Ипотека восстанавливает рынок
Ключевая ставка ЦБ в начала 2026 года постепенно снижается. Соответственно, снижаются ставки рыночной ипотеки на новостройки, и объем рыночных кредитов растет. Это позволяет участникам рынка говорить о его восстановлении.
В начале мая после решения регулятора уменьшить ключевую ставку до 14,5% банки пересмотрели условия по ипотечным кредитам. По данным ДОМ.РФ, ставки на новостройки составляют 19,22%. С начала года они сократились на 2,04 п. п. Ставки на вторичном рынке упали на 2,38 п. п., до 18,84%. Ставки рефинансирования составляют 18,64%, их снижение с начала года составило 3,72 п. п.
Так, в середине мая ВТБ снизил на 0,5 п. п. ставки по рыночной ипотеке и программам рефинансирования. Банк также улучшил условия для кредитов на крупные суммы: размер дисконта увеличился до 0,5 п. п., а порог суммы снизился во всех регионах.
Минимальные ставки с учетом дисконтов на покупку квартир на первичном и вторичном рынках — 17,5% годовых, а на рефинансирование ипотечных кредитов — 18,1%. Условия по государственным ипотечным программам остаются без изменений.
ВТБ в этом году несколько раз улучшал условия по рыночной ипотеке. С начала года ставка снизилась на 3,8 п. п. при первом взносе до 50,1% и на 4,8 п. п. — при взносе более 50,1%. «Очередное снижение ставок — еще один шаг к повышению доступности вторичного жилья. За счет улучшения условий дисконтов воспользоваться ими теперь могут не только покупатели дорогих объектов, но и значительно больший круг заемщиков — даже при оформлении стандартных квартир», — прокомментировал Алексей Охорзин, старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ.
Безусловный драйвер
По оценке Аналитического центра ДОМ.PФ, драйвером сегмента новостроек остается рыночная ипотека. Сегмент постепенно возвращает позиции. Льготные программы при этом не снижаются. По мнению аналитиков, структура продолжает смещаться в сторону рыночных программ — их доля выросла до 58% от общего количества выдач (по результатам апреля 2026 года). Это на 11 п. п. выше, чем за весь первый квартал — тогда показатель составил 47%.
«Ключевая роль в восстановлении рынка — снижение рыночных ставок. В апреле они опустилиcь на 0,71 п. п. на новостройки (до 19,22%) и на 0,77 п. п. — на вторичное жилье (до 18,84%). Дальнейшая динамика рынка также будет зависеть от денежно-кредитной политики Банка России», — констатируют аналитики.
По расчетам ЕРЗ, средняя ставка ипотеки на первичном рынке колебалась вокруг 6%, затем произошел «рывок» до 7,22%, что говорит о росте доли рыночных кредитов.
«Мы видим, как в марте объем рыночной ипотеки достиг 137 млрд рублей. Наблюдается тренд ежемесячного роста рыночной ипотеки. Но рынок новостроек больше зависит от ипотеки с господдержкой, а здесь роста почти не наблюдается», — отметил Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ, в ходе онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды».
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», утверждает: «Ипотека напрямую влияет на уровень жизни: с одной стороны, ипотека снижает текущий уровень жизни, с другой — формирует долгосрочную цель и дает мотивацию. Люди стараются быстрее закрыть кредит, чтобы выйти из ограничений и остаться с чистым активом. А при ухудшении жизненной ситуации ипотека усиливает любые проблемы. Ипотека не перестала быть инструментом покупки квартиры, но изменила свою роль. Это уже не про рост качества жизни “здесь и сейчас”, а про долгую дистанцию, ограничения в настоящем и расчет на будущее».
Ключ-прогноз
Между тем Банк России ужесточил значение макропруденциальных лимитов по ипотечным кредитам на строящееся и готовое жилье на третий квартал. Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку, в интервью «Парламентской газете» прокомментировал: «Ограничения, которые вводит регулятор, касаются только граждан с высокой долговой нагрузкой итех, кто вносят низкий первоначальный взнос. Их обязательства перед различными кредиторами сегодня очень высоки… Вместе с тем, полагаю, это решение серьезно не повлияет на рынок. Центральный банк уже своими регуляторными мерами, скажем так, создал ситуацию, когда такого рода должники в принципе не получали кредит. В целом ситуация регулируемая. Доля просроченных долгов со стороны граждан не превышает 1% от общего объема кредитов. Правда, эти долги растут. Но должен заметить, что рискованной ситуация считается при показателе 10%. У нас, как видите, ситуация под контролем, в том числе благодаря жестким мерам Центрального банка по регулированию этого рынка».
Эксперты ожидают дальнейшего снижения ключевой ставки, что удешевит ипотечные кредиты и ускорит восстановление рынка жилья. Согласно прогнозу ЕРЗ, по итогам 2026 года объем выдачи ипотеки составит 4 трлн рублей, а объем выдачи ипотеки по ДДУ — 2,4 трлн рублей.
Также во второй половине года ожидается рост заявок на рефинансирование ипотечных кредитов, если ключевая ставка продолжит снижение.
Дмитрий Софронов, коммерческий директор ГК DARS, в интервью журналу «1МЕТР» указал, что главным риском для рынка в ближайшее время будут темпы снижения ключевой ставки. Если она будет опускаться медленно, рыночная ипотека останется дорогой, а часть девелоперских проектов в регионах может быть перенесена на более поздние сроки.
Доля сделок при покупке жилья в многоквартирных домах без привлечения ипотечных средств по итогам 2025 года составила 68% согласно результатам совместного исследования ВТБ и экосистемы недвижимости М2 с участием данных Росреестра и Роскадастра. Основная причина — высокая ключевая ставка. Эксперты ожидают некоторого снижения доли неипотечных сделок, если политика Центробанка будет смягчаться.
В 2025 году без привлечения ипотечных займов заключены почти 2 млн сделок с недвижимостью в сегменте многоквартирных домов (МКД) — квартиры, машино-места, нежилые помещения. При этом на рынке ипотеки количество сделок в годовом выражении сократилось на 11%.
Относительно предыдущего года доля сделок без ипотеки выросла на 2 п. п. И за последние пять лет значения максимальны — они возвращают рынок лет на 15 назад.
«Доля неипотечных сделок остается высокой прежде всего из-за ограниченной доступности классической ипотеки. Рыночные ставки по кредитам все еще находятся на уровне, который делает ипотеку экономически невыгодной для значительной части покупателей. В результате многие сделки проходят либо за счет собственных средств клиентов, либо с использованием альтернативных инструментов, прежде всего рассрочки от застройщика», — отмечает Полина Стрих, директор по продажам Fizika Development.
Без наличных
По данным ВТБ, в структуре неипотечных сделок на рынке МКД лидируют квартиры — на них в прошлом году пришлись 74%. Доля нежилых помещений составила 18%, машино-мест — 7%. Средняя стоимость объекта на вторичном рынке по неипотечным сделкам на платформе М2 по итогам 2025 года сохранилась на уровне 2024 года — 6 млн рублей. На рынке новостроек этот показатель вырос на 37% — до 6,1 млн рублей. Ключевая причина — изменение структуры спроса: россияне стали чаще приобретать без ипотеки квартиры, которые дороже апартаментов, кладовых или машино-мест. По данным Росреестра, доля квартир в общем объеме неипотечных покупок на первичном рынке увеличилась с 47% в 2024 году до 59% в 2025-м.
По наблюдениям застройщиков, за наличные чаще приобретаются нежилые помещения, в том числе из-за отсутствия ипотечных программ на подобные объекты.
«В основном без ипотеки приобретают вспомогательные помещения: кладовки и паркинг. Стоимость этих объектов невысока по сравнению со стоимостью квартиры, также застройщики часто предлагают на них скидки. Еще одним фактором является отсутствие льготной ипотеки на такие продукты. Кроме того, за наличные часто приобретают коммерческие помещения. Клиентами обычно выступают профессиональные инвесторы, для которых это — не случайное приобретение, а часть бизнес-стратегии», — говорит Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС.
Полина Стрих, кроме того, указывает на специфику сделок в разных классах: «В сегментах “премиум” и ”элит” доля неипотечных сделок традиционно выше, чем в массовых классах жилья. Здесь покупатели чаще используют собственный капитал, а ипотека выступает скорее финансовым инструментом оптимизации, чем необходимостью. Поэтому даже в текущих условиях доля ипотечных сделок в этих сегментах, как правило, не превышает 30–40%».
Как раз год назад Российский союз участников рынка недвижимости обратился в ряд федеральных структур с предложением запретить использование наличных средств при совершении сделок по покупке жилья на вторичном рынке, поскольку на рынке участились случаи мошенничества. Ежегодно граждане теряют 10–20 млрд рублей.
Уже в начале 2026 года Министерство финансов подготовило поправки в законодательство, предлагая запретить госрегистрацию сделок с недвижимостью за наличные на сумму больше 5 млн рублей. Правда, речь шла о сделках между физическими и юридическими лицами.
Однако в марте Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства посчитал, что такие нормы будут необоснованно ограничивать права россиян.
Ключ – ключевая ставка
«Рекордная доля сделок без ипотеки в прошлом году — результат адаптации рынка недвижимости к новым экономическим условиям. Значительная часть покупателей, проявив гибкость, использовала собственные накопления или альтернативные формы финансирования. В 2026 году по мере смягчения политики ЦБ и снижения кредитных ставок интерес к ипотечному сегменту будет постепенно возвращаться. По нашим прогнозам, доля сделок без заемных средств в сегменте многоквартирных домов снизится до 59%, основной спрос придется на рынок новостроек», — прокомментировал Алексей Завгородний, генеральный директор экосистемы недвижимости М2.
Однако смягчение политики регулятора — обстоятельство непредсказуемое. Об этом заявила Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, она объяснила механику процесса. По ее словам, чтобы сказать, когда снизятся ставки по базовым ипотечным программам, нужно понимать, от чего они зависят: «Прежде всего от того, сколько стоят деньги, которые банк привлекает от граждан и от организаций. Сейчас это 13–15%. Если к этому добавить плату за кредитный риск, плату за процентный риск, расходы банка, то мы получаем вот эти 18–20%, которые предлагают банки по рыночной ипотеке… Ипотечные ставки в условиях высоких инфляционных ожиданий не смогут быстро снижаться. Но, по нашему прогнозу, уже в следующем году инфляция должна стабилизироваться вблизи 4%».
Иными словами, снижения ставок до разумных значений в ближайшее время ждать не стоит.
«Росту доли неипотечных сделок могут способствовать сами застройщики, вводя акции и скидки на свои объекты. У нас был такой опыт в 2024–2025 годах, когда мы предлагали скидки до 20–30% на пул квартир при оплате наличными. Эта мера была рассчитана на покупателей с депозитами, чтобы привлечь дополнительные средства на рынок недвижимости. Она была выгодна как для покупателей, так и для застройщиков, позволяя избежать определенных условий, связанных с ипотечными программами. Благодаря этому доля сделок за наличный расчет в наших проектах увеличилась до 35%. Также на долю неипотечных сделок в общей массе сделок купли-продажи будет влиять вторичный рынок, где продавцы часто готовы идти на уступки и предлагать хорошие скидки, чтобы компенсировать отсутствие льготной ипотеки», — предполагает Наталья Кукушкина.
Решение ЦБ РФ по ключевой ставке задает четкий вектор на дальнейшее оживление кредитной активности на розничном рынке. По оценкам ВТБ, в первом квартале выдачи кредитов физлицам в России могут составить порядка 2,3 трлн рублей. Рост – более чем на 50% по сравнению с первым кварталом прошлого года. Одновременно сохраняется и тренд на накопления, особенно по «длинным» вкладам и накопительным счетам.
С начала года ВТБ уже улучшил ставки по рыночной ипотеке более чем на 3 п.п. и сократил минимальный первоначальный взнос до 20,1% для всех клиентов с подтвержденным доходом. В этом году банк трижды снижал ставки по кредитам наличными – сейчас они составляют от 10,5%, а автокредиты уже предоставляются по ставке от 0,01%. Дальнейшие решения ВТБ будет принимать с учетом риторики регулятора и рыночных изменений.
Параллельно со снижением ставок по кредитам продолжит меняться и ситуация на рынке накоплений. Учитывая тренд на смягчение политики регулятора, банки могут начать снижать доходность по депозитам. Это стимулирует вкладчиков фиксировать текущие высокие ставки: сейчас гораздо выгоднее переходить на длинные депозиты сроком от года, чтобы сохранить доходность на будущее. Для краткосрочных стратегий сохраняет актуальность накопительные счета, ставка по которым в ВТБ сохраняется на уровне 16%. По итогам года ВТБ ожидает рост общего объема пассивов на 10%.
«Снижение ключевой ставки стимулирует активность розничного рынка. Банки усиливают конкуренцию за заемщиков, не только снижая ставки, но и возвращая программы рефинансирования. Для клиентов это – возможность сэкономить и позволить себе покупки в разгар весеннего сезона. Наряду с возможностью «купить» актуальность сохраняет и тренд на «копить». Ставки по вкладам продолжают опережать инфляцию, особенно – на длинные сроки, а накопительные счета уже укрепились в качестве народного «электронного кошелька» с дополнительной выгодой», - комментирует старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин.