Города возможностей: где есть потенциал роста цен на жильё?
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, и hh.ru сравнили динамику доходов населения и цен на вторичном рынке крупных российских городов и выяснили, где есть потенциал роста цен на жильё.
За последний год цена квадратного метра на вторичном рынке крупных российских городов по данным Циана увеличилась в среднем на 9%. Средний размер заработной платы по данным hh.ru за тот же период вырос на 16%. Т.е. квартиры подорожали не так сильно, как выросли доходы.
Все города были разделены на 4 группы в зависимости от динамики заработной платы и цен на вторичном рынке.
В первой группе оказались локации, где и зарплаты, и цены за последний год увеличились сильнее, чем в среднем по всем городам. В основном это локации с сравнительно низким уровнем заработной платы и цен на жильё (например, Оренбург, Тамбов, Великий Новгород, Брянск, Волгоград, Смоленск), поэтому даже небольшие изменения в размере оплаты труда или стоимости жилья приводят к заметному процентному росту.
Во вторую группу попали города, где зарплаты за год выросли сильно, а цены на вторичном рынке либо подросли минимально, либо вовсе снизились. Например, Владикавказ, Майкоп, Астрахань, Абакан и Псков заняли 1-6 места по росту средней зарплаты среди всех анализируемых городов (+27-37%), но оказались в аутсайдерах по увеличению цен на рынке жилья (от -2% до +5% за год). В городах из этой группы сохраняется потенциал роста цен на жилье. Увеличение доходов населения ведёт к росту покупательной активности, в т.ч. и на рынке жилья, что в свою очередь в перспективе толкает цены вверх. Поэтому в ближайшее время здесь вероятен рост на вторичном рынке, особенно с учётом сравнительно низких актуальных цен в большинстве из этих городов (эффект “низкой базы” – увеличивать более низкие показатели проще) и небольшого выбора на рынке новостроек (отсутствует конкуренция между сегментами).
В третьей группе – самой многочисленной – оказались города, где зарплаты увеличились не так сильно, как в среднем по локациям, при этом цены на жилье заметно выросли. Это самая неоднородная группа, т.к. в неё попали 2 противоположных типа городов:
- крупнейшие центры с развитыми рынками жилья и высокими доходами населения (за счёт “высокой базы” процентный рост не так заметен) – Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток, Хабаровск, Нижний Новгород – где потенциал увеличения цен сохраняется всегда благодаря высокому спросу как со стороны местных жителей, так и со стороны приезжих из других регионов страны,
- города с низкими доходами – Кострома, Киров, Саранск, Йошкар-Ола, Вологда, Барнаул, Курган, Ульяновск, Ярославль и др. – где вторичка заметно подорожала не из-за высокого спроса, а из-за изначально низкой базы.
В четвёртую группу попали города, где и цены на жильё, и заработная плата за последний год изменились минимально. Здесь и те локации, где рост ограничен изначально высоким уровнем цен и доходов – Салехард, Южно-Сахалинск, Краснодар, Ростов-на-Дону, Тюмень, и те, где стагнация рынка обусловлена низкими доходами населения (которые, к тому же, увеличиваются медленно) – Элиста, Черкесск, Грозный, Томск, Омск.
«Потенциал роста цен на рынке жилья сохраняется в двух группах городов: 1. в крупнейших межрегиональных центрах с высокой численностью населения и развитыми рынками – в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке, Хабаровске, Нижний Новгороде, а также 2. в локациях, где за последний год заметно увеличились доходы населения, но рынок пока что не успел отреагировать на этот рост – в Астрахани, Пскове, Абакане, Владикавказе, Майкопе, Иркутске, Уфе», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
|
Средний размер з/п в апр.26,тыс. руб. |
Динамика за год |
Средняя цена кв.м., тыс. руб. |
Динамика за год |
|
|
Средний размер з/п в апр.26,тыс. руб. |
Динамика за год |
Средняя цена кв.м., тыс. руб. |
Динамика за год |
|
Группа 1 |
Группа 2 |
|||||||||
|
Белгород |
72,9 |
16% |
122,8 |
12% |
Владикавказ |
76,0 |
37% |
105,7 |
1% |
|
|
Благовещенск |
97,2 |
17% |
166,8 |
12% |
Майкоп |
70,1 |
33% |
120,7 |
-2% |
|
|
Великий Новгород |
69,6 |
16% |
122,9 |
20% |
Астрахань |
70,7 |
31% |
95,3 |
5% |
|
|
Волгоград |
72,5 |
20% |
114,8 |
9% |
Сыктывкар |
75,6 |
27% |
111,5 |
8% |
|
|
Воронеж |
78,0 |
18% |
123,3 |
10% |
Абакан |
85,0 |
27% |
112,0 |
2% |
|
|
Красноярск |
88,2 |
16% |
144,2 |
9% |
Псков |
72,4 |
27% |
98,1 |
5% |
|
|
Курск |
69,3 |
17% |
144,7 |
21% |
Иркутск |
96,0 |
26% |
155,8 |
6% |
|
|
Оренбург |
71,9 |
19% |
103,2 |
14% |
Уфа |
95,5 |
25% |
141,9 |
7% |
|
|
Петрозаводск |
75,6 |
26% |
127,3 |
11% |
Горно-Алтайск |
79,4 |
25% |
207,4 |
6% |
|
|
Смоленск |
74,7 |
22% |
105,3 |
19% |
Якутск |
101,3 |
24% |
149,4 |
5% |
|
|
Ставрополь |
73,5 |
20% |
118,7 |
11% |
Мурманск |
92,8 |
21% |
109,3 |
1% |
|
|
Тамбов |
70,5 |
23% |
115,4 |
12% |
Иваново |
71,5 |
20% |
108,6 |
7% |
|
|
Чебоксары |
72,2 |
22% |
137,0 |
19% |
Махачкала |
69,5 |
19% |
122,6 |
-1% |
|
|
Брянск |
73,7 |
16% |
101,3 |
17% |
Петропавловск-Камчатский |
107,9 |
19% |
143,7 |
-1% |
|
|
Чита |
99,1 |
21% |
152,7 |
15% |
Калининград |
74,5 |
19% |
158,6 |
8% |
|
|
Группа 3 (зарплаты выросли слабее, чем в среднем по городам, цены сильне) |
Кемерово |
71,8 |
18% |
119,7 |
3% |
|||||
|
Саратов |
71,1 |
15% |
114,5 |
9% |
Липецк |
74,6 |
17% |
102,7 |
7% |
|
|
Йошкар-Ола |
66,2 |
15% |
121,8 |
19% |
Орел |
67,5 |
17% |
95,1 |
6% |
|
|
Ярославль |
69,4 |
14% |
114,5 |
12% |
Пенза |
71,6 |
16% |
104,7 |
8% |
|
|
Ульяновск |
68,8 |
14% |
100,5 |
9% |
Магадан |
146,3 |
16% |
155,2 |
6% |
|
|
Калуга |
79,4 |
14% |
110,9 |
9% |
Группа 4 (зарплаты и цены выросли слабее, чем в среднем по городам) |
|||||
|
Курган |
68,8 |
14% |
96,6 |
11% |
Архангельск |
75,9 |
13% |
121,2 |
6% |
|
|
Тверь |
77,0 |
14% |
113,0 |
14% |
Кызыл |
81,3 |
13% |
143,7 |
1% |
|
|
Хабаровск |
91,1 |
14% |
153,1 |
10% |
Ростов-на- Дону |
80,7 |
13% |
145,0 |
1% |
|
|
Вологда |
66,8 |
13% |
109,7 |
13% |
Краснодар |
83,0 |
13% |
148,2 |
5% |
|
|
Рязань |
75,2 |
13% |
117,4 |
16% |
Тюмень |
80,3 |
12% |
134,5 |
6% |
|
|
Тула |
80,3 |
13% |
132,3 |
12% |
Томск |
66,7 |
11% |
129,5 |
6% |
|
|
Владимир |
75,9 |
13% |
126,0 |
12% |
Челябинск |
74,6 |
9% |
120,2 |
8% |
|
|
Кострома |
63,6 |
13% |
109,3 |
12% |
Омск |
73,3 |
8% |
123,8 |
7% |
|
|
Москва |
114,8 |
13% |
409,3 |
14% |
Элиста |
57,4 |
6% |
101,4 |
7% |
|
|
Самара |
76,1 |
12% |
143,1 |
11% |
Грозный |
74,5 |
3% |
87,2 |
-3% |
|
|
Нижний Новгород |
78,8 |
12% |
182,5 |
12% |
Салехард |
101,9 |
2% |
187,8 |
-1% |
|
|
Казань |
83,2 |
12% |
220,3 |
10% |
Южно- Сахалинск |
92,3 |
2% |
185,9 |
5% |
|
|
Пермь |
73,8 |
12% |
133,9 |
16% |
Черкесск |
58,0 |
-3% |
99,9 |
0% |
|
|
Владивосток |
98,7 |
12% |
205,5 |
12% |
||||||
|
Ижевск |
73,5 |
12% |
120,7 |
15% |
||||||
|
Саранск |
64,8 |
11% |
112,6 |
9% |
||||||
|
Барнаул |
67,3 |
11% |
139,2 |
10% |
||||||
|
Новосибирск |
83,3 |
11% |
149,4 |
9% |
||||||
|
Санкт- Петербург |
94,2 |
11% |
273,8 |
17% |
||||||
|
Киров |
64,7 |
9% |
125,8 |
18% |
||||||
|
Ханты- Мансийск |
107,2 |
9% |
137,5 |
9% |
||||||
|
Екатеринбург |
82,7 |
8% |
160,2 |
10% |
||||||
|
Биробиджан |
84,3 |
6% |
101,4 |
11% |
||||||
|
Улан-Удэ |
77,6 |
4% |
153,1 |
9% |
||||||
Методика
В выборке 77 административных центров регионов РФ с достаточной выборкой вакансий на HeadHunter и объявлений на вторичном рынке на Циане.
Учитывались средние цены предложения на вторичном рынке в апреле 2025 г. и в апреле 2026 г. (без премиального сегмента).
Почти половина россиян готова завести персонального ИИ-агента — цифрового помощника на основе искусственного интеллекта (ИИ), который знает распорядок жизни, анализирует данные и помогает принимать решения. Таковы результаты опроса ВТБ, проведенного банком в преддверии конференции «Цифровая индустрия промышленной России» (ЦИПР).
46% респондентов в том или ином виде хотели бы иметь личного ИИ-помощника. 29% россиян сомневаются в этом вопросе, а 25% относятся к идее отрицательно. Большинство респондентов - 87% - уже слышали о подобных технологиях, а 66% считают идею персонального ИИ-агента понятной или полностью понятной.
Цифровой помощник воспринимается как инструмент продуктивности, а не развлечения. Участники опроса в первую очередь хотели бы использовать личных ИИ-агентов для помощи с рабочими задачами, обучения и развития навыков, планирования дня, автоматизации бытовых задач, например, покупок, контроля привычек и рекомендаций по здоровью.
Для создания личных ИИ-агентов требуется сообщать им большой объем информации о личной жизни и рабочей сфере. В основном россияне готовы предоставить ИИ-агенту доступ к истории поиска и активности в интернете (43%), геолокации (42%), медицинским данным (33%), биографии (27%), финансовой информации (26%), личным фото и видеоархивам (19%), личной переписке (15%). Совсем не готовы делиться какой-либо информацией о себе 27% россиян. Регулярно обновлять эту информацию готовы 41% опрошенных.
В вопросе создания ИИ-агентов мнения разделились поровну: 39% предпочтут собрать агента самостоятельно на базе доступных больших языковых моделей, ещё 39% выберут готовые решения от технологических компаний. Использование личных ИИ-агентов через банки или финансовые организации, которые имеют опыт создания умных чат-ботов, рассматривают 21% россиян. 76% опрошенных отнеслись бы к подобному сервису от банка с интересом или как минимум не отвергают эту идею.
Основное опасение россиян в связи с использованием ИИ-агентов – вероятность утечки данных – отмечают 72% участников опроса. Еще 54% опасаются ошибок ИИ, 41% своим страхом назвали потерю контроля над решениями, 31% выбрали зависимость от технологий.
«В России уже сформировался запрос на персональных ИИ-агентов, теперь на него должен ответить рынок и предложить качественные решения. Личные цифровые помощники в ближайшие годы могут стать такой же нормой, какой в свое время стали смартфоны. Пользователи, которые освоят технологию сейчас, в будущем получат принципиальное преимущество. Чем раньше вы начнёте, тем точнее и полезнее будет цифровой помощник», — считает Вадим Кулик, заместитель президента – председателя правления ВТБ.
Опрос ВТБ был проведен в апреле 2026 года. В нем приняли участие 1500 респондентов в возрасте 18-65 лет, которые проживают в городах с населением свыше 100 тыс. человек.
По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, в I кв. 2026 г. междевелоперские сделки сформировали 41% (33,6 млрд руб.) денежного объема инвестиционных приобретений земельных участков в России. Доля в 10 раз больше показателя по итогам 2023 г. (4% объема инвестиций). При этом доля сделок, где продавцом и покупателем площадки выступают девелоперы, в Москве традиционно ниже (23% в I кв. 2026 г.), чем в других регионах страны.
К примеру, по итогам января–марта 2026 г. в Санкт‑Петербурге этот показатель составил 67% от общего объема земельных инвестиций, а в других регионах – 93%. Подобная разница между показателями столицы с регионами связана с дефицитом свободных участков под жилое строительство в регионах у других типов продавцов. Для сравнения, в Москве высокий объем в денежной структуре продаж по типу продавца сформировали частные инвесторы (29%) и государственные структуры (28%). Вместе с тем в Петербурге, в связи с увеличением сроком согласований и их сложной прогнозируемостью, игроки всё больше заинтересованы в покупке лотов с уже готовой документацией и возможностью быстрого запуска продаж. Как правило, подобные земельные участки, получившие положительное решение градостроительной комиссии, сконцентрированы в портфелях других застройщиков.
Всего общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент в стране по итогам квартала составил 242,4 млрд руб. (–22,3% г/г). Из них было заключено 33 крупные сделки с коммерческой недвижимостью на общую сумму 160 млрд руб. (-16,8% год к году) и общей площадью 821,5 тыс. кв. м. За год средний чек значительно вырос – 4,85 млрд руб. (+64% год к году преимущественно за счет влияния сделки ТЦ «Метрополис»). В то же время, общая сумма инвестиций в площадки под девелопмент составила 82,4 млрд руб. (-31% год к году), было заключено 35 крупных сделок площадью 628 га. Деловая активность в начале года только набирает обороты, и по прогнозам Nikoliers совокупный объем вложений в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент в 2026 г. составит около 1 трлн руб.
В регионах страны (не включая Петербургскую агломерацию) объем инвестиций в площадки под девелопмент год к году вырос почти в шесть раз: с 1 млрд руб. в I кв. 2025 г. до 5,7 млрд руб. в I кв. 2026 г. Крупнейшей региональной сделкой I квартала стало приобретение структурой девелопера «Сумма элементов» у «Самолета» 90 га в составе проекта ЖК «Донские легенды» в Ростове‑на‑Дону.
«В текущих условиях стремление девелоперов к перераспределению портфеля является закономерным. С одной стороны, из-за изменений ипотечных программ первичный спрос на жилую недвижимость трансформируется, с другой — во многих регионах ужесточаются градостроительные требования. Это вынуждает игроков пересматривать активы и пересчитывать финансовые модели, что активно используют девелоперы, нацеленные на расширение портфеля и экспансию», – отмечает Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers.
По его словам, сделки между девелоперами продолжают быть привычной практикой там, где свободные участки у других продавцов ограничены и в основном сконцентрированы в портфелях крупных застройщиков. Для покупателей важно максимально корректно прорабатывать финансовые модели, чтобы не переоценить локацию и при этом не упустить ликвидный участок по справедливой рыночной цене.
Доля междевелоперских сделок в объеме инвестиций в земельные участки России
Источник: Nikoliers