Семейная ипотека с июля 2026 года: прогнозы по Москве и неочевидные эффекты дифференцированной ставки
Уже с июля в России ожидается введение дифференцированной ставки по семейной ипотеке и, возможно, другие корректировки программы. Конкретные параметры остаются под вопросом.
Что касается цифр, то сегодня в медийном поле наиболее распространены такие варианты:
- Семьи с одним ребенком – ставка 10-12% (вместо текущих 6%).
- Семьи с двумя детьми – 6%.
- Многодетные (3+) – 4%.
По разным данным, еще власти могут ввести схему для родителей, не состоящих в браке, со ставкой 8-9%. Обсуждается и повышение лимитов, но пока для Москвы цифра остается на уровне 12 млн рублей.
Как отмечают в Plus Development, текущая обстановка на столичном первичном рынке в любом случае позволяет предположить и кратковременный бум, и дальнейшее охлаждение, и заметный структурный сдвиг в ближайший год. При этом аналитики компании считают, что дифференцированная ставка без повышения лимитов станет серьезным вызовом для рынка, и есть более эффективная схема.
Гадание не ставке: что найдем, что потеряем?
Когда стало известно о масштабных ограничениях семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года, случился настоящий покупательский бум: люди старались успеть до изменений. Но даже если с июля введут дифференцированные ставки, ажиотаж подобной силы уже не случится: аудитория семейной программы схлопнулась еще в феврале.
Правда, по итогам июня возможен всплеск спроса, считают в Plus Development: +15-20% к средним показателям весенних месяцев. Хотя это очень осторожный прогноз, ведь около 40% семей в Москве, которые покупают сегодня жилье – именно с одним ребенком. Это те, кому надо успеть до июля.
«Особенно сильный прирост вероятен в сегменте 2-3-комнатных квартир: семьи с одним ребенком будут активнее покупать «на вырост». Но средний чек на этом фоне сильно не увеличится, максимум на 3% - из-за лимита в 12 млн рублей», - говорит Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.
По ее мнению, самыми востребованными у таких покупателей будут Новая Москва, юго-запад, север и северо-восток столицы: активно развивающиеся и при этом пока не самые дорогие локации, где широко представлены проекты комфорт- и бизнес-класса.
В Plus Development считают, что во втором полугодии 2026 года общий объем выдач семейной ипотеки в Москве снизится за счет того, что основными бенефициарами станут многодетные, а их мало. На первичном рынке столицы доля таких покупателей сегодня не превышает 7%.
Самый сильный удар, конечно, придется по семьям с одним ребенком: их доля в сделках может упасть с текущих 40% до 15-20%.
Хороший расклад: есть альтернативы?
В Plus Development обращают внимание, что на самом деле никто точно не знает, как именно трансформируют семейную ипотеку в июле. Это может быть вполне предсказуемая конфигурация, конечно. А вдруг – нет? Например, застройщики Москвы давно ждут повышение лимитов: в столичных новостройках не осталось семейных квартир стоимостью 12 млн рублей.
«Поскольку семьи с детьми – это, например, около 80% покупателей в классе «бизнес-лайт» в старой Москве и примерно 85% – в массовом сегменте Новой Москвы, дифференцированная ставка нанесет мощный удар по крупнейшей аудитории застройщиков. Но если лимит повысят с 12-ти хотя бы до 18 млн рублей, тысячи семей смогут купить просторные квартиры на сравнительно комфортных условиях. Даже если семейная ипотека будет стоить 10-12% для пар с одним ребенком, это все еще лучше рыночного кредита», - рассуждает Екатерина Наливайко.
По ее мнению, сама по себе дифференцированная ставка, без дополнительных опций, больно ударит именно по Москве: дорогое жилье и ограничение по возрасту для пар с двумя детьми (возраст одного ребенка не должен превышать 7 лет) делают аудиторию программы в столице просто мизерной. А лимит в 12 млн рублей, когда двушка в обычной новостройке Москвы уже стоит в среднем 19 млн рублей, довершает грустную картину.
«Так или иначе, предполагаемые июльские изменения уже комплексно влияют на рынок: семьи с одним ребенком стараются побыстрее войти в сделки, застройщики активно работают над продуктовыми линейками, чтобы предложить больше просторных лотов. Правда, вливание заметных объемов семейных квартир в Москве мы увидим не ранее 2027-2028 гг., рынку нужно время, чтобы ответить на изменения», - резюмирует Екатерина Наливайко.
По итогам 2025 г. в Московском регионе было зафиксировано 72 крупные сделки с земельными участками под жилой девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га, суммарный денежный объем сделок составил 278,5 млрд руб. (+18,8% год к году), средний чек сделки — 3,9 млрд руб. (+85,7% год к году). В 2024 г. было зафиксировано 117 крупных сделок общей площадью 17,8 тыс. га и суммарной стоимостью 234,5 млрд руб. Таким образом, в 2025 г. рынок продемонстрировал снижение количества и общей площади сделок с земельными участками под жилое строительство параллельно со значительным ростом и среднего чека, что указывает на сдвиг интереса к более дорогим и компактным участкам. Из-за изменения градостроительной политики среди новых игроков (как локальных, так и внешних) особый спрос наблюдался на проекты высокого сегмента с согласованной архитектурой и/или разрешением на строительство. По прогнозам Nikoliers, в этом году ожидается продолжение, а возможно, и активизация практики партнёрств между девелоперами на рынке.
Основная активность на рынке продаж девелоперских проектов и земельных участков под жилое строительство в Москве в 2025 г. наблюдалась в проектах высоких классов: в бизнес-сегменте, премиум и элитном. Проекты классов ниже пользовались меньшим спросом из-за сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования. Ограничение и дороговизна ипотечных программ, повышение себестоимости строительства, а также значительный рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования стимулируют девелоперов к выбору более высоких сегментов жилья и повышению позиционирования проектов.
На втором месте после жилого девелопмента в Москве находятся площадки под офисную недвижимость, на них пришлось 14% от общего объема инвестиций или 53,1 млрд рублей, что в 8,3 раза выше объема инвестиций 2024 г. (6,4 млрд руб.) На третьем месте – МФК (как правило, жилое и коммерческое строительство на одном участке) - 10,5% или 39,9 млрд руб., что сопоставимо с объемом прошлого года. На индустриальное назначение всего 1,7% или 6,3 млрд руб., что в 6,8 раз меньше объема 2024 г. и связано с исключением классических складов из программы МПТ.
Структура сделок 2025 г. с площадками под девелопмент по типу будущего строительства, Москва
Среди крупнейших сделок года под жилой девелопмент можно выделить покупку компанией «Страна Девелопмент» у Forma (ПИК) строящегося ЖК Republic, приобретение «Талан» у Smineх проекта ЖК Injoy, партнерства «РЖД-Недвижимость» (Новая Эра) с девелоперами по двум крупным проектам, а также высокую активность Sminex в приобретении премиальных и элитных участков. Крупнейшей сделкой под перспективное офисное строительства за 2025 г. является приобретение Совкомбанком компании, которой принадлежат права на участок с Дворцом спорта «Лужники» в Хамовниках. Крупнейшим приобретением под индустриальное строительство стало приобретение Компанией РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) участка для креативно-производственного кластера в ОЭЗ «Максимиха».
Московский регион традиционно лидирует по объему приобретений земельных участков под девелопмент — 85,7% объема земельных сделок России в 2025 г. При этом интересно, что в Москве объём сделок год к году вырос на 13,6% (до 378 млрд руб.), в то время как в других регионах снизился. Несмотря на преобладание инвестиций именно в жилой девелопмент, в разрезе регионов его доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в то время как в других регионах – более 90%.
Всего по итогам 2025 г. общий объем инвестиций в площадки под девелопмент и производства в России составил 441 млрд руб., что на 18,9% ниже показателя 2024 г., при этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. Тренд снижения денежного объема земельных сделок сопоставим с общей тенденцией на рынке – например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за год снизился на 19,9%. В любом случае, 2025 г. и 2024 г. являются ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.
Продавцами наиболее крупного объема площадок под девелопмент в России в 2025 г. выступили: корпоративный сектор — 45,6% (2 тыс. га), 32,5% (1,4 тыс. га) — из федеральной собственности, в том числе по результатам тендеров, 6,4% (0,28 тыс. га) — банковскими структурами. Девелоперами было реализовано 8,5% (0,4 тыс. га) площадей, при этом в суммарном оцениваемом денежном объеме сделок их доля максимальна — 51,3% (226,5 млрд руб.).
Ключевыми покупателями земельных участков в 2025 г. выступили девелоперы: 72,6% объема сделок в денежном выражении – при этом доля в общем объеме за год выросла на 5 п.п. На втором месте – банковские структуры - 8,9% и плюс 7 п.п. за год, на третьем – частные инвесторы - 4,6% и плюс 3 п.п. за год
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers: «В 2025 году рынок продемонстрировал высокую активность, что отразилось в закрытии ряда крупных сделок. В первом полугодии на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наблюдалось временное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка. Однако последующее смягчение политики регулятора и ожидания игроков по сохранению тренда способствовали оживлению сегмента к концу года. В 2026 г. мы прогнозируем сохранение тренда на интерес девелоперов к проектам высокого сегмента с согласованными архитектурными решениями и/или готовой разрешительной документацией. Параллельно мы ожидаем роста числа партнерств между девелоперами для реализации крупных проектов».
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, как соотносится число сделок на первичном и вторичном рынках в крупных городах РФ. По итогам 2025 г. в среднем на 1 сделку в новостройках приходится 2 сделки на вторичке. Разрыв между первичным и вторичным рынком сократился относительно 2024 г.
1. В 2025 г. в среднем по крупным городам 35% квартир были проданы на первичном рынке, 65% – на вторичном, т.е. количество сделок в новостройках в 2 раза уступает количеству сделок на вторичке.
Наиболее заметная доля первичного рынка в структуре сделок – в Тюмени, Хабаровске, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Владивостоке (50-55%). Это единственные локации, где более половины от всех продаж приходится на новостройки. Большой вклад также в Москве (49%). В лидерах по доле первичного рынка крупные межрегиональные центры с высокими темпами жилищного строительства.
Минимальный вклад новостройки дают в Томске, Омске, Тольятти, Сочи и Челябинске (14-24% – т.е. на 1 сделку на первичном рынке приходится 3-6 сделок на вторичке). В этих локациях наблюдается явный дефицит нового жилья.
2. В 2025 г. вклад новостроек в общее число сделок увеличился: по итогам года на них пришлось 35% всех сделок, а во втором полугодии 2024 г. – 33% (данными по вторичке за первое полугодие 2024 г. не располагаем). Причиной этого стало ухудшение ипотечных условий на вторичном рынке при сохранении льготных программ для новостроек.
Разрыв в числе сделок между рынками сократился в большинстве городов (в 26 из 32 анализируемых). Особенно сильно – в Барнауле (на новостройки в 2024 г. приходилось 24%, в 2025 г. – 35%), Ростове-на-Дону (было 44%, стало 53%) и Оренбурге (было 25%, стало 32%).
«Доля первичного рынка в структуре продаж квартир минимально увеличилась относительно 2024 г., но на вторичку по-прежнему приходится основная часть сделок. Связано это и с дефицитом нового жилья в ряде городов, и с тем, что покупка новостройки часто требует предварительной продажи имеющегося жилья на вторичном рынке», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
Город |
Доля рынка новостроек в общем числе сделок с квартирами в 2025 г. |
Динамика относительно |
|
Барнаул |
35% |
+11 п.п. |
|
Владивосток |
50% |
-3 п.п. |
|
Волгоград |
37% |
+3 п.п. |
|
Воронеж |
35% |
+2 п.п. |
|
Екатеринбург |
51% |
+1 п.п. |
|
Ижевск |
33% |
+3 п.п. |
|
Иркутск |
34% |
+6 п.п. |
|
Калининград |
36% |
+4 п.п. |
|
Кемерово |
26% |
+2 п.п. |
|
Киров |
30% |
+5 п.п. |
|
Краснодар |
48% |
-3 п.п. |
|
Красноярск |
27% |
+1 п.п. |
|
Москва |
49% |
-2 п.п. |
|
Новосибирск |
35% |
+4 п.п. |
|
Омск |
14% |
+3 п.п. |
|
Оренбург |
32% |
+7 п.п. |
|
Пермь |
36% |
+2 п.п. |
|
Ростов-на-Дону |
53% |
+9 п.п. |
|
Рязань |
38% |
+5 п.п. |
|
Самара |
27% |
+2 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
37% |
-2 п.п. |
|
Сочи |
24% |
-5 п.п. |
|
Ставрополь |
49% |
+2 п.п. |
|
Тольятти |
15% |
+1 п.п. |
|
Томск |
15% |
+4 п.п. |
|
Тюмень |
53% |
+2 п.п. |
|
Ульяновск |
28% |
+4 п.п. |
|
Уфа |
41% |
+4 п.п. |
|
Хабаровск |
53% |
+1 п.п. |
|
Чебоксары |
35% |
+6 п.п. |
|
Челябинск |
24% |
-1 п.п. |
|
Ярославль |
32% |
+6 п.п. |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошло 32 города, по которым есть полные данные по числу сделок на вторичном рынке (не по числу оформленных переходов прав).