Ипотека восстанавливает рынок
Ключевая ставка ЦБ в начала 2026 года постепенно снижается. Соответственно, снижаются ставки рыночной ипотеки на новостройки, и объем рыночных кредитов растет. Это позволяет участникам рынка говорить о его восстановлении.
В начале мая после решения регулятора уменьшить ключевую ставку до 14,5% банки пересмотрели условия по ипотечным кредитам. По данным ДОМ.РФ, ставки на новостройки составляют 19,22%. С начала года они сократились на 2,04 п. п. Ставки на вторичном рынке упали на 2,38 п. п., до 18,84%. Ставки рефинансирования составляют 18,64%, их снижение с начала года составило 3,72 п. п.
Так, в середине мая ВТБ снизил на 0,5 п. п. ставки по рыночной ипотеке и программам рефинансирования. Банк также улучшил условия для кредитов на крупные суммы: размер дисконта увеличился до 0,5 п. п., а порог суммы снизился во всех регионах.
Минимальные ставки с учетом дисконтов на покупку квартир на первичном и вторичном рынках — 17,5% годовых, а на рефинансирование ипотечных кредитов — 18,1%. Условия по государственным ипотечным программам остаются без изменений.
ВТБ в этом году несколько раз улучшал условия по рыночной ипотеке. С начала года ставка снизилась на 3,8 п. п. при первом взносе до 50,1% и на 4,8 п. п. — при взносе более 50,1%. «Очередное снижение ставок — еще один шаг к повышению доступности вторичного жилья. За счет улучшения условий дисконтов воспользоваться ими теперь могут не только покупатели дорогих объектов, но и значительно больший круг заемщиков — даже при оформлении стандартных квартир», — прокомментировал Алексей Охорзин, старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ.
Безусловный драйвер
По оценке Аналитического центра ДОМ.PФ, драйвером сегмента новостроек остается рыночная ипотека. Сегмент постепенно возвращает позиции. Льготные программы при этом не снижаются. По мнению аналитиков, структура продолжает смещаться в сторону рыночных программ — их доля выросла до 58% от общего количества выдач (по результатам апреля 2026 года). Это на 11 п. п. выше, чем за весь первый квартал — тогда показатель составил 47%.
«Ключевая роль в восстановлении рынка — снижение рыночных ставок. В апреле они опустилиcь на 0,71 п. п. на новостройки (до 19,22%) и на 0,77 п. п. — на вторичное жилье (до 18,84%). Дальнейшая динамика рынка также будет зависеть от денежно-кредитной политики Банка России», — констатируют аналитики.
По расчетам ЕРЗ, средняя ставка ипотеки на первичном рынке колебалась вокруг 6%, затем произошел «рывок» до 7,22%, что говорит о росте доли рыночных кредитов.
«Мы видим, как в марте объем рыночной ипотеки достиг 137 млрд рублей. Наблюдается тренд ежемесячного роста рыночной ипотеки. Но рынок новостроек больше зависит от ипотеки с господдержкой, а здесь роста почти не наблюдается», — отметил Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ, в ходе онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды».
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», утверждает: «Ипотека напрямую влияет на уровень жизни: с одной стороны, ипотека снижает текущий уровень жизни, с другой — формирует долгосрочную цель и дает мотивацию. Люди стараются быстрее закрыть кредит, чтобы выйти из ограничений и остаться с чистым активом. А при ухудшении жизненной ситуации ипотека усиливает любые проблемы. Ипотека не перестала быть инструментом покупки квартиры, но изменила свою роль. Это уже не про рост качества жизни “здесь и сейчас”, а про долгую дистанцию, ограничения в настоящем и расчет на будущее».
Ключ-прогноз
Между тем Банк России ужесточил значение макропруденциальных лимитов по ипотечным кредитам на строящееся и готовое жилье на третий квартал. Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку, в интервью «Парламентской газете» прокомментировал: «Ограничения, которые вводит регулятор, касаются только граждан с высокой долговой нагрузкой итех, кто вносят низкий первоначальный взнос. Их обязательства перед различными кредиторами сегодня очень высоки… Вместе с тем, полагаю, это решение серьезно не повлияет на рынок. Центральный банк уже своими регуляторными мерами, скажем так, создал ситуацию, когда такого рода должники в принципе не получали кредит. В целом ситуация регулируемая. Доля просроченных долгов со стороны граждан не превышает 1% от общего объема кредитов. Правда, эти долги растут. Но должен заметить, что рискованной ситуация считается при показателе 10%. У нас, как видите, ситуация под контролем, в том числе благодаря жестким мерам Центрального банка по регулированию этого рынка».
Эксперты ожидают дальнейшего снижения ключевой ставки, что удешевит ипотечные кредиты и ускорит восстановление рынка жилья. Согласно прогнозу ЕРЗ, по итогам 2026 года объем выдачи ипотеки составит 4 трлн рублей, а объем выдачи ипотеки по ДДУ — 2,4 трлн рублей.
Также во второй половине года ожидается рост заявок на рефинансирование ипотечных кредитов, если ключевая ставка продолжит снижение.
Дмитрий Софронов, коммерческий директор ГК DARS, в интервью журналу «1МЕТР» указал, что главным риском для рынка в ближайшее время будут темпы снижения ключевой ставки. Если она будет опускаться медленно, рыночная ипотека останется дорогой, а часть девелоперских проектов в регионах может быть перенесена на более поздние сроки.
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, сравнили предложение на рынках вторички и долгосрочной аренды в городах-миллионниках РФ.
- Однушка – для сдачи, двушка – для продажи
Более половины всех предлагаемых в долгосрочную аренду квартир – студии и однушки. На вторичном рынке они составляют суммарно только 37% от всего предложения. Трёхкомнатные и многокомнатные квартиры, которые на вторичке составляют 29%, на рынке аренды встречаются редко (суммарно 15%). Т.е. предложение аренды смещено относительно вторички в сторону более «ходовых» компактных вариантов, которые чаще являются временными.
Наиболее заметные различия между структурой предложения на вторичном рынке и в аренде – в Челябинске, Красноярске и Омске (однушки и студии составляют 60-61% от всех лотов в аренде и только 27-32% на вторичке). Меньше всего различий между сегментами в Москве и Ростове-на-Дону.
Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам комнатности
- В более старых домах квартиры продаются, в более современных – сдаются
Средний возраст домов, в которых есть квартиры, предлагаемые в аренду, ниже, чем тех, варианты в которых выставлены на вторичном рынке. В сегменте аренды повышена доля лотов в постсоветских и современных строениях (суммарно 62% против 56% на вторичке), на вторичном рынке – в советских (и в пятиэтажках, и в более высоких корпусах; суммарно 33% против 31% в аренде). В «Циане» отмечают, что «квартиры в недавних новостройках часто специально приобретаются для дальнейшей сдачи в аренду, в то время как найти жильца в советскую пятиэтажку заметно сложнее».
Во всех городах-миллионниках квартиры в постсоветских и современных домах на рынке аренды встречаются чаще, чем на вторичке. Особенно заметный разрыв в Санкт-Петербурге (за счёт того, что там на вторичном рынке повышена доля объявлений в дореволюционных домах и сталинках), в Воронеже и Челябинске (на вторичке, по сравнению с сегментом аренды, повышена доля квартир в домах советского периода). Самые похожие по структуре предложения рынки в Красноярске.
Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам домов, в которых находятся квартиры
Источник: Циан
- Ремонт в арендных квартирах лучше, чем в продаваемых
На рынке аренды выше, чем на вторичке, доля квартир с дизайнерским и евроремонтом (24% против 15% и 42% против 26%) и ниже с косметическим (33% против 41%). Лоты совсем без ремонта для сдачи – большая редкость, в то время как на вторичном рынке это почти каждый пятый объект. «Покупатель с большей вероятностью сделает ремонт под себя, поэтому его наличие и качество не так важно при продаже, как в сегменте аренды, где это один из решающих факторов» – уточняют эксперты «Циана».
Такое соотношение – когда на рынке аренды выше, чем на вторичке, доля квартир с более качественным ремонтом (евро- и дизайнерским) – характерно для всех городов-миллионников. Особенно заметны различия между сегментами в Уфе (в аренде на евро- и дизайнерский ремонт приходится ⅔ предложения, а на вторичке только чуть больше трети), Новосибирске, Москве и Нижнем Новгороде. А самые похожие рынки – в Челябинске (на евро- и дизайнерский ремонт приходится 33% предложения в аренде и 32% предложения на вторичке).
Структура предложения на рынках аренды и вторички по качеству ремонта
Источник: Циан
«Квартиры, предлагаемые в аренду, отличаются от продаваемых на вторичном рынке по количеству комнат, качеству ремонта, возрасту дома, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Предложение, во многом, подстраивается под особенности спроса. Однушка с хорошим ремонтом в современном ЖК скорее найдёт арендатора, чем трёшка в хрущёвке с минимальной “косметикой”. Зато такая квартира может стать неплохим вариантом для семьи, решившей расшириться за счёт добавления ещё одной детской».
Приложение 1. Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам комнатности
|
Город |
Сегмент |
Количество комнат |
||||
|
студия |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4+-комн. |
||
|
Волгоград |
аренда |
9% |
42% |
34% |
14% |
1% |
|
вторичка |
6% |
23% |
38% |
29% |
4% |
|
|
Воронеж |
аренда |
8% |
54% |
28% |
10% |
0% |
|
вторичка |
9% |
30% |
34% |
24% |
3% |
|
|
Екатеринбург |
аренда |
18% |
41% |
30% |
10% |
1% |
|
вторичка |
10% |
24% |
35% |
26% |
5% |
|
|
Казань |
аренда |
10% |
47% |
32% |
10% |
1% |
|
вторичка |
6% |
29% |
35% |
26% |
4% |
|
|
Краснодар |
аренда |
16% |
54% |
24% |
6% |
0% |
|
вторичка |
10% |
40% |
34% |
15% |
1% |
|
|
Красноярск |
аренда |
23% |
38% |
30% |
8% |
1% |
|
вторичка |
9% |
23% |
33% |
26% |
9% |
|
|
Москва |
аренда |
12% |
30% |
37% |
17% |
4% |
|
вторичка |
6% |
22% |
37% |
29% |
6% |
|
|
Нижний Новгород |
аренда |
11% |
38% |
36% |
13% |
2% |
|
вторичка |
6% |
23% |
37% |
29% |
5% |
|
|
Новосибирск |
аренда |
24% |
36% |
29% |
10% |
1% |
|
вторичка |
15% |
24% |
32% |
24% |
5% |
|
|
Омск |
аренда |
11% |
49% |
28% |
12% |
0% |
|
вторичка |
6% |
25% |
34% |
30% |
5% |
|
|
Пермь |
аренда |
15% |
40% |
34% |
10% |
1% |
|
вторичка |
8% |
21% |
36% |
29% |
6% |
|
|
Ростов-на-Дону |
аренда |
18% |
43% |
27% |
11% |
1% |
|
вторичка |
14% |
32% |
30% |
21% |
3% |
|
|
Самара |
аренда |
9% |
47% |
31% |
11% |
2% |
|
вторичка |
6% |
28% |
36% |
27% |
3% |
|
|
Санкт- Петербург |
аренда |
25% |
38% |
24% |
11% |
2% |
|
вторичка |
15% |
26% |
30% |
23% |
6% |
|
|
Уфа |
аренда |
13% |
40% |
33% |
12% |
2% |
|
вторичка |
8% |
27% |
32% |
29% |
4% |
|
|
Челябинск |
аренда |
18% |
43% |
29% |
9% |
1% |
|
вторичка |
5% |
22% |
41% |
27% |
5% |
|
Источник: Циан
Приложение 2. Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам домов, в которых находятся квартиры
|
Город |
Сегмент |
Тип застройки |
|||||||
|
Дореволюционные |
Довоенные и послевоенные |
Пятиэтажки |
Советские панельные и блочные (выше 5 эт.) |
Советские кирпичные (выше 5 эт.) |
Постсоветские панельные и блочные |
Постсоветские монолитные и кирпичные |
Недавние новостройки (с 2016 г.) |
||
|
Волгоград |
аренда |
0% |
10% |
20% |
10% |
15% |
9% |
21% |
15% |
|
вторичка |
0% |
12% |
27% |
10% |
17% |
8% |
13% |
13% |
|
|
Воронеж |
аренда |
0% |
4% |
12% |
6% |
6% |
13% |
30% |
29% |
|
вторичка |
0% |
7% |
17% |
9% |
10% |
12% |
21% |
24% |
|
|
Екатеринбург |
аренда |
0% |
5% |
15% |
12% |
7% |
12% |
22% |
27% |
|
вторичка |
0% |
7% |
16% |
14% |
9% |
13% |
19% |
22% |
|
|
Казань |
аренда |
0% |
3% |
10% |
6% |
7% |
10% |
27% |
37% |
|
вторичка |
0% |
5% |
17% |
7% |
10% |
10% |
26% |
25% |
|
|
Краснодар |
аренда |
0% |
1% |
4% |
2% |
2% |
5% |
24% |
62% |
|
вторичка |
0% |
2% |
7% |
4% |
4% |
6% |
24% |
53% |
|
|
Красноярск |
аренда |
0% |
3% |
22% |
7% |
2% |
14% |
20% |
32% |
|
вторичка |
0% |
4% |
20% |
12% |
2% |
15% |
20% |
27% |
|
|
Москва |
аренда |
3% |
11% |
5% |
21% |
6% |
14% |
14% |
26% |
|
вторичка |
1% |
14% |
3% |
26% |
6% |
15% |
13% |
22% |
|
|
Нижний Новгород |
аренда |
1% |
9% |
15% |
13% |
10% |
9% |
25% |
18% |
|
вторичка |
1% |
10% |
21% |
17% |
11% |
6% |
17% |
17% |
|
|
Новосибирск |
аренда |
0% |
4% |
12% |
9% |
5% |
9% |
22% |
39% |
|
вторичка |
0% |
6% |
15% |
12% |
6% |
9% |
19% |
33% |
|
|
Омск |
аренда |
0% |
4% |
18% |
20% |
8% |
11% |
20% |
19% |
|
вторичка |
0% |
7% |
21% |
22% |
8% |
10% |
17% |
15% |
|
|
Пермь |
аренда |
0% |
5% |
8% |
16% |
17% |
11% |
13% |
30% |
|
вторичка |
0% |
7% |
10% |
20% |
16% |
9% |
14% |
24% |
|
|
Ростов-на- Дону |
аренда |
2% |
4% |
5% |
8% |
8% |
9% |
22% |
42% |
|
вторичка |
2% |
6% |
6% |
11% |
10% |
8% |
17% |
40% |
|
|
Самара |
аренда |
2% |
7% |
17% |
12% |
11% |
5% |
25% |
21% |
|
вторичка |
1% |
7% |
20% |
15% |
12% |
5% |
22% |
18% |
|
|
Санкт- Петербург |
аренда |
10% |
5% |
6% |
11% |
6% |
7% |
21% |
34% |
|
вторичка |
16% |
9% |
10% |
12% |
7% |
6% |
16% |
24% |
|
|
Уфа |
аренда |
0% |
4% |
12% |
11% |
8% |
5% |
24% |
36% |
|
вторичка |
0% |
6% |
12% |
14% |
10% |
6% |
25% |
27% |
|
|
Челябинск |
аренда |
0% |
4% |
11% |
17% |
5% |
28% |
12% |
23% |
|
вторичка |
0% |
10% |
12% |
23% |
6% |
21% |
12% |
16% |
|
Источник: Циан
Приложение 3. Структура предложения на рынках аренды и вторички по качеству ремонта
|
Город |
Сегмент |
Качество ремонта |
|||
|
Без ремонта |
Косметический |
Евроремонт |
Дизайнерский |
||
|
Волгоград |
аренда |
1% |
55% |
39% |
5% |
|
вторичка |
14% |
56% |
26% |
4% |
|
|
Воронеж |
аренда |
1% |
59% |
32% |
8% |
|
вторичка |
19% |
60% |
14% |
7% |
|
|
Екатеринбург |
аренда |
1% |
49% |
34% |
16% |
|
вторичка |
16% |
50% |
21% |
13% |
|
|
Казань |
аренда |
0% |
32% |
43% |
25% |
|
вторичка |
16% |
37% |
27% |
20% |
|
|
Краснодар |
аренда |
1% |
29% |
53% |
17% |
|
вторичка |
20% |
30% |
35% |
15% |
|
|
Красноярск |
аренда |
1% |
69% |
21% |
9% |
|
вторичка |
13% |
70% |
9% |
8% |
|
|
Москва |
аренда |
1% |
24% |
41% |
34% |
|
вторичка |
21% |
31% |
26% |
22% |
|
|
Нижний Новгород |
аренда |
2% |
44% |
38% |
16% |
|
вторичка |
19% |
53% |
18% |
10% |
|
|
Новосибирск |
аренда |
0% |
35% |
52% |
13% |
|
вторичка |
18% |
45% |
25% |
12% |
|
|
Омск |
аренда |
2% |
57% |
31% |
10% |
|
вторичка |
12% |
58% |
20% |
10% |
|
|
Пермь |
аренда |
2% |
63% |
26% |
9% |
|
вторичка |
12% |
64% |
13% |
11% |
|
|
Ростов-на-Дону |
аренда |
1% |
35% |
46% |
18% |
|
вторичка |
19% |
36% |
27% |
18% |
|
|
Самара |
аренда |
1% |
55% |
36% |
8% |
|
вторичка |
18% |
56% |
16% |
10% |
|
|
Санкт-Петербург |
аренда |
1% |
29% |
45% |
25% |
|
вторичка |
18% |
35% |
29% |
18% |
|
|
Уфа |
аренда |
0% |
34% |
51% |
15% |
|
вторичка |
14% |
51% |
23% |
12% |
|
|
Челябинск |
аренда |
3% |
64% |
25% |
8% |
|
вторичка |
12% |
56% |
21% |
11% |
|
Источник: Циан
Методика
Проанализировано предложение на вторичном рынке и рынке долгосрочной аренды на Циане в 16 городах-миллионниках РФ.
Исследователи «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, с какими целями пользователи ищут жильё для посуточной аренды.
- 65% респондентов отметили в качестве цели бронирования в 2025 г. путешествия, но чаще (суммарно) указываются иные причины, не связанные с туризмом. 27% опрошенных выбрали в качестве цели встречу с друзьями, 26% – работу, учёбу или лечение, 12% – смену обстановки, по 6-7% – свидание, проведение мероприятия или необходимость пожить на время ремонта, по 5% – необходимость пожить на время переезда или желание присмотреться к району перед покупкой жилья.
«Посуточная аренда – привычный для многих формат жилья в поездках и путешествиях. Но далеко не все снимают жильё для туризма, – комментирует Ирина Вострикова, руководитель b2c-направления «Циан.Посуточно». – Большую роль играют и другие сценарии, в том числе не связанные с отдыхом – учёба, работа или ремонт. А это значит, что бизнес по посуточной аренде может успешно развиваться и в тех городах, которые сложно назвать “туристическими”».
Например, в 2025 г. в лидерах по количеству бронирований на Циане оказались Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург и Казань (суммарно на топ-5 приходится 51%) – крупнейшие межрегиональные центры, в которые направляются не столько с целью отдыха, сколько по личным или деловым целям. Более того, даже в топ-10 самых популярных локаций попал всего один «классический» туристический город – Сочи (на 10 месте).
|
Город |
Доля от общего числа бронирований жилья посуточно в 2025 г. |
|
|
1 |
Москва |
31% |
|
2 |
Санкт-Петербург |
12% |
|
3 |
Новосибирск |
17% |
|
4 |
Екатеринбург |
|
|
5 |
Казань |
|
|
6 |
Краснодар |
|
|
7 |
Нижний Новгород |
|
|
8 |
Красноярск |
|
|
9 |
Ростов-на-Дону |
|
|
10 |
Сочи |
|
|
Топ-10 |
60% |
|
|
Прочие |
40% |
Источник: Циан
Жители Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей чаще бронировали жильё для того, чтобы остановиться в путешествии, чем арендаторы из других регионов (67% против 62%). Последние, в свою очередь, чаще, чем жители столиц, снимали квартиру на время командировки, учёбы или лечения (29% против 24%).
- Молодёжь чаще, чем взрослое поколение, снимает жильё посуточно не для путешествий. Среди более популярных целей также – отдохнуть компанией (33%), просто пожить в другом месте (17%), провести свидание (13%) или мероприятие (9%). Старшее поколение (от 46 лет) заметно чаще снимает жильё посуточно, чтобы остановиться в поездке или путешествии (72%).
- Четверть опрошенных готовы использовать AI для поиска квартир в аренду. Исследование также выявило предпочтительные способы поиска жилья и готовность доверять AI-инструментам. 73% респондентов предпочитают искать варианты привычным способом – через фильтры. При этом 24% выбирают искусственный интеллект как наиболее удобный инструмент поиска. Среди пользователей 18–30 лет AI для поиска предпочитает 30%, в категории 31–45 лет и старше 46 лет – 22% и 20% соответственно. «По мере совершенствования AI-инструментов и взросления поколения зумеров, доля предпочтения нового способа поиска будет расти», – отметили в «Циане».
Методика
Опрос проведён в ноябре – декабре 2025 года. Он охватил 1 350 человек старше 18 лет из разных регионов России, которые бронировали жильё посуточно в 2025 году. Предлагалась возможность выбрать несколько вариантов ответа.