Инвестиции в недвижимость взяли курс на снижение
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам 1 полугодия 2026 года составил 362 млрд руб., что на 14% ниже результата за аналогичный период 2025 года (421 млрд руб.) и является минимальным значением с 2022 года (174 млрд руб.). Сократилось и количество транзакций – за прошедшие 6 месяцев была закрыта 101 сделка, что сопоставимо с уровнем 2022 года (95 сделок), для сравнения – в 2023-2025 гг. их среднее количество составляло 130.
Несмотря на сохраняющийся тренд на снижение уровня ключевой ставки (с начала года показатель снизился с 16% до 14,25%), во II квартале 2026 года было отмечено замедление инвестиционной активности – объем вложений сократился на четверть относительно аналогичного периода 2025 года и в абсолютных значениях составил 210 млрд руб., что стало минимальным показателем за последние 4 года. Кроме того, совокупное значение за апрель-июнь 2026 года на 70% сформировано закрытием двух крупных портфельных сделок: продажа портфеля ГК «Галс-Девелопмент» и 26 торговых центров «Место встречи» компании ADG Group для последующего внесения в ЗПИФ.
Снижение объема вложений в январе-июне 2026 года было отмечено практически во всех сегментах недвижимости за исключением МФК, где показатель достиг 116 млрд руб., превысив в 27 раз значение аналогичного периода прошлого года (4,3 млрд руб.), что было обеспечено за счет закрытия сделки купли-продажи ГК «Галс-Девелопмент», портфель которой включает объекты жилой, загородной и офисной недвижимости. Среди остальных сегментов структура инвестиций распределилась следующим образом: лидером вновь стала жилая недвижимость с объемом вложений 83 млрд руб. (-9% г/г), далее следует торговая недвижимость – 68 млрд руб. (-34% г/г) и офисная недвижимость – 55 млрд руб. (-40% г/г). В складском и гостиничном сегментах отмечено наибольшее сокращение вложений – на 73% и 58% – до 29 млрд руб. и 11 млрд руб. соответственно.
«Несмотря на общее снижение инвестиционной активности на рынке недвижимости, в первой половине 2026 года мы видим рост сделок по покупке объектов для дальнейшего включения в состав ЗПИФ. В качестве примера можно отметить: приобретение компанией Parus Asset Management портфеля 26 ТЦ «Место Встречи» в Москве, логистического парка «Центр агротехнологий» в Уфе компанией «Современные фонды недвижимости», БЦ «Кубик» УК «ВИМ Инвестиции», складских корпусов в Чехове и Есипове (Московская область) УК «Альфа Капитал». В общем объеме вложений в недвижимость России транзакции такого типа составили около 20%. В абсолютных значениях сумма этих сделок составила 71 млрд руб., что на четверть превосходит результат аналогичного периода прошлого года», – отмечает Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
Объем инвестиций в недвижимость Московского региона по итогам 1 полугодия 2026 года составил 277 млрд руб., что на 12% ниже результата за аналогичный период прошлого года и является минимальным значением с 2022. Региональное распределение вложений в 1 полугодии 2026 года осталось традиционным для рынка: на долю Московского региона пришлось 76% в общем объеме инвестиций, Санкт-Петербурга – 12%, на другие регионы страны – суммарно также 12%.
Аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что по итогам 2026 года объем инвестиций в недвижимость составит 850-900 млрд руб. в целом по России, из которых 700-750 млрд руб. придется на Московский регион.
Аналитики компании «Плато Девелопмент» провели опрос об отношении жителей столицы к переездам на новое место жительства. Исследование показало, что большинство москвичей – 58% – считают оптимальным для себя обновление жилищных условий каждые 5 лет. Вместе с тем 24% респондентов хотели бы менять жилье чаще, 15% – напротив, реже, и лишь 3% вовсе не заинтересованы в переездах.
В исследовании аналитиков компании «Плато Девелопмент» приняли участие 1000 жителей многоквартирных домов Москвы. Анализ проводился на основе случайной выборки, сбалансированной по полу, возрасту и районам проживания. Респондентам необходимо было ответить на вопрос «Как часто вы хотели бы менять жилищные условия?» (раз в 5 лет, чаще этого срока либо, наоборот, реже), а также обосновать свое решение. Кроме того, участникам опроса требовалось рассказать, какой вариант переезда выглядит для них предпочтительным на данный момент: в квартиру большей площади, в более современный проект, в загородный дом, в другой регион России или за границу.
Свыше половины респондентов – 58% – отметили, что заинтересованы в смене жилищных условий раз в 5 лет. Среди них 54% нацелены на переезд в более современный дом, 28% – в более просторную квартиру, 8% – за город, по 5% – в другой субъект РФ и в иностранное государство. Москвичи, заинтересованные в обновлении жилищных условий каждые 5 лет, как правило, рассчитывают на эволюцию продукта и желают приобретать квартиры с улучшенными потребительскими характеристиками (46%).
Почти четверть опрошенных москвичей – 24% – хотят переезжать чаще, чем раз в пять лет. 35% респондентов, ориентированных на скорые переезды, прежде всего рассматривают варианты в более современных проектах, 20% – на рынке ИЖС, 18% – за границей, 15% ищут более просторное жилье, 12% предпочитают уехать из Москвы в другой регион России. Для 49% респондентов, желающих часто обновлять жилье, основной стимул – карьерный рост, самосовершенствование и поиск новых впечатлений.
Заинтересованы в переездах, но нечастых, 15% опрошенных. Из них 32% считают приоритетным вариантом переезд за город, 30% – в более современный комплекс 20% – в другой город, 13% – в более просторную квартиру, 5% – за границу. В данную группу входят преимущественно родители взрослых детей, которые хотят «пожить для себя», в доме и локации, отвечающей их индивидуальным потребностям (62%).
Всего 3% респондентов заявили, что вообще не хотели бы менять место жительства. Почти половина из них (48%) считают, что уже сегодня живут в «доме мечты».
«Москва – город с высокой социальной мобильностью, – говорит Станислав Банников, коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити»). – Тем не менее, даже жители столицы меняют собственное жилье (без учета арендного) в среднем лишь три раза в жизни. Однако наш опрос показал, что многие москвичи хотели бы переезжать гораздо чаще. Причем абсолютное большинство горожан заинтересованы, главным образом, даже не в расширении жилплощади, а в улучшении качественных характеристик. Расширение метража жилья – приоритет прежде всего для тех, кто живет в небольших квартирах и стремится к увеличению пространства для жизни. В свою очередь, москвичи, уже обладающие просторными квартирами, мечтают о переезде в современный проект более высокого уровня. Приватность, качественный сервис, экологичность дома, передовые инженерные решения для респондентов зачастую оказываются важнее дополнительных 5-10 кв. м. Подобный выбор рационален и с точки зрения перспектив капитализации приобретенного актива.
Квартиры в премиальном клубном доме «Кутузов Сити» часто приобретают те, кто давно искал сочетание фешенебельного городского комфорта и загородного образа жизни. Резидентам проекта будет доступен широкий набор сервисов, обычно характерный только для комплексов делюкс-класса. При этом в шаговой доступности от клубного дома находится «Долина реки Сетунь» – крупнейший природный заказник Москвы площадью почти 700 га. Квадратный метр в проекте за прошедший год подорожал на четверть, что намного опережает текущие ставки по депозитам».
Приоритеты москвичей в вопросах обновления жилищных условий
|
№ |
Желаемая частота переездов |
Доля |
Приоритетные направления переезда |
Наиболее частая причина желания (нежелания) переезжать |
|
1 |
Раз в 5 лет |
58% |
Более современный проект – 54% Более просторная квартира – 28% ИЖС – 8% Другой субъект РФ – 5% Эмиграция – 5% |
Поиск более комфортного дома, вера в постоянную эволюцию продукта – 46% |
|
2 |
Чаще, чем раз в 5 лет |
24% |
Более современный проект – 35% ИЖС– 20% Эмиграция – 18% Более просторная квартира – 15% Другой субъект РФ – 12% |
Карьерный рост, самосовершенствование и поиск новых впечатлений – 49% |
|
3 |
Реже, чем раз в 5 лет |
15% |
ИЖС – 32% Более современный проект – 30% Другой субъект РФ – 20% Более просторная квартира – 13% Эмиграция – 5% |
Кастомизация жилья (соответствие индивидуальным потребностям) – 62% |
|
4 |
Никогда |
3% |
- |
Восприятие имеющегося жилья как «дома мечты» – 48% |
Источник: «Плато Девелопмент»
По прогнозу консалтинговой компании IBC Real Estate, объем ввода в России по итогам 2026 года составит 356 тыс. кв. м, что почти вполовину (на 45%) будет ниже итогов 2025. Из них на Москву придется 158 тыс. кв. м (-21% г/г), на Санкт-Петербург – 18 тыс. кв. м (-85% г/г). Доля объектов, сроки реализации которых были перенесены с 2025 года или ранее, составит 96% в Москве и 88% в Санкт-Петербурге (под переносом понимается изменение сроков ввода объекта с одного календарного года на другой).
Стоит отметить, что последние десять лет этот показатель варьировался от 10% до 66% в Москве и от 0% до 50% в Санкт-Петербурге, за исключением 2025 года, когда в Северная столица продемонстрировала рекордный ввод объектов, открытие которых переносилось с предыдущих годов. Наиболее высокая доля переносов открытий ТЦ в Москве была зафиксирована в 2018 году (66%) ввиду отложенного запуска ТЦ регионального формата Каширская Плаза (GLA: 71 тыс. кв. м). В Санкт-Петербурге второй год подряд почти все объекты переносили сроки ввода, причем в 2025 году этот индикатор составил 96% в результате открытия сразу трех крупных объектов – ТЦ Голливуд (GLA: 60 тыс. кв. м), Парк Молл (GLA: 32 тыс. кв. м) и NEBO (GLA: 25,7 тыс. кв. м).
Динамика доли ТЦ, запуск которых был перенесен,
Москва и Санкт-Петербург, 2016–2026
Источник: IBC Real Estate
Рост доли ТЦ, открытие которых переносилось, связан с рядом факторов. Помимо значительного роста стоимости строительства и отделки, а также дефицита и удорожания рабочей силы, ввод объектов откладывается ввиду низкого процента заполняемости арендаторами и более длительного, чем раньше, срока их подбора. В условиях низких темпов открытий и активного сокращения количества неприбыльных магазинов, а также на фоне интенсивного развития онлайн-торговли, собственникам ТЦ все сложнее найти заинтересованных арендаторов. Так, если ранее, в период высокой востребованности ТЦ (в первую очередь как мест для шоппинга) и активного развития ритейлеров, доля вакантных площадей на момент открытия составляла не более 20%, то на сегодняшний день индикатор может превышать 40%. Особенно остро проблема поиска арендаторов ощущается собственниками крупных торговых центров, в которых бо́льшая часть площадей исторически приходилась на ритейлеров, специализирующихся на одежде и обуви.
Текущий рынок характеризуется не только более долгим запуском ранее заявленных ТЦ, но и сокращением количества новых проектов. Эта тенденция прослеживается на рынке торговой недвижимости в целом и на примере двух столиц в частности. Так, по итогам I квартала 2026 года объем нового строительства в России составил всего 22,8 тыс. кв. м: 15,7 тыс. кв. м в регионах России и 7,1 тыс. кв. м в Москве, Санкт-Петербург демонстрирует нулевой объем. Таким образом, показатель по итогам первых трех месяцев 2026 года сократился в 8 раз относительно аналогичного периода прошлого года. Настолько низкий уровень ввода торговой недвижимости в России зафиксирован впервые с 2004 года (14 тыс. кв. м).
Динамика нового строительства в I квартале, Россия, 2000-2026 год, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
«На сегодняшний день заявленные сроки ввода объектов торговой недвижимости в своем большинстве не совпадают с реальными. Как правило, строительство всех крупных ТЦ, которые запускаются на рынке, было анонсировано не менее пяти лет назад. В условиях, когда потребитель становится все более требовательным, а его привычки постоянно меняются, ТЦ в составе новых ЖК и БЦ чувствуют себя увереннее. Собственники таких объектов работают с узкой аудиторией, более глубокое понимание специфики которой способствует качественному управлению объектом, в том числе с точки зрения подбора арендаторов», – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate.