В России построено 48 тыс. апартаментов
По данным аналитиков международной сети апарт-отелей YES, общее количество сервисных апартаментов*, построенных в России, достигло 48 тыс. юнитов. Наибольший объем предложения сосредоточен в Санкт-Петербурге.
На сегодняшний день в стране введено в эксплуатацию 98 апарт-отелей с сервисными апартаментами. Лидером по объему рынка является Санкт-Петербург, где построено 52 объекта почти на 30 тыс. юнитов. Далее следуют Республика Крым – 12 объектов на 4,7 тыс. юнитов, Краснодарский край – 9 объектов на 4,1 тыс. юнитов, Новосибирская область – 9 объектов на 2,5 тыс. юнитов и Москва – 8 объектов на 5,2 тыс. юнитов.
При этом потенциал рынка значительно превышает существующие объемы. Сейчас на стадиях проектирования и строительства находятся около 103 тыс. юнитов в составе 176 апарт-отелей. Большая часть нового предложения – 130 объектов – относится к курортному сегменту. Наиболее активно строительство ведется в Краснодарском крае, где возводятся 44 апарт-отеля суммарно на 37 тыс. юнитов, а также в Республике Крым – 38 объектов более чем на 25 тыс. юнитов.
По словам заместителя генерального директора сети апарт-отелей YES Антона Агапова, рынок сервисных апартаментов в Россиипереживает трансформацию:
– Рынок сервисных апартаментов в России начал формироваться около 15 лет назад. Первый апарт-отель страны – YES Hoshimina –был введен в эксплуатацию в Санкт-Петербурге в 2013 году компанией PIONEER. Именно поэтому город по праву считается столицей сервисных апартаментов России. Однако в последние годы мы наблюдаем заметное смещение девелоперской активности в регионы. Высокий потенциал для развития сервисных апартаментов сохраняется у Новосибирска, Казани и Екатеринбурга. Что касается Краснодарского края, то апарт-отелям курортного сегмента еще предстоит найти свою нишу в конкуренции с классическим гостиничным форматом. Также дополнительные возможности открывает государственная политика по развитию Дальнего Востока. Это может способствовать появлению новых проектов во Владивостоке, Благовещенске и других городах, которые ранее не рассматривались для строительства апарт-отелей.
* под сервисными апартаментами понимаются коммерческие помещения (юниты), предназначенные для сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду управляющими компаниями.
По данным аналитиков Санкт-Петербург занимает второе место по популярности у иногородних покупателей жилья с долей 10%. За ним идет Ленинградская область, на которую приходится 6% в числе межрегиональных сделок.
По данным банка ВТБ и цифровой платформы «Метр квадратный», в прошлом году траты на межрегиональные сделки с жильем в России составили почти 8 трлн* рублей. По итогам января 2025 года в целом по России прошло 68,5 тыс. межрегиональных сделок c жильем на общую сумму порядка 400 млрд рублей, что на 8% превышает показатель первого месяца прошлого года.
Доля таких сделок постепенно растет. Если в прошлом году на платформе «Метр квадратный» (М2) она в среднем составляла 36%, то по итогам января 2025 года достигла 40% (+5 п. п. за год).
Средний чек межрегиональной сделки на первичном рынке по итогам января 2025 года составил около 5,4 млн рублей. Во вторичном сегменте он заметно выше – около 7 млн рублей. Эта разница объясняется высокой популярностью студий и однокомнатных квартир в новостройках.
По данным аналитиков, примерно 40% межрегиональных сделок – это инвестиции. Каждый пятый приобретает жилье для детей или других членов семьи. 10% покупают недвижимость в другом регионе, чтобы оказаться ближе к родным.
Задают тон на рынке межрегиональных сделок Москва и Подмосковье с долей 27% и 18% соответственно. Каждый десятый переезжает в Санкт-Петербург. Ленинградская область в сегменте межрегиональных сделок занимает 6%, а Краснодарский край замыкает топ-5 с 5%.
Эксперты отмечают постоянный переток населения между Москвой и областью: 9% сделок – это переезд москвичей в Подмосковье, 8% – наоборот. Похожая ситуация наблюдается и в Санкт-Петербурге: 3% сделок – это переезд жителей северной столицы в Ленобласть, 2% – в обратном направлении.
Если посмотреть на страну в целом, то жители Урала, Сибири и Дальнего Востока в три раза чаще переезжают на запад, чем жители Центрального, Северо-Западного, Южного, Северо-Кавказского и Приволжского федеральных округов — на восток. Так, доля сделок при переезде с востока на запад составляет 14% от всех межрегиональных сделок, обратно — 4%. При этом большинство межрегиональных сделок приходится на миграцию между регионами западной части России — 73%. Сделки между жителями восточной части страны занимают только 9%.
*оценка по данным платформы М2 с учётом статистики Роскадастра.
Один из ключевых факторов, влияющих на распределение цен внутри российских городов, – близость к центру. При прочих равных, квартиры там дороже, чем на окраинах.
В среднем по миллионникам, цена квадратного метра на вторичном рынке убывает на 3% на каждый километр удаления от центра. В Санкт-Петербурге, например, такое снижение составляет в среднем 1%, в Москве – 2%, в Краснодаре – 4%, в Екатеринбурге – 5%.
|
Город |
На сколько % снижается цена кв.м.* на вторичке на каждый километр удаления от центра |
Город |
На сколько % снижается цена кв.м.* на вторичке на каждый километр удаления от центра |
|
Екатеринбург |
4,9% |
Омск |
2,2% |
|
Краснодар |
4,0% |
Красноярск |
2,0% |
|
Нижний Новгород |
3,7% |
Москва |
1,9% |
|
Пермь |
3,3% |
Новосибирск |
1,5% |
|
Воронеж |
3,2% |
Челябинск |
1,2% |
|
Ростов-на-Дону |
3,0% |
Уфа |
1,0% |
|
Волгоград |
2,8% |
Казань |
1,0% |
|
Самара |
2,6% |
Санкт-Петербург |
1,0% |
|
В среднем |
2,5% |
* расчёты проведены без учёта премиальных ЖК
Источник: расчёты «Циан.Аналитики»
«В реальности распределение цен нарушается действием других факторов – близостью к станциям метро, характеристиками жилья, качеством окружения и др. Поэтому такого равномерного снижения (на 1, 2, 3…% на каждый километр) не фиксируется ни в одном городе, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Самое выраженное сокращение цен от центра к окраинам – в Москве и Екатеринбурге, равномернее всего цены в Челябинске и Уфе».
Например, в Екатеринбурге стоимость «квадрата» сокращается на 7-26% на каждый километр до 5-го километра, с 6-го по 11-й километр фиксируется то рост, то снижение, с 12 по 17 км «квадрат» вновь дешевеет на 3-10%, а ближе к окраинам опять дорожает.
Источник: расчёты «Циан.Аналитики»
Общий тренд на снижение цен от центра к периферии чётко виден почти в каждом миллионнике. При этом в некоторых городах цены на окраинах выше, чем в срединных районах. Там строятся кварталы нового качественного жилья, и когда квартиры в этих домах выходят на вторичный рынок, они заметно повышают цены в локации.
В некоторых случаях играет роль и статус самой территории. Например, в Санкт-Петербурге дорогие квартиры продаются в Зеленогорске, который максимально отдалён от центра, при этом выходит к Финскому заливу и исторически считается престижным местом.
Другие примеры роста цен на окраинах:
– Академгородок в Новосибирске,
– Знаменский посёлок в Краснодаре,
– район Куркино в Москве.
Источник: расчёты «Циан.Аналитики»