Города возможностей: где есть потенциал роста цен на жильё?

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, и hh.ru сравнили динамику доходов населения и цен на вторичном рынке крупных российских городов и выяснили, где есть потенциал роста цен на жильё.

---

За последний год цена квадратного метра на вторичном рынке крупных российских городов по данным Циана увеличилась в среднем на 9%. Средний размер заработной платы по данным hh.ru за тот же период вырос на 16%. Т.е. квартиры подорожали не так сильно, как выросли доходы.

Все города были разделены на 4 группы в зависимости от динамики заработной платы и цен на вторичном рынке.

В первой группе оказались локации, где и зарплаты, и цены за последний год увеличились сильнее, чем в среднем по всем городам. В основном это локации с сравнительно низким уровнем заработной платы и цен на жильё (например, Оренбург, Тамбов, Великий Новгород, Брянск, Волгоград, Смоленск), поэтому даже небольшие изменения в размере оплаты труда или стоимости жилья приводят к заметному процентному росту.

Во вторую группу попали города, где зарплаты за год выросли сильно, а цены на вторичном рынке либо подросли минимально, либо вовсе снизились. Например, Владикавказ, Майкоп, Астрахань, Абакан и Псков заняли 1-6 места по росту средней зарплаты среди всех анализируемых городов (+27-37%), но оказались в аутсайдерах по увеличению цен на рынке жилья (от -2% до +5% за год). В городах из этой группы сохраняется потенциал роста цен на жилье. Увеличение доходов населения ведёт к росту покупательной активности, в т.ч. и на рынке жилья, что в свою очередь в перспективе толкает цены вверх. Поэтому в ближайшее время здесь вероятен рост на вторичном рынке, особенно с учётом сравнительно низких актуальных цен в большинстве из этих городов (эффект “низкой базы” – увеличивать более низкие показатели проще) и небольшого выбора на рынке новостроек (отсутствует конкуренция между сегментами).

В третьей группе – самой многочисленной – оказались города, где зарплаты увеличились не так сильно, как в среднем по локациям, при этом цены на жилье заметно выросли. Это самая неоднородная группа, т.к. в неё попали 2 противоположных типа городов:

• крупнейшие центры с развитыми рынками жилья и высокими доходами населения (за счёт “высокой базы” процентный рост не так заметен) – Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток, Хабаровск, Нижний Новгород – где потенциал увеличения цен сохраняется всегда благодаря высокому спросу как со стороны местных жителей, так и со стороны приезжих из других регионов страны,
• города с низкими доходами – Кострома, Киров, Саранск, Йошкар-Ола, Вологда, Барнаул, Курган, Ульяновск, Ярославль и др. – где вторичка заметно подорожала не из-за высокого спроса, а из-за изначально низкой базы.

В четвёртую группу попали города, где и цены на жильё, и заработная плата за последний год изменились минимально. Здесь и те локации, где рост ограничен изначально высоким уровнем цен и доходов – Салехард, Южно-Сахалинск, Краснодар, Ростов-на-Дону, Тюмень, и те, где стагнация рынка обусловлена низкими доходами населения (которые, к тому же, увеличиваются медленно) – Элиста, Черкесск, Грозный, Томск, Омск.

«Потенциал роста цен на рынке жилья сохраняется в двух группах городов: 1. в крупнейших межрегиональных центрах с высокой численностью населения и развитыми рынками – в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке, Хабаровске, Нижний Новгороде, а также 2. в локациях, где за последний год заметно увеличились доходы населения, но рынок пока что не успел отреагировать на этот рост – в Астрахани, Пскове, Абакане, Владикавказе, Майкопе, Иркутске, Уфе», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».

Приложение

	Средний размер з/п в апр.26,тыс. руб.	Динамика за год	Средняя цена кв.м., тыс. руб.	Динамика за год			Средний размер з/п в апр.26,тыс. руб.	Динамика за год	Средняя цена кв.м., тыс. руб.	Динамика за год
Группа 1 (зарплаты и цены выросли сильнее, чем в среднем по городам)						Группа 2 (зарплаты выросли сильнее, чем в среднем по городам, цены слабее)
Белгород	72,9	16%	122,8	12%		Владикавказ	76,0	37%	105,7	1%
Благовещенск	97,2	17%	166,8	12%		Майкоп	70,1	33%	120,7	-2%
Великий Новгород	69,6	16%	122,9	20%		Астрахань	70,7	31%	95,3	5%
Волгоград	72,5	20%	114,8	9%		Сыктывкар	75,6	27%	111,5	8%
Воронеж	78,0	18%	123,3	10%		Абакан	85,0	27%	112,0	2%
Красноярск	88,2	16%	144,2	9%		Псков	72,4	27%	98,1	5%
Курск	69,3	17%	144,7	21%		Иркутск	96,0	26%	155,8	6%
Оренбург	71,9	19%	103,2	14%		Уфа	95,5	25%	141,9	7%
Петрозаводск	75,6	26%	127,3	11%		Горно-Алтайск	79,4	25%	207,4	6%
Смоленск	74,7	22%	105,3	19%		Якутск	101,3	24%	149,4	5%
Ставрополь	73,5	20%	118,7	11%		Мурманск	92,8	21%	109,3	1%
Тамбов	70,5	23%	115,4	12%		Иваново	71,5	20%	108,6	7%
Чебоксары	72,2	22%	137,0	19%		Махачкала	69,5	19%	122,6	-1%
Брянск	73,7	16%	101,3	17%		Петропавловск-Камчатский	107,9	19%	143,7	-1%
Чита	99,1	21%	152,7	15%		Калининград	74,5	19%	158,6	8%
Группа 3 (зарплаты выросли слабее, чем в среднем по городам, цены сильне)						Кемерово	71,8	18%	119,7	3%
Саратов	71,1	15%	114,5	9%		Липецк	74,6	17%	102,7	7%
Йошкар-Ола	66,2	15%	121,8	19%		Орел	67,5	17%	95,1	6%
Ярославль	69,4	14%	114,5	12%		Пенза	71,6	16%	104,7	8%
Ульяновск	68,8	14%	100,5	9%		Магадан	146,3	16%	155,2	6%
Калуга	79,4	14%	110,9	9%		Группа 4 (зарплаты и цены выросли слабее, чем в среднем по городам)
Курган	68,8	14%	96,6	11%		Архангельск	75,9	13%	121,2	6%
Тверь	77,0	14%	113,0	14%		Кызыл	81,3	13%	143,7	1%
Хабаровск	91,1	14%	153,1	10%		Ростов-на- Дону	80,7	13%	145,0	1%
Вологда	66,8	13%	109,7	13%		Краснодар	83,0	13%	148,2	5%
Рязань	75,2	13%	117,4	16%		Тюмень	80,3	12%	134,5	6%
Тула	80,3	13%	132,3	12%		Томск	66,7	11%	129,5	6%
Владимир	75,9	13%	126,0	12%		Челябинск	74,6	9%	120,2	8%
Кострома	63,6	13%	109,3	12%		Омск	73,3	8%	123,8	7%
Москва	114,8	13%	409,3	14%		Элиста	57,4	6%	101,4	7%
Самара	76,1	12%	143,1	11%		Грозный	74,5	3%	87,2	-3%
Нижний Новгород	78,8	12%	182,5	12%		Салехард	101,9	2%	187,8	-1%
Казань	83,2	12%	220,3	10%		Южно- Сахалинск	92,3	2%	185,9	5%
Пермь	73,8	12%	133,9	16%		Черкесск	58,0	-3%	99,9	0%
Владивосток	98,7	12%	205,5	12%
Ижевск	73,5	12%	120,7	15%
Саранск	64,8	11%	112,6	9%
Барнаул	67,3	11%	139,2	10%
Новосибирск	83,3	11%	149,4	9%
Санкт- Петербург	94,2	11%	273,8	17%
Киров	64,7	9%	125,8	18%
Ханты- Мансийск	107,2	9%	137,5	9%
Екатеринбург	82,7	8%	160,2	10%
Биробиджан	84,3	6%	101,4	11%
Улан-Удэ	77,6	4%	153,1	9%

Методика

В выборке 77 административных центров регионов РФ с достаточной выборкой вакансий на HeadHunter и объявлений на вторичном рынке на Циане.

Учитывались средние цены предложения на вторичном рынке в апреле 2025 г. и в апреле 2026 г. (без премиального сегмента).