Санкт-Петербург вошел в число городов с самым большим ценовым разрывом на аренду квартир
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что ставки долгосрочной аренды в 10% самых дорогих объявлений в крупных городах РФ в среднем в 3 раза выше, чем в 10% самых дешёвых.
В среднем по крупным городам России ставки аренды в 10% самых дорогих объявлений в 2,7 раза выше, чем в 10% самых дешёвых – для однокомнатных квартир, и в 3,3 раза – для двухкомнатных. В большинстве локаций до сих пор можно найти однушки до 20 тыс. руб. в месяц и двушки до 30 тыс. руб. месяц.
Санкт-Петербург вошел в тройку городов с самым высоким ценовым разрывом на рынке долгосрочной аренды. По итогам июня 2026 года разница между ставками аренды 10% самых дорогих и 10% самых дешевых однокомнатных квартир здесь составила 3,6 раза, двухкомнатных — 5,6 раз. Для сравнения, годом ранее соотношение составляло 4,8 и 5,8 раза соответственно, а в июне 2023 года — 3,6 и 5,3 раза.
Более высокий разрыв зафиксирован в Сочи (однушки – 5.4 раза, двушки – 4.7 раз), следом располагается Москва (3,6 раз в однушках и 5,3 раза в двушках), на рынках которых есть как объявления в сверхдорогих премиальных ЖК, так и сравнительно дешёвые объекты в устаревших панельках. Заметный разрыв также в Нижнем Новгороде (3,4 раза в однушках и 3,8 раз в двушках), где исторически сложилась большая разница в ценах между районами, Краснодаре (4,3 раза в двушках) и Владивостоке (4 раза в двушках) – за счёт разницы между новой застройкой и советской.
«Чем разнообразнее предложение на рынке аренды, тем заметнее ценовая разница между самыми дорогими и самыми дешевыми объектами, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В городах с высокими темпами строительства на рынок аренды выходит больше объектов от инвесторов в недавно построенных домах, где расценки выше, чем в фоновой застройке».
Минимальный разрыв (в 2-2,5 раза) в Оренбурге, Ульяновске, Кемерове, Набережных Челнах, где рынок более однообразный (современного – т.е. более дорогого – жилья мало, преобладают квартиры в советской застройке) и в Ставрополе, где недавних новостроек много, но располагаются они в основном далеко от центра (а значит, цены в них ниже).
Неоднородность снижается – 3 года назад разрыв в однушках составлял 3 раза, в двушках – 4 раза, год назад – 2,9 раз и 3,4 раза соответственно.
Это связано с тем, что сильнее увеличиваются цены в более дешёвом сегменте – за счёт низкой базы там сохраняется потенциал роста. За 3 года средние ставки в 10% самых дорогих объявлений стали выше на 35%, а в 10% самых дешёвых – сразу на 50%. Увеличивать расценки в наиболее дорогом сегменте сложнее – есть вероятность не найти квартирантов: за последние 2 года ставки на рынке долгосрочной аренды достигли рекордных отметок, которые не всегда согласуются с доходами населения.
Особенно сильно разрыв сократился
- в однушках: в Ростове-на-Дону (с 3,9 раз в 2023 г. до 2,6 раз), Кирове (с 3,7 раз до 2,5 раз) и Челябинске (с 3,5 раз до 2,3 раз),
- в двушках: в Оренбурге (с 4,7 раз до 2,1 раз), Кирове (с 5 раз до 2,7 раз) и Москве (с 7,3 до 5,3 раз).
Приложение
|
Локация |
Разница между 10% самых дорогих и 10% самых дешёвых объявлений |
|||||
|
1-комн. квартиры |
2-комн. квартиры |
|||||
|
июн.23 |
июн.25 |
июн.26 |
июн.23 |
июн.25 |
июн.26 |
|
|
Барнаул |
2,3 |
2,3 |
2,3 |
2,8 |
2,3 |
2,6 |
|
Владивосток |
3,6 |
3,9 |
2,6 |
4,5 |
3,6 |
4,0 |
|
Волгоград |
3,5 |
2,7 |
2,4 |
4,9 |
3,2 |
3,0 |
|
Воронеж |
4,0 |
3,0 |
2,9 |
3,4 |
4,2 |
3,5 |
|
Екатеринбург |
3,6 |
3,2 |
2,8 |
4,7 |
4,5 |
3,6 |
|
Ижевск |
1,9 |
2,6 |
2,4 |
3,0 |
2,8 |
2,7 |
|
Иркутск |
2,6 |
2,5 |
2,4 |
2,9 |
3,0 |
3,0 |
|
Казань |
2,8 |
2,4 |
2,3 |
3,9 |
3,6 |
3,4 |
|
Калининград |
2,7 |
3,6 |
3,2 |
5,0 |
3,5 |
3,3 |
|
Кемерово |
3,2 |
2,9 |
2,3 |
3,3 |
2,2 |
2,5 |
|
Киров |
3,7 |
2,4 |
2,5 |
5,0 |
2,8 |
2,7 |
|
Краснодар |
3,1 |
3,0 |
2,7 |
4,4 |
4,6 |
4,3 |
|
Красноярск |
3,3 |
2,3 |
2,3 |
2,8 |
2,8 |
2,8 |
|
Лен. область |
2,6 |
2,6 |
2,4 |
4,3 |
4,3 |
3,8 |
|
Москва |
3,9 |
3,6 |
3,6 |
7,3 |
6,1 |
5,3 |
|
Мос. область |
2,3 |
2,3 |
2,6 |
2,9 |
3,0 |
3,0 |
|
Набережные Челны |
2,3 |
2,4 |
2,6 |
3,8 |
2,2 |
2,5 |
|
Нижний Новгород |
4,0 |
3,4 |
3,4 |
5,1 |
3,3 |
3,8 |
|
Новокузнецк |
2,4 |
3,2 |
2,3 |
2,5 |
2,8 |
2,6 |
|
Новосибирск |
3,0 |
2,9 |
2,7 |
3,3 |
3,3 |
3,2 |
|
Омск |
2,5 |
2,8 |
2,6 |
3,4 |
2,8 |
3,6 |
|
Оренбург |
2,1 |
2,4 |
2,2 |
4,7 |
4,3 |
2,1 |
|
Пенза |
3,4 |
3,3 |
3,1 |
2,7 |
3,2 |
3,2 |
|
Пермь |
3,2 |
2,2 |
2,4 |
3,3 |
3,1 |
3,3 |
|
Ростов-на-Дону |
3,9 |
2,7 |
2,6 |
4,4 |
3,5 |
3,4 |
|
Рязань |
3,0 |
2,5 |
2,3 |
3,3 |
2,6 |
2,5 |
|
Самара |
2,7 |
3,2 |
2,9 |
3,6 |
3,5 |
3,5 |
|
Санкт-Петербург |
3,6 |
4,8 |
3,6 |
5,3 |
5,8 |
5,6 |
|
Саратов |
3,8 |
2,9 |
2,8 |
5,1 |
4,0 |
3,6 |
|
Сочи |
5,7 |
5,8 |
5,4 |
6,5 |
6,3 |
4,7 |
|
Ставрополь |
2,7 |
2,3 |
2,2 |
3,4 |
2,6 |
2,5 |
|
Тольятти |
3,4 |
2,3 |
2,5 |
3,0 |
3,1 |
3,1 |
|
Томск |
2,9 |
3,1 |
2,5 |
3,0 |
2,5 |
2,7 |
|
Тюмень |
2,5 |
2,6 |
2,5 |
2,4 |
2,6 |
3,1 |
|
Ульяновск |
2,4 |
2,3 |
2,2 |
2,4 |
2,2 |
2,7 |
|
Уфа |
2,4 |
2,6 |
2,7 |
2,9 |
3,5 |
3,4 |
|
Хабаровск |
2,2 |
2,7 |
2,4 |
3,8 |
4,4 |
3,0 |
|
Чебоксары |
1,9 |
2,1 |
2,4 |
4,0 |
2,3 |
3,3 |
|
Челябинск |
3,5 |
2,8 |
2,3 |
4,0 |
2,8 |
3,5 |
|
Ярославль |
2,8 |
2,7 |
2,8 |
4,3 |
3,2 |
3,5 |
|
В среднем |
3,0 |
2,9 |
2,7 |
4,0 |
3,4 |
3,3 |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 40 крупнейших рынков РФ. Использовались данные по ставкам аренды 1- и 2-комнатных квартир в 10% самых дорогих и 10% самых дешёвых объявлений на Циане в каждом городе.
По итогам 2025 г. в Московском регионе было зафиксировано 72 крупные сделки с земельными участками под жилой девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га, суммарный денежный объем сделок составил 278,5 млрд руб. (+18,8% год к году), средний чек сделки — 3,9 млрд руб. (+85,7% год к году). В 2024 г. было зафиксировано 117 крупных сделок общей площадью 17,8 тыс. га и суммарной стоимостью 234,5 млрд руб. Таким образом, в 2025 г. рынок продемонстрировал снижение количества и общей площади сделок с земельными участками под жилое строительство параллельно со значительным ростом и среднего чека, что указывает на сдвиг интереса к более дорогим и компактным участкам. Из-за изменения градостроительной политики среди новых игроков (как локальных, так и внешних) особый спрос наблюдался на проекты высокого сегмента с согласованной архитектурой и/или разрешением на строительство. По прогнозам Nikoliers, в этом году ожидается продолжение, а возможно, и активизация практики партнёрств между девелоперами на рынке.
Основная активность на рынке продаж девелоперских проектов и земельных участков под жилое строительство в Москве в 2025 г. наблюдалась в проектах высоких классов: в бизнес-сегменте, премиум и элитном. Проекты классов ниже пользовались меньшим спросом из-за сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования. Ограничение и дороговизна ипотечных программ, повышение себестоимости строительства, а также значительный рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования стимулируют девелоперов к выбору более высоких сегментов жилья и повышению позиционирования проектов.
На втором месте после жилого девелопмента в Москве находятся площадки под офисную недвижимость, на них пришлось 14% от общего объема инвестиций или 53,1 млрд рублей, что в 8,3 раза выше объема инвестиций 2024 г. (6,4 млрд руб.) На третьем месте – МФК (как правило, жилое и коммерческое строительство на одном участке) - 10,5% или 39,9 млрд руб., что сопоставимо с объемом прошлого года. На индустриальное назначение всего 1,7% или 6,3 млрд руб., что в 6,8 раз меньше объема 2024 г. и связано с исключением классических складов из программы МПТ.
Структура сделок 2025 г. с площадками под девелопмент по типу будущего строительства, Москва
Среди крупнейших сделок года под жилой девелопмент можно выделить покупку компанией «Страна Девелопмент» у Forma (ПИК) строящегося ЖК Republic, приобретение «Талан» у Smineх проекта ЖК Injoy, партнерства «РЖД-Недвижимость» (Новая Эра) с девелоперами по двум крупным проектам, а также высокую активность Sminex в приобретении премиальных и элитных участков. Крупнейшей сделкой под перспективное офисное строительства за 2025 г. является приобретение Совкомбанком компании, которой принадлежат права на участок с Дворцом спорта «Лужники» в Хамовниках. Крупнейшим приобретением под индустриальное строительство стало приобретение Компанией РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) участка для креативно-производственного кластера в ОЭЗ «Максимиха».
Московский регион традиционно лидирует по объему приобретений земельных участков под девелопмент — 85,7% объема земельных сделок России в 2025 г. При этом интересно, что в Москве объём сделок год к году вырос на 13,6% (до 378 млрд руб.), в то время как в других регионах снизился. Несмотря на преобладание инвестиций именно в жилой девелопмент, в разрезе регионов его доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в то время как в других регионах – более 90%.
Всего по итогам 2025 г. общий объем инвестиций в площадки под девелопмент и производства в России составил 441 млрд руб., что на 18,9% ниже показателя 2024 г., при этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. Тренд снижения денежного объема земельных сделок сопоставим с общей тенденцией на рынке – например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за год снизился на 19,9%. В любом случае, 2025 г. и 2024 г. являются ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.
Продавцами наиболее крупного объема площадок под девелопмент в России в 2025 г. выступили: корпоративный сектор — 45,6% (2 тыс. га), 32,5% (1,4 тыс. га) — из федеральной собственности, в том числе по результатам тендеров, 6,4% (0,28 тыс. га) — банковскими структурами. Девелоперами было реализовано 8,5% (0,4 тыс. га) площадей, при этом в суммарном оцениваемом денежном объеме сделок их доля максимальна — 51,3% (226,5 млрд руб.).
Ключевыми покупателями земельных участков в 2025 г. выступили девелоперы: 72,6% объема сделок в денежном выражении – при этом доля в общем объеме за год выросла на 5 п.п. На втором месте – банковские структуры - 8,9% и плюс 7 п.п. за год, на третьем – частные инвесторы - 4,6% и плюс 3 п.п. за год
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers: «В 2025 году рынок продемонстрировал высокую активность, что отразилось в закрытии ряда крупных сделок. В первом полугодии на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наблюдалось временное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка. Однако последующее смягчение политики регулятора и ожидания игроков по сохранению тренда способствовали оживлению сегмента к концу года. В 2026 г. мы прогнозируем сохранение тренда на интерес девелоперов к проектам высокого сегмента с согласованными архитектурными решениями и/или готовой разрешительной документацией. Параллельно мы ожидаем роста числа партнерств между девелоперами для реализации крупных проектов».
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, как соотносится число сделок на первичном и вторичном рынках в крупных городах РФ. По итогам 2025 г. в среднем на 1 сделку в новостройках приходится 2 сделки на вторичке. Разрыв между первичным и вторичным рынком сократился относительно 2024 г.
1. В 2025 г. в среднем по крупным городам 35% квартир были проданы на первичном рынке, 65% – на вторичном, т.е. количество сделок в новостройках в 2 раза уступает количеству сделок на вторичке.
Наиболее заметная доля первичного рынка в структуре сделок – в Тюмени, Хабаровске, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Владивостоке (50-55%). Это единственные локации, где более половины от всех продаж приходится на новостройки. Большой вклад также в Москве (49%). В лидерах по доле первичного рынка крупные межрегиональные центры с высокими темпами жилищного строительства.
Минимальный вклад новостройки дают в Томске, Омске, Тольятти, Сочи и Челябинске (14-24% – т.е. на 1 сделку на первичном рынке приходится 3-6 сделок на вторичке). В этих локациях наблюдается явный дефицит нового жилья.
2. В 2025 г. вклад новостроек в общее число сделок увеличился: по итогам года на них пришлось 35% всех сделок, а во втором полугодии 2024 г. – 33% (данными по вторичке за первое полугодие 2024 г. не располагаем). Причиной этого стало ухудшение ипотечных условий на вторичном рынке при сохранении льготных программ для новостроек.
Разрыв в числе сделок между рынками сократился в большинстве городов (в 26 из 32 анализируемых). Особенно сильно – в Барнауле (на новостройки в 2024 г. приходилось 24%, в 2025 г. – 35%), Ростове-на-Дону (было 44%, стало 53%) и Оренбурге (было 25%, стало 32%).
«Доля первичного рынка в структуре продаж квартир минимально увеличилась относительно 2024 г., но на вторичку по-прежнему приходится основная часть сделок. Связано это и с дефицитом нового жилья в ряде городов, и с тем, что покупка новостройки часто требует предварительной продажи имеющегося жилья на вторичном рынке», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
Город |
Доля рынка новостроек в общем числе сделок с квартирами в 2025 г. |
Динамика относительно |
|
Барнаул |
35% |
+11 п.п. |
|
Владивосток |
50% |
-3 п.п. |
|
Волгоград |
37% |
+3 п.п. |
|
Воронеж |
35% |
+2 п.п. |
|
Екатеринбург |
51% |
+1 п.п. |
|
Ижевск |
33% |
+3 п.п. |
|
Иркутск |
34% |
+6 п.п. |
|
Калининград |
36% |
+4 п.п. |
|
Кемерово |
26% |
+2 п.п. |
|
Киров |
30% |
+5 п.п. |
|
Краснодар |
48% |
-3 п.п. |
|
Красноярск |
27% |
+1 п.п. |
|
Москва |
49% |
-2 п.п. |
|
Новосибирск |
35% |
+4 п.п. |
|
Омск |
14% |
+3 п.п. |
|
Оренбург |
32% |
+7 п.п. |
|
Пермь |
36% |
+2 п.п. |
|
Ростов-на-Дону |
53% |
+9 п.п. |
|
Рязань |
38% |
+5 п.п. |
|
Самара |
27% |
+2 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
37% |
-2 п.п. |
|
Сочи |
24% |
-5 п.п. |
|
Ставрополь |
49% |
+2 п.п. |
|
Тольятти |
15% |
+1 п.п. |
|
Томск |
15% |
+4 п.п. |
|
Тюмень |
53% |
+2 п.п. |
|
Ульяновск |
28% |
+4 п.п. |
|
Уфа |
41% |
+4 п.п. |
|
Хабаровск |
53% |
+1 п.п. |
|
Чебоксары |
35% |
+6 п.п. |
|
Челябинск |
24% |
-1 п.п. |
|
Ярославль |
32% |
+6 п.п. |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошло 32 города, по которым есть полные данные по числу сделок на вторичном рынке (не по числу оформленных переходов прав).