Итоги 3 квартала на рынке аренды: впервые с 2020 г. ставки ниже прошлогодних

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги третьего квартала 2026г. на рынке долгосрочной аренды крупных городов РФ.

---

В 3 квартале на рынке долгосрочной аренды активный сезон, но спрос в этом году ниже прошлогоднего. Просмотры объявлений на Циане на 19% выше, чем во 2 квартале, но на 11% ниже, чем в 3 квартале 2025 г.

На протяжении 3 квартала объём предложения на рынке долгосрочной аренды снижался на фоне роста активности в сегменте. Относительно конца 2 квартала выбор стал меньше на 6% (суммарно по 40 локациям 79 тыс. лотов). Это по-прежнему высокий показатель – год назад доступных квартир было на треть меньше. В 2026 г. лоты накопились на рынке из-за ограниченного спроса и роста числа объектов от инвесторов (доля объявлений в домах, построенных за последние 5 лет, выросла с 16-17% в 2025 г. до 19-20% в 2026 г.)

Выбор за 3 квартал снизился в 35 локациях из 40. Особенно сильно в Набережных Челнах, Красноярске и Барнауле (в ~2 раза). В Москве -2%.

В прошлом году снижение объёма предложения в 3 квартале было более выраженным – на 10%. Из-за более низкой активности в сегменте объекты в этом году медленнее уходят из экспозиции.

Объём предложения квартир в аренду в крупных городах РФ

Источник: Циан

На фоне роста спроса и снижения выбора на протяжении всего 3 квартала арендные ставки увеличивались. По сравнению с концом 2 квартала в среднем по крупным российским городам однушки стали дороже на 5,2%, двушки – на 3,3%.

В прошлом году рост ставок в 3 квартале был сильнее: ставки в однушках за 3 месяца выросли на 7,7%, в двушках – на 8,6%. Относительно минимальных значений весны в прошлом году рост составил 10-11%, а в этом году только 6%. Среди сдерживающих факторов в 2026 г.: большой объём предложения, замедление экономики, высокий базовый уровень ставок.

Ставки в однокомнатных квартирах в 3 квартале 2026 г. увеличились в 35 локациях из 40, наиболее сильно – в Волгограде (+16,1%), Ярославле (+14,7%), Набережных Челнах (+12,9%). Двушки стали дороже в 31 локации из 40, максимальный рост в Набережных Челнах (+19,2%), Кирове (+11,2%) и Томске (+9%). В Москве рост на 7,7% и 5,4% соответственно.

По сравнению с сентябрем 2025 г. однокомнатные квартиры сдаются на 2,2% дешевле, двухкомнатные – на 5,7%. Впервые с 2020 года на рынке долгосрочной аренды не зафиксирован рост ставок год к году.

Средние ставки аренды 1- и 2-комн. квартир в крупных городах РФ

Источник: Циан

«В 4 квартале ожидаем сезонного снижения активности и ставок, а также постепенного восстановления объёма предложения, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В условиях ограниченной активности и большого выбора до конца года цены могут сократиться на 5-6% от сегодняшних уровней».

Приложение

Локация	1-комн. квартиры			2-комн. квартиры
	Средняя ставка аренды, сентябрь 2026 г., тыс. руб. в месяц	Динамика средней ставки		Средняя ставка аренды, сентябрь 2026 г., тыс. руб. в месяц	Динамика средней ставки
		За год	За квартал		За год	За квартал
Барнаул	26,4	-0,4%	6,9%	33,7	-5,6%	3,4%
Владивосток	29,5	5,4%	1,7%	51,0	-0,2%	4,1%
Волгоград	27,4	2,2%	16,1%	32,6	-6,1%	5,8%
Воронеж	22,6	-1,3%	-0,9%	31,7	-7,8%	-3,1%
Екатеринбург	34,7	-7,2%	8,4%	42,6	-13,8%	6,0%
Ижевск	24,8	2,1%	3,8%	29,0	-1,4%	-10,8%
Иркутск	32,7	-2,1%	10,8%	40,7	-3,8%	8,0%
Казань	32,9	0,3%	4,4%	46,9	4,5%	5,6%
Калининград	35,0	-7,9%	0,9%	48,0	-8,4%	-3,2%
Кемерово	24,0	1,7%	6,7%	31,3	-1,9%	6,8%
Киров	22,6	7,1%	9,7%	28,9	9,5%	11,2%
Краснодар	26,3	-1,1%	2,3%	42,4	-1,9%	7,6%
Красноярск	30,5	1,0%	7,0%	41,4	2,2%	2,7%
Ленинградская область	31,7	1,9%	5,7%	40,7	-2,2%	3,8%
Москва	71,2	-0,7%	7,7%	110,5	-18,6%	5,4%
Московская область	42,7	0,0%	1,9%	56,2	-0,5%	2,9%
Набережные Челны	28,8	0,7%	12,9%	39,1	-1,5%	19,2%
Нижний Новгород	36,7	1,9%	12,6%	45,9	-5,0%	4,1%
Новокузнецк	20,9	-9,9%	1,5%	23,9	-12,1%	-4,4%
Новосибирск	32,7	-8,9%	10,8%	43,5	-5,4%	8,5%
Омск	25,6	1,6%	7,6%	35,4	-0,6%	4,1%
Оренбург	22,9	1,8%	3,2%	27,7	0,0%	6,5%
Пенза	17,3	-6,0%	-4,4%	23,9	-2,8%	-1,2%
Пермь	26,1	-6,5%	2,8%	37,0	-9,3%	8,8%
Ростов-на-Дону	28,2	-9,3%	4,1%	38,7	-10,0%	1,3%
Рязань	27,1	-0,4%	6,3%	32,0	1,3%	5,6%
Самара	27,4	-13,3%	4,6%	38,5	-6,1%	6,4%
Санкт-Петербург	45,6	-8,4%	8,3%	67,2	-9,9%	2,1%
Саратов	23,8	2,1%	3,5%	33,7	-9,4%	-0,3%
Сочи	42,9	-12,4%	0,0%	64,1	-14,9%	-3,8%
Ставрополь	23,2	-4,5%	-14,1%	30,1	-7,1%	-14,5%
Тольятти	20,8	1,0%	-1,9%	27,6	2,2%	4,2%
Томск	28,8	1,8%	7,9%	37,7	-2,8%	9,0%
Тюмень	28,0	-1,8%	3,7%	35,5	-5,3%	-3,5%
Ульяновск	20,7	-1,0%	4,0%	26,2	0,4%	4,4%
Уфа	25,7	1,2%	4,5%	35,1	-8,4%	3,5%
Хабаровск	43,5	-2,5%	5,8%	57,7	-7,2%	2,3%
Чебоксары	23,9	0,0%	4,8%	32,9	4,8%	4,1%
Челябинск	25,7	-0,8%	7,1%	33,7	-4,3%	6,6%
Ярославль	26,5	-1,9%	14,7%	37,0	-1,1%	6,0%
Все локации	29,7	-2,2%	5,2%	40,3	-5,7%	3,3%

Источник: Циан

Методика

В выборку вошли 40 крупнейших рынков РФ. Использовались данные по ставкам аренды 1- и 2-комнатных квартир (кроме элитных) и по количеству объектов всех типов комнатности.

На аренду однушки уходит 32% зарплаты, двушки – 44%

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, какая доля заработной платы уходит на оплату аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир в крупных городах РФ.

---

В среднем по крупным российским городам на оплату проживания в съёмном жилье уходит 32% от зарплаты при аренде однушки и 44% – при аренде двушки.

От города к городу ситуация заметно различается.

Самая доступная аренда однушки – в Новокузнецке, Пензе, Тольятти, Липецке и Тюмени. В этих городах на оплату жилья уйдёт 24-26% от среднегородского размера заработной платы. В первых четырёх городах это связано с низкими расценками на рынке аренды (минимальными среди анализируемых локаций), в Тюмени – с высокими доходами населения (6 место).

В Сочи, Москве, Санкт-Петербурге, Калининграде и Астрахани аренда однокомнатных квартир наименее доступная – на съём уйдёт 40-54% от зарплаты. В Астрахани минимальный уровень доходов среди анализируемых городов, в остальных локациях причина в высоких расценках на рынке.

Самые доступные двушки в Новокузнецке, Ульяновске, Липецке, Тюмени и Оренбурге – на аренду уйдёт 29-35% от среднегородской зарплаты. Самые недоступные (как и в случае однушек) – в Сочи, Москве, Санкт-Петербурге, Калининграде и Астрахани (55-80%). Причины такого распределения всё те же.

За последний год расчётная доступность аренды увеличилась. Год назад на оплату однушки уходило в среднем 37% от зарплаты (на 5 п.п. больше, чем сейчас), на оплату двушки – 51% (на 7 п.п. больше, чем сейчас).

Ставки аренды в однушках сейчас в среднем на 2% ниже, чем в сентябре 2025 г., в двушках – на 4% ниже. Среди причин отсутствия роста: большой объём предложения, замедление экономики, высокий базовый уровень ставок. Зарплаты, при этом, пока продолжают увеличиваться (хотя уже не так быстро, как в предыдущие годы), за год рост в среднем на 11%.

Съём однушек стал доступнее в 38 городах из 40 анализируемых, двушек – в 37 городах. Особенно заметное снижение нагрузки при аренде однокомнатной квартиры – в Сочи, Калининграде, Санкт-Петербурге (доля от зарплаты сократилась на 9-12 п.п.), при аренде двухкомнатной – в Москве, Сочи и Калининграде (на 15-25 п.п.).

«Впервые с 2020 года на рынке долгосрочной аренды не зафиксирован рост ставок год к году. В результате этого расчётная доступность съёма жилья увеличилась, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Сейчас она ниже, чем весной или летом, потому что сезонный рост ставок всё равно есть, хотя и не такой сильный, как в предыдущие годы».

Приложение

Город	Средняя ставка аренды в сентябре 2026, тыс. руб. в месяц		Доля расходов на аренду		Динамика за год
	однушки	двушки	однушки	двушки	однушки	двушки
Астрахань	27,9	39,3	40%	57%	-8 п.п.	-15 п.п.
Барнаул	27,1	32,8	36%	44%	-5 п.п.	-10 п.п.
Владивосток	32,4	53,2	27%	44%	+2 п.п.	-2 п.п.
Волгоград	27,0	32,6	38%	46%	-3 п.п.	-9 п.п.
Воронеж	22,9	31,1	28%	37%	-3 п.п.	-10 п.п.
Екатеринбург	35,0	43,0	32%	39%	-7 п.п.	-11 п.п.
Ижевск	24,4	32,8	28%	37%	-3 п.п.	0 п.п.
Иркутск	32,7	41,1	32%	40%	-2 п.п.	-4 п.п.
Казань	33,0	47,3	32%	47%	-4 п.п.	-3 п.п.
Калининград	34,8	47,8	40%	55%	-10 п.п.	-15 п.п.
Кемерово	24,6	31,6	29%	37%	-2 п.п.	-6 п.п.
Киров	22,8	30,6	30%	40%	+1 п.п.	-1 п.п.
Краснодар	26,4	42,8	29%	47%	-3 п.п.	-5 п.п.
Красноярск	29,7	42,4	29%	41%	-4 п.п.	-2 п.п.
Липецк	22,0	29,0	26%	34%	-8 п.п.	-8 п.п.
Москва	70,9	110,7	41%	65%	-6 п.п.	-25 п.п.
Набережные Челны	28,8	35,6	33%	41%	-2 п.п.	-9 п.п.
Нижний Новгород	35,6	48,4	38%	51%	-4 п.п.	-4 п.п.
Новокузнецк	20,0	24,6	24%	29%	-5 п.п.	-3 п.п.
Новосибирск	33,1	43,9	34%	45%	-7 п.п.	-9 п.п.
Омск	25,7	35,2	32%	43%	-3 п.п.	-4 п.п.
Оренбург	22,7	28,1	29%	35%	-3 п.п.	-1 п.п.
Пенза	17,5	25,1	25%	36%	-4 п.п.	-3 п.п.
Пермь	25,7	36,7	28%	40%	-5 п.п.	-11 п.п.
Ростов-на-Дону	28,6	38,4	33%	44%	-6 п.п.	-10 п.п.
Рязань	26,7	32,0	33%	39%	-6 п.п.	-3 п.п.
Самара	27,2	38,1	32%	45%	-7 п.п.	-10 п.п.
Санкт-Петербург	45,6	68,8	40%	61%	-9 п.п.	-15 п.п.
Саратов	24,4	34,0	34%	47%	-4 п.п.	-13 п.п.
Сочи	44,7	65,7	54%	80%	-12 п.п.	-20 п.п.
Ставрополь	24,2	31,3	34%	44%	-6 п.п.	-8 п.п.
Тольятти	20,9	28,5	26%	36%	-1 п.п.	0 п.п.
Томск	29,5	37,3	32%	40%	-1 п.п.	-5 п.п.
Тюмень	27,1	36,5	26%	35%	-4 п.п.	-4 п.п.
Ульяновск	21,1	25,5	28%	34%	-3 п.п.	-5 п.п.
Уфа	25,8	35,0	30%	41%	-3 п.п.	-7 п.п.
Хабаровск	43,6	61,2	39%	54%	-4 п.п.	-6 п.п.
Чебоксары	24,8	32,8	34%	45%	-1 п.п.	0 п.п.
Челябинск	25,8	34,4	30%	40%	-3 п.п.	-4 п.п.
Ярославль	25,8	36,1	30%	42%	-8 п.п.	-10 п.п.
В среднем			32%	44%	-5 п.п.	-7 п.п.

Источник: Циан

Методика

В выборке – 40 крупнейших рынков. Для расчётов были использованы средние ставки аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир на Циане.

Информация по зарплатам получена из Базы данных показателей муниципальных образований ФСГС (данные за 1 полугодие 2025 и 2026 гг., за вычетом НДФЛ).