Элитная недвижимость столицы: спрос по-прежнему отстает от предложения
Портал www.irn.ru подготовил обзор основных тенденций на рынке элитного жилья Москвы весной 2011 года.
Вялый спрос на фоне завышенных цен
По наблюдениям аналитиков компании EliteCenter, с ноября
Такой вывод совпадает с мнением специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Портал www.irn.ru уже неоднократно писал о сходящемся тренде в этом году: самое дешевое жилье будет наиболее востребовано и дорожать (очевидное свидетельство тому – «Марфино» и другие подобные проекты), а самое дорогое – дешеветь. Свидетельство – прошлогодние аукционы элитного жилья Penny Lane Realty. Многие лоты, выставленные по голландскому способу (понижающаяся цена), не были востребованы даже после 15-20% скидки.
Политическое влияние отсутствует
Об отсутствии реального влияния результатов выборов на рынок жилья руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко заявил в недавнем докладе «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет». Влияет на рынок только предшествующий им ажиотаж.
Сам факт приближения выборов оказывает влияние на рынок недвижимости, вне зависимости от результатов. (Можно сравнить с постулатом американского адмирала Альфреда Тайера Мэхэна – Fleet in Being, который гласит: факт присутствия военного флота на море оказывает влияние на мировую политику.) Что происходило в предвыборные периоды последнего периода новейшей истории в России, особенно в 2003-м и 2007 гг.? Более ранние времена не стоит принимать в расчет. Выборы, которые привели к власти первого президента РФ, рассматривать нет смысла — организованного рынка жилья тогда просто не существовало. В
Туманная статистика
Объем предложения на элитном рынке столицы оценить непросто. Прежде всего, потому что, несмотря на все попытки, унифицировать проблему «классности» зданий так до конца и не удалось. В результате каждая компания ведет собственные исследования с собственными критериями. Единого мнения — что относить к de luxe, просто элитному, к премиум, к бизнес-классу — как не было, так и нет.
Можно, например, попробовать взглянуть на статистику глазами IntermarkSavills. По ее данным, на начало
клубный дом Barkli Virgin House на 1-м Зачатьевском
пер., д. 8/9 (21 квартира);
жилой комплекс «На Трубецкой» на ул. Трубецкая,
д. 28, стр. 2 (90 квартир);
клубный дом Skuratov House на ул. Бурденко, вл.11
(33 квартиры);
жилой комплекс
вл. 6 (130 квартир).
Таким образом, по состоянию на конец марта
О каких двух идет речь, аналитическому центру «Индикаторы рынка недвижимости» выяснить не удалось. Но как показывает прежняя практика, такая формулировка может означать как строжайший «фейсконтроль» и глубокую проверку благонадежности потенциального покупателя, так и нежелание девелопера тратиться на рекламу. Есть «сарафанное радио», да и продажи, так сказать, «идут без посредников»… Можно хорошие скидки сделать.
В течение первого квартала
ЖК «ШАТЕР» (ул. Верхняя Красносельская, вл.19а);
ЖК «Николаевский Дом» (Комсомольский просп., д.9А).
По состоянию на конец марта
Источник: IntermarkSavills
Новые проекты премиум-класса, в которых к концу первого квартала
Отделка — вопрос особый
С началом
Источник: EliteCenter
«Если собственники таких квартир смогут быстро сориентироваться в новых условиях и довести свои бизнес-проекты до ума, — комментирует ситуацию ведущий эксперт EliteCenter Андрей Кальницкий, — то есть сделают качественную отделку в таких квартирах, то, скорее всего, они смогут реализовать их до конца весны».
География спроса
Лидирующие позиции в структуре спроса на элитное жилье в течение первого квартала
Большинство заключенных сделок (84%) приходится на 3-4- и многокомнатные квартиры. В течение первого квартала наиболее востребованными со стороны покупателей являлись квартиры премиум-класса площадью 100–200 кв. м (67% совершенных сделок). По сравнению с тем же периодом
Источник: IntermarkSavills
Здесь стоит отметить также такой тренд, как сдача позиций лидера покупательского интереса – Остоженки, по мнению директора компании EliteCenter Александра Дьяченко. На первый план по популярности выходят такие районы как Хамовники, Смоленка, Парк Культуры. По его мнению, немаловажным критерием при покупке недвижимости в настоящий момент является транспортная доступность, а не расположение в центре как таковом. «Похоже, транспортные коллапсы этого года заставили сместиться центр притяжения элиты», — считает он. Близость объекта от основных магистралей города — Садового кольца, ТТК и набережных, а главное — наличие альтернативных выездов на них — зачастую играют большую роль, нежели близость к Кремлю.
Но близость к нему все равно остается на виду. Например, самым дорогим предложением в базе компании EVANS является трехуровневая квартира на Тверской улице. Это объект площадью
А вот по данным компании Knight Frank, Замоскворечье удерживает лидерство по количеству проданных квартир второй год подряд. В
«Активное строительство, различные акции, а также хороший выбор благодаря большому объему предложения обеспечили районам Замоскворечье, Тверской и Хамовники лидерство по количеству проданных квартир. В общей сложности, в этих районах было реализовано 65,9% от проданных в
Инвестиции оправданы слабо
За последний год снизилась доля клиентов инвесторов: 20% против остальных 80%, кто ищет «для себя», — отмечает Дьяченко. Это связано с тем, что тенденции дальнейшего развития рынка пока не ясны, не верят многие и в окончание кризиса. Прежние инвесторы в элитную недвижимость «пустились» в бизнес и в экономкласс, где видят для себя более радужные перспективы получения дивидендов уже через год-два. Спросом у таких клиентов пользуются «голые стены» в районах ЗАО, СЗАО и ЮЗАО — которые инвесторы намерены перепродать через пару лет. Также востребованы небольшие двухкомнатные квартиры площадью 80-
Впрочем, правильно выбранное место (ох уж этот чуть ли не поэтами воспетый location), грамотный проект (не слишком большой, не слишком маленький), качество строительства, отработанные профессиональные маркетинговые методики — все эти необходимые слагаемые успеха еще долго будут в России привлекать покупателей квартир ценой в $1-3 млн. Желающие будут появляться. Иногда новые, порой — одни вместо других, считают специалисты www.irn.ru.
(2).jpg)
За девять месяцев 2009 года средние рублевые цены предложения на вторичном рынке 14-ти крупнейших городов (включая Москву и Санкт-Петербург) страны стали ниже на 14,1%, а в 12-ти крупнейших региональных городах – на 21,0%.
За сентябрь 2009 года средние цены предложения на вторичном рынке 14-ти крупнейших городов (включая Москву и Санкт-Петербург) страны стали ниже на 0,3%, а в 12-ти крупнейших региональных городах – на 0,4%.
В сентябре 2009 г.:
- Средние цены предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России, включая Москву и Санкт-Петербург, снизились за сентябрь на 0,4% - до 83803 рублей за кв. м;
- Средние цены предложения на жилье на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах снизились за сентябрь на 0,3% - до 42469 рублей за кв. м;
- Средние цены предложения жилья в Москве (первичный и вторичный рынок) за сентябрь не изменились и составили до 136700 рублей за кв. м;
- Средние цены предложения жилья в Санкт-Петербурге (первичный и вторичный рынок) снизились за сентябрь на 0,4% - до 69200 рублей за кв. м;
- Средние цены предложения жилья в Московской области (первичный и вторичный рынок) выросли за сентябрь на 1,6% - до 58200 рублей за кв. м;
- Рынок жилья 14 крупнейших городов России сократился в сентябре на 220,5 млрд. рублей.
С начала 2009 г.:
Средние цены предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России, включая Москву и Санкт-Петербург, снизились на 14,1% в рублях и на 16,5% в долларах;
Средние цены предложения на жилье на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах снизились на 21,0% в рублях и на 23,2% в долларах;
Средние цены предложения жилья в Москве (первичный и вторичный рынок) снизились на 9,2% в рублях и на 12,5% в долларах;
Средние цены предложения жилья в Санкт-Петербурге (первичный и вторичный рынок) снизились на 16,9% в рублях и на 19,9% в долларах;
Средние цены предложения жилья в Московской области (первичный и вторичный рынок) снизились на 12,0% в рублях и на 15,5% в долларах;
Рынок жилья 14 крупнейших городов России сократился на 7,74 трлн. в рублях и на 301 млрд. в долларах США.
В России
Как прогнозировалось в предыдущем отчете, темпы снижения цен в целом замедлились, хотя ситуация в каждом городе развивается в зависимости от сочетания локальных факторов. Например, в Самаре и Екатеринбурге в сентябре 2009 года снижение цен предложения продолжилось, в то время как в Омске и Челябинске они выросли.
В большинстве городов отмечается традиционное осеннее оживление рынка, особенно в сегменте эконом-класса, вышли на рынок также, и покупатели, откладывавшие активные действия до относительной стабилизации экономической ситуации в стране, однако их количество не столь велико, чтобы возобновился рост цен. Количество сделок, упавшее зимой 2008-2009 года на 40-50% по сравнению с докризисным уровнем, за лето восстановилось до 70%-75% от докризисного уровня. Количество сделок с использование кредитов по-прежнему крайне низкое и составляет около 10%, в отличие от докризисных 20%. Разница цен предложения и цен сделок, зимой 2008-2009 года составлявшая в среднем 20%-25%, сократилась до 8%-12%. Минимальна разница в сегменте жилья эконом-класса.
Тенденции на рынке жилищного строительства (рынке новостроек) во все большей степени определяют новые игроки рынка, запускающие проекты по строительству недорогого жилья на новых дешевых землях и не обремененные высокой долговой нагрузкой. Низкая себестоимость строительства и более скромные, чем до кризиса параметры жилья, позволяют им продавать квартиры, по цене в большей степени соответствующей текущему спросу на жилье.
Ситуация на рынке жилья Москвы
Средние цены предложения на жилье в Москве в сентябре 2009 года не изменились, при этом наблюдался рост цен спроса на жилье эконом-класса. Скидки в этом сегменте рынка уменьшились. Средние цены предложения в совокупности по первичному и вторичному рынкам установились на уровне 136700 рублей за кв. м.
Цены предложения на вторичном рынке за сентябрь 2009 года стали ниже на 0,1%, установившись к концу месяца на уровне уровня 138 600 рублей за кв. м.
Цены предложения на первичном рынке за сентябрь 2009 года стали выше на 0,1%, установившись к концу месяца на уровне 135 900 рублей за кв. м.
Из-за значительного укрепления национальной валюты (на 5%) средние цены предложения на жилье в Москве, выраженные в долларах США выросли за сентябрь на 4,9% до уровня $4550 за кв. м.
Цены предложения на жилье в Москве на фоне оживления рынка жилья эконом-класса стагнировали фактически весь месяц. Подобная ситуация может продлиться и в дальнейшие месяцы. Низкий уровень инфляции и стабильные умеренно высокие цены на нефть вводят вероятность дальнейшего снижения цен к нулю. Устойчивость банковской системы позволяет банкирам проводить консервативную политику относительно «плохих» строительных активов и массовых распродаж «дефолтного» жилья вряд ли стоит ожидать.
Ситуация на рынке жилья Московской области
Повышение цен предложения на жилье в области в сентябре 2009 года (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) составило 1,6% в рублях. Средняя цена установились на уровне 58200 рублей за кв. м. На первичном рынке области снижение составило за месяц 0,4%, а средний уровень цен уменьшился до 55200 рублей за кв. м.
Вторичный рынок жилья Московской области частично восстановился после снижений цен в августе 2009 года на 5,6%. За сентябрь цены поднялись на 1,9% - до уровня 63300 рублей за кв. м. Оживление на рынке жилья Подмосковья было связано с реализацией отложенного спроса. Некоторые граждане, откладывавшие решение жилищного или инвестиционного вопроса до наступления «дна», вернулись на рынок, однако в силу упавшего уровня дохода и бюджета на покупку, реальную возможность купить жилье они имеют только в области.
Как и в Москве в результате значительного укрепления национальной валюты цены предложения, выраженные в долларах США, существенно выросли за сентябрь 2009 года – на 6,5% в среднем по первичному и вторичному рынкам.
Ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга
В сентябре 2009 года средние цены предложения на жилье в Санкт-Петербурге в совокупности на первичном и вторичном рынках снизились на 0,4% в рублях, что в целом совпадает с уровнем снижения по крупным городам. Снижение цен на вторичном рынке в рублевом исчислении составило 2,4%. Эта цена к концу сентября 2009 установилась на уровне 80200 рублей за кв. м. Средняя цена квадратного метра новостроек в Санкт-Петербурге составляет 68500 рублей за кв. м, снизившись за месяц на 0,1%.
Более низкие темпы снижения цен на первичном рынке северной столицы связаны с начавшимся летом 2009 года сокращением темпов сдачи жилья и повышением в структуре продаж доли жилья высокой стадии готовности. Однако, высока вероятность, что в следующие месяцы снижение цен в этом секторе рынка будет заметным. В тоже время ситуация на вторичном рынке явно говорит, что платежеспособный спрос в городе, в отличие от Москвы, где концентрируются финансовые потоки, пока восстанавливается слабо.
Средние цены предложения на жилье (первичный и вторичный рынок) в северной столице в долларах в сентябре 2009 года выросли на 4,4% и находятся на уровне $2300 за кв. м.
Ситуация на рынке жилья крупнейших городов
В сентябре 2009 года темпы снижения рублевых цен в 12-ти крупнейших городах страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) продолжили замедляться.
Снижение рублевых цен предложения на вторичном рынке в сентябре 2009 составило 0,4% в рублях, что в 3 раза меньше, чем месяцем ранее. Наиболее высокие темпы снижения цен предложения на вторичном рынке в сентябре 2009 зафиксированы в Самаре (-5,5%) и Красноярске (-3,3%). Выросли цены в 4-х городах – Новосибирске (4,3%), Омске (1,2%), Челябинске (1,6%) и Ростове-на-Дону (1,7%). Такое количество «точек роста» зафиксировано впервые с осени 2008 года.
Наиболее высокие цены предложения сохраняются в Екатеринбурге (52300 рублей за кв. м). В остальных крупных городах уровень цен на жилье существенно ниже 50000 рублей за кв. м. Наиболее низкие цены предложения сохраняются в Омске (33600 рублей за кв. м) и Казани (36400 руб. за кв. м).
Согласно мониторингу уровня цен на жилье в 38 различных российских городах, который ведется с помощью инновационного аналитического сервиса ИНДЕКС ГДЕЭТОТДОМ, в стране сохраняется высокий уровень различия цен на жилье. Наиболее высокие цены на жилье – в Сочи (95 300 руб. за кв. м), Владивостоке (56800 руб. за кв. м), Калуге (53900 руб. за кв. м), Краснодаре (50100 руб. за кв. м). Низкие средние цены предложения – в Курске (30000 руб. за кв. м), Ульяновске (30800 руб. за кв. м), Смоленске (32800 руб. за кв. м), Брянске (33000 руб. за кв. м), Мурманске (33400 руб. за кв. м).
Материал предоставлен GED analytics
О СИТУАЦИИ С ЦЕНАМИ НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ По состоянию на сентябрь 2009 года изменение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -8,4% (в том числе за за май -0,77%, за июнь -0,18%, за июль -0,43%, за август +0,06%. за сентябрь +0,07%). Общее изменение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к сентябрю 2009 года -16,54%. Изменение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-сентябрь2009 года на -3,48% (в том числе за май –0,51%, за июнь -0,10%, за июль -0,33%, за август +0,07%, за сентябрь +1,16), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 11,92 %. Следует обратить внимание, что за период кризиса себестоимость строительства снизилась в меньшей степени, чем строительные материалы - -11,92% и -16,54% соответственно. Строительная себестоимость 1 кв.м. площади жилых домов эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 25-30 тыс. руб. и включает стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ. Приведенные показатели не учитывают т.н. «непроизводственные» затраты застройщиков: – плата за подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (примерно 4,5%); - платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья (до 10%) - платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций (Ростехнадзор, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.) (до 6,5%). Указанные затраты застройщиков составляют в целом от 20 до 30 процентов от себестоимости. Таким образом, т.н. «полная инвестиционная себестоимость» строительства составляет уже в среднем по России от 33 до 40 тыс. руб. в расчете на м.кв. Расчет ориентировочной себестоимости строительства 1 кв.м. площади жилых домов из изделий ведущих домостроительных комбинатов в среднем по России: Статья руб./кв.м % Выкуп (аренда) участка 4160 руб. 13,92 % Строительно-монтажные работы: 22764 руб. 76,16 % Подготовительные работы 728 руб. 2,44 % Подземная часть 1990 руб. 6,66 % Наземная часть, в том числе 17316 руб. 57,94 % - Монтаж сборных ЖБИ 11830 руб. 39,58 % - Устройство кровли 260 руб. 0,87 % - Герметизация наружных стыков и окраска фасада 325 руб. 1,09 % - Заполнение оконных и балконных проемов 845 руб. 2,83 % - Сантехнические работы 1027 руб. 3,44 % - Электромонтажные работы, АППЗ, вентиляция дымоудаления 949 руб. 3,18 % - Слаботочные сети, телевидение 104 руб. 0,35 % - Отделочные работы 1196 руб. 4,00 5 - Монтаж лифтов 130 руб. 0,44 % - Оборудование 650 руб. 2,18 % Внешние сети 1820 руб. 6,09 % Благоустройство 546 руб. 1,83 % Прочие по СМР 364 руб. 1,22 % Затраты заказчика: 1 400 руб. 4,68 % Проектирование и авторский надзор 700 руб. 2,34 % Затраты по вводу дома в эксплуатацию 420 руб. 1,41 % Прочие заказчика 280 руб. 0,94 % Накладные расходы 1564 руб. 5,23 % Всего 29888 руб. 100,0% По нашей оценке цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик снижения цен был пройден в апреле - июне, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто. Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость. Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за Наименование ресурса Рост за 2007 год, %% Изменение за 2008 год, %% Изменение за январь-сентябрь 2009 года, %% Портландцемент 70-106 % -14,6% -25 % -58,27% Бетон товарный ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
.jpg)
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 года, а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на сентябрь 2009 года.