Выдачи «семейной» ипотеки в июне выросли более чем на 75%
В июне число сделок по «семейной» ипотеке в ВТБ выросло по сравнению с маем более чем на 65%, а их объём – более чем на 75%. Клиенты банка заключили около 2,8 тыс. договоров по госпрограмме почти на 20 млрд рублей.
По итогам июня «семейная» программа заняла 38% в общем числе ипотечных сделок ВТБ. Наиболее активными заемщиками стали жители Москвы, Санкт-Петербурга и областей, а также Республики Татарстан.
Спрос на семейную ипотеку в июне показал второй результат в этом году после январского «пика», когда банк провел около 4,1 тыс. сделок на 27 млрд рублей.
«Стараясь успеть на «последний сеанс текущих условий программы, заемщики сформировали два пиковых периода спроса. Основная волна пришлась на декабрь-январь, когда завершалось правило «две семейные ипотеки на семью». Сейчас ажиотаж был меньше, но продажи все равно стали одними из самых высоких в этом году. В итоге программа продолжает действовать без изменений, поэтому стоит ожидать стабилизации рынка в июле-августе. Еще один потенциальный подъем продаж возможен осенью, когда новые условия вновь будут обсуждаться. В любом случае, окно возможностей под 6% остается для семейных заемщиков открытым», – отметил старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин.
Он также добавил, что параллельно с «семейной» ипотекой продолжил расти интерес россиян к рыночным программам. В июне число сделок по ним в ВТБ увеличилось более чем на четверть по сравнению с маем. При этом банк сохранил фокус на качестве кредитования и ответственном подходе к работе с заёмщиками.
«Устойчивый рост спроса на рыночные продукты – более серьезный тренд года, хотя и не такой заметный как колебания по «семейной» программе. Доля рыночных кредитов с конца прошлого года кратно выросла в наших продажах: с 11% в январе до 59% в апреле–мае. В июне на фоне ажиотажа по господдержке она временно скорректировалась до 40%, но дальше в течение лета мы ждем продолжения ее роста. Уверен, что во втором полугодии доля рыночной ипотеки будет стабильно превышать 50%», — подчеркнул Алексей Охорзин.
Аналитический центр Домклик изучил, как менялись объёмы кредитования по рыночной ипотеке с начала 2025 года. Спрос на рыночную ипотеку восстанавливается, что подтверждают данные: выдачи в III кв. 2025 года превысили 150 млрд руб., что в 3 раза больше показателей I квартала.
Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка
По итогам III квартала 2025 года объёмы выдач Сбера по рыночным программам увеличились практически на 200% к I кв. 2025 года. Наибольший прирост объёмов выдач по отношению к I кв. 2025 года зафиксирован в Якутии (почти в 6 раз), Тамбовской и Магаданской областях (приблизительно в 4 раза). Эти цифры свидетельствуют о позитивной реакции рынка и восстановлении спроса на фоне снижения ставок.
Как менялись объёмы выдач по рыночной ипотеке и средневзвешенная ставка Сбера по рыночным программам в 2025 году
Рыночные ипотечные программы сильнее всего пострадали от повышения ключевой ставки ЦБ: их доступность значительно снизилась на фоне ограничительных банковских ставок. В то время как востребованность льготных программ росла, доля рыночных программ с февраля по июнь 2025 года в общем объёме выдач колебалась в пределах 13–16%. Это почти в два раза меньше показателей второй половины 2024 года, когда доля базовых программ в среднем составляла 29%.
Ситуация начала меняться к концу I кв. 2025 года. В этот период объёмы выдач по рыночным программам стали осторожно расти на фоне снижения средневзвешенной ставки Сбера до 28,6%. Эта тенденция усилилась благодаря дальнейшему снижению ставки кредитования до 25,6% в июне, когда россияне оформили рыночную ипотеку на сумму более 30 млрд рублей.
В III кв. на фоне действий ЦБ Сбер продолжил активно снижать ставки по рыночной ипотеке. Благодаря этому выдачи по рыночным программам увеличивались, достигнув пика в сентябре (59,5 млрд руб.), и сохранили импульс к дальнейшему росту.
В каких регионах стали чаще брать ипотеку по рыночным ставкам
Наибольший прирост спроса на рыночные ипотечные программы отмечен в Республике Саха (Якутия), где объёмы выдач подскочили почти в 6 раз: со 180 млн руб. в I кв. до 1,2 млрд руб. к концу III кв.
На втором месте находится Тамбовская область с приростом выдач в 305% (более чем в 4 раза). Похожий результат у Магаданской области с приростом объёма выдач на 291%.
В Оренбургской области спрос на рыночную ипотеку вырос на 277% (в 3,8 раза). В пределах от 260% до 268% прироста расположились Чувашия, а также Пензенская, Липецкая и Астраханская области. Следом идут Костромская, Калужская, Курганская и Кемеровская области с разбросом значений от 251% до 259%. В Омской и Тюменской областях объёмы выдач возросли в 3,5 раза – на 248% и 246% соответственно. Топ-15 по приростам выдач замыкает Татарстан (242%).
Регионы-лидеры по приросту объёмов кредитования по рыночным программам
Регионы с наибольшей долей рыночных программ в выдачах
Рыночная ипотека демонстрирует устойчивые показатели в регионах с большой долей вторичного жилья. По итогам III кв. регионом-лидером по доле рыночных программ в общем объёме выдач стала Омская область, где на базовую ипотеку пришлось около трети рынка (31,3%). В этом же регионе установлен наибольший прирост доли рыночной ипотеки (+13,7 п.п. к началу года). За Омской областью с небольшим отставанием следует Самарская область (30,3%). В Смоленской (29,6%), Саратовской и Ивановской областях (обе – по 29,5%) показатели практически идентичны.
В Мурманской области и Республике Коми доля рыночных программ составила 28,3% и 27,5% соответственно. Во Владимирской, Тверской и Камчатской областях доля базовой ипотеки колеблется в пределах 25,0-25,2%.
Кроме того, стоит отметить Москву – крупнейший региональный рынок недвижимости. В столице доля рыночных программ с начала года выросла на 10 п.п. и в 3 квартале приблизилась к 25%. По сравнению с другими субъектами в Москве выше доля рыночной ипотеки на новостройки – 25% против 7–10%. В свою очередь, во всех остальных регионах из списка доля рыночной ипотеки на вторичное жильё составляет около 70% против 60% в Москве.
Регионы-лидеры по доле рыночных ипотечных программ в III квартале 2025 года
С начала 2025 года объем недвижимости в розничных фондах увеличился почти на треть и составил 4,7 млн кв. м. Такие данные представлены в совместном отчете консалтинговой компании IBC Real Estate и управляющей компании «Альфа-Капитал». В абсолютных значениях прирост составил 1,1 млн кв. м. Для сравнения: за 2024 год показатель вырос на 1 млн кв. м.
Недвижимость закрепила за собой статус одного из ключевых активов в ЗПИФах. В условиях неопределенности инвесторы все чаще обращаются к активам, которые слабо коррелируют с динамикой акций и облигаций, поэтому инвестиции на рынке недвижимости продолжают работать даже во время кризисов на фондовом рынке. Для ЗПИФов такие вложения становятся фактором устойчивости: недвижимость сглаживает влияние макроэкономических колебаний и формирует базу для долгосрочного развития.
Активность УК по приобретению новых объектов в ЗПИФы сохраняется на высоком уровне. В I полугодии 2025 года в интересах розничных ЗПИФов было приобретено 13 складов (872 тыс. кв. м), 179 квартир и 325 апартаментов (15 тыс. кв. м), а также 3 помещения в формате стрит-ретейла (656 кв. м).
Недвижимость* в структуре розничных ЗПИФов, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Данные от 30.06.2025
* Объем недвижимости указан по действующим розничным фондам на 30.06.2025, исключая фонды на стадии прекращения, и не учитывает земельные участки и вспомогательные объекты.
Здесь и далее в расчетах представлены данные о СЧА розничных фондов ЗПИФов недвижимости, включающих в свой состав более 20 пайщиков и открытых для свободного приобретения.
УК продолжают рассматривать склады как один из наиболее перспективных классов активов благодаря устойчивости сегмента к кризисам. Кроме того, склады чаще сдаются крупным арендаторам на долгий срок, что снижает риски ротации и повышает устойчивость денежных потоков.
Несмотря на недавнюю коррекцию, средняя ставка аренды складов класса «А» с 2020 года выросла почти втрое: с 4 200 руб. за 1 кв. м в год до 11 500 руб. за 1 кв. м в год на конец августа 2025 года (без учета операционных расходов, НДС и коммунальных платежей).
Помимо объектов, уже находящихся в портфелях УК, управляющие компании дополнительно приобрели более 1 млн кв. м объектов, которые в ближайшее время будут включены в состав активов розничных ЗПИФов. Большая часть новых площадей относится к складскому сегменту.
«В розничных ЗПИФах коммерческая недвижимость классических сегментов (бизнес-центры, торговые центры, гостиницы и склады) составляет всего около 3% от общего объема качественных полезных площадей в России. Это свидетельствует о том, что рынок еще далек от насыщения. УК продолжают приобретать ликвидные объекты из различных сегментов для включения в состав фондов», — говорит Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
За первые 6 месяцев 2025 года стоимость чистых активов розничных фондов, инвестирующих в недвижимость, выросла на 17% и достигла 573 млрд руб. Рост СЧА розничных ЗПИФов обусловлен как активным приобретением складских объектов, так и переоценкой стоимости активов в портфелях УК.
Динамика СЧА розничных ЗПИФов, инвестирующих в недвижимость*, млрд руб.
Данные от 30.06.2025
Источник: IBC Real Estate
«Розничные ЗПИФы, в которых представлена недвижимость, с каждым годом укрепляют свои позиции на рынке коллективных инвестиций. Вместе с ростом числа фондов увеличиваются и их СЧА, объемы недвижимости в их составе и интерес со стороны розничных инвесторов. Подобные фонды являются востребованными у широкой аудитории розничных инвесторов с разными уровнями вложений», — говорит Владимир Стольников, инвестиционный директор, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями «Альфа-Капитал».