В России доля междевелоперовских земельных сделок составила более 40%
По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, в I кв. 2026 г. междевелоперские сделки сформировали 41% (33,6 млрд руб.) денежного объема инвестиционных приобретений земельных участков в России. Доля в 10 раз больше показателя по итогам 2023 г. (4% объема инвестиций). При этом доля сделок, где продавцом и покупателем площадки выступают девелоперы, в Москве традиционно ниже (23% в I кв. 2026 г.), чем в других регионах страны.
К примеру, по итогам января–марта 2026 г. в Санкт‑Петербурге этот показатель составил 67% от общего объема земельных инвестиций, а в других регионах – 93%. Подобная разница между показателями столицы с регионами связана с дефицитом свободных участков под жилое строительство в регионах у других типов продавцов. Для сравнения, в Москве высокий объем в денежной структуре продаж по типу продавца сформировали частные инвесторы (29%) и государственные структуры (28%). Вместе с тем в Петербурге, в связи с увеличением сроком согласований и их сложной прогнозируемостью, игроки всё больше заинтересованы в покупке лотов с уже готовой документацией и возможностью быстрого запуска продаж. Как правило, подобные земельные участки, получившие положительное решение градостроительной комиссии, сконцентрированы в портфелях других застройщиков.
Всего общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент в стране по итогам квартала составил 242,4 млрд руб. (–22,3% г/г). Из них было заключено 33 крупные сделки с коммерческой недвижимостью на общую сумму 160 млрд руб. (-16,8% год к году) и общей площадью 821,5 тыс. кв. м. За год средний чек значительно вырос – 4,85 млрд руб. (+64% год к году преимущественно за счет влияния сделки ТЦ «Метрополис»). В то же время, общая сумма инвестиций в площадки под девелопмент составила 82,4 млрд руб. (-31% год к году), было заключено 35 крупных сделок площадью 628 га. Деловая активность в начале года только набирает обороты, и по прогнозам Nikoliers совокупный объем вложений в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент в 2026 г. составит около 1 трлн руб.
В регионах страны (не включая Петербургскую агломерацию) объем инвестиций в площадки под девелопмент год к году вырос почти в шесть раз: с 1 млрд руб. в I кв. 2025 г. до 5,7 млрд руб. в I кв. 2026 г. Крупнейшей региональной сделкой I квартала стало приобретение структурой девелопера «Сумма элементов» у «Самолета» 90 га в составе проекта ЖК «Донские легенды» в Ростове‑на‑Дону.
«В текущих условиях стремление девелоперов к перераспределению портфеля является закономерным. С одной стороны, из-за изменений ипотечных программ первичный спрос на жилую недвижимость трансформируется, с другой — во многих регионах ужесточаются градостроительные требования. Это вынуждает игроков пересматривать активы и пересчитывать финансовые модели, что активно используют девелоперы, нацеленные на расширение портфеля и экспансию», – отмечает Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers.
По его словам, сделки между девелоперами продолжают быть привычной практикой там, где свободные участки у других продавцов ограничены и в основном сконцентрированы в портфелях крупных застройщиков. Для покупателей важно максимально корректно прорабатывать финансовые модели, чтобы не переоценить локацию и при этом не упустить ликвидный участок по справедливой рыночной цене.
Доля междевелоперских сделок в объеме инвестиций в земельные участки России
Источник: Nikoliers
Большая часть квартир, на покупку которых может хватить семейной ипотеки в российских городах-миллионниках — студии или однокомнатные квартиры. Причем в пяти мегаполисах доля малогабаритного жилья на рынке в лимите кредита с учетом первоначального взноса превышает 90%, выяснил Аналитический центр «Движение.ру». Одновременно с начала года доля квартир большей комнатности, которые можно приобрести за счет семейной ипотеки, сократилась в 12 из 17 крупных городов.
Аналитический центр «Движение.ру» изучил рынки первичной недвижимости во всех городах-миллионниках России (дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с большими объемами жилищного строительства) и выяснил, какая доля жилья по стоимости покрывается лимитами программы семейной ипотеки с учетом первоначального взноса.
Напомним, «Семейную ипотеку» с кредитной ставкой до 6% годовых могут взять семьи с детьми в возрасте до шести лет, а также семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Государственная программа действует до 2030 года. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, в других регионах — 6 млн рублей. Первоначальный взнос — 20% от стоимости приобретаемой квартиры.
Если рассматривать весь объем предложения жилья в рассматриваемых городах, то в среднем по рынкам мегаполисов доля квартир, стоимость которых не превышает рассчитанного лимита (максимальная сумма кредита + сумма первоначального взноса), равняется 44%. В разрезе отдельных городов разница достигает более существенных значений.
Максимальная доля предложения на первичном рынке в лимите семейной ипотеки (более половины экспозиции) отмечается в Волгограде, Санкт-Петербурге, Воронеже, Ростове-на-Дону и Уфе. Сложнее всего уложиться в лимит семейной ипотеки в Нижнем Новгороде, Москве и особенно в Казани (столица Республики Татарстан находится на третьем месте в стране по стоимости жилья в городах-миллионниках, установленный лимит семейной ипотеки в 6 млн рублей для нее явно недостаточен).
С начала года доля квартир, стоимость которых укладывается в лимит семейной ипотеки, сократилась в большинстве рассмотренных городов, выросла она только в пяти мегаполисах: Волгограде, Санкт-Петербурге, Уфе, Нижнем Новгороде и Казани.
Доля квартир в лимите семейной ипотеки (максимальная сумма кредита + сумма первоначального взноса), январь 2025 года - сентябрь 2025 года:
|
Город |
Доля квартир в лимите семейной ипотеки, %, январь 2025 г. |
Доля квартир в лимите семейной ипотеки, %, сентябрь 2025 г. |
|
Волгоград |
67,03 |
68,89 |
|
Санкт-Петербург |
67,96 |
68,36 |
|
Воронеж |
61,87 |
58,23 |
|
Ростов-на-Дону |
63,16 |
58,00 |
|
Уфа |
47,08 |
52,23 |
|
Новосибирск |
48,79 |
48,08 |
|
Пермь |
49,63 |
47,33 |
|
Самара |
46,81 |
46,57 |
|
Тюмень |
51,59 |
43,74 |
|
Красноярск |
53,29 |
42,85 |
|
Омск |
42,79 |
42,78 |
|
Екатеринбург |
45,49 |
41,22 |
|
Краснодар |
51,51 |
40,88 |
|
Челябинск |
35,24 |
30,45 |
|
Нижний Новгород |
22,01 |
27,26 |
|
Москва |
37,04 |
25,40 |
|
Казань |
1,24 |
2,53 |
Купить с помощью семейной ипотеки без накопления дополнительных средств квартиру семейного формата в большинстве мегаполисов сложно, а то и невозможно. Подавляющая часть квартир в лимите установленных госпрограммой сумм — это студии и однокомнатные квартиры.
В пяти мегаполисах доля студий в предложении жилья в лимите семейной ипотеки превышает 90%, а в Казани достигает 100%. Проще всего при покупке квартир большей комнатности уложиться в лимит льготного кредита жителям Новосибирска, Перми и Красноярска.
Доля студий в предложении жилья в лимите семейной ипотеки сократилась только в трех городах-миллионниках: в Омске, Краснодаре и Волгограде. В остальных рассмотренных городах она, напротив, выросла.
Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения в лимите семейной ипотеки, январь 2025 г. - сентябрь 2025 г.:
|
Город |
Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения в лимите семейной ипотеки, %, январь 2025 г. |
Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения в лимите семейной ипотеки, %, сентябрь 2025 г. |
|
Казань |
100,00 |
100,00 |
|
Нижний Новгород |
93,78 |
94,31 |
|
Екатеринбург |
89,22 |
91,33 |
|
Омск |
92,10 |
90,94 |
|
Краснодар |
90,82 |
89,93 |
|
Самара |
86,78 |
89,23 |
|
Ростов-на-Дону |
87,03 |
87,34 |
|
Санкт-Петербург |
86,28 |
86,42 |
|
Челябинск |
69,69 |
86,02 |
|
Воронеж |
77,03 |
85,04 |
|
Москва |
74,49 |
84,51 |
|
Уфа |
71,14 |
77,86 |
|
Тюмень |
67,15 |
77,04 |
|
Волгоград |
74,49 |
74,14 |
|
Новосибирск |
66,15 |
66,79 |
|
Пермь |
55,23 |
60,07 |
|
Красноярск |
53,69 |
59,58 |
Методология: Рассмотрены рынки всех городов-миллионников России. Дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с одним из самых крупных рынков первичной недвижимости в стране. Источник данных для оценки: экспозиция крупнейших сервисов-классифайдов (предложения застройщиков). Рассчитанный лимит семейной ипотеки: максимальный размер суммы кредита + сумма первоначального взноса.
За прошедший год объем предложения многокомнатных квартир и апартаментов[1] на первичном рынке «старой» Москвы сократился на 5,9%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Число помещений подобного формата снизилось во всех сегментах рынка, кроме элитного.
По данным «Метриум», на первичном рынке «старой» Москвы сегодня представлено 7724 многокомнатных квартир и апартаментов против 8209 годом ранее. Таким образом, показатель сократился на 5,9%. Впрочем, доля помещений подобного формата на рынке новостроек просела незначительно, на 0,3 процентных пункта – с 16,7% до 16,4%.
В массовых новостройках «старой» Москвы сейчас продается 1493 многокомнатных квартир и апартаментов против 1959 годом ранее. За 12 месяцев показатель просел на 23,8%. Однако доля таких вариантов, напротив, выросла на 0,5 п.п. – с 9,6% до 10,1%.
«На рынке массовых новостроек за последний год наблюдалось серьезное исчерпание предложения, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Новые проекты практически не стартуют в связи с высокой ключевой ставкой. В редких «премьерах» комфорт-класса очевидна значительная эволюция продукта. В частности, новые массовые проекты, сохраняя привлекательную цену, приближаются к бизнес-классу по структуре квартирографии. В частности, в них становится больше многокомнатных квартир, рассчитанных на большие семьи. Например, в ЖК комфорт-класса «Бестселлер» представлено 15 таких вариантов – 16,5% от суммарной экспозиции в проекте».
Сегодня в комплексах бизнес-класса «старой» Москвы реализуется 3369 многокомнатных квартир и апартаментов против 3764 годом ранее. Соответственно, показатель стал меньше на 10,5%. Доля многокомнатных помещений в бизнес-сегменте сократилась на 4,1 п.п. – с 18,4% до 14,3%. Это максимальное снижение в долевом выражении среди всех сегментов.
На первичном рынке премиум-класса «старой» Москвы сейчас представлено 1696 многокомнатных квартир и апартаментов против 1718 годом ранее, то есть показатель уменьшился на 1,3%. А доля сократилась на 3,9 п.п. – с 29,8% до 25,9%.
В элитных новостройках столицы сегодня продается 1166 многокомнатных квартир и апартаментов против 762 годом ранее. Впервые объем подобных помещений в элитных проектах превзошел отметку в 1000 лотов в январе 2025 года. За год предложение многокомнатных квартир и апартаментов в сегменте выросло более чем в полтора раза – на 53%. Доля таких вариантов в сегменте поднялась на 10,5 п.п. – с 44,9% до 55,4%.
«Впервые за несколько лет на элитном рынке многокомнатные квартиры составляют свыше половины от всего предложения, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Это не значит, что «квартиры для пиджака» и другие сравнительно компактные варианты выходят из моды. Но все больше современных клиентов ориентированы на сочетание эргономичности и простора. Не отказываясь от функциональности планировок, клиенты хотят ощущать загородный комфорт даже в центре мегаполиса. По сути, выбирая именно городскую недвижимость, покупатели все же ориентированы на форматы, приближенные к индивидуальным резиденциям. Подобный уровень приватности вкупе с пятизвездочным сервисом гарантирует наш делюкс-проект «Золотой квартал» / Quartier d’Or. В комплексе сейчас продается 38 многокомнатных квартир со средней площадью 152,6 кв. м».
[1] Квартиры и апартаменты от трех изолированных комнат. Минимальная площадь такой недвижимости на первичном рынке «старой» Москвы составляет 56,2 кв. м, максимальная – 1721,2 кв. м.