
Основные форматы бизнеса для помещений свободного назначения и необходимые им площади
В целом, по данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» основной спрос (59%) покупателей помещений свободного назначения сосредоточен на небольших площадях ― от 50 до 150 кв.м. (см. Рис. 2). Причем наиболее востребованными являются помещения с отдельным входом площадью 50 ― 100 кв.м. Кроме того, достаточно высоким спросом (26%) пользуются помещения площадью 150 ― 300 кв.м. Помещения площадью более 500 кв.м. интересуют лишь 2% покупателей.
Распределение спроса на ПСН в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья по площадям
В основном покупателей интересуют помещения с отдельным входом в жилых комплексах, расположенных вблизи крупных транспортных магистралей, имеющие хорошие визуальные показатели, т.е. расположенные на первой линии домов. Важна также близость к метро и остановкам общественного транспорта, т.е. в первую очередь, покупателей интересуют места с высокой проходимостью и хорошей пешеходной доступностью.
Ценовая ситуация
Во многом на ценовую политику конкретного объекта влияет его локация: близость к центру, имидж района в целом и уровень жизни населения. Например, в районах Академический и Черемушки, несмотря на удаленность от Садового кольца, цены на коммерческие площади на первых этажах жилых комплексов достаточно высокие (до 250 000 руб/кв.м.). Кроме того, на уровень цен оказывает влияние класс жилого комплекса. Так, например, в клубных домах, расположенных на небольшой удаленности от МКАД стоимость кв.м. достигает 120 000 руб/кв.м.
Общая картина ценовой ситуации на рынке помещений с отдельным входом на первых этажах в сданных и строящихся жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья
При этом стоимость дифференцирована в зависимости от площади помещения. И цена квадратного метра помещений площадью более 300 кв.м. обычно ниже, чем помещений небольшой площади. Это объясняется тем, что помещения свободного назначения площадью более 300 кв.м. предлагаются в 14% жилых комплексов, а интересуют они лишь 7% покупателей. Особо стоит отметить помещения с отдельным входом площадью до 50 кв.м., пользующиеся достаточно высоким спросом. Именно эти площади, ввиду того, что спрос на них превышает предложение (8% против 4% ― см. Рис. 1 и Рис. 2), имеют самую высокую стоимость кв.м.
Касаемо рынка в целом, можно констатировать, что на стоимость помещений также влияет готовность объекта. Чем дольше покупатель будет ждать прохождения жилым комплексом госкомиссии, тем дешевле будет стоимость кв.м. жилых и коммерческих площадей.
Специалисты аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что хорошие визуальные показатели и высокая проходимость являются для многих объектов основными факторами, определяющими стоимость коммерческих помещений на первом этаже. Также на повышение ликвидности, а значит и стоимости помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов влияет близость к крупным транспортным магистралям и удобство подъезда.
Основные факторы, влияющие на стоимость кв. м в помещениях свободного назанчения в жилых комплексах
Так как многие компании, приобретающие коммерческие площади на первых этажах жилых домов, планируют организовать там бизнес, в основном ориентированный на жителей, то на стоимость помещений также влияет масштабность окружающей жилой застройки и развитая инфраструктура района.
Технические характеристики
Кроме стандартных характеристик помещений свободного назначения, таких как наличие отдельного входа и собственного санузла, эти помещения обладают еще рядом показателей, на которые обращают внимание покупатели: отопление, вентиляция и кондиционирование, линии связи.
В основном энергомощности, выделяемые на помещения свободного назначения, равны стандарту ― 0,2 кВт/кв.м., установленному Мосэнерго, однако для супермаркетов и ресторанов этих мощностей недостаточно, поэтому использование помещений под такие виды бизнес-деятельности оговаривается с застройщиком отдельно, и проектируется подвод дополнительных мощностей для этих помещений.
Система вентиляции и кондиционирования у нежилых помещений естественная, чего опять же недостаточно для ресторанов и продуктовых магазинов. Эту проблему новые собственники могут решить самостоятельно, например, устанавить отдельные вентиля-ционные короба.
При покупке нежилых помещений чаще всего собственник получает одну выделенную телефонную линию. Если этого недостаточно (для офисов), он заключает договор с провайдером для подключения дополнительных опто-волоконных линий или установки мини-АТС.
Что касается каких-либо ограничений по использованию помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов ― то это, во-первых, режим работы до 23⁰⁰ (в соответствии с указом правительства Москвы). Это не очень удобно для ресторанов. А, во-вторых, некоторые жилые комплексы находятся на огороженной территории. Таким образом, объекты, расположенные здесь, ориентированы в основном только на жителей комплекса, что ограничивает круг потенциальных покупателей и арендаторов этих помещений.
Материал подготовлен компаний «НДВ-Недвижимость»
Est-a-Tet подвела итоги летнего сезона на московском рынке недвижимости. Несмотря на традиционное время отпусков и аномальную жару активность москвичей по приобретению квартир в новостройках продолжала расти. Объемы продаж выросли на 40% по сравнению с показателями начала 2010 г. На первичный рынок возвращаются частные инвесторы: с их участием совершается уже около 10% сделок.
Лето – пора роста покупательской активности По словам руководителя аналитического отдела компании Est-a-Tet Дениса Бобкова, снижение деловой активности в июле-августе, в самый разгар отпускного сезона, - привычное для застройщиков и риэлторов явление. В этом году досадным дополнением стали необычные погодные условия в Москве (продолжительная жара и смог), которые спровоцировали резкий отток москвичей из столицы в другие регионы России и за рубеж. «В связи с этим в августе - в пик жары - объем звонков, конечно, несколько сократился. Однако в июне-июле объемы сделок, совершенных при участии нашей компании, превышали майские показатели. В целом по итогам трех летних месяцев активность покупателей недвижимости в Москве и Подмосковье возросла примерно на 40% по сравнению с началом года», - говорит Денис Бобков. Существенно активизировать спрос летом и повысить объем сделок по сравнению с весенним уровнем компании удалось благодаря специальным акциям и совокупности различных маркетинговых мероприятий. «Для покупателей недвижимости в жилом комплексе «Скай Форт» (Нагатинский проезд, вл. 11) была предложена беспроцентная рассрочка до конца текущего года. На этом объекте успешно была реализована сделка с использованием жилищной субсидии Правительства Москвы, а активная работа по направлению ипотечного кредитования привела к тому, что каждый третий покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки. Ежемесячный объем продаж в этом комплексе за последние три месяца составил около 7000 кв.м. В подмосковном городе Реутово при реализации квартир также были существенно смягчены условия кредитования и проводились акции по специальным летним ценам», - утверждает Денис Бобков. Спрос растет По информации Est-a-Tet, наиболее активный спрос сосредоточен на рынке жилья эконом-класса. Причем, в последнее время наблюдается рост интереса к экономичным вариантам, расположенным в ближнем Подмосковье. «Среди покупателей квартир в Московской области много москвичей, продавших свои небольшие столичные квартиры и купивших 3-4- комнатные квартиры в ближнем Подмосковье. В таких городах, как Одинцово, Красногорск, Реутов, Балашиха, Подольск. Зачастую, основным мотивом для такого переезда и расширения жилплощади является рождение детей», - объясняет Денис Бобков. Заметно вырос спрос и на объекты бизнес-класса. По мнению аналитиков Est-a-Tet, рост спроса на этот формат жилья объясняется не только стремлением приобрести квартиру для себя, но и увеличением доли покупателей, приобретающих жилье с инвестиционными целями. Сегодня, по оценкам компании, на долю инвесторов приходится уже около 8-10% сделок, тогда как в прошлом году инвестиционных покупок на рынке новостроек почти не было. «Рост инвестиционных сделок мы наблюдаем в течение последнего года, когда стало ясно, что кризис заканчивается, а цены на недвижимость уже не будут падать», - комментирует Денис Бобков. Одним из наиболее инвестиционно привлекательных предложений в сегменте жилья бизнес-класса, которые предлагает сегодня Est-a-Tet, является жилой комплекс «Скай Форт», квартиры в котором сегодня реализуются по цене от 98,5 до 166 тыс. руб. за кв. м - на сегодняшний день это одно из наиболее интересных инвестиционных предложений в Москве. Предложение сокращается Объем предложения на рынке новостроек Московского региона остается стабильным. «Летом в Москве и области на рынок жилья не выводились новые большие объемы квартир. В этом не было смысла: застройщики ждут возвращения покупателей из отпусков и планируют открытие новых продаж осенью. Одним из приятных исключений этим летом стало открытие продаж компанией Est-a-Tet в жилом комплексе «Английский квартал» (ул. Мытная, вл.13), по которому уже проведен ряд сделок. В Подмосковье весной и летом были введены в эксплуатацию объекты в Новой Апрелевке (Парковая, к.1 и 2) и Реутове (ул. Кирова, к.1)», - рассказывает Денис Бобков. По данным аналитиков Est-a-Tet, уровень цен на жилье эконом-класса в Москве колеблется в пределах от 80 до 140 тыс. руб. за кв. м. Квартиры по цене 80-85 тыс. руб. за кв. м сегодня можно найти в домах на самых ранних стадиях строительства - таких проектов не много. Диапазон цен на жилье бизнес-класса - от 140-150 тыс. руб. за кв. м до 250 тыс. руб. за кв. м. «До конца года цены на новостройки в Москве и Подмосковье могут вырасти минимум на 5%. Это обусловлено ростом спроса на жилье, восстановлением экономики, сокращением объема предложения новостроек из-за большого объема замороженных во время кризиса проектов. В этом году в России ожидается снижение объемов ввода жилья на 8-10% по сравнению с 2009 годом. Если учесть, что в 2009 году было сдано на 6,7% меньше, чем годом ранее, то общее снижение объемов ввода по сравнению с 2008 годом в 2010 составит порядка 15-16%», - прогнозирует Денис Бобков. Тенденции осени По мнению аналитиков Est-a-tet, к концу года традиционно возрастет доля готового жилья. Строительные компании стараются сдавать основной объем площадей в четвертом квартале, о чем можно судить по данным Росстата. На повышение стадии готовности ряда объектов рынок может отреагировать резким ростом цен. Среди наиболее заметных проектов, которые планируется полностью завершить к концу 2010 года: ЖК «Скай Форт» в Москве, микрорайон 9А, вл. 8А в Реутове, жилой комплекс на ул. Совхозной в Химках. C другой стороны, осенью на рынок будет выведен ряд новых проектов, которые находятся на начальной стадии. Это те проекты, которые были в свое время приостановлены из-за кризиса. Такая ситуация будет способствовать резкому расслоению рынка - на нем будут представлены готовые объекты и объекты на начальной стадии строительства (суммарно, по нашим оценкам, они составят порядка 70-80%), а количество объектов со средней стадией готовности, которые наиболее активно реализуются, сократится. Как следствие, цены на такие новостройки будут стремиться к стоимости готового жилья. Также одной из тенденций осени должен стать рост объемов ипотечного кредитования - благодаря смягчению условий и стабилизирующейся экономике, количество сделок с использованием ипотеки значительно вырастет. Материал предоставлен Est-a-tet