Города возможностей: где есть потенциал роста цен на жильё?
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, и hh.ru сравнили динамику доходов населения и цен на вторичном рынке крупных российских городов и выяснили, где есть потенциал роста цен на жильё.
За последний год цена квадратного метра на вторичном рынке крупных российских городов по данным Циана увеличилась в среднем на 9%. Средний размер заработной платы по данным hh.ru за тот же период вырос на 16%. Т.е. квартиры подорожали не так сильно, как выросли доходы.
Все города были разделены на 4 группы в зависимости от динамики заработной платы и цен на вторичном рынке.
В первой группе оказались локации, где и зарплаты, и цены за последний год увеличились сильнее, чем в среднем по всем городам. В основном это локации с сравнительно низким уровнем заработной платы и цен на жильё (например, Оренбург, Тамбов, Великий Новгород, Брянск, Волгоград, Смоленск), поэтому даже небольшие изменения в размере оплаты труда или стоимости жилья приводят к заметному процентному росту.
Во вторую группу попали города, где зарплаты за год выросли сильно, а цены на вторичном рынке либо подросли минимально, либо вовсе снизились. Например, Владикавказ, Майкоп, Астрахань, Абакан и Псков заняли 1-6 места по росту средней зарплаты среди всех анализируемых городов (+27-37%), но оказались в аутсайдерах по увеличению цен на рынке жилья (от -2% до +5% за год). В городах из этой группы сохраняется потенциал роста цен на жилье. Увеличение доходов населения ведёт к росту покупательной активности, в т.ч. и на рынке жилья, что в свою очередь в перспективе толкает цены вверх. Поэтому в ближайшее время здесь вероятен рост на вторичном рынке, особенно с учётом сравнительно низких актуальных цен в большинстве из этих городов (эффект “низкой базы” – увеличивать более низкие показатели проще) и небольшого выбора на рынке новостроек (отсутствует конкуренция между сегментами).
В третьей группе – самой многочисленной – оказались города, где зарплаты увеличились не так сильно, как в среднем по локациям, при этом цены на жилье заметно выросли. Это самая неоднородная группа, т.к. в неё попали 2 противоположных типа городов:
- крупнейшие центры с развитыми рынками жилья и высокими доходами населения (за счёт “высокой базы” процентный рост не так заметен) – Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток, Хабаровск, Нижний Новгород – где потенциал увеличения цен сохраняется всегда благодаря высокому спросу как со стороны местных жителей, так и со стороны приезжих из других регионов страны,
- города с низкими доходами – Кострома, Киров, Саранск, Йошкар-Ола, Вологда, Барнаул, Курган, Ульяновск, Ярославль и др. – где вторичка заметно подорожала не из-за высокого спроса, а из-за изначально низкой базы.
В четвёртую группу попали города, где и цены на жильё, и заработная плата за последний год изменились минимально. Здесь и те локации, где рост ограничен изначально высоким уровнем цен и доходов – Салехард, Южно-Сахалинск, Краснодар, Ростов-на-Дону, Тюмень, и те, где стагнация рынка обусловлена низкими доходами населения (которые, к тому же, увеличиваются медленно) – Элиста, Черкесск, Грозный, Томск, Омск.
«Потенциал роста цен на рынке жилья сохраняется в двух группах городов: 1. в крупнейших межрегиональных центрах с высокой численностью населения и развитыми рынками – в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке, Хабаровске, Нижний Новгороде, а также 2. в локациях, где за последний год заметно увеличились доходы населения, но рынок пока что не успел отреагировать на этот рост – в Астрахани, Пскове, Абакане, Владикавказе, Майкопе, Иркутске, Уфе», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
|
Средний размер з/п в апр.26,тыс. руб. |
Динамика за год |
Средняя цена кв.м., тыс. руб. |
Динамика за год |
|
|
Средний размер з/п в апр.26,тыс. руб. |
Динамика за год |
Средняя цена кв.м., тыс. руб. |
Динамика за год |
|
Группа 1 |
Группа 2 |
|||||||||
|
Белгород |
72,9 |
16% |
122,8 |
12% |
Владикавказ |
76,0 |
37% |
105,7 |
1% |
|
|
Благовещенск |
97,2 |
17% |
166,8 |
12% |
Майкоп |
70,1 |
33% |
120,7 |
-2% |
|
|
Великий Новгород |
69,6 |
16% |
122,9 |
20% |
Астрахань |
70,7 |
31% |
95,3 |
5% |
|
|
Волгоград |
72,5 |
20% |
114,8 |
9% |
Сыктывкар |
75,6 |
27% |
111,5 |
8% |
|
|
Воронеж |
78,0 |
18% |
123,3 |
10% |
Абакан |
85,0 |
27% |
112,0 |
2% |
|
|
Красноярск |
88,2 |
16% |
144,2 |
9% |
Псков |
72,4 |
27% |
98,1 |
5% |
|
|
Курск |
69,3 |
17% |
144,7 |
21% |
Иркутск |
96,0 |
26% |
155,8 |
6% |
|
|
Оренбург |
71,9 |
19% |
103,2 |
14% |
Уфа |
95,5 |
25% |
141,9 |
7% |
|
|
Петрозаводск |
75,6 |
26% |
127,3 |
11% |
Горно-Алтайск |
79,4 |
25% |
207,4 |
6% |
|
|
Смоленск |
74,7 |
22% |
105,3 |
19% |
Якутск |
101,3 |
24% |
149,4 |
5% |
|
|
Ставрополь |
73,5 |
20% |
118,7 |
11% |
Мурманск |
92,8 |
21% |
109,3 |
1% |
|
|
Тамбов |
70,5 |
23% |
115,4 |
12% |
Иваново |
71,5 |
20% |
108,6 |
7% |
|
|
Чебоксары |
72,2 |
22% |
137,0 |
19% |
Махачкала |
69,5 |
19% |
122,6 |
-1% |
|
|
Брянск |
73,7 |
16% |
101,3 |
17% |
Петропавловск-Камчатский |
107,9 |
19% |
143,7 |
-1% |
|
|
Чита |
99,1 |
21% |
152,7 |
15% |
Калининград |
74,5 |
19% |
158,6 |
8% |
|
|
Группа 3 (зарплаты выросли слабее, чем в среднем по городам, цены сильне) |
Кемерово |
71,8 |
18% |
119,7 |
3% |
|||||
|
Саратов |
71,1 |
15% |
114,5 |
9% |
Липецк |
74,6 |
17% |
102,7 |
7% |
|
|
Йошкар-Ола |
66,2 |
15% |
121,8 |
19% |
Орел |
67,5 |
17% |
95,1 |
6% |
|
|
Ярославль |
69,4 |
14% |
114,5 |
12% |
Пенза |
71,6 |
16% |
104,7 |
8% |
|
|
Ульяновск |
68,8 |
14% |
100,5 |
9% |
Магадан |
146,3 |
16% |
155,2 |
6% |
|
|
Калуга |
79,4 |
14% |
110,9 |
9% |
Группа 4 (зарплаты и цены выросли слабее, чем в среднем по городам) |
|||||
|
Курган |
68,8 |
14% |
96,6 |
11% |
Архангельск |
75,9 |
13% |
121,2 |
6% |
|
|
Тверь |
77,0 |
14% |
113,0 |
14% |
Кызыл |
81,3 |
13% |
143,7 |
1% |
|
|
Хабаровск |
91,1 |
14% |
153,1 |
10% |
Ростов-на- Дону |
80,7 |
13% |
145,0 |
1% |
|
|
Вологда |
66,8 |
13% |
109,7 |
13% |
Краснодар |
83,0 |
13% |
148,2 |
5% |
|
|
Рязань |
75,2 |
13% |
117,4 |
16% |
Тюмень |
80,3 |
12% |
134,5 |
6% |
|
|
Тула |
80,3 |
13% |
132,3 |
12% |
Томск |
66,7 |
11% |
129,5 |
6% |
|
|
Владимир |
75,9 |
13% |
126,0 |
12% |
Челябинск |
74,6 |
9% |
120,2 |
8% |
|
|
Кострома |
63,6 |
13% |
109,3 |
12% |
Омск |
73,3 |
8% |
123,8 |
7% |
|
|
Москва |
114,8 |
13% |
409,3 |
14% |
Элиста |
57,4 |
6% |
101,4 |
7% |
|
|
Самара |
76,1 |
12% |
143,1 |
11% |
Грозный |
74,5 |
3% |
87,2 |
-3% |
|
|
Нижний Новгород |
78,8 |
12% |
182,5 |
12% |
Салехард |
101,9 |
2% |
187,8 |
-1% |
|
|
Казань |
83,2 |
12% |
220,3 |
10% |
Южно- Сахалинск |
92,3 |
2% |
185,9 |
5% |
|
|
Пермь |
73,8 |
12% |
133,9 |
16% |
Черкесск |
58,0 |
-3% |
99,9 |
0% |
|
|
Владивосток |
98,7 |
12% |
205,5 |
12% |
||||||
|
Ижевск |
73,5 |
12% |
120,7 |
15% |
||||||
|
Саранск |
64,8 |
11% |
112,6 |
9% |
||||||
|
Барнаул |
67,3 |
11% |
139,2 |
10% |
||||||
|
Новосибирск |
83,3 |
11% |
149,4 |
9% |
||||||
|
Санкт- Петербург |
94,2 |
11% |
273,8 |
17% |
||||||
|
Киров |
64,7 |
9% |
125,8 |
18% |
||||||
|
Ханты- Мансийск |
107,2 |
9% |
137,5 |
9% |
||||||
|
Екатеринбург |
82,7 |
8% |
160,2 |
10% |
||||||
|
Биробиджан |
84,3 |
6% |
101,4 |
11% |
||||||
|
Улан-Удэ |
77,6 |
4% |
153,1 |
9% |
||||||
Методика
В выборке 77 административных центров регионов РФ с достаточной выборкой вакансий на HeadHunter и объявлений на вторичном рынке на Циане.
Учитывались средние цены предложения на вторичном рынке в апреле 2025 г. и в апреле 2026 г. (без премиального сегмента).
Согласно отчету #MARKETBEAT Commonwealth Partnership (CMWP), прогнозируемый прирост предложения в 2026 г. на Рынке качественных отелей может составить 5%, а именно 1 123 номера. За 1 кв. 2026 г. объем предложения в сегменте качественных отелей не изменился, и отели, открытие которых ожидалось в 1 кв. (Rossiya, ENZО), планируют выйти на рынок во 2 кв. этого года.
«В целом, с учетом 1 123 номеров в 6 объектах различных ценовых категорий, 2026 г. может стать довольно «продуктивным» для московского гостиничного рынка, однако 5-процентный прирост предложения не сможет переломить нисходящую тенденцию, причины которой вполне фундаментальны: дефицит пригодных для строительства отелей участков, конкуренция за участки с проектами иного назначения, отсутствие доступного проектного финансирования, ограниченный выбор профессиональных (сетевых) операторов, сокращение рентабельности действующих отелей. Все это увеличивает сроки возврата инвестиций и делает гостиничные проекты еще более дорогостоящими и рискованными для девелоперов (особенно, на фоне более «простых» проектов в сфере жилья), чем раньше», — отметила Марина Усенко, партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма CMWP.
Дефицит нового предложения, вероятно, может быть преодолен после 2028-2030 гг., если будут реализованы планы Правительства Москвы по включению крупномасштабных гостиничных объектов (на несколько сотен номеров каждый) в состав проектов КРТ, которые в настоящее время находятся на начальной стадии проработки.
Дополнительным стимулом для строительства новых гостиниц в Москве может выступить дорабатываемый в настоящее время федеральный закон №214-ФЗ, позволяющий строить т.н. «инвестиционные номера», что должно упорядочить и жестко регламентировать взаимоотношения между девелоперами, операторами и частными собственниками. Это может стать локомотивом рынка в условиях снижения доступности проектного финансирования.
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, сравнили стоимость размещения в отелях и в квартирах посуточно на период с 1 по 3 мая и выяснили, что посуточная аренда выгоднее в среднем в 1,5 раза.
Размещение в отеле на первые майские праздники в этом году обойдётся в среднем на 55% дороже, чем посуточная аренда квартиры. Разница в городах-миллионниках составляет от 24% до 88%.
Наибольший разрыв в Казани (отель обойдётся в среднем в 18,1 тыс. руб. за 2 ночи, а квартира – в 9,6 тыс. руб.) и Нижнем Новгороде (17,2 тыс. руб. против 9,4 тыс. руб.) – это крупные туристические центры, где много современных дорогих отелей.
В Москве расценки в отелях в среднем на 40% выше, чем в посуточной аренде (15,5 тыс. руб. против 11,1 тыс. руб.) – разрыв не такой большой, как в Нижнем Новгороде и Казани, но всё равно посуточная аренда выгоднее.
Минимальные различия в ценах между квартирами и отелями в Омске (номер в отеле обойдётся в 7,5 тыс. руб., а квартира – в 6,1 тыс. руб.), где мало современных гостиничных комплексов, и в Ростове-на-Дону (9 и 7 тыс. руб.), где много квартир сдаётся в недавно построенных домах с высокими расценками (здесь, а также в Краснодаре одни из самых «молодых» рынков посуточной аренды).
Причины, по которым расценки в отелях выше, чем в арендных квартирах:
- услуги: в стоимость номера в отеле обычно включены уборка, питание, ресепшн, доступ к объектам инфраструктуры (бассейну, тренажерному залу) и т.д.,
- местоположение: отели чаще располагаются в центре, деловых или туристических зонах, в то время как квартиру можно найти в любом районе города,
- конкуренция: гостиничный фонд ограничен, на рынке посуточной аренды предложения гораздо больше.
Опрос, проведённый исследователями Циана показал, что более низкая стоимость – одна из главных причин, по которым респонденты предпочитают квартиру посуточно, а не отель – её отметили 39% опрошенных. Также преимуществами квартиры оказались уют (42%) и возможность самостоятельно готовить еду (36%).
«Важно понимать, что посуточная аренда и отели – это разные сферы бизнеса со своей спецификой. На выбор клиентов влияет несколько факторов, помимо стоимости за сутки. Это цель поездки, длительность проживания, количество гостей, ожидаемый уровень сервиса. Более доступные цены, наличие кухни и удобство размещения с детьми расширяют аудиторию посуточной аренды по сравнению с отелями. При этом сравнительно низкий порог входа в бизнес делает модель посуточной аренды привлекательной для собственников и управляющих, которые заинтересованы в получении дохода от недвижимости», – комментирует Екатерина Десятова, руководитель Циан.Посуточно.
Приложение
|
Город |
Средняя стоимость размещения на 1-3 мая, тыс. рублей за 2 ночи |
На сколько % размещение в отеле дороже, чем аренда квартиры посуточно |
|
|
отели |
квартиры в посуточную аренду |
||
|
Волгоград |
11,6 |
7,1 |
64% |
|
Воронеж |
10,4 |
6,8 |
53% |
|
Екатеринбург |
12,3 |
7,4 |
67% |
|
Казань |
18,1 |
9,6 |
88% |
|
Краснодар |
9,8 |
7,0 |
40% |
|
Красноярск |
10,3 |
6,6 |
56% |
|
Москва |
15,5 |
11,1 |
40% |
|
Нижний Новгород |
17,2 |
9,4 |
83% |
|
Новосибирск |
10,4 |
6,7 |
55% |
|
Омск |
7,5 |
6,1 |
24% |
|
Пермь |
10,5 |
6,6 |
60% |
|
Ростов-на-Дону |
9,0 |
7,0 |
28% |
|
Самара |
11,2 |
7,0 |
60% |
|
Санкт-Петербург |
15,1 |
10,0 |
52% |
|
Уфа |
9,1 |
6,6 |
38% |
|
Челябинск |
9,4 |
6,1 |
55% |
|
В среднем |
|
|
54% |
Источник: Циан
Методика
Расценки проанализированы в 16 городах-миллионниках. Ставки аренды квартир рассчитаны на основе объявлений на сервисе Циан.Посуточно, данные по отелям – на основе объявлений на сервисе Островок.
Опрос проведён в ноябре – декабре 2025 г. Он охватил 1 350 человек старше 18 лет из разных регионов России, которые бронировали жильё посуточно в 2025 г. Предлагалась возможность выбрать несколько вариантов ответа.