Города возможностей: где есть потенциал роста цен на жильё?
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, и hh.ru сравнили динамику доходов населения и цен на вторичном рынке крупных российских городов и выяснили, где есть потенциал роста цен на жильё.
За последний год цена квадратного метра на вторичном рынке крупных российских городов по данным Циана увеличилась в среднем на 9%. Средний размер заработной платы по данным hh.ru за тот же период вырос на 16%. Т.е. квартиры подорожали не так сильно, как выросли доходы.
Все города были разделены на 4 группы в зависимости от динамики заработной платы и цен на вторичном рынке.
В первой группе оказались локации, где и зарплаты, и цены за последний год увеличились сильнее, чем в среднем по всем городам. В основном это локации с сравнительно низким уровнем заработной платы и цен на жильё (например, Оренбург, Тамбов, Великий Новгород, Брянск, Волгоград, Смоленск), поэтому даже небольшие изменения в размере оплаты труда или стоимости жилья приводят к заметному процентному росту.
Во вторую группу попали города, где зарплаты за год выросли сильно, а цены на вторичном рынке либо подросли минимально, либо вовсе снизились. Например, Владикавказ, Майкоп, Астрахань, Абакан и Псков заняли 1-6 места по росту средней зарплаты среди всех анализируемых городов (+27-37%), но оказались в аутсайдерах по увеличению цен на рынке жилья (от -2% до +5% за год). В городах из этой группы сохраняется потенциал роста цен на жилье. Увеличение доходов населения ведёт к росту покупательной активности, в т.ч. и на рынке жилья, что в свою очередь в перспективе толкает цены вверх. Поэтому в ближайшее время здесь вероятен рост на вторичном рынке, особенно с учётом сравнительно низких актуальных цен в большинстве из этих городов (эффект “низкой базы” – увеличивать более низкие показатели проще) и небольшого выбора на рынке новостроек (отсутствует конкуренция между сегментами).
В третьей группе – самой многочисленной – оказались города, где зарплаты увеличились не так сильно, как в среднем по локациям, при этом цены на жилье заметно выросли. Это самая неоднородная группа, т.к. в неё попали 2 противоположных типа городов:
- крупнейшие центры с развитыми рынками жилья и высокими доходами населения (за счёт “высокой базы” процентный рост не так заметен) – Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток, Хабаровск, Нижний Новгород – где потенциал увеличения цен сохраняется всегда благодаря высокому спросу как со стороны местных жителей, так и со стороны приезжих из других регионов страны,
- города с низкими доходами – Кострома, Киров, Саранск, Йошкар-Ола, Вологда, Барнаул, Курган, Ульяновск, Ярославль и др. – где вторичка заметно подорожала не из-за высокого спроса, а из-за изначально низкой базы.
В четвёртую группу попали города, где и цены на жильё, и заработная плата за последний год изменились минимально. Здесь и те локации, где рост ограничен изначально высоким уровнем цен и доходов – Салехард, Южно-Сахалинск, Краснодар, Ростов-на-Дону, Тюмень, и те, где стагнация рынка обусловлена низкими доходами населения (которые, к тому же, увеличиваются медленно) – Элиста, Черкесск, Грозный, Томск, Омск.
«Потенциал роста цен на рынке жилья сохраняется в двух группах городов: 1. в крупнейших межрегиональных центрах с высокой численностью населения и развитыми рынками – в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке, Хабаровске, Нижний Новгороде, а также 2. в локациях, где за последний год заметно увеличились доходы населения, но рынок пока что не успел отреагировать на этот рост – в Астрахани, Пскове, Абакане, Владикавказе, Майкопе, Иркутске, Уфе», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
|
Средний размер з/п в апр.26,тыс. руб. |
Динамика за год |
Средняя цена кв.м., тыс. руб. |
Динамика за год |
|
|
Средний размер з/п в апр.26,тыс. руб. |
Динамика за год |
Средняя цена кв.м., тыс. руб. |
Динамика за год |
|
Группа 1 |
Группа 2 |
|||||||||
|
Белгород |
72,9 |
16% |
122,8 |
12% |
Владикавказ |
76,0 |
37% |
105,7 |
1% |
|
|
Благовещенск |
97,2 |
17% |
166,8 |
12% |
Майкоп |
70,1 |
33% |
120,7 |
-2% |
|
|
Великий Новгород |
69,6 |
16% |
122,9 |
20% |
Астрахань |
70,7 |
31% |
95,3 |
5% |
|
|
Волгоград |
72,5 |
20% |
114,8 |
9% |
Сыктывкар |
75,6 |
27% |
111,5 |
8% |
|
|
Воронеж |
78,0 |
18% |
123,3 |
10% |
Абакан |
85,0 |
27% |
112,0 |
2% |
|
|
Красноярск |
88,2 |
16% |
144,2 |
9% |
Псков |
72,4 |
27% |
98,1 |
5% |
|
|
Курск |
69,3 |
17% |
144,7 |
21% |
Иркутск |
96,0 |
26% |
155,8 |
6% |
|
|
Оренбург |
71,9 |
19% |
103,2 |
14% |
Уфа |
95,5 |
25% |
141,9 |
7% |
|
|
Петрозаводск |
75,6 |
26% |
127,3 |
11% |
Горно-Алтайск |
79,4 |
25% |
207,4 |
6% |
|
|
Смоленск |
74,7 |
22% |
105,3 |
19% |
Якутск |
101,3 |
24% |
149,4 |
5% |
|
|
Ставрополь |
73,5 |
20% |
118,7 |
11% |
Мурманск |
92,8 |
21% |
109,3 |
1% |
|
|
Тамбов |
70,5 |
23% |
115,4 |
12% |
Иваново |
71,5 |
20% |
108,6 |
7% |
|
|
Чебоксары |
72,2 |
22% |
137,0 |
19% |
Махачкала |
69,5 |
19% |
122,6 |
-1% |
|
|
Брянск |
73,7 |
16% |
101,3 |
17% |
Петропавловск-Камчатский |
107,9 |
19% |
143,7 |
-1% |
|
|
Чита |
99,1 |
21% |
152,7 |
15% |
Калининград |
74,5 |
19% |
158,6 |
8% |
|
|
Группа 3 (зарплаты выросли слабее, чем в среднем по городам, цены сильне) |
Кемерово |
71,8 |
18% |
119,7 |
3% |
|||||
|
Саратов |
71,1 |
15% |
114,5 |
9% |
Липецк |
74,6 |
17% |
102,7 |
7% |
|
|
Йошкар-Ола |
66,2 |
15% |
121,8 |
19% |
Орел |
67,5 |
17% |
95,1 |
6% |
|
|
Ярославль |
69,4 |
14% |
114,5 |
12% |
Пенза |
71,6 |
16% |
104,7 |
8% |
|
|
Ульяновск |
68,8 |
14% |
100,5 |
9% |
Магадан |
146,3 |
16% |
155,2 |
6% |
|
|
Калуга |
79,4 |
14% |
110,9 |
9% |
Группа 4 (зарплаты и цены выросли слабее, чем в среднем по городам) |
|||||
|
Курган |
68,8 |
14% |
96,6 |
11% |
Архангельск |
75,9 |
13% |
121,2 |
6% |
|
|
Тверь |
77,0 |
14% |
113,0 |
14% |
Кызыл |
81,3 |
13% |
143,7 |
1% |
|
|
Хабаровск |
91,1 |
14% |
153,1 |
10% |
Ростов-на- Дону |
80,7 |
13% |
145,0 |
1% |
|
|
Вологда |
66,8 |
13% |
109,7 |
13% |
Краснодар |
83,0 |
13% |
148,2 |
5% |
|
|
Рязань |
75,2 |
13% |
117,4 |
16% |
Тюмень |
80,3 |
12% |
134,5 |
6% |
|
|
Тула |
80,3 |
13% |
132,3 |
12% |
Томск |
66,7 |
11% |
129,5 |
6% |
|
|
Владимир |
75,9 |
13% |
126,0 |
12% |
Челябинск |
74,6 |
9% |
120,2 |
8% |
|
|
Кострома |
63,6 |
13% |
109,3 |
12% |
Омск |
73,3 |
8% |
123,8 |
7% |
|
|
Москва |
114,8 |
13% |
409,3 |
14% |
Элиста |
57,4 |
6% |
101,4 |
7% |
|
|
Самара |
76,1 |
12% |
143,1 |
11% |
Грозный |
74,5 |
3% |
87,2 |
-3% |
|
|
Нижний Новгород |
78,8 |
12% |
182,5 |
12% |
Салехард |
101,9 |
2% |
187,8 |
-1% |
|
|
Казань |
83,2 |
12% |
220,3 |
10% |
Южно- Сахалинск |
92,3 |
2% |
185,9 |
5% |
|
|
Пермь |
73,8 |
12% |
133,9 |
16% |
Черкесск |
58,0 |
-3% |
99,9 |
0% |
|
|
Владивосток |
98,7 |
12% |
205,5 |
12% |
||||||
|
Ижевск |
73,5 |
12% |
120,7 |
15% |
||||||
|
Саранск |
64,8 |
11% |
112,6 |
9% |
||||||
|
Барнаул |
67,3 |
11% |
139,2 |
10% |
||||||
|
Новосибирск |
83,3 |
11% |
149,4 |
9% |
||||||
|
Санкт- Петербург |
94,2 |
11% |
273,8 |
17% |
||||||
|
Киров |
64,7 |
9% |
125,8 |
18% |
||||||
|
Ханты- Мансийск |
107,2 |
9% |
137,5 |
9% |
||||||
|
Екатеринбург |
82,7 |
8% |
160,2 |
10% |
||||||
|
Биробиджан |
84,3 |
6% |
101,4 |
11% |
||||||
|
Улан-Удэ |
77,6 |
4% |
153,1 |
9% |
||||||
Методика
В выборке 77 административных центров регионов РФ с достаточной выборкой вакансий на HeadHunter и объявлений на вторичном рынке на Циане.
Учитывались средние цены предложения на вторичном рынке в апреле 2025 г. и в апреле 2026 г. (без премиального сегмента).
По данным ВТБ, россияне стали чаще покупать автомобили и недвижимость, которые находятся в собственности у банков. Основные причины – интерес к подержанным авто и вторичному жилью благодаря сниженной цене и возможности купить актив у надежного продавца без дополнительных затрат на риелторов и посредников.
Наиболее заметный рост наблюдается в сегменте автомобилей. По итогам первого квартала 2026 года количество сделок по продаже автомобилей в сервисе «КомиссиON» увеличилось в 3 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а объем продаж – в 3,5 раза. Средняя сумма залогового авто составила 943 тыс. рублей, что на 12% выше, чем в первом квартале 2025 года.
В сегменте недвижимости рост оказался более умеренным. Число сделок в сервисе ВТБ увеличилось на 50%, а объем продаж – на 44%. При этом, несмотря на рост числа объявлений на 60%, количество просмотров незначительно снизилось. Средний чек на залоговую недвижимость в первом квартале составил 5,3 млн рублей, что всего на 3% выше, чем в прошлом году.
«Для клиентов сегодня особенно важно выгодно купить актив по хорошей цене с минимальными рисками и максимальной прозрачностью, и непрофильные банковские активы этим целям соответствуют. В ВТБ в рамках аукциона можно приобрести имущество по конкурентной цене на прозрачных условиях. Многие используют этот инструмент как дополнительную инвестицию», – отметил Евгений Новиков, руководитель департамента финансового урегулирования ВТБ.
По оценке ВТБ, в ближайшей перспективе спрос на залоговые автомобили продолжит расти, в том числе за счет расширения предложения от банков, развития цифровых каналов продаж и удобства клиентского пути. В сегменте недвижимости динамика, как ожидается, останется умеренной.
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, сравнили стоимость трёхкомнатных квартир в городах-миллионниках и частных домов в городской черте и в пригородах, и выяснили, что дома на 32% дороже, хотя есть локации, где они доступнее.
Есть мнение, что стоимость частного дома в разы превышает стоимость квартир. Но это не так: коттеджи в городах-миллионниках и их пригородах лишь на 32% дороже трёхкомнатных квартир.
От города к городу ситуация различается. В Челябинске, Омске, Волгограде и Воронеже стоимость частного дома действительно заметно выше, чем квартиры – разрыв от 66 до 78%. Здесь самые дешёвые квартиры на вторичном рынке, в т.ч. из-за высокой доли предложения в устаревшем жилфонде, а стоимость домов – средняя для миллионников.
А вот в Уфе и Казани, напротив, дома даже дешевле трёшек. В Казани дело в дорогих квартирах на вторичке (город занимает 3-е место по стоимости среди миллионников после Москвы и Санкт-Петербурга) – такой уровень цен обусловлен сочетанием высоких доходов населения, активного строительства современного жилья и миграционной привлекательности. В Уфе самые дешёвые дома среди анализируемых городов: в республике популярно проживание в собственном доме, выбор здесь большой, много доступных вариантов.
«Разрыв в стоимости между трёхкомнатными квартирами и частными домами сокращается. Сейчас дома в среднем на 32% дороже, год назад – на 40%, а 5 лет назад – на 57%, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Это связано тем, что цены на вторичке растут быстрее, чем на рынке ИЖС».
За 5 лет в среднем по миллионникам трёшки стали дороже на 82%, а дома – на 54%, за последний год – на 11% и 5% соответственно. Квартиры – более ликвидный и востребованный товар с более низким базовым уровнем цен, поэтому рост сильнее. 5 лет назад дома были дороже квартир во всех анализируемых городах, даже в Казани (правда, всего на 1%).
Приложение
|
Город |
Средняя стоимость, |
На сколько % частный дом дороже 3-комн. квартиры в городе |
|||
|
Частный дом |
3-комн. квартира на вторичке в городе |
Сейчас |
Год назад |
5 лет назад |
|
|
Волгоград |
12,4 |
7,5 |
66% |
57% |
74% |
|
Воронеж |
15,4 |
9,3 |
66% |
65% |
79% |
|
Екатеринбург |
14,5 |
12,2 |
19% |
21% |
33% |
|
Казань |
14,0 |
17,1 |
квартиры дороже на 21% |
квартиры дороже на 15% |
1% |
|
Краснодар |
15,6 |
13,4 |
16% |
18% |
18% |
|
Красноярск |
13,7 |
11,1 |
23% |
50% |
94% |
|
Москва |
36,6 |
30,5 |
20% |
29% |
34% |
|
Нижний Новгород |
13,6 |
12,5 |
8% |
18% |
51% |
|
Новосибирск |
15,6 |
11,0 |
42% |
47% |
62% |
|
Омск |
14,5 |
8,5 |
70% |
57% |
71% |
|
Пермь |
11,1 |
9,2 |
20% |
59% |
76% |
|
Ростов-на-Дону |
13,5 |
10,2 |
31% |
32% |
41% |
|
Самара |
15,5 |
10,8 |
44% |
51% |
86% |
|
Санкт-Петербург |
28,8 |
20,8 |
39% |
48% |
66% |
|
Уфа |
9,6 |
10,4 |
квартиры дороже на 8% |
6% |
12% |
|
Челябинск |
15,0 |
8,4 |
78% |
89% |
119% |
|
В среднем |
32% |
40% |
57% |
||
Источник: Циан
Методика
Сравнивалась средняя стоимость
- трёхкомнатных квартир на вторичном рынке городов-миллионников;
- частных домов, в которых заявлено наличие всей «городской» инфраструктуры (электричества, отопления, водоснабжения) в городах-миллионниках и их пригородах (районах и округах, непосредственно граничащих с ними).