Ближе к лету спрос возвращается
Если текущая ситуация со строительством жилых домов сохранится, рынок плавно войдет в зону дефицита по всем векторам жилого строительства, считают эксперты. У застройщиков есть поводы для беспокойства, но выводы делать пока рано.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов:
— Все, что мы наблюдаем в первом и начале второго квартала 2026 года, — это следствие процессов, происходивших в конце прошлого, 2025 года. Тогда девелоперы из последних сил сдавали объекты, чтобы закрыть годовой план по вводу жилья, поставленный Минстроем России и правительством Санкт-Петербурга. В итоге мы получили серьезный провал по текущим показателям, ведь многие дома ввели досрочно в четвертом квартале, хотя изначально планировали сдавать их только в первом квартале этого года. По факту за первые три месяца 2026 года застройщики ввели в Петербурге всего 270,5 тысячи квадратных метров жилья, что означает падение объемов на 83,8% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
В то же время опыт показывает, что провальный старт — не повод делать прогнозы на все 12 месяцев года, и торопиться с громкими выводами и паническими оценками преждевременно. Строительные компании традиционно быстро адаптируются и корректируют графики сдачи объектов, ориентируясь на общую экономическую ситуацию, реальный спрос и кошелек конечного покупателя. Напомню, что еще два года назад, когда на первый план вышла коммерческая ипотека, девелоперы скорректировали свои планы и сделали их гораздо более гибкими.
Директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольга Трошева:
— Из-за февральских ограничений семейная ипотека заметно сдала позиции в общей структуре ипотечных сделок. Если раньше на нее приходилась львиная доля — от 70% до 85% ипотечных сделок на первичном рынке, то в марте и апреле застройщикам пришлось дополнительно стимулировать спрос другими инструментами. В итоге половину продаж обеспечили индивидуальные ипотечные программы банков: в ход пошли траншевая ипотека, ипотека со сниженным процентом на период строительства и т. д. Между тем все первые четыре месяца года цены на жилье стабильно ползут вверх. В среднем по городу квадратный метр подорожал на 6,6% (плюс 19 тысяч рублей), из-за чего в массовом сегменте ценник дошел до 300 тысяч рублей. Если разложить по классам, то обычный комфорт-класс сейчас обходится в 280 тысяч за «квадрат», «высокий комфорт» — в 370 тысяч, а бизнес-класс прибавил 5% и достиг отметки в 527 тысяч рублей за квадратный метр. Пригород тоже подтянулся и прибавил 4%, что в рублях означает плюс 7 тысяч к средней цене, которая теперь составляет 176 тысяч рублей за квадратный метр.
Кстати, на вторичном рынке наблюдается аналогичная динамика — там тоже зафиксирован рост цен на 7%.
Директор департамента элитной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова:
— В элитном сегменте по итогам первого квартала предложение держится на историческом минимуме — в продаже остались всего 495 лотов, что в общей сложности составляет около 57 тысяч квадратных метров. Покупатели прекрасно понимают ситуацию, поэтому нынешнее небольшое охлаждение интереса связано исключительно с тем, что людям банально не из чего выбирать. Соответственно, как только на рынке появятся новые старты, их практически сразу «вымоет» накопленным отложенным спросом.
Что касается цен, то по результатам квартала средневзвешенная стоимость метра зафиксировалась на отметке 889 тысяч рублей. Здесь есть любопытная деталь: в годовом выражении цена прибавила 5%, но если сравнивать с концом 2025 года, то метр просел на 1%. Такая динамика объясняется крайней узостью элитного сегмента — любые точечные изменения даже в рамках одного жилого комплекса тут же двигают среднюю цену. К тому же в конце прошлого года некоторые девелоперы пошли на внушительные дисконты до 40%, что временно нивелировало общий стабильный тренд на удорожание.
При этом за первые три месяца года ни один новый объект на рынок не вышел, хотя клиенты уже вовсю ведут бронирования в проектах, которые только ждут разрешения на строительство. Как бы там ни было, до конца года мы все же ждем официальные старты на четырех новых площадках.
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте:
— Говорить о полной стабилизации рынка пока преждевременно, однако апрельская статистика демонстрирует структурный тренд: доля ипотечных сделок в наших проектах выросла до 65%, тогда как в начале года она колебалась в диапазоне 35–45%. Это свидетельствует о постепенной адаптации покупателей к новым финансовым реалиям и возвращении к классической модели финансирования, где ипотека вновь становится основным драйвером, системно превосходящим рассрочки. Параллельно ожидания корректировки параметров льготного кредитования уже формируют выраженный отложенный спрос, особенно в сегменте комфорт-класса.
Текущая активность во многом обусловлена стремлением покупателей, в первую очередь семей с одним ребенком, зафиксировать выгодные условия до вероятных изменений с 1 июля. В этой ситуации мы сознательно отказываемся от ограничительных мер или искусственного сдерживания продаж. Наша приоритетная задача — обеспечить целевой аудитории максимально комфортные условия входа в сделку через оперативную адаптацию финансовых программ и сохранение полной прозрачности на всех этапах. Подобный клиентоориентированный подход позволяет конвертировать отложенный спрос в устойчивые продажи, укрепляя долгосрочное доверие к бренду даже в условиях меняющегося регуляторного поля.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов:
— Наша компания успешно работает сразу в нескольких сегментах жилой недвижимости — классах «комфорт», «бизнес» и «премиум», а также в сегменте сервисных апартаментов. Текущая динамика продаж во многом объясняется перегретым четвертым кварталом прошлого года. Тогда из-за слухов об ужесточении семейной ипотеки с ноября начался сверхспрос. Но за взлетом последовал закономерный спад: январь, февраль и март выдались довольно слабыми по продажам во всех сегментах.
Исключением стали разве что сервисные апартаменты, этот рынок чувствовал себя бодро даже на фоне ударного конца прошлого года. Зато в апреле спрос оживился уже по всем направлениям, и мы рассчитываем на дальнейший позитив. Этот оптимизм подпитывается стабильным притоком региональных клиентов и скромным выводом новых проектов во всей ценовой вертикали жилья. Более того, есть реальный риск: как только Центробанк снизит ключевую ставку до адекватного уровня и кредиты подешевеют, рынок жилья моментально станет дефицитным, и тогда ценник за квадратный метр начнет кардинально обгонять инфляцию.
Пока же основная доля продаж у нас традиционно проходит через ипотеку. В комфорт-классе это порядка 70% всех сделок, в «бизнесе» — до 50%, а в премиальном сегменте и апартаментах — максимум 15%. При этом внутри самой ипотеки около 70% договоров приходятся именно на субсидируемую семейную.
Сейчас мы готовимся к новой волне ажиотажного спроса. Поводом стали новости о том, что с 1 июля условия могут измениться, и для семей с одним ребенком ставку поднимут до 10–12%. Основной удар на себя примут комфорт-класс и недорогие объекты бизнес-класса. По сути, эту волну сформируют те покупатели, кто не успели заскочить в последний вагон во время февральских ограничений, так что всплеск будет довольно локальным.
Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых:
— Основным фактором остается снижение ключевой ставки, от который зависит доступность кредитов как для покупателей, так и для девелоперов. Пока удорожание цен на наши проекты можно назвать незначительным. В первую очередь оно связано с уровнем инфляции, а также ростом стоимости стройматериалов.
В 2026 году Группа Аквилон продолжает работу в соответствии с намеченными планами. В марте состоялся старт проекта «Солар Парк» в Шушарах, в итоге наша компания по данным на 1 апреля 2026 года заняла второе место в топ-3 по объему новых проектов в городе. В прошлом месяце — старт продаж второй очереди «РекаПарк» во Всеволожском районе Ленобласти. Буквально в ближайшее время откроем продажи второй очереди жилого комплекса «Рива» в Мурине.
В первом квартале 2026 года 59% сделок Группы Аквилон были ипотечными, 85% из них пришлись на семейную ипотеку, а самое большое количество квартир из семейных ипотечных сделок — 46% — приобрели в жилых комплексах «Янино» и «Верба» в поселке Янино.
Второе место по популярности в структуре сделок компании занимает рассрочка, доля которой составляет 39%. Большое количество программ дает возможность выбрать вариант, наиболее подходящий для клиента. К примеру, если есть первоначальный взнос порядка 30–50% стоимости квартиры; планируется продажа вторичного жилья или получение крупной суммы, мы готовы предложить рассрочку с минимальным первым взносом 5%, который позволяет зафиксировать цену.
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков:
— В январе и феврале рынок получил дополнительный импульс — в этот период активно закрывались сделки, по которым решения принимались еще в конце 2025 года. Поэтому начало года для компании оказалось достаточно динамичным. Уже весной основной фокус сместился на поиск новых инструментов привлечения инвесторов и поддержку темпов продаж.
При этом заметно изменилась структура спроса: если раньше в сегменте апартаментов агентские сделки могли формировать до 70–80% объема продаж, то сегодня ситуация стала практически обратной — порядка 70–80% обращений и сделок приходят через собственные каналы девелопера и управляющей компании. Покупатели стали внимательнее анализировать параметры доходности, сроки окупаемости и условия входа в проект.
В ответ на эти изменения мы усилили действующие программы поддержки спроса — скорректировали условия гарантированного дохода. Также, в частности, мы запустили гибкий формат бронирования всего за 10% от стоимости лота с отсрочкой основного платежа до трех месяцев. Главный плюс такого договора — за покупателем полностью сохраняются все скидки, предусмотренные при стопроцентной оплате. Это идеальное решение для инвесторов, которые пока не хотят досрочно закрывать свои банковские вклады. В результате уже к началу мая увидели восстановление покупательской активности и рост интереса со стороны частных инвесторов.
Со своей стороны мы сегодня предлагаем клиентам гарантированную доходность на уровне 12% годовых от стоимости входа, которая в среднем варьируется в пределах от 5 до 10 млн рублей. Впрочем, если инвестор хочет управлять объектом самостоятельно, он всегда может взять поиск арендаторов на себя.
Ближе к лету мы традиционно ждем притока клиентов, ведь в городе стартует активный туристический сезон. И хотя доходы туроператоров сейчас немного скорректировались из-за январского переноса майских выходных, впереди нас ждут «Алые паруса» и ПМЭФ, которые гарантированно обеспечат высокую загрузку апартаментов и поддержат инвесторский спрос.
Начальник ипотечного отдела развития отношений с партнерами Домклик Сбербанка по Санкт-Петербургу Ксения Конюхова:
— Если сравнить первый квартал этого года с тем же периодом 2025-го, Сбер выдал в 2,5 раза больше ипотеки на Северо-Западе. Жители региона оформили 20,5 тысячи кредитных договоров на внушительные 87 миллиардов рублей, на долю Санкт-Петербурга пришлись почти 10 тысяч кредитов на общую сумму 50 миллиардов рублей. Так что в 2026 году мы наблюдаем мощный общий рост объемов кредитования. Если разложить структуру выдач за период с января по март 2026 года в Петербурге по долям, то семейная ипотека сейчас занимает 46%, вторичка — 43%, а на первичку без господдержки приходятся 10,6%, и эта доля заметно выросла. Заемщики действительно начали активно переходить на базовые программы, ведь те, кто подходили под условия госсубсидий, в большинстве своем уже воспользовались этой опцией. Жизнь в условиях рыночных ставок стала новой реальностью, хотя они до сих пор остаются заградительными для многих.
Если разбирать конкретные инструменты Домклик на первичном рынке помимо «семейки», то здесь в лидеры выбилась траншевая ипотека, когда кредит выдается не всей суммой сразу, а частями. Еще в ноябре ее доля на первичке составляла скромные 3%, но уже в декабре случился резкий скачок почти до 20%, так как девелоперы начали массово внедрять этот механизм. По сути, это безопасный аналог рассрочки, где скоринг покупателя проводит банк, что дает застройщикам дополнительную уверенность в платежеспособности клиента. На сегодняшний день траншевая ипотека стабильно удерживает свои 20% в общем объеме договоров на первичном рынке. Примерно столько же — еще около 20% в Петербурге — занимают продукты, которые позволяют снизить ставку либо на период строительства, либо на весь срок кредита, но уже без опции рефинансирования. Кстати, эти два механизма можно комбинировать и объединять транш с субсидией в одной сделке.
Такие мнения высказали участники круглого стола «Экспертная оценка рынков недвижимости, строительства и ипотеки в 2026 году», организованного. порталом «ТТ Финанс» и изданием «Эксперт. Центр Аналитики» при участии Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
По прогнозам экспертов, потребление фасадных систем до конца 2026 снизится на 10%. Это коснется как штукатурных (СФТК), так и навесных вентилируемых фасадов (НВФ). В прошлом году объем фасадного рынка достиг 235 млрд руб. В натуральном выражении этот показатель составил около 65 млн кв. м.
По словам Александра Малыгина, руководителя направления «Фасадные решения» ТЕХНОНИКОЛЬ, сильное падение в сегменте фасадных конструкций в начале 2026 предотвратила отмена моратория на штрафы за задержку сдачи жилья. «В декабре 2025 его было решено не продлевать. Такая регуляторная политика вынудила застройщиков перенести сдачу объектов с конца 2026 - начала 2027 на первое и второе полугодие 2026. Однако это только перераспределит спрос, но не спасет отрасль от падения: в конце 2026 мы столкнемся со значительно большим сокращением потребления. По итогам года падение может достичь 10% по сравнению с 2025», – отметил он.
Негативные тенденции усилит отсутствие новых строительных объектов: с середины прошлого года застройщики практически перестали их выводить в активную стадию строительства.
«Участники рынка ожидают, что после снижения ключевой, а следом за ней и ипотечной ставки в строительной отрасли начнется активный рост. Однако резкого всплеска продаж фасадных систем ждать не стоит: чтобы новые проекты вышли на достаточно высокую стадию готовности, потребуется от 6 до 9 месяцев. Так что постепенное оживление в сегменте фасадных систем произойдет не раньше середины 2027», – прокомментировал Александр Малыгин.
В 2025 объем потребления фасадных систем увеличился незначительно – всего на 1% по сравнению с предыдущим годом. Было установлено около 30 млн кв. м навесных вентилируемых фасадов и около 35 млн кв. м штукатурных. При этом в первую половину года наблюдался активный рост потребления фасадных систем, связанный с завершением строительства объектов, выведенных в 2023-2024 годах, а во втором полугодии – резкое снижение спроса.
В денежном выражении потребление НВФ (включая подсистему, каменную вату, крепеж и облицовку) за 2025 упало на 10% за счет снижения стоимости металлической подсистемы и каменной ваты и составило около 120 млрд руб. Сегмент СФТК в прошлом году в рублях показал незначительный рост – на 1-2%, до 115 млрд руб. (включая каменную вату, стеклосетку, крепеж, штукатурные смеси и лакокрасочные покрытия).
По мнению экспертов ТЕХНОНИКОЛЬ, цены и на штукатурные, и на навесные вентилируемые фасады в 2025 достигли дна, после чего их падение остановилось и наметилась тенденция к росту. Это вызвано подорожанием всех химических компонентов из-за проблем с поставками и переработкой нефти на мировом рынке, а также роста стоимости металла (в частности, алюминия).
В 1 квартале 2026 снижение потребления фасадных систем составило около 15%. Этому отчасти способствовала суровая зима: из-за низких температур на юге сдвинулись сроки монтажа СФТК, во многих регионах даже установка НВФ была невозможна. В результате начало строительного сезона сместилось на несколько месяцев.
Потребление каменной ваты, использующейся в качестве теплоизоляционного слоя в фасадных системах, также снижалось. Утеплитель занимает 40% в структуре рынка фасадных систем.
«За первые 4 месяца 2026 потребление минваты для штукатурных фасадов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось на 14%, для вентфасадов – на 9%. При этом падение спроса было неравномерным. Если Северо-Запад, Урал, Сибирь и Дальний Восток демонстрируют снижение, то в Москве отмечается рост, поскольку здесь еще продолжается строительство жилых домов, активно реализуются программы реновации и реконструкции старого жилого фонда», – рассказала Елена Кузнецова, директор по маркетингу направления «Минеральная изоляция» ТЕХНОНИКОЛЬ.
Аналитики компании «Плато Девелопмент» провели опрос об отношении жителей столицы к переездам на новое место жительства. Исследование показало, что большинство москвичей – 58% – считают оптимальным для себя обновление жилищных условий каждые 5 лет. Вместе с тем 24% респондентов хотели бы менять жилье чаще, 15% – напротив, реже, и лишь 3% вовсе не заинтересованы в переездах.
В исследовании аналитиков компании «Плато Девелопмент» приняли участие 1000 жителей многоквартирных домов Москвы. Анализ проводился на основе случайной выборки, сбалансированной по полу, возрасту и районам проживания. Респондентам необходимо было ответить на вопрос «Как часто вы хотели бы менять жилищные условия?» (раз в 5 лет, чаще этого срока либо, наоборот, реже), а также обосновать свое решение. Кроме того, участникам опроса требовалось рассказать, какой вариант переезда выглядит для них предпочтительным на данный момент: в квартиру большей площади, в более современный проект, в загородный дом, в другой регион России или за границу.
Свыше половины респондентов – 58% – отметили, что заинтересованы в смене жилищных условий раз в 5 лет. Среди них 54% нацелены на переезд в более современный дом, 28% – в более просторную квартиру, 8% – за город, по 5% – в другой субъект РФ и в иностранное государство. Москвичи, заинтересованные в обновлении жилищных условий каждые 5 лет, как правило, рассчитывают на эволюцию продукта и желают приобретать квартиры с улучшенными потребительскими характеристиками (46%).
Почти четверть опрошенных москвичей – 24% – хотят переезжать чаще, чем раз в пять лет. 35% респондентов, ориентированных на скорые переезды, прежде всего рассматривают варианты в более современных проектах, 20% – на рынке ИЖС, 18% – за границей, 15% ищут более просторное жилье, 12% предпочитают уехать из Москвы в другой регион России. Для 49% респондентов, желающих часто обновлять жилье, основной стимул – карьерный рост, самосовершенствование и поиск новых впечатлений.
Заинтересованы в переездах, но нечастых, 15% опрошенных. Из них 32% считают приоритетным вариантом переезд за город, 30% – в более современный комплекс 20% – в другой город, 13% – в более просторную квартиру, 5% – за границу. В данную группу входят преимущественно родители взрослых детей, которые хотят «пожить для себя», в доме и локации, отвечающей их индивидуальным потребностям (62%).
Всего 3% респондентов заявили, что вообще не хотели бы менять место жительства. Почти половина из них (48%) считают, что уже сегодня живут в «доме мечты».
«Москва – город с высокой социальной мобильностью, – говорит Станислав Банников, коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити»). – Тем не менее, даже жители столицы меняют собственное жилье (без учета арендного) в среднем лишь три раза в жизни. Однако наш опрос показал, что многие москвичи хотели бы переезжать гораздо чаще. Причем абсолютное большинство горожан заинтересованы, главным образом, даже не в расширении жилплощади, а в улучшении качественных характеристик. Расширение метража жилья – приоритет прежде всего для тех, кто живет в небольших квартирах и стремится к увеличению пространства для жизни. В свою очередь, москвичи, уже обладающие просторными квартирами, мечтают о переезде в современный проект более высокого уровня. Приватность, качественный сервис, экологичность дома, передовые инженерные решения для респондентов зачастую оказываются важнее дополнительных 5-10 кв. м. Подобный выбор рационален и с точки зрения перспектив капитализации приобретенного актива.
Квартиры в премиальном клубном доме «Кутузов Сити» часто приобретают те, кто давно искал сочетание фешенебельного городского комфорта и загородного образа жизни. Резидентам проекта будет доступен широкий набор сервисов, обычно характерный только для комплексов делюкс-класса. При этом в шаговой доступности от клубного дома находится «Долина реки Сетунь» – крупнейший природный заказник Москвы площадью почти 700 га. Квадратный метр в проекте за прошедший год подорожал на четверть, что намного опережает текущие ставки по депозитам».
Приоритеты москвичей в вопросах обновления жилищных условий
|
№ |
Желаемая частота переездов |
Доля |
Приоритетные направления переезда |
Наиболее частая причина желания (нежелания) переезжать |
|
1 |
Раз в 5 лет |
58% |
Более современный проект – 54% Более просторная квартира – 28% ИЖС – 8% Другой субъект РФ – 5% Эмиграция – 5% |
Поиск более комфортного дома, вера в постоянную эволюцию продукта – 46% |
|
2 |
Чаще, чем раз в 5 лет |
24% |
Более современный проект – 35% ИЖС– 20% Эмиграция – 18% Более просторная квартира – 15% Другой субъект РФ – 12% |
Карьерный рост, самосовершенствование и поиск новых впечатлений – 49% |
|
3 |
Реже, чем раз в 5 лет |
15% |
ИЖС – 32% Более современный проект – 30% Другой субъект РФ – 20% Более просторная квартира – 13% Эмиграция – 5% |
Кастомизация жилья (соответствие индивидуальным потребностям) – 62% |
|
4 |
Никогда |
3% |
- |
Восприятие имеющегося жилья как «дома мечты» – 48% |
Источник: «Плато Девелопмент»