Ближе к лету спрос возвращается

Если текущая ситуация со строительством жилых домов сохранится, рынок плавно войдет в зону дефицита по всем векторам жилого строительства, считают эксперты. У застройщиков есть поводы для беспокойства, но выводы делать пока рано.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов:

— Все, что мы наблюдаем в первом и начале второго квартала 2026 года, — это следствие процессов, происходивших в конце прошлого, 2025 года. Тогда девелоперы из последних сил сдавали объекты, чтобы закрыть годовой план по вводу жилья, поставленный Минстроем России и правительством Санкт-Петербурга. В итоге мы получили серьезный провал по текущим показателям, ведь многие дома ввели досрочно в четвертом квартале, хотя изначально планировали сдавать их только в первом квартале этого года. По факту за первые три месяца 2026 года застройщики ввели в Петербурге всего 270,5 тысячи квадратных метров жилья, что означает падение объемов на 83,8% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

В то же время опыт показывает, что провальный старт — не повод делать прогнозы на все 12 месяцев года, и торопиться с громкими выводами и паническими оценками преждевременно. Строительные компании традиционно быстро адаптируются и корректируют графики сдачи объектов, ориентируясь на общую экономическую ситуацию, реальный спрос и кошелек конечного покупателя. Напомню, что еще два года назад, когда на первый план вышла коммерческая ипотека, девелоперы скорректировали свои планы и сделали их гораздо более гибкими.

Директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольга Трошева:

— Из-за февральских ограничений семейная ипотека заметно сдала позиции в общей структуре ипотечных сделок. Если раньше на нее приходилась львиная доля — от 70% до 85% ипотечных сделок на первичном рынке, то в марте и апреле застройщикам пришлось дополнительно стимулировать спрос другими инструментами. В итоге половину продаж обеспечили индивидуальные ипотечные программы банков: в ход пошли траншевая ипотека, ипотека со сниженным процентом на период строительства и т. д. Между тем все первые четыре месяца года цены на жилье стабильно ползут вверх. В среднем по городу квадратный метр подорожал на 6,6% (плюс 19 тысяч рублей), из-за чего в массовом сегменте ценник дошел до 300 тысяч рублей. Если разложить по классам, то обычный комфорт-класс сейчас обходится в 280 тысяч за «квадрат», «высокий комфорт» — в 370 тысяч, а бизнес-класс прибавил 5% и достиг отметки в 527 тысяч рублей за квадратный метр. Пригород тоже подтянулся и прибавил 4%, что в рублях означает плюс 7 тысяч к средней цене, которая теперь составляет 176 тысяч рублей за квадратный метр.

Кстати, на вторичном рынке наблюдается аналогичная динамика — там тоже зафиксирован рост цен на 7%.

Директор департамента элитной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова:

— В элитном сегменте по итогам первого квартала предложение держится на историческом минимуме — в продаже остались всего 495 лотов, что в общей сложности составляет около 57 тысяч квадратных метров. Покупатели прекрасно понимают ситуацию, поэтому нынешнее небольшое охлаждение интереса связано исключительно с тем, что людям банально не из чего выбирать. Соответственно, как только на рынке появятся новые старты, их практически сразу «вымоет» накопленным отложенным спросом.

Что касается цен, то по результатам квартала средневзвешенная стоимость метра зафиксировалась на отметке 889 тысяч рублей. Здесь есть любопытная деталь: в годовом выражении цена прибавила 5%, но если сравнивать с концом 2025 года, то метр просел на 1%. Такая динамика объясняется крайней узостью элитного сегмента — любые точечные изменения даже в рамках одного жилого комплекса тут же двигают среднюю цену. К тому же в конце прошлого года некоторые девелоперы пошли на внушительные дисконты до 40%, что временно нивелировало общий стабильный тренд на удорожание.

При этом за первые три месяца года ни один новый объект на рынок не вышел, хотя клиенты уже вовсю ведут бронирования в проектах, которые только ждут разрешения на строительство. Как бы там ни было, до конца года мы все же ждем официальные старты на четырех новых площадках.

Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте:

— Говорить о полной стабилизации рынка пока преждевременно, однако апрельская статистика демонстрирует структурный тренд: доля ипотечных сделок в наших проектах выросла до 65%, тогда как в начале года она колебалась в диапазоне 35–45%. Это свидетельствует о постепенной адаптации покупателей к новым финансовым реалиям и возвращении к классической модели финансирования, где ипотека вновь становится основным драйвером, системно превосходящим рассрочки. Параллельно ожидания корректировки параметров льготного кредитования уже формируют выраженный отложенный спрос, особенно в сегменте комфорт-класса.

Текущая активность во многом обусловлена стремлением покупателей, в первую очередь семей с одним ребенком, зафиксировать выгодные условия до вероятных изменений с 1 июля. В этой ситуации мы сознательно отказываемся от ограничительных мер или искусственного сдерживания продаж. Наша приоритетная задача — обеспечить целевой аудитории максимально комфортные условия входа в сделку через оперативную адаптацию финансовых программ и сохранение полной прозрачности на всех этапах. Подобный клиентоориентированный подход позволяет конвертировать отложенный спрос в устойчивые продажи, укрепляя долгосрочное доверие к бренду даже в условиях меняющегося регуляторного поля.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов:

— Наша компания успешно работает сразу в нескольких сегментах жилой недвижимости — классах «комфорт», «бизнес» и «премиум», а также в сегменте сервисных апартаментов. Текущая динамика продаж во многом объясняется перегретым четвертым кварталом прошлого года. Тогда из-за слухов об ужесточении семейной ипотеки с ноября начался сверхспрос. Но за взлетом последовал закономерный спад: январь, февраль и март выдались довольно слабыми по продажам во всех сегментах.

Исключением стали разве что сервисные апартаменты, этот рынок чувствовал себя бодро даже на фоне ударного конца прошлого года. Зато в апреле спрос оживился уже по всем направлениям, и мы рассчитываем на дальнейший позитив. Этот оптимизм подпитывается стабильным притоком региональных клиентов и скромным выводом новых проектов во всей ценовой вертикали жилья. Более того, есть реальный риск: как только Центробанк снизит ключевую ставку до адекватного уровня и кредиты подешевеют, рынок жилья моментально станет дефицитным, и тогда ценник за квадратный метр начнет кардинально обгонять инфляцию.

Пока же основная доля продаж у нас традиционно проходит через ипотеку. В комфорт-классе это порядка 70% всех сделок, в «бизнесе» — до 50%, а в премиальном сегменте и апартаментах — максимум 15%. При этом внутри самой ипотеки около 70% договоров приходятся именно на субсидируемую семейную.

Сейчас мы готовимся к новой волне ажиотажного спроса. Поводом стали новости о том, что с 1 июля условия могут измениться, и для семей с одним ребенком ставку поднимут до 10–12%. Основной удар на себя примут комфорт-класс и недорогие объекты бизнес-класса. По сути, эту волну сформируют те покупатели, кто не успели заскочить в последний вагон во время февральских ограничений, так что всплеск будет довольно локальным.

Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых:

— Основным фактором остается снижение ключевой ставки, от который зависит доступность кредитов как для покупателей, так и для девелоперов. Пока удорожание цен на наши проекты можно назвать незначительным. В первую очередь оно связано с уровнем инфляции, а также ростом стоимости стройматериалов.

В 2026 году Группа Аквилон продолжает работу в соответствии с намеченными планами. В марте состоялся старт проекта «Солар Парк» в Шушарах, в итоге наша компания по данным на 1 апреля 2026 года заняла второе место в топ-3 по объему новых проектов в городе. В прошлом месяце — старт продаж второй очереди «РекаПарк» во Всеволожском районе Ленобласти. Буквально в ближайшее время откроем продажи второй очереди жилого комплекса «Рива» в Мурине.

В первом квартале 2026 года 59% сделок Группы Аквилон были ипотечными, 85% из них пришлись на семейную ипотеку, а самое большое количество квартир из семейных ипотечных сделок — 46% — приобрели в жилых комплексах «Янино» и «Верба» в поселке Янино.

Второе место по популярности в структуре сделок компании занимает рассрочка, доля которой составляет 39%. Большое количество программ дает возможность выбрать вариант, наиболее подходящий для клиента. К примеру, если есть первоначальный взнос порядка 30–50% стоимости квартиры; планируется продажа вторичного жилья или получение крупной суммы, мы готовы предложить рассрочку с минимальным первым взносом 5%, который позволяет зафиксировать цену.

Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков:

— В январе и феврале рынок получил дополнительный импульс — в этот период активно закрывались сделки, по которым решения принимались еще в конце 2025 года. Поэтому начало года для компании оказалось достаточно динамичным. Уже весной основной фокус сместился на поиск новых инструментов привлечения инвесторов и поддержку темпов продаж.

При этом заметно изменилась структура спроса: если раньше в сегменте апартаментов агентские сделки могли формировать до 70–80% объема продаж, то сегодня ситуация стала практически обратной — порядка 70–80% обращений и сделок приходят через собственные каналы девелопера и управляющей компании. Покупатели стали внимательнее анализировать параметры доходности, сроки окупаемости и условия входа в проект.

В ответ на эти изменения мы усилили действующие программы поддержки спроса — скорректировали условия гарантированного дохода. Также, в частности, мы запустили гибкий формат бронирования всего за 10% от стоимости лота с отсрочкой основного платежа до трех месяцев. Главный плюс такого договора — за покупателем полностью сохраняются все скидки, предусмотренные при стопроцентной оплате. Это идеальное решение для инвесторов, которые пока не хотят досрочно закрывать свои банковские вклады. В результате уже к началу мая увидели восстановление покупательской активности и рост интереса со стороны частных инвесторов.

Со своей стороны мы сегодня предлагаем клиентам гарантированную доходность на уровне 12% годовых от стоимости входа, которая в среднем варьируется в пределах от 5 до 10 млн рублей. Впрочем, если инвестор хочет управлять объектом самостоятельно, он всегда может взять поиск арендаторов на себя.

Ближе к лету мы традиционно ждем притока клиентов, ведь в городе стартует активный туристический сезон. И хотя доходы туроператоров сейчас немного скорректировались из-за январского переноса майских выходных, впереди нас ждут «Алые паруса» и ПМЭФ, которые гарантированно обеспечат высокую загрузку апартаментов и поддержат инвесторский спрос.

Начальник ипотечного отдела развития отношений с партнерами Домклик Сбербанка по Санкт-Петербургу Ксения Конюхова:

— Если сравнить первый квартал этого года с тем же периодом 2025-го, Сбер выдал в 2,5 раза больше ипотеки на Северо-Западе. Жители региона оформили 20,5 тысячи кредитных договоров на внушительные 87 миллиардов рублей, на долю Санкт-Петербурга пришлись почти 10 тысяч кредитов на общую сумму 50 миллиардов рублей. Так что в 2026 году мы наблюдаем мощный общий рост объемов кредитования. Если разложить структуру выдач за период с января по март 2026 года в Петербурге по долям, то семейная ипотека сейчас занимает 46%, вторичка — 43%, а на первичку без господдержки приходятся 10,6%, и эта доля заметно выросла. Заемщики действительно начали активно переходить на базовые программы, ведь те, кто подходили под условия госсубсидий, в большинстве своем уже воспользовались этой опцией. Жизнь в условиях рыночных ставок стала новой реальностью, хотя они до сих пор остаются заградительными для многих.

Если разбирать конкретные инструменты Домклик на первичном рынке помимо «семейки», то здесь в лидеры выбилась траншевая ипотека, когда кредит выдается не всей суммой сразу, а частями. Еще в ноябре ее доля на первичке составляла скромные 3%, но уже в декабре случился резкий скачок почти до 20%, так как девелоперы начали массово внедрять этот механизм. По сути, это безопасный аналог рассрочки, где скоринг покупателя проводит банк, что дает застройщикам дополнительную уверенность в платежеспособности клиента. На сегодняшний день траншевая ипотека стабильно удерживает свои 20% в общем объеме договоров на первичном рынке. Примерно столько же — еще около 20% в Петербурге — занимают продукты, которые позволяют снизить ставку либо на период строительства, либо на весь срок кредита, но уже без опции рефинансирования. Кстати, эти два механизма можно комбинировать и объединять транш с субсидией в одной сделке.

Такие мнения высказали участники круглого стола «Экспертная оценка рынков недвижимости, строительства и ипотеки в 2026 году», организованного. порталом «ТТ Финанс» и изданием «Эксперт. Центр Аналитики» при участии Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга».