Ипотечный поезд набирает ход
Главной тенденцией на рынке ипотеки банкиры единодушно называют бурный рост выдачи новых кредитов. Желая поучаствовать в этом росте, банки наперебой смягчают условия кредитования.
Большинство банков пережили кризис благополучно, и теперь не обращают особого внимания на риски невозврата кредитов, рассчитывая, что они будут нивелированы ростом цен на недвижимость.
Такие выводы можно сделать из выступлений представителей банковского сообщества на организованном Ассоциацией банков Северо-Запада (АБСЗ) круглом столе на тему «Ипотечное кредитование на современном этапе».
Как сообщил в начале встречи президент АБСЗ Владимир Джикович, в I квартале 2011 года в банках Северо-Запада произошло резкое, более чем в два раза, увеличение количества выданных ипотечных кредитов по сравнению с I кварталом 2010 года. Если в I квартале прошлого года было выдано 1294 кредита, то в соответствующем периоде текущего года – 2718. Объем выданных ипотечных кредитов почти утроился: в январе-марте 2010 года банки выдали немногим более 2 млрд рублей, а за первые три месяца 2011 года – 5,9 млрд (см. диаграммы).
.jpg)
.jpg)
«Динамика ипотечного кредитования радует банки и говорит о том, что кризисные явления, которые наблюдались в прошлом году, подходят к концу, – констатировал Владимир Джикович. – Люди начинают чувствовать уверенность в завтрашнем дне и возвращаются к банкам за получением кредитов».
Между тем рост ипотечного кредитования продолжается и во II квартале 2011 года. Виктор Моторин, начальник управления обслуживания физических лиц петербургского филиала Газпромбанка, поведал участникам круглого стола, что темпы роста ипотеки в филиале ускоряются. Если в I квартале 2011 года филиал выдал 264 ипотечных кредита на сумму 730 млн рублей, то за неполный апрель 2011 года – 140 кредитов на сумму 386 млн рублей.
В свою очередь, Карина Кучерук, начальник управления развития ипотеки филиала «Петровский» банка «Открытие», рассказала, что объем выдачи ипотечных кредитов в филиале в I квартале 2011 года увеличился на 50% по сравнению с IV кварталом 2010 года. А во II квартале текущего года филиал ожидает роста выдачи ипотеки еще на 25%.
Немудрено, что банкиры прогнозируют возвращения ипотечного кредитования к докризисным показателям уже к концу 2011 или началу 2012 года, если рост такими темпами продолжится. «Большинство коллег, с которыми я общаюсь на эту тему, сходятся на том, что сейчас объемы выдачи ипотеки сопоставимы с 2007 годом, – рассказывает начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Дмитрий Алексеев. – Примерно к 2012 году мы выйдем на уровень 2008 года. Сейчас мы отстаем от темпов 2008 года процентов на 40-50.
Евгения Енина, заместитель директора управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка РФ, рассказала, что за 2010 год Северо-Западный Сбербанк выдал ипотечных кредитов на сумму 11,5 млрд рублей, а в 2011-м планирует удвоить выдачу, что как раз позволит вернуться к показателю 2008 года.
Вскочить на подножку
Глядя на бурный рост рынка, некоторые банки спешат в нем поучаствовать, начав или возобновив прерванную в кризис выдачу ипотеки. Так, Елена Кулык, директор департамента по кредитованию физических лиц банка «Александровский», сообщила, что с апреля текущего года банк возобновил программу ипотечного кредитования в рублях.
Как рассказал Виталий Филиппов, вице-президент филиала «Петербургский» банка «Глобэкс», с конца прошлого года банк решил выйти на рынок розничного ипотечного кредитования и сейчас выдает кредиты по трем программам государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
По словам Александра Жесткова, руководителя Центра ипотечного кредитования петербургского филиала Промсвязьбанка, ипотеку в Петербурге и в Москве банк запустил в конце февраля текущего года.
«Морковки» для клиентов
Чтобы привлечь заемщиков, банки не ограничиваются понижением ставок. Почти все кредитные организации сокращают сроки рассмотрения ипотечных заявок. Большинство банков декларируют, что решение о выдаче кредита принимается в течение трех-пяти, а иногда и двух рабочих дней. Это происходит за счет оптимизации бизнес-процессов. К примеру, Ольга Патракеева, главный специалист отдела продаж петербургского филиала МДМ Банка, сообщила, что полномочия кредитных специалистов в филиале были увеличены, что позволяет теперь скорее принимать решения по выдаче кредитов.
Для более полного охвата различных категорий потенциальных заемщиков некоторые банки отказываются от ограничений по прописке. Так, петербургские филиалы Связь Банка и банка «Открытие» готовы кредитовать людей с пропиской в любом регионе России.
Многие банки смягчают и условия подтверждения дохода заемщиков: принимают справки по форме банка вместо 2-НДФЛ, соглашаются кредитовать заемщиков, только что поменявших работу и не имеющих возможности представить справку о доходах на последнем месте работы за 6 месяцев.
Проехали кризис
Проблема просроченных платежей по кредитам, пугающая банкиров в разгар кризиса, постепенно отходит на второй план. «В самые страшные месяцы, в 2009 году, эксперты пугали нас прогнозами, что «просрочка» будет процентов 10, а то и выше, – вспоминает Дмитрий Алексеев. – Реальные цифры оказались раз в 5 меньше». По его словам, бороться с ростом просроченной задолженности впредь банк намерен уже испытанным способом: досудебным урегулированием претензий к проблемным заемщикам. Абсолют Банк и в кризис старался не доводить дело до суда, вводил льготные периоды по погашению кредитов, увеличивал сроки кредитов, чтобы уменьшить ежемесячный платеж, помогал заемщикам реализовывать квартиры в добровольном порядке. Подобные меры, по словам Дмитрия Алексеева, помогли банку вернуть себе десятки выданных кредитов.
Начальник кредитного управления петербургского филиала Национального резервного банка (НРБ) Наталья Григорьева также рассказала, что банк в кризис не «душил» заемщиков, испытывавших трудности с внесением платежей, а шел им навстречу, позволяя гасить задолженность по индивидуальному графику, вводя при этом мораторий на пени и штрафы. В результате, по ее словам, дефолтов были единицы.
В целом проблема просроченной задолженности на текущий момент банкиров волнует мало. Большинство из них ориентируются на прогнозы о росте цен на недвижимость, а в таких условиях просроченные кредиты легко гасятся путем реализации залога.
«Стоимость жилья будет расти в ближайшее время, – уверен Виталий Филиппов. – В период кризиса строительный сектор пострадал больше всего, и достаточно мало объектов недвижимости строилось и проектировалось. Сейчас начинается оживление спроса. Я думаю, в течение этого года и в начале следующего мы столкнемся с дефицитом жилья. Это подхлестнет рост цен.
«Последние полтора года мы наблюдали колебания цен вокруг уровня, на который они опустились в результате кризиса, минус 40% от докризисных цен, – отмечает генеральный директор компании «УНИКОМ» Павел Штепан. – Но за первые три месяца 2011 года цены на вторичном рынке недвижимости в Петербурге выросли больше чем на 1%, а на первичном рынке – более чем на 8% в рублях. Объем ввода жилья в 2011-2012 годах будет существенно ниже». Платежеспособный спрос на жилье растет, уверен эксперт, в том числе и инвестиционный, а бурное развитие ипотеки дополнительно подогревает спрос. В этих условиях спрогнозировать рост цен на недвижимость не трудно. «Я очень надеюсь, что того, что было в 2003-2007 годах, когда цены росли на 30% в год, в 2011-2012 годах не повторится», – говорит Павел Штепан.
Начиная с 1998 года, петербургский рынок жилой недвижимости демонстрировал рост объемов ввода, в среднем объемы строительства увеличивались на 10-20% в год. Однако, рост объемов ввода жилья был недостаточным и не удовлетворял в полной мере объемам спроса, что провоцировало рост цен. После финансового кризиса 1998 года – за шесть лет - жилье в Санкт-Петербурге подорожало примерно в 6,5 раз, причем рост был неравномерным. С 2001 по 2003 гг. цена квадратного метра предложения увеличивалась плавно, в среднем на 2,5% в месяц. С ноября 2003 года рост ускорился и в следующие 9 месяцев наступил цикл подъема рынка. Именно в этот период жилье стало привлекательным активом для частных лиц.
Рост цен на жилую недвижимость в 2006 году составил 120%. Поводом к оживлению рынка жилищного строительства в середине 2006 года стала активизация платежеспособного спроса населения и недостаточный объем предложения жилья в Санкт-Петербурге.
2007 год характеризуется стагнацией на рынке жилой недвижимости. Значительное снижение платежеспособного спроса между тем не вызвало снижение цен.
Первое полугодие 2008 года рынок находился в стадии ценового подъема. За этот период рост цен на жилую недвижимость составил около 32% в рублях.
Ниже представлена диаграмма изменения ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости за период 1998- 3 кв.2008 гг.
В настоящее время ситуация на рынке жилой недвижимости характеризуется высокой неопределенностью и в большой степени подвержена влиянию внешних условий. За период сентябрь-октябрь 2008 года снижение объемов продаж составило порядка 40%. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в условиях финансового кризиса.
По прогнозам Администрации, объем ввода жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2008 году может составить порядка 2,67 млн кв.м, в 2009 – 2,85 млн кв.м. Однако, уже сейчас очевидно, что по итогам 2008 года показатель не будет достигнут. По оценкам специалистов компании
Тенденция снижения роста объемов ввода в меньшей степени связана с текущим состоянием экономики и во многом обусловлена неэффективно выстроенной системой продажи земельных участков под жилье в период 2004-2006 гг., увеличением сроков реализации проектов по причине ужесточения требований государства к процессу подключения к инженерным сетям и к благоустройству прилегающей территории.
Результатом же «поворотного момента в экономике», который начался с осени 2008 года, станет усугубление системных проблем по реализации проектов нехваткой средств и замораживанием ряда очень крупных или наоборот слишком мелких проектов. В 2010-2011 гг объем ввода может снизиться до 60%- 80% от показателей, запланированных на 2008 год, и будет соответствовать ситуации 2003-2004 гг. Необходимо отметить, что снижение объема предложения на рынке будет нивелировано снижением платежеспособного спроса в анализируемый период.
Стоит упомянуть, что в ближайшей перспективе изменится степень влияния государства на развитие сегмента жилой недвижимости.
Политика Администрации в последние годы была направлена на негласную поддержку крупных застройщиков. В частности на торги выставлялись земли большими лотами, которые не могли себе позволить приобрести средние и мелкие компании. Тенденция последнего времени такова, что на торги начинают выводятся земельные участки, разбитые на небольшие лоты.
За последние несколько лет произошло значительное увеличение доли бюджетного жилья. По планам Администрации к 2011 году она должна была составить до 30% от общего объема ввода. Финансирование бюджетного строительства может быть пересмотрено в ближайшее время.
Таким образом, можно прогнозировать снижение влияния государства на развитие рынка жилой недвижимости.
Специалисты компании
Оптимистический сценарий развития рынка характеризуется продолжением стагнации на рынке, низким объемом спроса и низким объемом продаж, в результате чего цены на жилую недвижимость будут скорректированы на уровне 10-15% в течение полугода, а затем снова начнется рост, возможно, весьма существенный. Данный сценарий возможен в условиях эффективных действий финансовых властей и игроков рынка.
Пессимистический сценарий развития рынка предполагает углубление финансового кризиса. Сокращение персонала в ряде компаний и, следовательно, снижение платежеспособного спроса. Снижение цены квадратного метра может составить 40% до конца 2009 года, а стабилизация ситуации с последующим ростом начнется в 2010 году.
На диаграмме ниже представлен прогноз изменения ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости до 2011 года по оптимистическому и пессимистическому сценарию развития рынка.
Согласно пессимистическому сценарию развития ситуации на рынке, цена квадратного метра к началу 2010 года снизится до 60 тыс.руб/кв.м, после чего начнется постепенный рост. Оптимистический сценарий предполагает снижение средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости до 80 тыс.руб/кв.м. к середине 2009 года, после чего рост цен возобновится и достигнет текущего значения (100 тыс. руб. за 1 кв.м) в первом полугодии 2010 года.
Сложившаяся макроэкономическая ситуация открывает ряд новых перспектив для девелоперов, как например:
― возможность приобретения земельных активов на выгодных условиях;
― избежание активного вмешательства государства в сектор жилой недвижимости;
― снижение конкуренции вследствие ухода с рынка компаний, которые не смогли решить проблемы с финансированием своих проектов. В первую очередь речь идет о таких компаниях, которые:
а) рассчитывали бюджеты проектов исходя из гипотезы о быстром возврате небольшой доли собственных средств, и продажи остальных долей частным инвесторам,
б) ориентировались на кредиты отечественных неспециализированных банков
Итог:
В перспективе ближайшего полугода при сохранении темпов нарастания кризиса цены на жилую недвижимость могут упасть до 60-80 тыс. руб. за 1 кв. м, в зависимости от силы кризиса уровень цен 3 квартала 2008 года (100000 рублей за 1 кв.м) восстановится не ранее, чем через год, к концу 2009 года – 1 полугодию 2010 года.
Наилучшая инвестиционная стратегия на 1 полугодие 2009 – покупать, но срок инвестирования должен закладываться на уровне 1,5-2 лет.
Материал предоставлен компанией
Общеизвестно, что цена определяется спросом и предложением. Чем больше спрос и меньше предложение, тем она выше. Давайте рассмотрим объективные факторы, определяющие это соотношение в Санкт-Петербурге в ближайшем будущем.
Спрос на квартиры будет стабильно высоким
1. Ситуация на рынке недвижимости Петербурга (и России в целом) значительно отличается от рынков Европы или США, где строительный бизнес развивался, опережая спрос, в направлении улучшения качества перенасыщенного рынка существующего жилищного фонда. Но еще более важное отличие российского рынка – это структура финансирования. Если в Европе и США до 90% жилья приобреталось в кредит, то у нас эта цифра добралась до 20% только в 2008 году. Ипотечный рынок в США составляет приблизительно 90% ВВП, а в России - около 1%. Поэтому проблемы рынка ипотеки напрямую не повлияли на большинство покупателей недвижимости в России.
2. Исторически сложилось, что Петербург – это город коммуналок, с огромным дефицитом отдельных квартир. Чтобы достичь уровня Европы по обеспеченности населения жильем, Петербургу понадобится строить, не снижая темпы, не менее 30 лет. Кроме того, значительная часть жилья в Петербурге – это устаревший фонд: от зданий 19-го и начала 20-го века до целых массивов хрущевок и панельных домов, срок эксплуатации которых был изначально ограничен. И если в Москве программы реконструкции и расселения такого жилья уже давно работают, то в Петербурге они только начинаются. Сейчас в очереди на улучшение жилищных условий стоят свыше 250 000 петербургских семей. И городские власти, приобретая жилье у застройщиков, будут создавать дополнительный спрос.
3. Активное в последние годы развитие промышленности в Петербурге и пригородах потребовало большого притока специалистов из других регионов страны. Люди, приехавшие сюда жить и работать, создали дополнительный спрос на жилье, которого на сегодняшний день не хватает даже для решения жилищных проблем коренных петербуржцев. В ближайшей перспективе новые промышленные предприятия будут выходить на производственные мощности - это тысячи новых работников, которым необходимы квартиры.
4. Немалый вклад в повышение спроса на жилье вносит приток молодых людей, приезжающих на учебу в петербуржские ВУЗы, по количеству которых Петербург спорит только с Москвой. Этот поток растет ежегодно – в 2008 году число студентов в России выросло на 150 000 человек. В большинстве случаев иногородние студенты – это дети из семей с социальным статусом и уровнем достатка выше среднего, которые со временем приобретают жилье в Петербурге.
5. Существенным фактором, определяющим высокий спрос на покупку жилья в будущем, является спрос на аренду жилья сегодня. В Петербурге он уже много лет стабильно высокий. Аренда, в значительной степени, представляет собой отложенный спрос на покупку жилья, который при первых тенденциях стабилизации экономики перерастает в реальный.
Кроме того, не стоит забывать, что Петербург и Москва являются крупнейшими российскими мегаполисами. Статус таких городов во всем мире порождает повышенный спрос на приобретение в них недвижимости.
В ближайшее время предложение нового жилья в Петербурге будет снижаться
1. Количество новых объектов расти не будет.
Финансовый кризис в первую очередь влияет не на текущие строительные объекты, а на перспективные. Это уже привело к ситуации, когда реализация части будущих проектов приостановлена даже крупными застройщиками. В результате, через небольшой промежуток времени возникнет дефицит новых объектов.
2. Количество компаний, работающих на рынке, сократится.
Ситуация на финансовом рынке особенно повлияет на бизнес небольших компаний, не имеющих достаточного опыта, финансовых возможностей и развитой собственной производственной базы. Так как себестоимость земли и строительных материалов последние полгода была максимально высокой, то при отсутствии собственных ресурсов, снижение цен может вывести такие компании за грань рентабельности. Эта ситуация приведет к оттоку новых компаний, которые планировали начать инвестиционно-строительную деятельность.
3. Количество компаний, которым доверяют покупатели, ограничено.
При возникновении проблем с одиночными объектами небольших инвесторов, риски для покупателей у всех подобных компаний резко возрастут. В результате, рынок предложения гарантированно безопасных объектов сужается до предложений от нескольких десятков крупнейших петербуржских застройщиков, имеющих многолетний опыт работы и обладающих диверсифицированным бизнесом.
Если резюмировать все 8 перечисленных факторов, то становится достаточно очевидно, что, несмотря на некоторую нестабильность финансовой ситуации в стране вцелом, рынок недвижимости Санкт-Петербурга сегодня является одним из самых перспективных в России.
Одно «но»...
Доверие. Если его нет, то о перспективности рынка можно даже не вспоминать! Для того, чтобы 8 перечисленных выше факторов работали, необходим 9-й фактор – доверие к представителям строительной отрасли Петербурга.
На мой взгляд, кому из строителей можно доверять определить достаточно просто. Обобщенный портрет надежной строительной компании выглядит следующим образом:
она достаточно известна, т.к. работает на рынке не менее 10 лет, успешно пережив кризис 1998 г.;
§ в портфеле реализованных проектов десяток построенных домов;
§ давно и активно участвует в работе профессиональных ассоциаций строителей;
§ в условиях колебаний рынка ведет стабильную ценовую политику, благодаря достаточной финансовой независимости;
§ обладает профессиональным уровнем менеджмента, способным проводить программы оптимизации расходов;
§ имеет диверсифицированный бизнес в различных сегментах строительной отрасли.
Таким образом, при соблюдении определенных и понятных мер предосторожности, приобретение квартиры в Санкт-Петербурге на сегодняшний день - это один из самых надежных и перспективных способов избежать финансовых рисков, которые возникают из-за нестабильной мировой и внутренней экономической ситуации.
Что подтверждается и последними результатами опросов ВЦИОМ о том, какие способы сохранения средств представляются наиболее надежными росси
М.Л.Закашанский, генеральный директор строительного объединения «М-Индустрия»