Ипотека стягивается в центры
На прошлой неделе филиал «Петровский» банка «Открытие» перевел операции по ипотечному кредитованию в Петербурге в свой новый ипотечный центр на Невском проспекте, 26. Как сообщила на открытии центра начальник управления развития ипотеки филиала Карина Кучерук, специализированный центр способен обслуживать 8-9 сделок с недвижимостью в день. Для этого клиенты смогут воспользоваться тремя переговорными комнатами и услугами двух операционистов. По ее словам, ранее операции, связанные со сделками с недвижимостью, проводились в трех подразделениях банка по трем различным адресам, что было не очень удобно.
Заместитель управляющего филиалом «Петровский» банка «Открытие» Лариса Магеро рассказала, что в I квартале 2011 года объем выдачи ипотечных кредитов в филиале вырос по сравнению с предыдущим кварталом на 55%, примерно до 300 млн рублей. Во II квартале, как ожидается, филиал увеличит выдачу ипотеки еще на 25%.
По словам Александра Ефимова, начальника управления развития ипотеки ОАО «Банк «Открытие», в целом по России банк планирует выдать в 2011 году ипотечные кредиты на сумму 6-7 млрд рублей. Около 20% этой суммы, вероятно, придется на Петербург и Северо-Запад. Ипотечные центры, как уточнил Александр Ефимов, будут открыты в обозримом будущем еще в Екатеринбурге и Новосибирске.
В Петербурге специализированные ипотечные центры используют многие банки: Сбербанк, ВТБ24, «Уралсиб», Райффайзенбанк, Промсвязьбанк и т. д.
Шире сеть
Так, у Северо-Западного банка Сбербанка РФ (СЗ Сбербанк), по данным его пресс-службы, в настоящее время действует 14 центров ипотечного кредитования. В декабре 2010 года банк открыл 11 новых офисов на территории Петербурга, Мурманска, Карелии, Новгорода, Пскова и Калининграда. До конца 2011 года банк планирует открыть еще 6 подобных центров.
«Ипотечное кредитование – одно из самых динамично развивающихся направлений банка, – говорит Елена Землянцева, директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России». – Учитывая растущий интерес населения к рынку недвижимости, банк создает оптимальные условия для приобретения жилья, создавая специализированные точки продаж. Дополнительно к сервису по предоставлению ипотечных кредитов наши центры предлагают практически полный спектр банковских услуг для населения. Кроме того, ипотечные центры оборудованы изолированными комнатами для переговоров и банковскими ячейками для проведения сделок. Центры ипотечного кредитования отличает удобное месторасположение, транспортная доступность и близость к офисам застройщиков и риэлторов».
С начала года центрами ипотечного кредитования СЗ Сбербанка предоставлено более 1300 кредитов на сумму 2,3 млрд рублей. В данные филиалы поступает около 40% от всего потока заявок по ипотечным кредитам банка, сообщила «Строительному Еженедельнику» пресс-служба банка.
«Ипотечный кредит – это очень сложный и трудоемкий продукт. Поэтому у банков и возникает необходимость осуществлять обслуживание клиентов, желающих оформить ипотеку, в отдельных центрах, а не в универсальных отделениях», – объясняет вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе. По его словам, в настоящий момент в городе работают три ипотечных центра ВТБ24. А в ближайшие месяцы в Петербурге откроется еще 2 ипотечных центра ВТБ24, таким образом, их количество станет таким же, как и до кризиса 2008 года.
По итогам I квартала 2011 года ипотечными центрами ВТБ24 было выдано более 330 ипотечных кредитов на общую сумму в 749 млн рублей.
Опытные проводники
Александр Жестков, руководитель ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ОАО «Промсвязьбанк», приводит еще одну причину, по которой ипотечным заемщикам удобнее обслуживаться в специализированном центре: там их ждут консультанты. «Открытие ипотечного центра Промсвязьбанка обосновано практическими составляющими, а именно сотрудники центра оказывают консультационную поддержку клиентам по всем вопросам, касающимся приобретения и продажи объектов недвижимости, как самостоятельно, так и с помощью риэлторов – партнеров банка. Во втором случае клиент получает в помощь для проведения своей сделки опытного агента, причем с существенной скидкой за его услуги. Таким образом, наш заемщик может рассчитывать не только на консультационную поддержку, но и эффективную помощь в получении ипотечного кредита, продаже своего объекта недвижимости (если требуется), поиске и покупке нового объекта, что позволяет гораздо быстрее провести подбор и покупку квартиры, а также существенно сэкономить на текущих затратах».
В настоящее время Промсвязьбанк представлен одним ипотечным центром в Петербурге, который открылся в конце февраля на базе дополнительного офиса Кантемировский по адресу: ул. Академика Павлова, 5, лит. Б. В ближайшее время открытие других ипотечных центров в петербургском филиале Промсвязьбанка не планируется. Александр Жестков объясняет это малым опытом использования существования первого центра. «На данный момент ипотечный центр функционирует чуть более двух месяцев, первую сделку мы провели в начале апреля, в настоящее время активно наращиваем количество заявок и одобрений по ним, что позволит увеличить количество выдач в ближайшее время», – надеется он.
Справка:
Основные отличия ипотечного центра от обычного банковского офиса:
- изолированные комнаты для переговоров участников сделок с недвижимостью;
- сейфовые ячейки для расчетов наличными;
- специально обученные операционисты, знающие тонкости работы с ипотечными кредитами и сделками с недвижимостью.
Источник: данные банков
Длительный период роста и высокие цены на энергоносители последних лет позволили российской экономике заложить хорошую базу и долго сдерживать давление глобального экономического кризиса. Но ключевым игроком, определяющим состояние экономики, остается российский потребитель. В последние 8 лет средний рост реальных доходов населения составил 15% годовых, при этом домохозяйства стали тратить почти три четверти своих доходов на товары и услуги. Это определило бурное развитие торговли.
Однако в IV квартале
Среди ритейлеров, работающих на российском рынке, ситуация различается по типам. Крупные международные операторы продолжают развивать свои сети. Они также продолжают выходить на российский рынок, яркими примерами чему являются недавно открывшиеся H&M и Gap и ожидаемый в ближайшее время приход в Москву Carrefour и потенциально Walmart. При этом активизировался переход от операций по франшизе на работу напрямую.
Российские сетевики больше пострадали от кризиса. Быстрые темпы расширения сетей, опирающиеся на долговое финансирование, создали для них проблемы, когда объемы финансирования резко снизились, а потребительский спрос начал сокращаться.
Операторы торговых галерей тоже значительно скорректировали планы развития. Особенно пострадал люксовый сегмент.
Что касается предложения торговых помещений, то его бурный рост продолжается в Москве. В основном это происходит за счет завершения строительства объектов, незавершенных в
В большинстве региональных городов ситуация изменилась радикально, и лишь немногие проекты продолжают достраиваться. Основной проблемой остается недостаток финансирования. Он негативно влияет на всех участников рынка, от девелоперов до потребителей и инвесторов. В регионах дополнением этому служит более значительная, чем в Москве, коррекция потребительского спроса.
Рост арендных ставок в торговой недвижимости прекратился, и в менее престижных центрах наблюдается коррекция. Дальнейшая эволюция, вероятно, будет следовать именно такому сценарию: хорошо расположенные центры с высоким потоком покупателей будут пользоваться повышенным спросом у арендаторов и смогут удержать ставки на текущих уровнях. В то же время, операторы менее успешных центров будут вынуждены снижать арендную плату, чтобы не потерять арендаторов.
Как альтернатива снижению фиксированных ставок, получают все большее распространение уступки арендаторам. Это приближает рынок к европейской практике и увеличивает его прозрачность. Одним из наиболее популярных стал переход на оплату с процента от оборота.
На протяжении многих лет инвестиции в торговые центры доминировали среди сделок с коммерческой недвижимостью. Но как и экономика в целом, эволюция инвестиционного рынка в торговые помещения кардинально изменилась в IV квартале прошлого года, и активность резко снизилась.
В ближайшее время мы ожидаем развитие следующих тенденций:
· Ограниченность доступа к заемному финансированию снизит объемы транзакций.
· Инвесторы будут заинтересованы только в высококачественных активах категории prime.
· Инвесторы, обладающие собственным капиталом, будут доминировать на рынке.
· Прозрачность рынка будет улучшаться.
· Девелоперы будут стремиться к завершению своих проектов.
· Фокус переместится на девелоперские проекты торговой недвижимости меньшего размера.
· Ставки капитализации стабилизируются и потенциально начнут снижаться к середине
Несмотря на текущую нестабильность, экономика России находится в лучшей позиции, чем большинство европейских стран, для возобновления роста в ближайшей перспективе. Этому будут способствовать низкая задолженность домохозяйств, недостаточная обеспеченность потребителей товарами и услугами и поддержка экономики государством. Высокие золотовалютные резервы Банка России и сбережения Стабилизационного фонда позволяют государству активно использовать разнообразные инструменты анти-цикличной политики. Важным фактором стала стабилизация обменного курса, отодвинувшего на второй план предшествовавшую ей девальвацию.
Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Очевидно, что внимание участников инвестиционного рынка направлено, в первую очередь, на макроэкономические показатели, в ожидании начала стабилизации. От этого напрямую зависит стабилизация потребительского рынка. Тем не менее, процесс развития торговой недвижимости продолжается. Многие компании, в особенности крупные иностранные ритейлеры и российские дискаунтеры, продолжают расширять свои сети. Наибольшая стабильность торговых центров среди секторов недвижимости имеет место и в России. Поэтому у этого сегмента есть хорошие шансы доказать свою популярность среди инвесторов, когда активность на рынке возобновится».
Материал предоставлен Jones Lang LaSalle
.jpg)
Специалистами компании Becar подготовлен обзор положения на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга в I квартале 2009 г., сделана оценка основных тенденций и перспектив его развития.
Спрос
Спрос на рынке загородной недвижимости на сегодняшний момент практически в два раза ниже показателей аналогичного периода прошлого года. Сегодня заключается на 70% меньше сделок, чем в 2008 году. Однако перед сезоном ситуация постепенно начала выправляться: по итогам марта диспетчерская служба агентства недвижимости «Бекар» зафиксировала 25%-ный рост количества обращений по загородным объектам. Хотя надо признать, что к увеличению количества сделок активность покупателей пока не привела: в основном люди на данном этапе только интересуются недвижимостью за пределами города, они по-прежнему выжидают.
Существующий спрос на загородном рынке концентрируется на объектах до 1,5 млн. рублей. За эту сумму люди хотят иметь дом-дачу в садоводстве, как правило. Есть спрос на инженерно подготовленные земельные участки. Так как люди стремятся сэкономить на строительстве дома в период, когда стоимость на услуги строителей снизилась, они предпочитают покупать участки и самостоятельно возводить на них домовладения, как правило, из дешевых строительных материалов.
Нулевой спрос на домовладения от 10 до 20 млн. рублей. Цены на эти объекты при невысокой себестоимости (не выше 6 млн. рублей), как правило, завышены, и клиенты это понимают, но снижать стоимость продавцы не хотят пока. В результате продажи в этом сегменте стоят.
Есть категория покупателей, которые хотят купить объекты за 7-10 млн. рублей, так как обычно это объекты, купленные существенно ниже рынка.
Цены
При этом в среднем стоимость объектов загородной недвижимости на сегодняшний день по сравнению с осенью прошлого года снизилась от 20 до 50% в зависимости от объекта и сегмента рынка. Меньше всего изменились цены на объекты элит-класса – до 20%, в эконом-классе – до 30%, в бизнес-классе – до 35-40%. Сильней всего пострадали объекты в массовой застройке, там цены уже упали почти вдвое.
Больше всего кризисные явления экономики отразились на цене готовых объектов, стоимость земельных участков с подрядом или без него изменилась незначительно (на 5-10%). Дело в том, что снижение цены коснулось тех объектов, где, грубо говоря, было куда снижать. В готовых объектах маржа, естественно, выше, поэтому и снижать цену есть за счет чего. Существенное снижение цены на земельный участок означает его продажу в убыток.
Хотя ценовое дно на загородном рынке мы увидим только по завершении сезона, то есть в сентябре. Сейчас, когда продажи на рынке только активизировались, делать итоговые выводы по рынку рано, так как сейчас как раз и идет формирование ценовых показателей.
В наиболее выгодном положении находятся коттеджные поселки смешанного типа, сочетающие в себе разноплановые объекты широкого диапазона цен. Именно эти проекты предполагают продажи по принципу замещения, когда один проект продается с меньшей маржой, но зато другой – с бОльшей.
Прогнозы
Я думаю, что для рынка загородной недвижимости кризис станет оздоравливающим фактором. На посткризисном загородном рынке существенно уменьшится количество кредитных средств у застройщиков, соответственно, они будут вынуждены ориентироваться на свои возможности, и рынок станет менее рискованным. Рынок покупателя заставит продавцов ориентироваться на требования покупателей. Если на раздутом докризисном рынке застройщики строили то, что хотели, то теперь проекты станут намного более продуманными, основанными на анализе рынка, потребностей и возможностей потребителей, так как иначе проекты просто не удастся реализовать. В результате предложение постепенно станет больше соответствовать спросу, и рынок на какое-то время станет более сбалансированным. Очевидно, что в строительстве будут использоваться более экономичные технологии, более дешевые материалы, соответственно, большую долю рынка займут предложения эконом-класса.
Динамика цен на загородные земли
У профессиональных застройщиков в собственности достаточно участков земли для застройки, а у непрофессиональных застройщиков денег на покупку земли нет. В результате отдаленный земельные участки пользоваться спросом вообще не будут. На участки в пределах 60-километровой зоны невысокий спрос сохранится.
Основные продавцы на сегодняшнем рынке – недавние спекулянты, которые приобрели участки с целью их последующей перепродажи. Часть рынка составляют инженерно подготовленные участки (с подрядом или без), которые планировались компаниями под застройку, но кризис эти планы скорректировал.
Больше всего от кризиса пострадали крупные земельные участки (более 3 гектар). Они упали в цене в среднем на 50-70%. Покупателями таких участков были крупные инвесторы, для которых эта земля перестала быть инвестиционно привелкательной, они пока не хотят или не могут делать крупные вложения.
Средние участки (1-3 гектар) пострадали меньше, так как они позволяют развивать проект совместно, что сейчас интересно небольшим инвесторам: они не решаются зайти на проект по-одиночке, но разделить вложения и риски с кем-то еще могут. Таким участки снизились в цене на 20-40%.
Что касается остальных земельных участков, то здесь имеет значение два фактора: инженерная подготовленность и местоположение.
Основной существующий спрос на землю сейчас сосредоточен на инженерно подготовленных участках, поэтому их стоимость снизилась с осени прошлого года на 10-15%, на часть цена не изменилась, а на некоторые даже подросла.
Не инженерно подготовленные участки интересны в зависимости от направления. В Тосно, Гатчине сейчас фиксируется спад на 15-20%. Сказать, как обстоят дела, в более дорогих направлениях – Всеволожск, Выборг, Приозерск – сложно, потому что там очень немного сделок, и сделать выводы на основе данных о них сложно, они будут нерепрезентативны.
В целом по небольшим земельным участкам можно сказать, что земля в пределах 60-километровой зоны по-прежнему выставляется по докризисным ценам, участки дальше 60 километров от города в цене потеряли от 15 до 30%
Андрей Уманский,
Директор Департамента коттеджей и загородной недвижимости компании Becar