Ипотека восстанавливает рынок
Ключевая ставка ЦБ в начала 2026 года постепенно снижается. Соответственно, снижаются ставки рыночной ипотеки на новостройки, и объем рыночных кредитов растет. Это позволяет участникам рынка говорить о его восстановлении.
В начале мая после решения регулятора уменьшить ключевую ставку до 14,5% банки пересмотрели условия по ипотечным кредитам. По данным ДОМ.РФ, ставки на новостройки составляют 19,22%. С начала года они сократились на 2,04 п. п. Ставки на вторичном рынке упали на 2,38 п. п., до 18,84%. Ставки рефинансирования составляют 18,64%, их снижение с начала года составило 3,72 п. п.
Так, в середине мая ВТБ снизил на 0,5 п. п. ставки по рыночной ипотеке и программам рефинансирования. Банк также улучшил условия для кредитов на крупные суммы: размер дисконта увеличился до 0,5 п. п., а порог суммы снизился во всех регионах.
Минимальные ставки с учетом дисконтов на покупку квартир на первичном и вторичном рынках — 17,5% годовых, а на рефинансирование ипотечных кредитов — 18,1%. Условия по государственным ипотечным программам остаются без изменений.
ВТБ в этом году несколько раз улучшал условия по рыночной ипотеке. С начала года ставка снизилась на 3,8 п. п. при первом взносе до 50,1% и на 4,8 п. п. — при взносе более 50,1%. «Очередное снижение ставок — еще один шаг к повышению доступности вторичного жилья. За счет улучшения условий дисконтов воспользоваться ими теперь могут не только покупатели дорогих объектов, но и значительно больший круг заемщиков — даже при оформлении стандартных квартир», — прокомментировал Алексей Охорзин, старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ.
Безусловный драйвер
По оценке Аналитического центра ДОМ.PФ, драйвером сегмента новостроек остается рыночная ипотека. Сегмент постепенно возвращает позиции. Льготные программы при этом не снижаются. По мнению аналитиков, структура продолжает смещаться в сторону рыночных программ — их доля выросла до 58% от общего количества выдач (по результатам апреля 2026 года). Это на 11 п. п. выше, чем за весь первый квартал — тогда показатель составил 47%.
«Ключевая роль в восстановлении рынка — снижение рыночных ставок. В апреле они опустилиcь на 0,71 п. п. на новостройки (до 19,22%) и на 0,77 п. п. — на вторичное жилье (до 18,84%). Дальнейшая динамика рынка также будет зависеть от денежно-кредитной политики Банка России», — констатируют аналитики.
По расчетам ЕРЗ, средняя ставка ипотеки на первичном рынке колебалась вокруг 6%, затем произошел «рывок» до 7,22%, что говорит о росте доли рыночных кредитов.
«Мы видим, как в марте объем рыночной ипотеки достиг 137 млрд рублей. Наблюдается тренд ежемесячного роста рыночной ипотеки. Но рынок новостроек больше зависит от ипотеки с господдержкой, а здесь роста почти не наблюдается», — отметил Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ, в ходе онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды».
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», утверждает: «Ипотека напрямую влияет на уровень жизни: с одной стороны, ипотека снижает текущий уровень жизни, с другой — формирует долгосрочную цель и дает мотивацию. Люди стараются быстрее закрыть кредит, чтобы выйти из ограничений и остаться с чистым активом. А при ухудшении жизненной ситуации ипотека усиливает любые проблемы. Ипотека не перестала быть инструментом покупки квартиры, но изменила свою роль. Это уже не про рост качества жизни “здесь и сейчас”, а про долгую дистанцию, ограничения в настоящем и расчет на будущее».
Ключ-прогноз
Между тем Банк России ужесточил значение макропруденциальных лимитов по ипотечным кредитам на строящееся и готовое жилье на третий квартал. Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку, в интервью «Парламентской газете» прокомментировал: «Ограничения, которые вводит регулятор, касаются только граждан с высокой долговой нагрузкой итех, кто вносят низкий первоначальный взнос. Их обязательства перед различными кредиторами сегодня очень высоки… Вместе с тем, полагаю, это решение серьезно не повлияет на рынок. Центральный банк уже своими регуляторными мерами, скажем так, создал ситуацию, когда такого рода должники в принципе не получали кредит. В целом ситуация регулируемая. Доля просроченных долгов со стороны граждан не превышает 1% от общего объема кредитов. Правда, эти долги растут. Но должен заметить, что рискованной ситуация считается при показателе 10%. У нас, как видите, ситуация под контролем, в том числе благодаря жестким мерам Центрального банка по регулированию этого рынка».
Эксперты ожидают дальнейшего снижения ключевой ставки, что удешевит ипотечные кредиты и ускорит восстановление рынка жилья. Согласно прогнозу ЕРЗ, по итогам 2026 года объем выдачи ипотеки составит 4 трлн рублей, а объем выдачи ипотеки по ДДУ — 2,4 трлн рублей.
Также во второй половине года ожидается рост заявок на рефинансирование ипотечных кредитов, если ключевая ставка продолжит снижение.
Дмитрий Софронов, коммерческий директор ГК DARS, в интервью журналу «1МЕТР» указал, что главным риском для рынка в ближайшее время будут темпы снижения ключевой ставки. Если она будет опускаться медленно, рыночная ипотека останется дорогой, а часть девелоперских проектов в регионах может быть перенесена на более поздние сроки.
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, сравнили стоимость трёхкомнатных квартир в городах-миллионниках и частных домов в городской черте и в пригородах, и выяснили, что дома на 32% дороже, хотя есть локации, где они доступнее.
Есть мнение, что стоимость частного дома в разы превышает стоимость квартир. Но это не так: коттеджи в городах-миллионниках и их пригородах лишь на 32% дороже трёхкомнатных квартир.
От города к городу ситуация различается. В Челябинске, Омске, Волгограде и Воронеже стоимость частного дома действительно заметно выше, чем квартиры – разрыв от 66 до 78%. Здесь самые дешёвые квартиры на вторичном рынке, в т.ч. из-за высокой доли предложения в устаревшем жилфонде, а стоимость домов – средняя для миллионников.
А вот в Уфе и Казани, напротив, дома даже дешевле трёшек. В Казани дело в дорогих квартирах на вторичке (город занимает 3-е место по стоимости среди миллионников после Москвы и Санкт-Петербурга) – такой уровень цен обусловлен сочетанием высоких доходов населения, активного строительства современного жилья и миграционной привлекательности. В Уфе самые дешёвые дома среди анализируемых городов: в республике популярно проживание в собственном доме, выбор здесь большой, много доступных вариантов.
«Разрыв в стоимости между трёхкомнатными квартирами и частными домами сокращается. Сейчас дома в среднем на 32% дороже, год назад – на 40%, а 5 лет назад – на 57%, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Это связано тем, что цены на вторичке растут быстрее, чем на рынке ИЖС».
За 5 лет в среднем по миллионникам трёшки стали дороже на 82%, а дома – на 54%, за последний год – на 11% и 5% соответственно. Квартиры – более ликвидный и востребованный товар с более низким базовым уровнем цен, поэтому рост сильнее. 5 лет назад дома были дороже квартир во всех анализируемых городах, даже в Казани (правда, всего на 1%).
Приложение
|
Город |
Средняя стоимость, |
На сколько % частный дом дороже 3-комн. квартиры в городе |
|||
|
Частный дом |
3-комн. квартира на вторичке в городе |
Сейчас |
Год назад |
5 лет назад |
|
|
Волгоград |
12,4 |
7,5 |
66% |
57% |
74% |
|
Воронеж |
15,4 |
9,3 |
66% |
65% |
79% |
|
Екатеринбург |
14,5 |
12,2 |
19% |
21% |
33% |
|
Казань |
14,0 |
17,1 |
квартиры дороже на 21% |
квартиры дороже на 15% |
1% |
|
Краснодар |
15,6 |
13,4 |
16% |
18% |
18% |
|
Красноярск |
13,7 |
11,1 |
23% |
50% |
94% |
|
Москва |
36,6 |
30,5 |
20% |
29% |
34% |
|
Нижний Новгород |
13,6 |
12,5 |
8% |
18% |
51% |
|
Новосибирск |
15,6 |
11,0 |
42% |
47% |
62% |
|
Омск |
14,5 |
8,5 |
70% |
57% |
71% |
|
Пермь |
11,1 |
9,2 |
20% |
59% |
76% |
|
Ростов-на-Дону |
13,5 |
10,2 |
31% |
32% |
41% |
|
Самара |
15,5 |
10,8 |
44% |
51% |
86% |
|
Санкт-Петербург |
28,8 |
20,8 |
39% |
48% |
66% |
|
Уфа |
9,6 |
10,4 |
квартиры дороже на 8% |
6% |
12% |
|
Челябинск |
15,0 |
8,4 |
78% |
89% |
119% |
|
В среднем |
32% |
40% |
57% |
||
Источник: Циан
Методика
Сравнивалась средняя стоимость
- трёхкомнатных квартир на вторичном рынке городов-миллионников;
- частных домов, в которых заявлено наличие всей «городской» инфраструктуры (электричества, отопления, водоснабжения) в городах-миллионниках и их пригородах (районах и округах, непосредственно граничащих с ними).
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, сравнили характеристики желаемых и приобретаемых квартир в новостройках Москвы и выяснили, что многим покупателям приходится корректировать свои ожидания в процессе поиска жилья.
Вместо двушек и трёшек покупают однушки
Самые популярные квартиры при поиске – двушки и трёшки, на них приходится 35% и 25% от всего потенциального спроса. Однушки занимают третье место по числу просмотров объявлений (22%). На студии приходится 11% просмотров, на многокомнатные квартиры чуть меньше – 7%.
В структуре реальных сделок однушки, которые в просмотрах занимали только третью позицию, выходят на первое место, составляя 37% от всех сделок в новостройках. Двушки, лидирующие по числу просмотров, покупают заметно реже – в 29% случаев. На третьем место оказались студии – на них приходится сразу 20% сделок, хотя только 11% в просмотрах. Трёшки, популярные при просмотрах объявлений, оказались на четвёртой позиции – на них приходится лишь 12% сделок.
Структура сделок и просмотров объявлений на «Циане» по типам комнатности
Источник: Циан
Покупают более компактные квартиры, чем смотрят
Структура просмотров объявлений по метражам квартир более «равномерная», чем структура реального спроса. Например, одинаково часто ищут квартиры площадью и 40-45 кв.м., и 65-70 кв.м. (по 7-8% от общего числа просмотров). Чуть популярнее оказываются лоты с метражами 35-40 кв.м. (9%). Много просмотров приходится на просторные помещения площадью от 100 кв.м. – в этой категории большую долю составляют просмотры ради интереса, без реальной готовности купить.
В структуре сделок чётко выделяются квартиры с площадью 35-40 кв.м. (16% от спроса). Часто приобретают и чуть более просторные, и чуть более компактные квартиры – по 30-35 кв.м (10%) и 40-45 кв. (12%) – всё это различные варианты студий, однушек, компактных двушек, которые и составляют большую часть сделок в новостройках Москвы. Повышена доля также компактных лотов площадью от 20 до 30 кв.м. – суммарно на них приходится 15% сделок, но только 8% просмотров.
«Структура реальных сделок смещена в сторону более компактных квартир, чем структура просмотров, – отмечает Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Сталкиваясь с реалиями рынка покупателям приходится жертвовать “квадратами”. Средняя площадь просматриваемой квартиры – 67 кв.м., а в сделке – 48 кв.м., т.е. при покупке отказываются в среднем от 19 кв.м.».
Структура сделок и просмотров объявлений на «Циане» по метражам
Источник: Циан
Ищут в «старой» Москве, покупают в Новой
Просмотры объявлений распределены по территориям Москвы чуть более равномерно, чем реальные сделки.
Смотрят квартиры везде – и в более дорогих локациях Западного АО (14%), и в более доступных Новомосковского АО (13%). Непопулярными остаются лишь Троицкий АО и Зеленоград, которые сильно удалены от центра, и где строится очень мало нового жилья, а также ЮЗАО. Даже дорогие квартиры в ЦАО просматривают так же часто, как в СВАО или ЮВАО (правда, в основном, просто ради интереса, а не с целью купить).
В структуре сделок резко выделяется Новомосковский АО (25%). Здесь продаётся больше всего квартир среди локаций столицы, а цены по-прежнему ниже, чем в старых границах Москвы. При этом многие районы по качеству жизни уже не уступают локациям в пределах МКАД. Все остальные административные округа, кроме СВАО, ВАО и ЮВАО, в структуре сделок составляют меньшую долю, чем в структуре просмотров. Восточные локации сохраняют свою популярность среди покупателей благодаря более доступным ценам (ценовой разрыв между западом и востоком столицы сохраняется до сих пор).
Структура сделок и просмотров объявлений на «Циане» по административным округам
Источник: Циан
«Во многих случаях в процессе поиска и подбора жилья покупателям приходится пересматривать свои ожидания от будущей квартиры чтобы уложиться в имеющийся бюджет, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Нередко это означает выбор менее удобного и менее престижного расположения в черте города, снижение площади квартиры и даже сокращение количества комнат».
Методика
Структура потенциального спроса (запросы покупателей) получена из данных по просмотрам объявлений на «Циане», структура сделок (характеристики реально приобретаемых квартир) – из выписок ЕГРН. Анализировались данные за 2026 г.