Ипотека восстанавливает рынок
Ключевая ставка ЦБ в начала 2026 года постепенно снижается. Соответственно, снижаются ставки рыночной ипотеки на новостройки, и объем рыночных кредитов растет. Это позволяет участникам рынка говорить о его восстановлении.
В начале мая после решения регулятора уменьшить ключевую ставку до 14,5% банки пересмотрели условия по ипотечным кредитам. По данным ДОМ.РФ, ставки на новостройки составляют 19,22%. С начала года они сократились на 2,04 п. п. Ставки на вторичном рынке упали на 2,38 п. п., до 18,84%. Ставки рефинансирования составляют 18,64%, их снижение с начала года составило 3,72 п. п.
Так, в середине мая ВТБ снизил на 0,5 п. п. ставки по рыночной ипотеке и программам рефинансирования. Банк также улучшил условия для кредитов на крупные суммы: размер дисконта увеличился до 0,5 п. п., а порог суммы снизился во всех регионах.
Минимальные ставки с учетом дисконтов на покупку квартир на первичном и вторичном рынках — 17,5% годовых, а на рефинансирование ипотечных кредитов — 18,1%. Условия по государственным ипотечным программам остаются без изменений.
ВТБ в этом году несколько раз улучшал условия по рыночной ипотеке. С начала года ставка снизилась на 3,8 п. п. при первом взносе до 50,1% и на 4,8 п. п. — при взносе более 50,1%. «Очередное снижение ставок — еще один шаг к повышению доступности вторичного жилья. За счет улучшения условий дисконтов воспользоваться ими теперь могут не только покупатели дорогих объектов, но и значительно больший круг заемщиков — даже при оформлении стандартных квартир», — прокомментировал Алексей Охорзин, старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ.
Безусловный драйвер
По оценке Аналитического центра ДОМ.PФ, драйвером сегмента новостроек остается рыночная ипотека. Сегмент постепенно возвращает позиции. Льготные программы при этом не снижаются. По мнению аналитиков, структура продолжает смещаться в сторону рыночных программ — их доля выросла до 58% от общего количества выдач (по результатам апреля 2026 года). Это на 11 п. п. выше, чем за весь первый квартал — тогда показатель составил 47%.
«Ключевая роль в восстановлении рынка — снижение рыночных ставок. В апреле они опустилиcь на 0,71 п. п. на новостройки (до 19,22%) и на 0,77 п. п. — на вторичное жилье (до 18,84%). Дальнейшая динамика рынка также будет зависеть от денежно-кредитной политики Банка России», — констатируют аналитики.
По расчетам ЕРЗ, средняя ставка ипотеки на первичном рынке колебалась вокруг 6%, затем произошел «рывок» до 7,22%, что говорит о росте доли рыночных кредитов.
«Мы видим, как в марте объем рыночной ипотеки достиг 137 млрд рублей. Наблюдается тренд ежемесячного роста рыночной ипотеки. Но рынок новостроек больше зависит от ипотеки с господдержкой, а здесь роста почти не наблюдается», — отметил Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ, в ходе онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды».
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», утверждает: «Ипотека напрямую влияет на уровень жизни: с одной стороны, ипотека снижает текущий уровень жизни, с другой — формирует долгосрочную цель и дает мотивацию. Люди стараются быстрее закрыть кредит, чтобы выйти из ограничений и остаться с чистым активом. А при ухудшении жизненной ситуации ипотека усиливает любые проблемы. Ипотека не перестала быть инструментом покупки квартиры, но изменила свою роль. Это уже не про рост качества жизни “здесь и сейчас”, а про долгую дистанцию, ограничения в настоящем и расчет на будущее».
Ключ-прогноз
Между тем Банк России ужесточил значение макропруденциальных лимитов по ипотечным кредитам на строящееся и готовое жилье на третий квартал. Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку, в интервью «Парламентской газете» прокомментировал: «Ограничения, которые вводит регулятор, касаются только граждан с высокой долговой нагрузкой итех, кто вносят низкий первоначальный взнос. Их обязательства перед различными кредиторами сегодня очень высоки… Вместе с тем, полагаю, это решение серьезно не повлияет на рынок. Центральный банк уже своими регуляторными мерами, скажем так, создал ситуацию, когда такого рода должники в принципе не получали кредит. В целом ситуация регулируемая. Доля просроченных долгов со стороны граждан не превышает 1% от общего объема кредитов. Правда, эти долги растут. Но должен заметить, что рискованной ситуация считается при показателе 10%. У нас, как видите, ситуация под контролем, в том числе благодаря жестким мерам Центрального банка по регулированию этого рынка».
Эксперты ожидают дальнейшего снижения ключевой ставки, что удешевит ипотечные кредиты и ускорит восстановление рынка жилья. Согласно прогнозу ЕРЗ, по итогам 2026 года объем выдачи ипотеки составит 4 трлн рублей, а объем выдачи ипотеки по ДДУ — 2,4 трлн рублей.
Также во второй половине года ожидается рост заявок на рефинансирование ипотечных кредитов, если ключевая ставка продолжит снижение.
Дмитрий Софронов, коммерческий директор ГК DARS, в интервью журналу «1МЕТР» указал, что главным риском для рынка в ближайшее время будут темпы снижения ключевой ставки. Если она будет опускаться медленно, рыночная ипотека останется дорогой, а часть девелоперских проектов в регионах может быть перенесена на более поздние сроки.
Несмотря на ряд пессимистических прогнозов, 2025 год на поверку оказался для жилого строительства вполне благополучным. Остается надеяться, что наступивший год будет не хуже.
Государство не отводит взгляд
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов констатирует, что застройщики Петербурга в прошлом году сдали примерно столько же жилых площадей, сколько и в 2024-м. По итогам 2025 года в отчетах можно встретить те же самые цифры, которые предсказывали год назад, но руководитель строительного объединения предупреждает: следующий год, скорее всего, будет сложнее. Поэтому сейчас обсуждается правительственная инициатива субсидировать застройщикам кредитные ставки хотя бы до 12% через рефинансирование банков. Строители инициативу поддержали, и банки в принципе согласны. Если решение примут — это как минимум должно помочь снизить риски задержек с завершением объектов.
Готовьте больше справок
Начальник отдела продаж «БФА‑Девелопмент» Светлана Денисова говорит проще: часть прогнозов предыдущего января оказалась перестраховкой, и для их компании год завершился даже лучше, чем ожидали. «По сравнению с прошлым годом выручка выросла на 22%. И не весь успех — за счет роста цен. Да, объективно себестоимость строительства росла весь 2025-й, кредитное обслуживание по проектному финансированию было дорогим. Но в физических объемах мы продали больше, чем годом ранее», — объясняет она.
При этом год все равно нельзя назвать простым в продажах. Помогли снижения ключевой ставки в мае и сентябре, сработал геополитический оптимизм. А в октябре пришла новость про ужесточение условий по семейной ипотеке, и это тоже оживило рынок.
«Каждый такой сигнал сразу давал рост обращений, — отмечает Светлана Денисова. — Но самый мощный подъем был под Новый год — в ноябре‑декабре. Ажиотаж продлился и в январе, потому что новые правила анонсировали с 1 февраля. Правда, уже под конец января «БФА-Девелопмент» заметил падение количества обращений и объема бронирований. Рынок ожидает существенного спада, и уже есть поручение подготовить к июню следующие шаги по диверсификации субсидируемого продукта».
В общем, на этот год застройщики, как и прежде, в основном надеются на снижение ключевой ставки.
Спрос восстанавливается
«Только после первого снижения ключевой ставки летом появились программы субсидирования ипотеки на год, которые должны удешевить займы при дальнейшем смягчении», — рассказывает гендиректор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
При этом львиную долю ипотечных продаж все так же обеспечивала семейная программа. Параллельно развивались рассрочки. «В итоге доля рассрочки на рынке стабилизировалась на уровне 35–40%, у нас — около 35%. И существенного роста по таким продуктам не ждем: для застройщика это дорогой инструмент, он влияет на эскроу и требует аккуратной работы с рисками», — поясняет он.
Первое полугодие 2025 года было непростым — продажи просели на 30–35% из-за дорогих займов и осторожности покупателей. Но во второй половине спрос стал восстанавливаться, и в итоге показатели вышли даже лучше 2024 года. Клиенты торопились проводить сделки на фоне слухов о возможных изменениях в условиях семейной ипотеки.
В итоге семейная ипотека продолжает служить базовым элементом рынка, а рассрочка выполняет поддерживающую функцию в условиях ограниченной доступности классического кредитования.
Комфорт-ипотека
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает, что для его компании год прошел неплохо: выручка выросла на 27% к прошлому году, заключили около 2600 сделок. «Наше предложение сейчас, пожалуй, лучшее за всю историю: “премиум”, “бизнес” и “комфорт”, сервисные апартаменты, коммерция, паркинги с машино‑местами, кладовые и даже офисы», — перечисляет он.
Но в любом случае лидирует комфорт‑класс, затем идут апартаменты, на третьем месте — “бизнес” и “премиум”. Отдельно отмечается хороший спрос на машино‑места и кладовые. Кстати, в ПСК коммерческую недвижимость с конца прошлого года стали продавать через онлайн‑аукционы — инвесторам это дает доступ к ликвидным лотам, а продавцам — честную цену.
При этом ипотека расширяется даже на дорогие сегменты: в “премиуме” доля ипотечных сделок выросла в 2025 году с 4% до 12% (тройной рост), в бизнес‑классе — до 47% (против 35% в 2024-м), в комфорт‑классе ипотека дошла до 64%, и семейная программа там составляет 80–90%.
По мнению представителя ПСК, ипотека — главный драйвер рынка, и так будет оставаться всегда. Но ее структура будет меняться по мере улучшения макроэкономических условий. «Сейчас же самый рабочий инструмент — субсидированная ипотека: она заметно снижает ежемесячный платеж и дает людям возможность купить квартиру с перспективой рефинансироваться позже под более низкий процент, — делится Сергей Софронов. — Это продукт для тех, кто не хочет потом возвращаться к выбору снова, да и цены через год, скорее всего, будут выше из‑за инфляции».
С оглядкой на депозиты
Основатель и владелец инвестиционно-строительной компании INREIT и УК PORT PM Кирилл Кудинов подчеркивает, что в сегменте апартаментов ипотеки почти нет. Но ключевая ставка, конечно, все равно влияет на продажи: инвесторы смотрят на доходность депозитов, и когда вклады становятся выгоднее — возникает вопрос: не положить ли деньги в банк вместо приобретения апартов?
Высокие депозиты для сегмента апартаментов были главным риском в начале 2025‑го, но по мере снижения ключевой ставки и усадки доходности вкладов инвесторы начали снова смотреть в сторону апартаментов — спрос вернулся на приемлемый уровень. Впрочем, компания рассчитывала на рост продаж в 20%, а получилось около 7%.
INREIT занимается редевелопментом объектов недвижимости под апарт-отели в туристических локациях — преимущественно в историческом центре Петербурга. «Среди строящихся на сегодня у нас один объект — в Питере, один — в Выборге и загородный проект — отель на базе отдыха в Приозерском районе Ленобласти. Спрос по этим направлениям держится не хуже, чем в 2024‑м», — говорит Кудинов.
Главная же проблема осталась прежней: найти уникальные объекты, которые понравятся инвесторам. Неликвидные остатки — тяжелое бремя для бизнеса, поэтому объекты выбирают очень тщательно: нужно быть уверенными в технической и юридической готовности, а еще в том, что локация будет привлекательна для туристов.
На качелях спроса
Замруководителя по продажам апарт‑отелей Vertical Константин Чирков поясняет, что в его сегменте в основном люди либо платят сразу всю сумму, либо берут рассрочку. Правда, с рассрочкой — все как на американских горках: в 2024‑м на нее приходилось аж до 70% продаж, а в 2025‑м за целый год еле‑еле набралось пять сделок. Зато отлично зашла отсрочка платежа.
«Наш продукт — прямо находка для инвесторов, — объясняет Константин. — Человек хочет и на депозите заработать, и с недвижимостью не прогадать. Соответственно, за апартаменты можно заплатить сначала всего 10%, а остальное внести через три-четыре месяца, когда подойдет время закрытия депозита», — поясняет специалист. В общем, по выручке Vertical в 2025 году почти дотянул до уровня 2024‑го.
Этой зимой был всплеск спроса на фоне новостей, связанных с принятием решения Конституционного суда о временной регистрации в апартаментах, отметил Чирков. Однако планы на 2026 год у девелоперов осторожные. «Апартаменты продолжают лидировать в рейтинге доходности на рынке недвижимости. Мы заложили рост стоимости апартаментов на этот год. Государство чаще обращает внимание на сегмент апартаментов, регулирует этот рынок, вводит новые инициативы. Поэтому мы думаем, что спрос на апартаменты будет расти», — заключил он.
Цифры в остатке и перспективы
Директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева в прошлом январе ждала, что в 2025 году спрос немного просядет. Но, как оказалось, конец года все расставил по местам: народ вдруг массово ринулся покупать жилье.
«Конец года нас приятно удивил, — рассказывает Ольга Трошева. — Покупатели активизировались, и в итоге декабрь по первичному рынку Петербурга выдал рекорд: 10 600 сделок. Также предполагалось, что застройщики сдадут 2,6–2,7 млн квадратных метров жилья за год, а вышло 2,87 млн». В сумме набежало около 70 тысяч сделок. Но если сравнивать с 2024‑м, когда на рынок было выставлено 3,17 млн «квадратов», то просадка все‑таки есть — примерно 10% по новым площадям».
По словам Ольги Трошевой, с августа‑сентября продажи начали расти месяц к месяцу, и девелоперы воспользовались ситуацией для повышения цен. В итоге цены за год подросли на 11–13 % в зависимости от локации.
«Петербург, конечно, подорожал чуть сильнее, — уточняет эксперт. — В массовом сегменте к концу года средняя цена добралась до 282 тысяч рублей за “квадрат”. В Ленобласти — где‑то до 169–170 тысяч. И даже после Нового года цены не остановились — продолжают ползти вверх».
Еще представитель Setl Group отмечает, что удержать продажи на плаву помогли не только истории с семейной ипотекой, но и расцвет рассрочек. Далее на первый план выйдут собственные банковские программы — с разными льготами для заемщиков. Например, могут появиться новые скидочные спецпредложения на время строительства.
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, какая доля заработной платы арендаторов уходит на оплату съёмного жилья в крупных городах РФ, и как показатель изменился за последний год.
- От 27 до 56% заработной платы уходит на оплату аренды в крупных городах. В среднем – 34%. Стоимость аренды влияет на различия между локациями сильнее, чем размер зарплаты: разброс ставок – в 4 раза, а зарплат – в 2,5 раза.
В целом, чем дороже аренда, тем большую долю она составляет от доходов, но есть и исключения. Самая высокая нагрузка в Сочи, Москве и Санкт-Петербурге – на оплату съёма уходит 43-56% от зарплаты. Это города с самой дорогой арендой. В топ-5 попали также Калининград и Астрахань – в первом случае повлияли высокие ставки, во втором – низкие зарплаты (в Астрахани они минимальные среди анализируемых городов).
Самая доступная аренда в Тольятти, Новокузнецке и Пензе – на оплату проживания уходит в среднем лишь 27-28% от заработной платы. Ставки здесь самые низкие среди анализируемых городов. Похожая ситуация также в Кемерове, Липецке, Оренбурге (29%).
- В прошлом году доступность съёмного жилья была ниже – в среднем по городам на оплату аренды уходило 38% от заработной платы. Нагрузка снизилась т.к. ставки аренды почти не изменились (стали выше в среднем лишь на 1,4%; причём городов, где аренда дороже, и где она дешевле, чем год назад, почти одинаковое количество), в то время как зарплаты продолжили расти (за последний год они увеличились в среднем на 13%).
Съём жилья стал доступнее в 37 городах из 40 анализируемых. Особенно заметное снижение нагрузки в Сочи, Астрахани, Хабаровске и Калининграде (доля от зарплаты сократилась на 8-14 п.п.): в первых трёх городах из-за того, что аренда стала дешевле, в Калининграде – из-за заметного повышения среднего уровня доходов. В Саратове и Набережных Челнах нагрузка почти не изменилась, а в Ставрополе стала выше (здесь зафиксированы максимальные темпы роста арендных ставок).
«В 2026 г. мы не ожидаем сильного увеличения расценок на рынке аренды – рост ограничен высокой базой и восстановлением активности в сегменте купли-продажи. Индексация зарплат также замедлилась, но пока они растут быстрее ставок, поэтому доступность съёма жилья может ещё немного увеличиться», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
Город |
Средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры в марте 2026, тыс. руб. в месяц |
Доля расходов |
Динамика за год |
|
Сочи |
42,0 |
56% |
-14 п.п. |
|
Москва |
68,3 |
46% |
-5 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
43,2 |
43% |
-2 п.п. |
|
Калининград |
32,0 |
41% |
-8 п.п. |
|
Астрахань |
25,6 |
41% |
-9 п.п. |
|
Ставрополь |
26,1 |
40% |
+3 п.п. |
|
Хабаровск |
39,3 |
39% |
-8 п.п. |
|
Нижний Новгород |
32,7 |
38% |
-4 п.п. |
|
Новосибирск |
32,0 |
36% |
-4 п.п. |
|
Саратов |
23,3 |
36% |
0 п.п. |
|
Самара |
27,1 |
35% |
-3 п.п. |
|
Волгоград |
23,2 |
35% |
-6 п.п. |
|
Рязань |
25,0 |
35% |
-1 п.п. |
|
Барнаул |
23,4 |
35% |
-6 п.п. |
|
Казань |
31,9 |
35% |
-5 п.п. |
|
Ростов-на-Дону |
27,5 |
35% |
-6 п.п. |
|
Чебоксары |
22,7 |
33% |
-5 п.п. |
|
Омск |
24,2 |
33% |
-4 п.п. |
|
Набережные Челны |
26,5 |
33% |
0 п.п. |
|
Екатеринбург |
32,3 |
33% |
-7 п.п. |
|
Ярославль |
23,3 |
32% |
-4 п.п. |
|
Пермь |
26,4 |
32% |
-4 п.п. |
|
Краснодар |
26,1 |
32% |
-6 п.п. |
|
Иркутск |
29,6 |
32% |
-2 п.п. |
|
Томск |
26,3 |
31% |
-1 п.п. |
|
Красноярск |
28,5 |
31% |
-4 п.п. |
|
Ульяновск |
20,7 |
31% |
-4 п.п. |
|
Воронеж |
22,6 |
31% |
-4 п.п. |
|
Киров |
21,2 |
30% |
-3 п.п. |
|
Уфа |
24,3 |
30% |
-2 п.п. |
|
Челябинск |
24,3 |
30% |
-5 п.п. |
|
Ижевск |
23,7 |
30% |
-4 п.п. |
|
Владивосток |
31,1 |
30% |
-5 п.п. |
|
Тюмень |
28,0 |
30% |
-1 п.п. |
|
Липецк |
22,2 |
29% |
-7 п.п. |
|
Оренбург |
21,0 |
29% |
-2 п.п. |
|
Кемерово |
22,5 |
29% |
-3 п.п. |
|
Пенза |
17,8 |
28% |
-4 п.п. |
|
Новокузнецк |
21,5 |
27% |
-3 п.п. |
|
Тольятти |
20,4 |
27% |
-4 п.п. |
|
В среднем |
34% |
-4 п.п. |
Источник: Циан
Методика
В выборке – 40 ключевых локаций. Для расчётов были использованы средние ставки аренды однокомнатных квартир на Циане.
Информация по зарплатам получена из Базы данных показателей муниципальных образований ФСГС (данные за 1-3 кв. 2024 и 2025 гг., за вычетом НДФЛ).