Ипотека восстанавливает рынок
Ключевая ставка ЦБ в начала 2026 года постепенно снижается. Соответственно, снижаются ставки рыночной ипотеки на новостройки, и объем рыночных кредитов растет. Это позволяет участникам рынка говорить о его восстановлении.
В начале мая после решения регулятора уменьшить ключевую ставку до 14,5% банки пересмотрели условия по ипотечным кредитам. По данным ДОМ.РФ, ставки на новостройки составляют 19,22%. С начала года они сократились на 2,04 п. п. Ставки на вторичном рынке упали на 2,38 п. п., до 18,84%. Ставки рефинансирования составляют 18,64%, их снижение с начала года составило 3,72 п. п.
Так, в середине мая ВТБ снизил на 0,5 п. п. ставки по рыночной ипотеке и программам рефинансирования. Банк также улучшил условия для кредитов на крупные суммы: размер дисконта увеличился до 0,5 п. п., а порог суммы снизился во всех регионах.
Минимальные ставки с учетом дисконтов на покупку квартир на первичном и вторичном рынках — 17,5% годовых, а на рефинансирование ипотечных кредитов — 18,1%. Условия по государственным ипотечным программам остаются без изменений.
ВТБ в этом году несколько раз улучшал условия по рыночной ипотеке. С начала года ставка снизилась на 3,8 п. п. при первом взносе до 50,1% и на 4,8 п. п. — при взносе более 50,1%. «Очередное снижение ставок — еще один шаг к повышению доступности вторичного жилья. За счет улучшения условий дисконтов воспользоваться ими теперь могут не только покупатели дорогих объектов, но и значительно больший круг заемщиков — даже при оформлении стандартных квартир», — прокомментировал Алексей Охорзин, старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ.
Безусловный драйвер
По оценке Аналитического центра ДОМ.PФ, драйвером сегмента новостроек остается рыночная ипотека. Сегмент постепенно возвращает позиции. Льготные программы при этом не снижаются. По мнению аналитиков, структура продолжает смещаться в сторону рыночных программ — их доля выросла до 58% от общего количества выдач (по результатам апреля 2026 года). Это на 11 п. п. выше, чем за весь первый квартал — тогда показатель составил 47%.
«Ключевая роль в восстановлении рынка — снижение рыночных ставок. В апреле они опустилиcь на 0,71 п. п. на новостройки (до 19,22%) и на 0,77 п. п. — на вторичное жилье (до 18,84%). Дальнейшая динамика рынка также будет зависеть от денежно-кредитной политики Банка России», — констатируют аналитики.
По расчетам ЕРЗ, средняя ставка ипотеки на первичном рынке колебалась вокруг 6%, затем произошел «рывок» до 7,22%, что говорит о росте доли рыночных кредитов.
«Мы видим, как в марте объем рыночной ипотеки достиг 137 млрд рублей. Наблюдается тренд ежемесячного роста рыночной ипотеки. Но рынок новостроек больше зависит от ипотеки с господдержкой, а здесь роста почти не наблюдается», — отметил Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ, в ходе онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды».
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», утверждает: «Ипотека напрямую влияет на уровень жизни: с одной стороны, ипотека снижает текущий уровень жизни, с другой — формирует долгосрочную цель и дает мотивацию. Люди стараются быстрее закрыть кредит, чтобы выйти из ограничений и остаться с чистым активом. А при ухудшении жизненной ситуации ипотека усиливает любые проблемы. Ипотека не перестала быть инструментом покупки квартиры, но изменила свою роль. Это уже не про рост качества жизни “здесь и сейчас”, а про долгую дистанцию, ограничения в настоящем и расчет на будущее».
Ключ-прогноз
Между тем Банк России ужесточил значение макропруденциальных лимитов по ипотечным кредитам на строящееся и готовое жилье на третий квартал. Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку, в интервью «Парламентской газете» прокомментировал: «Ограничения, которые вводит регулятор, касаются только граждан с высокой долговой нагрузкой итех, кто вносят низкий первоначальный взнос. Их обязательства перед различными кредиторами сегодня очень высоки… Вместе с тем, полагаю, это решение серьезно не повлияет на рынок. Центральный банк уже своими регуляторными мерами, скажем так, создал ситуацию, когда такого рода должники в принципе не получали кредит. В целом ситуация регулируемая. Доля просроченных долгов со стороны граждан не превышает 1% от общего объема кредитов. Правда, эти долги растут. Но должен заметить, что рискованной ситуация считается при показателе 10%. У нас, как видите, ситуация под контролем, в том числе благодаря жестким мерам Центрального банка по регулированию этого рынка».
Эксперты ожидают дальнейшего снижения ключевой ставки, что удешевит ипотечные кредиты и ускорит восстановление рынка жилья. Согласно прогнозу ЕРЗ, по итогам 2026 года объем выдачи ипотеки составит 4 трлн рублей, а объем выдачи ипотеки по ДДУ — 2,4 трлн рублей.
Также во второй половине года ожидается рост заявок на рефинансирование ипотечных кредитов, если ключевая ставка продолжит снижение.
Дмитрий Софронов, коммерческий директор ГК DARS, в интервью журналу «1МЕТР» указал, что главным риском для рынка в ближайшее время будут темпы снижения ключевой ставки. Если она будет опускаться медленно, рыночная ипотека останется дорогой, а часть девелоперских проектов в регионах может быть перенесена на более поздние сроки.
Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, сумма инвестиций в коммерческую недвижимость* по итогам первого квартала 2026 г. составила 43** млрд руб. Рынок показал снижение на 64% по сравнению с аналогичным периодом 2025 и 2024 гг. (117 млрд руб.). Общий объем*** инвестиций в коммерческую недвижимость в 2026 г. составит более 300 млрд руб.
В первом квартале 2026 г. зафиксировано радикальное снижение объема инвестиций. Несмотря на смягчение денежно-кредитных условий, длительный период недоступности заемного финансирования сохраняет отрицательный характер на рынок инвестиций. Дополнительно на инвестиционной активности отражается реакция всех сегментов недвижимости на снижение внутреннего спроса в экономике. В такой ситуации индикаторы сегментов рынка недвижимости неизбежно корректируются. Таким образом, на фоне «перегрева активов» рынки капитала реагируют снижением количества транзакций.
«С точки зрения институциональных инвесторов, кредитные ставки все еще находятся на повышенном уровне, а количество частных инвесторов, рассматривающих вложения в недвижимость на долгий срок, сокращается. Управляющие компании проявляют повышенную осторожность при поиске новых активов. В течение года активность на рынках капитала могут принести стрессовые сделки (в том числе в рамках торгов), а также ожидаемое планомерное смягчение денежно-кредитных условий», – рассказал Алан Балоев, партнер, руководитель департамента инвестиций и рынков капитала CMWP.
В 2025 году совокупная стоимость чистых активов (СЧА) ЗПИФ достигла 21,5 трлн руб., увеличившись на 14% за год. При этом СЧА недвижимости продемонстрировала опережающий рост в 29% и достигла 13% в структуре активов ЗПИФ.
В 2025 г. продолжила снижаться доля ЗПИФ, доступных только квалифицированным инвесторам. В 2026 году в пользу продолжения тенденции выступают государственные меры****, направленные на расширение возможностей для участия физических лиц в коллективных инвестициях.
*Расчеты производятся на основе данных об известных заключенных сделках с применением экспертной оценки. Цель приобретения — инвестиции. Покупка объектов с целью редевелопмента под жилую функцию не учитывается в расчетах, так же как сделки покупки активов под конечного пользователя.
**В инвестиционном объеме учтены приобретения активов у Росимущества на торгах, если целью приобретения являлись инвестиции.
***Базовый прогноз инвестиционного объема учитывает только сделки с прогнозируемым характером заключения. Итоговый объем инвестиций будет зависеть от закрытия крупных сделок, которые находятся в стадии реализации с 2025 года.
**** С 1 марта 2026 г. ЗПИФ вправе изменить статус на фонд, доступный неквалифицированным инвесторам, при одновременном выполнении следующих условий: регистрация изменения правил фонда в ЦБ РФ, соответствие активов требованиям ЦБ РФ и инвестиционной декларации, завершение формирования фонда, паи полностью оплачены, отсутствие ограничений и обязательств, отсутствие участия УК в капитале фонда, временная приостановка размещения паев.
Доля покупателей жилья, выбирающих вторичку, за последние 12 месяцев выросла до 48%, а приоритеты сместились в сторону семейных сценариев и долгосрочных инвестиций. Это говорит об адаптации рынка к новым условиям ипотечного кредитования и подтверждает, что в сделках россияне всё чаще принимают решения, исходя из баланса личного комфорта, финансовой выгоды и заботы о близких. Об этом сообщили в аналитическом центре экосистемы недвижимости М2.
Эксперты платформы провели исследование среди более 1,5 тыс. жителей крупных городов страны и зафиксировали заметную перемену в структуре спроса на рынке жилой недвижимости в 2025 году и начале 2026 года. По итогам опроса, первичный рынок удерживает лидерство, однако его доля снизилась с 62% в 2024 году до 59% в 2025. Аналитики связывают это с тем, что льготные программы ипотеки стали более адресными, а значит, менее доступными для широкой аудитории. При этом популярность рыночной ипотеки постепенно растёт на фоне снижения ключевой ставки. Дополнительным драйвером перераспределения спроса выступает ценовой фактор: сохраняется заметный разрыв между стоимостью квадратного метра в новостройках и в готовом жилье, что делает вторичный сегмент всё более привлекательным для тех, кто планирует сделку в ближайший год.
Мотивация покупателей также претерпела изменения: 4 из 10 сделок совершаются ради повышения качества жизни, включая переезд в более комфортное пространство, съезд от родителей или расширение площади при пополнении в семье. Инвестиционная составляющая укрепляет свои позиции: каждая четвёртая покупка ориентирована на подорожание объекта в будущем или сдачу в аренду, что свидетельствует о возросшем доверии граждан к недвижимости как к инструменту сохранения капитала в условиях макроэкономической неопределённости.
Отдельного внимания заслуживает увеличение покупок в интересах детей и близких родственников до 18%. Эксперты М2 объясняют этот всплеск ажиотажным спросом на семейную ипотеку в декабре и январе перед изменениями в программе с 1 февраля. Вероятно, покупатели стремились успеть закрыть жилищный вопрос для своих детей по действующим условиям семейной ипотеки.
Также из исследования М2 стал очевиден портрет современного покупателя — это мужчина (53%) в возрасте около 41 года. При этом 77% заёмщиков находятся в возрастной группе от 30 до 50 лет, а треть — в возрасте от 34 до 41 года. В большинстве случаев это люди, состоящие в браке или живущие с партнёром (68%), что отражает семейный характер принятия решений о покупке жилья. В более чем половине семей (58%) воспитываются дети, что закономерно диктует запрос на увеличенную площадь, развитую инфраструктуру и безопасную среду. Ипотека остаётся основным финансовым инструментом и задействуется в 54% сделок. При этом растёт доля покупателей, рассматривающих альтернативные сценарии финансирования.