Разрыв в ставках аренды между центром и окраинами сократился с 45% до 38%

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что ставки долгосрочной аренды в центре в среднем по миллионникам на 38% выше, чем в других районах, а в некоторых городах разрыв достигает 50% и даже 70%. При этом за последние 5 лет он сократился, т.к. на окраинах всё больше арендных квартир предлагается в недавних новостройках, расценки в которых выше.

---

1. В среднем по городам-миллионникам ставки долгосрочной аренды в центре на 38% выше, чем в других районах. Это объясняется высокой концентрацией деловой активности, хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и ограниченным предложением жилья в центральных локациях.

Минимальная разница зафиксирована в Челябинске (всего 9%) – устаревший жилфонд в центре ограничивает цены, в то время как в периферийных районах квартиры предлагаются в более современных домах. Похожая ситуация в Уфе и Волгограде, где ценовой разрыв составляет 25-26%. Центр – это не всегда «премиальная среда»: старые дома, постоянный шум и скопления людей, а также дефицит парковочных мест часто сглаживают имеющиеся преимущества.

Больше всего квартиры в центре ценятся в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Москве – ставки в них на 50-70% выше, чем на периферии. Престижность центра, концентрация в нём рабочих мест и его удалённость от промышленных площадок приводит к таким большим ценовым различиям с другими районами.

«Чем выше роль центра как делового и культурного ядра города, тем сильнее выражен ценовой разрыв между центральными и периферийными районами», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».

2. Разрыв в ставках между центром и другими районами сокращается. Сейчас он составляет в среднем 38%, год назад – 40%, 5 лет назад – 45%.

Причина в том, что аренда в центре дорожает медленнее, чем в других районах – за 5 лет рост в среднем по миллионникам составил 73% и 81% соответственно. Во-первых,  ограничивающим фактором выступает высокая база – увеличивать и без того высокие ставки сложнее. Во-вторых, в центре реже строятся новые дома, расценки в которых обычно выше, чем в старом жилфонде.

Особенно заметна разница в динамике в Краснодаре, Воронеже и Омске – за последние 5 лет ставки за пределами центра выросли на 30-34 п.п. сильнее.

Приложение

Город	Средние ставки аренды 1-комн. квартир в марте 2026 г., тыс. руб. в месяц		«Наценка» за центр	Динамика за 5 лет (март 2021 г. / март 2026 г.)		На сколько ставки вне центра растут быстрее
	в центре	вне центра		в центре	вне центра
Санкт- Петербург	64,9	38,2	70%	+74%	+75%	1 п.п.
Нижний Новгород	48,6	31,2	56%	+81%	+103%	22 п.п.
Москва	100,5	66,9	50%	+61%	+70%	9 п.п.
Воронеж	32,5	21,8	49%	+38%	+68%	30 п.п.
Екатеринбург	45,2	31,3	44%	+64%	+71%	7 п.п.
Пермь	35,5	24,7	44%	+112%	+86%	-26 п.п.
Омск	32,1	23,6	36%	+57%	+87%	30 п.п.
Ростов-на- Дону	35,7	26,7	34%	+79%	+93%	14 п.п.
Самара	34,3	25,9	32%	+91%	+95%	4 п.п.
Красноярск	36,8	28,2	30%	+89%	+80%	-9 п.п.
Казань	40,5	31,4	29%	+97%	+91%	-6 п.п.
Краснодар	33,1	26,1	27%	+15%	+49%	34 п.п.
Новосибирск	38,9	30,7	27%	+77%	+89%	12 п.п.
Уфа	31,1	24,7	26%	+57%	+68%	11 п.п.
Волгоград	28,0	22,4	25%	+67%	+68%	1 п.п.
Челябинск	25,3	23,2	9%	+97%	+110%	13 п.п.
В среднем			38%	+73%	+81%	8 п.п.

Источник: Циан

 

Методика

В выборке – 16 городов-миллионников. Центры выделены по границам застройки до 1917 г. Расчёты проведены для однокомнатных квартир.

Вторичный рынок стареет, средний возраст продаваемой квартиры – 28 лет

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, в каких городах России самый старый и самый молодой вторичный рынок, а также как он изменился за последние годы.

---

1. Средний возраст дома, в котором продаются квартиры на вторичном рынке – 28 лет.

Самый молодой рынок – в Краснодаре, Тюмени и Ставрополе, где в последние годы шло активное строительство. Средний возраст составляет 15-20 лет. В этих городах от трети до половины всех квартир в реализации – в домах, построенных за последние 10 лет. Похожая ситуация в Ростове-на-Дону, Новосибирске, Калининграде и Ленинградской области.

Самое старое жильё в продаже – в Новокузнецке (44 года), Волгограде и Санкт-Петербурге (по 38 лет). В Санкт-Петербурге это объясняется наибольшей долей жилья в дореволюционных домах (15% при 0,3% в среднем по другим городам). В продаже можно найти даже квартиры в домах, построенных в конце XVIII века. В Волгограде и Новокузнецке высокая доля квартир в типовых советских пятиэтажках, а в последнем ещё и мало недавних новостроек (домов, построенных за последние 10 лет).

Москва находится в середине списка, средний возраст продаваемой квартиры – 29 лет.

Средний возраст дома, в котором продается квартира

Источник: Циан

2. Средний возраст домов, в которых продаётся вторичка, вновь начал расти.

С 2024 г. вторичный рынок стареет. Средний возраст домов, в которых продаются квартиры, сейчас превышает 28 лет, а в 2023 г. составлял только 26 лет.

«Инвестиционных квартир в недавних новостройках стало меньше, часть из них стали выводить на рынки долгосрочной и посуточной аренды. Сейчас вторичный рынок на четверть состоит из домов, построенных за последние 10 лет, а в 2023 г. доля превышала 30%», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».

В 2022-2023 гг. средний возраст, напротив, сокращался (с 27,5 до 26 лет) – высокие темпы жилищного строительства и выход в продажу недавних новостроек, приобретённых инвесторами в период низких ставок, компенсировали естественное старение жилого фонда.

Средний возраст домов, в которых продавались квартиры на вторичном рынке

Источник: Циан

Методика

В выборке – 40 крупнейших рынков. Анализировались объявления о продаже квартир на вторичном рынке.