Инвестиции в недвижимость взяли курс на снижение
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам 1 полугодия 2026 года составил 362 млрд руб., что на 14% ниже результата за аналогичный период 2025 года (421 млрд руб.) и является минимальным значением с 2022 года (174 млрд руб.). Сократилось и количество транзакций – за прошедшие 6 месяцев была закрыта 101 сделка, что сопоставимо с уровнем 2022 года (95 сделок), для сравнения – в 2023-2025 гг. их среднее количество составляло 130.
Несмотря на сохраняющийся тренд на снижение уровня ключевой ставки (с начала года показатель снизился с 16% до 14,25%), во II квартале 2026 года было отмечено замедление инвестиционной активности – объем вложений сократился на четверть относительно аналогичного периода 2025 года и в абсолютных значениях составил 210 млрд руб., что стало минимальным показателем за последние 4 года. Кроме того, совокупное значение за апрель-июнь 2026 года на 70% сформировано закрытием двух крупных портфельных сделок: продажа портфеля ГК «Галс-Девелопмент» и 26 торговых центров «Место встречи» компании ADG Group для последующего внесения в ЗПИФ.
Снижение объема вложений в январе-июне 2026 года было отмечено практически во всех сегментах недвижимости за исключением МФК, где показатель достиг 116 млрд руб., превысив в 27 раз значение аналогичного периода прошлого года (4,3 млрд руб.), что было обеспечено за счет закрытия сделки купли-продажи ГК «Галс-Девелопмент», портфель которой включает объекты жилой, загородной и офисной недвижимости. Среди остальных сегментов структура инвестиций распределилась следующим образом: лидером вновь стала жилая недвижимость с объемом вложений 83 млрд руб. (-9% г/г), далее следует торговая недвижимость – 68 млрд руб. (-34% г/г) и офисная недвижимость – 55 млрд руб. (-40% г/г). В складском и гостиничном сегментах отмечено наибольшее сокращение вложений – на 73% и 58% – до 29 млрд руб. и 11 млрд руб. соответственно.
«Несмотря на общее снижение инвестиционной активности на рынке недвижимости, в первой половине 2026 года мы видим рост сделок по покупке объектов для дальнейшего включения в состав ЗПИФ. В качестве примера можно отметить: приобретение компанией Parus Asset Management портфеля 26 ТЦ «Место Встречи» в Москве, логистического парка «Центр агротехнологий» в Уфе компанией «Современные фонды недвижимости», БЦ «Кубик» УК «ВИМ Инвестиции», складских корпусов в Чехове и Есипове (Московская область) УК «Альфа Капитал». В общем объеме вложений в недвижимость России транзакции такого типа составили около 20%. В абсолютных значениях сумма этих сделок составила 71 млрд руб., что на четверть превосходит результат аналогичного периода прошлого года», – отмечает Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
Объем инвестиций в недвижимость Московского региона по итогам 1 полугодия 2026 года составил 277 млрд руб., что на 12% ниже результата за аналогичный период прошлого года и является минимальным значением с 2022. Региональное распределение вложений в 1 полугодии 2026 года осталось традиционным для рынка: на долю Московского региона пришлось 76% в общем объеме инвестиций, Санкт-Петербурга – 12%, на другие регионы страны – суммарно также 12%.
Аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что по итогам 2026 года объем инвестиций в недвижимость составит 850-900 млрд руб. в целом по России, из которых 700-750 млрд руб. придется на Московский регион.
Уже с июля в России ожидается введение дифференцированной ставки по семейной ипотеке и, возможно, другие корректировки программы. Конкретные параметры остаются под вопросом.
Что касается цифр, то сегодня в медийном поле наиболее распространены такие варианты:
- Семьи с одним ребенком – ставка 10-12% (вместо текущих 6%).
- Семьи с двумя детьми – 6%.
- Многодетные (3+) – 4%.
По разным данным, еще власти могут ввести схему для родителей, не состоящих в браке, со ставкой 8-9%. Обсуждается и повышение лимитов, но пока для Москвы цифра остается на уровне 12 млн рублей.
Как отмечают в Plus Development, текущая обстановка на столичном первичном рынке в любом случае позволяет предположить и кратковременный бум, и дальнейшее охлаждение, и заметный структурный сдвиг в ближайший год. При этом аналитики компании считают, что дифференцированная ставка без повышения лимитов станет серьезным вызовом для рынка, и есть более эффективная схема.
Гадание не ставке: что найдем, что потеряем?
Когда стало известно о масштабных ограничениях семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года, случился настоящий покупательский бум: люди старались успеть до изменений. Но даже если с июля введут дифференцированные ставки, ажиотаж подобной силы уже не случится: аудитория семейной программы схлопнулась еще в феврале.
Правда, по итогам июня возможен всплеск спроса, считают в Plus Development: +15-20% к средним показателям весенних месяцев. Хотя это очень осторожный прогноз, ведь около 40% семей в Москве, которые покупают сегодня жилье – именно с одним ребенком. Это те, кому надо успеть до июля.
«Особенно сильный прирост вероятен в сегменте 2-3-комнатных квартир: семьи с одним ребенком будут активнее покупать «на вырост». Но средний чек на этом фоне сильно не увеличится, максимум на 3% - из-за лимита в 12 млн рублей», - говорит Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.
По ее мнению, самыми востребованными у таких покупателей будут Новая Москва, юго-запад, север и северо-восток столицы: активно развивающиеся и при этом пока не самые дорогие локации, где широко представлены проекты комфорт- и бизнес-класса.
В Plus Development считают, что во втором полугодии 2026 года общий объем выдач семейной ипотеки в Москве снизится за счет того, что основными бенефициарами станут многодетные, а их мало. На первичном рынке столицы доля таких покупателей сегодня не превышает 7%.
Самый сильный удар, конечно, придется по семьям с одним ребенком: их доля в сделках может упасть с текущих 40% до 15-20%.
Хороший расклад: есть альтернативы?
В Plus Development обращают внимание, что на самом деле никто точно не знает, как именно трансформируют семейную ипотеку в июле. Это может быть вполне предсказуемая конфигурация, конечно. А вдруг – нет? Например, застройщики Москвы давно ждут повышение лимитов: в столичных новостройках не осталось семейных квартир стоимостью 12 млн рублей.
«Поскольку семьи с детьми – это, например, около 80% покупателей в классе «бизнес-лайт» в старой Москве и примерно 85% – в массовом сегменте Новой Москвы, дифференцированная ставка нанесет мощный удар по крупнейшей аудитории застройщиков. Но если лимит повысят с 12-ти хотя бы до 18 млн рублей, тысячи семей смогут купить просторные квартиры на сравнительно комфортных условиях. Даже если семейная ипотека будет стоить 10-12% для пар с одним ребенком, это все еще лучше рыночного кредита», - рассуждает Екатерина Наливайко.
По ее мнению, сама по себе дифференцированная ставка, без дополнительных опций, больно ударит именно по Москве: дорогое жилье и ограничение по возрасту для пар с двумя детьми (возраст одного ребенка не должен превышать 7 лет) делают аудиторию программы в столице просто мизерной. А лимит в 12 млн рублей, когда двушка в обычной новостройке Москвы уже стоит в среднем 19 млн рублей, довершает грустную картину.
«Так или иначе, предполагаемые июльские изменения уже комплексно влияют на рынок: семьи с одним ребенком стараются побыстрее войти в сделки, застройщики активно работают над продуктовыми линейками, чтобы предложить больше просторных лотов. Правда, вливание заметных объемов семейных квартир в Москве мы увидим не ранее 2027-2028 гг., рынку нужно время, чтобы ответить на изменения», - резюмирует Екатерина Наливайко.
По прогнозам экспертов, потребление фасадных систем до конца 2026 снизится на 10%. Это коснется как штукатурных (СФТК), так и навесных вентилируемых фасадов (НВФ). В прошлом году объем фасадного рынка достиг 235 млрд руб. В натуральном выражении этот показатель составил около 65 млн кв. м.
По словам Александра Малыгина, руководителя направления «Фасадные решения» ТЕХНОНИКОЛЬ, сильное падение в сегменте фасадных конструкций в начале 2026 предотвратила отмена моратория на штрафы за задержку сдачи жилья. «В декабре 2025 его было решено не продлевать. Такая регуляторная политика вынудила застройщиков перенести сдачу объектов с конца 2026 - начала 2027 на первое и второе полугодие 2026. Однако это только перераспределит спрос, но не спасет отрасль от падения: в конце 2026 мы столкнемся со значительно большим сокращением потребления. По итогам года падение может достичь 10% по сравнению с 2025», – отметил он.
Негативные тенденции усилит отсутствие новых строительных объектов: с середины прошлого года застройщики практически перестали их выводить в активную стадию строительства.
«Участники рынка ожидают, что после снижения ключевой, а следом за ней и ипотечной ставки в строительной отрасли начнется активный рост. Однако резкого всплеска продаж фасадных систем ждать не стоит: чтобы новые проекты вышли на достаточно высокую стадию готовности, потребуется от 6 до 9 месяцев. Так что постепенное оживление в сегменте фасадных систем произойдет не раньше середины 2027», – прокомментировал Александр Малыгин.
В 2025 объем потребления фасадных систем увеличился незначительно – всего на 1% по сравнению с предыдущим годом. Было установлено около 30 млн кв. м навесных вентилируемых фасадов и около 35 млн кв. м штукатурных. При этом в первую половину года наблюдался активный рост потребления фасадных систем, связанный с завершением строительства объектов, выведенных в 2023-2024 годах, а во втором полугодии – резкое снижение спроса.
В денежном выражении потребление НВФ (включая подсистему, каменную вату, крепеж и облицовку) за 2025 упало на 10% за счет снижения стоимости металлической подсистемы и каменной ваты и составило около 120 млрд руб. Сегмент СФТК в прошлом году в рублях показал незначительный рост – на 1-2%, до 115 млрд руб. (включая каменную вату, стеклосетку, крепеж, штукатурные смеси и лакокрасочные покрытия).
По мнению экспертов ТЕХНОНИКОЛЬ, цены и на штукатурные, и на навесные вентилируемые фасады в 2025 достигли дна, после чего их падение остановилось и наметилась тенденция к росту. Это вызвано подорожанием всех химических компонентов из-за проблем с поставками и переработкой нефти на мировом рынке, а также роста стоимости металла (в частности, алюминия).
В 1 квартале 2026 снижение потребления фасадных систем составило около 15%. Этому отчасти способствовала суровая зима: из-за низких температур на юге сдвинулись сроки монтажа СФТК, во многих регионах даже установка НВФ была невозможна. В результате начало строительного сезона сместилось на несколько месяцев.
Потребление каменной ваты, использующейся в качестве теплоизоляционного слоя в фасадных системах, также снижалось. Утеплитель занимает 40% в структуре рынка фасадных систем.
«За первые 4 месяца 2026 потребление минваты для штукатурных фасадов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось на 14%, для вентфасадов – на 9%. При этом падение спроса было неравномерным. Если Северо-Запад, Урал, Сибирь и Дальний Восток демонстрируют снижение, то в Москве отмечается рост, поскольку здесь еще продолжается строительство жилых домов, активно реализуются программы реновации и реконструкции старого жилого фонда», – рассказала Елена Кузнецова, директор по маркетингу направления «Минеральная изоляция» ТЕХНОНИКОЛЬ.