Ввод ТЦ в регионах упал до минимума
По прогнозу консалтинговой компании IBC Real Estate, объем ввода в России по итогам 2026 года составит 356 тыс. кв. м, что почти вполовину (на 45%) будет ниже итогов 2025. Из них на Москву придется 158 тыс. кв. м (-21% г/г), на Санкт-Петербург – 18 тыс. кв. м (-85% г/г). Доля объектов, сроки реализации которых были перенесены с 2025 года или ранее, составит 96% в Москве и 88% в Санкт-Петербурге (под переносом понимается изменение сроков ввода объекта с одного календарного года на другой).
Стоит отметить, что последние десять лет этот показатель варьировался от 10% до 66% в Москве и от 0% до 50% в Санкт-Петербурге, за исключением 2025 года, когда в Северная столица продемонстрировала рекордный ввод объектов, открытие которых переносилось с предыдущих годов. Наиболее высокая доля переносов открытий ТЦ в Москве была зафиксирована в 2018 году (66%) ввиду отложенного запуска ТЦ регионального формата Каширская Плаза (GLA: 71 тыс. кв. м). В Санкт-Петербурге второй год подряд почти все объекты переносили сроки ввода, причем в 2025 году этот индикатор составил 96% в результате открытия сразу трех крупных объектов – ТЦ Голливуд (GLA: 60 тыс. кв. м), Парк Молл (GLA: 32 тыс. кв. м) и NEBO (GLA: 25,7 тыс. кв. м).
Динамика доли ТЦ, запуск которых был перенесен,
Москва и Санкт-Петербург, 2016–2026
Источник: IBC Real Estate
Рост доли ТЦ, открытие которых переносилось, связан с рядом факторов. Помимо значительного роста стоимости строительства и отделки, а также дефицита и удорожания рабочей силы, ввод объектов откладывается ввиду низкого процента заполняемости арендаторами и более длительного, чем раньше, срока их подбора. В условиях низких темпов открытий и активного сокращения количества неприбыльных магазинов, а также на фоне интенсивного развития онлайн-торговли, собственникам ТЦ все сложнее найти заинтересованных арендаторов. Так, если ранее, в период высокой востребованности ТЦ (в первую очередь как мест для шоппинга) и активного развития ритейлеров, доля вакантных площадей на момент открытия составляла не более 20%, то на сегодняшний день индикатор может превышать 40%. Особенно остро проблема поиска арендаторов ощущается собственниками крупных торговых центров, в которых бо́льшая часть площадей исторически приходилась на ритейлеров, специализирующихся на одежде и обуви.
Текущий рынок характеризуется не только более долгим запуском ранее заявленных ТЦ, но и сокращением количества новых проектов. Эта тенденция прослеживается на рынке торговой недвижимости в целом и на примере двух столиц в частности. Так, по итогам I квартала 2026 года объем нового строительства в России составил всего 22,8 тыс. кв. м: 15,7 тыс. кв. м в регионах России и 7,1 тыс. кв. м в Москве, Санкт-Петербург демонстрирует нулевой объем. Таким образом, показатель по итогам первых трех месяцев 2026 года сократился в 8 раз относительно аналогичного периода прошлого года. Настолько низкий уровень ввода торговой недвижимости в России зафиксирован впервые с 2004 года (14 тыс. кв. м).
Динамика нового строительства в I квартале, Россия, 2000-2026 год, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
«На сегодняшний день заявленные сроки ввода объектов торговой недвижимости в своем большинстве не совпадают с реальными. Как правило, строительство всех крупных ТЦ, которые запускаются на рынке, было анонсировано не менее пяти лет назад. В условиях, когда потребитель становится все более требовательным, а его привычки постоянно меняются, ТЦ в составе новых ЖК и БЦ чувствуют себя увереннее. Собственники таких объектов работают с узкой аудиторией, более глубокое понимание специфики которой способствует качественному управлению объектом, в том числе с точки зрения подбора арендаторов», – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate.
Специалисты IDEM-консалтинг публикуют отчет о рынке строящихся на территории полуострова апарт-комплексов.
Рынок апарт-отелей Крыма активно развивается. Сегодня на полуострове строится 56 апарт-комплексов на 22,5 тысячи номеров. Объекты распределены неравномерно, располагаются в крупных городах и ключевых туристических локациях.
Самое большое число проектов, 31 апарт-комплекс или 55% от общего объема, сосредоточено на Южном берегу Крыма от Алупки до Феодосии. Здесь традиционно реализуется наибольшее количество комплексов «премиум» и «бизнес» сегмента. На западном побережье, включая Евпаторию, Саки и Черноморское, где активно развивается рекреационный туризм, возводится 21 апарт-отель. Этим локациям значительно уступают Севастополь с тремя строящимися апарт-комплексами и Симферополь лишь с одним реализуемым проектом.
На ЮБК средневзвешенная цена квадратного метра в апарт-комплексах на начало октября 2025 года составила 420 тыс. руб./м2, что более чем в 2 раза превышает показатели Симферополя. На западном побережье и в Севастополе лоты продаются по схожей цене — 309 тыс. и 311 тыс. руб./м2 соответственно. Самые дешевые квадратные метры в апартаментах Симферополя — 200 тыс. руб./м2.
Максимальная стоимость квадратного метра в апарт-комплексах зафиксирована консультантами компании в экспозиции города Ялта:
- 1,3 млн руб. за 1 м2 в студии «Массандра Парк»;
- 1,5 млн руб. за 1 м2 в 4-х комнатном юните в «SkyPlaza».
Самый высокий бюджет покупки здесь же на Южном берегу, в Ялте – 808 млн рублей за лот 539 м2, а самый низкий – 2,8 млн рублей за студию 15 м2 в поселке Штормовое в Сакском районе.
Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг:
«В Крыму апарт-отели динамично теснят традиционное жилье. Тенденцию отражают данные аналитики: если еще осенью 2022 года в экспозиции на полуострове было 32 проекта, то сейчас представлено 56 апарт-комплексов. Это 33% от всех возводимых проектов апарт-отелей.
Апартаменты уверенно держат 30% экспозиции уже несколько лет. К примеру, на самом развитом рынке, в Санкт-Петербурге, апарт-отели занимают 14% экспозиции, а это самый высокий показатель в стране, не считая Крыма!
Рост туристического потока и дефицит качественного номерного фонда создают предпосылки для развития рынка апарт-отелей. Мы также отмечаем тренд на комплексную застройку, включающую масштабную поддерживающую инфраструктуру и увеличение количества лотов в проектах: в пяти апарт-комплексах, находящихся сейчас в экспозиции, их более тысячи!
Фокус девелоперов заметно смещается в сторону «бизнес» и «премиум» объектов, рентабельность которых, даже с учетом больших вложений, обычно выше. Особенно в премиальных локациях Южного берега, где представлено наибольшее количество апарт-комплексов высокого класса».
С начала года совокупный ипотечный портфель на покупку строящегося жилья сократился на 8%. По причине относительно высоких темпов роста неплатежей доля просроченной задолженности в совокупном портфеле выросла почти в два раза, с 0,2% до 0,36%. Такие данные приводят аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе данных ЦБ РФ.
На начало осени 2025 года объём неплатежей по ипотеке на покупку строящегося жилья в целом по России достиг 15,3 млрд рублей, увеличившись с начала года на 6 млрд (+64%). Как ранее писал «Долговой Консультант», за 2024 год прирост составил 66% или дополнительно 3,72 млрд.
Доля неплатежей по ипотеке на первичном рынке в совокупном портфеле превысила 0,36%, в ряде регионов — более 1%. На начало года она достигала 0,2%, при том, что в январе 2024-го — 0,11%.
«Увеличение доли просроченной задолженности в ипотеке на стройку связано, во-первых, с сокращением общего портфеля ипотеки на приобретение строящегося жилья, с начала года портфель снизился более чем на 350 млрд рублей. Последние несколько лет именно ипотека на первичном рынке занимала доминирующее положение в общих выдачах из-за льготных программ и низких субсидируемых ставок. Даже низкие ставки сейчас не помогают поддерживать спрос на покупку жилья, — рассуждает генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. — Во-вторых, сыграл эффект низкой базы. Просроченная задолженность в этом сегменте всегда находилась на низком уровне, и сейчас доля 0,36% - это совсем немного, но факт в том, что эта доля растет».
Регионом-лидером по динамике сокращения ипотечного портфеля на покупку строящегося жилья стала Республика Карелия (-23%), в абсолютном выражении — Санкт-Петербург (-39 млрд рублей).
Регионы-лидеры по абсолютному сокращению портфеля ипотеки на покупку строящегося жилья
|
Изменение, млрд руб. |
на 01.09.2025 г., млрд руб. |
на 01.01.2025 г., млрд руб. |
|
|
Санкт-Петербург |
-39,0 |
243,5 |
282,5 |
|
Краснодарский край |
-33,9 |
199,3 |
233,3 |
|
Москва |
-30,8 |
710,6 |
741,4 |
|
Свердловская область |
-21,1 |
146,5 |
167,5 |
|
Республика Башкортостан |
-17,4 |
121,6 |
138,9 |
Регионы-лидеры по динамике сокращения портфеля ипотеки на покупку строящегося жилья
|
|
Изменение, % |
Изменение, млрд руб. |
Портфель на 01.09.2025, млрд. |
|
|
Республика Карелия |
-22,5% |
-2,9 |
9,9 |
|
|
Красноярский край |
-19,8% |
-15,4 |
62,2 |
|
|
Саратовская область |
-17,6% |
-6,0 |
27,8 |
|
|
Ульяновская область |
-17,4% |
-4,6 |
21,7 |
|
|
Пензенская область |
-17,4% |
-6,6 |
31,4 |
|
Источник: «Долговой Консультант», Банк России
«По ряду регионов мы видим серьёзный рост объёмов неплатежей. Причина очевидна: люди не справились с финансовой нагрузкой, стремясь приобрести строящееся жильё в ипотеку как по льготным «семейным» ипотекам, так и покупая строящееся жильё в рассрочку от застройщика», — резюмирует генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов.