Арендаторы хотят платить на 10% ниже рынка
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, какие квартиры чаще всего ищут арендаторы в крупнейших российских городах – Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге и Казани, и как их запросы соотносятся с предложением на рынке.
1. Арендаторы хотят снимать квартиры в среднем на 10% дешевле, чем они предлагаются на рынке. Так, в Москве средняя ставка аренды однушки на «Циане» составляет 68 тыс. руб. в месяц, а средний ценник в просматриваемых квартирах – 62 тыс. руб. В других городах ситуация аналогичная:
- в Новосибирске 32 и 27 тыс. руб. соответственно,
- в Казани – 31 и 27 тыс. руб.,
- в Екатеринбурге – 33 и 30 тыс. руб.,
- в Санкт-Петербурге – 43 и 40 тыс. руб.
Спрос (под спросом понимаются просмотры объявлений на «Циане») относительно предложения смещён в сторону более дешёвых лотов. Например, в Москве однушки стоимостью до 60 тыс. руб. в месяц в спросе составляют большую долю, чем в предложении (57% против 43%). Преимущественно арендаторы ищут квартиры за 45-55 тыс. руб., а на рынке чаще всего встречаются предложения за 50-60 тыс. руб. Каждый пятый надеется уложиться в бюджет до 45 тыс. руб. в месяц, но на рынке таких вариантов лишь 1 из 10. При этом сразу 12% квартир предлагается от 100 тыс. руб. в месяц, но на такие варианты приходится лишь 7% просмотров.
Помимо желания сэкономить есть ещё одна причина в различиях между спросом и предложением – более доступные квартиры быстрее уходят с рынка, а более дорогие дольше задерживаются, в результате чего средние ставки в предложении оказываются выше, чем в спросе.
Структура предложения и спроса на «Циане» по ставкам аренды однокомнатных квартир в Москве
Источник: Циан
2. Студии и однокомнатные квартиры в структуре спроса занимают большую долю (20% и 41% в среднем по городам), чем в структуре предложения (18% и 39%), в то время как двушки, трёшки и многокомнатные квартиры – наоборот (29%, 9% и 1% против 30%, 11% и 2% соответственно).
Т.е. на рынке не хватает студий и однушек, но есть избыток квартир с несколькими комнатами. Спрос смещён относительно предложения в сторону более компактных вариантов. Ситуации, когда для долгосрочной аренды необходима квартира с тремя или большим числом комнат, встречаются редко.
Особенно сильно различия заметны в Новосибирске и Казани. В Новосибирске студии и однушки составляют 61% от всех квартир в предложении и 67% – в спросе, в Казани – 58% и 65% соответственно. В Москве – 42% и 45%. А наиболее сбалансированное соотношение спроса и предложения – в Санкт-Петербурге (63% и 64%).
Структура предложения и спроса на «Циане» по типам комнатности
Источник: Циан
«Структура предложения в значительной степени определяет структуру спроса на рынке. Но различия между этими сущностями всё же есть – спрос смещён в сторону более компактных и доступных по цене вариантов, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – За последние пару лет ставки достигли рекордно высоких значений, которые не всегда согласуются с доходами населения – по этой причине фиксируется разрыв между предложением и ожиданиями арендаторов»
Методика
Структура потенциального спроса (запросы покупателей) получена из данных по просмотрам объявлений на «Циане». Анализировались данные за 2026 г.
В условиях низкой вакансии бизнес стал интересоваться предварительной арендой офисов средней нарезки в БЦ, строящихся или проходящих редевелопмент.
Сейчас компании, у которых заканчиваются текущие договоры аренды или планируется переезд, за несколько месяцев начинают поиск новых офисов. В ситуации, когда предложение ограниченно, а конкуренция за качественные площади высокая, арендаторы не могут рассчитывать на быстрый подбор подходящего варианта «в последний момент» и готовы бронировать лоты заранее.
Для этого нужно внести обеспечительный платеж, а затем ждать завершения строительных работ и подписания акта приема-передачи помещения.
Наибольшим спросом в таких сделках пользуются офисные блоки площадью 150-300 м2 со скорой сдачей — в конце этого года или начале следующего. Они востребованы, т.к. подходят широкому кругу резидентов: для небольшого бизнеса, головного офиса, филиала компании.
«При этом большинство бизнес-центров на этапе строительства или редевелопмента продаются почти полностью. В них остаются площади, предназначенные для аренды, но сразу после открытия БЦ можно не успеть со сделкой: конкуренция за понравившийся лот может быть слишком большой», — отметила Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group.
Практика предварительной аренды — не новая на офисном рынке, но сейчас она переживает новый виток популярности как инструмент для компаний, которые умеют планировать и ценят стабильность.
Ключевые проблемы, связанные с преобразованием столичных промышленных территорий, проанализировало Агентство стратегического развития «ЦЕНТР», которое по заказу Московского Фонда поддержки промышленности и предпринимательства выпустило исследование «МОСКВА RE: ПРОМЫШЛЕННАЯ 2.0». Среди вызовов, например, качество проектов из-за недостаточной конкуренции на рынке решений по трансформации производственных зон, ориентация на получение прибыли в краткосрочной перспективе и транспортная доступность. Исследование на конкретных примерах показывает сложности и даёт рекомендации по их преодолению.
Московская промышленность растёт быстрыми темпами. На неё уже приходится 16 % объёма всей инновационной продукции России, в городе создано больше 400 тысяч высокопроизводительных рабочих мест. За последние 10 лет Москва в три раза нарастила выпуск продукции предприятий обрабатывающего сектора, а производство электрического оборудования – в 20 с лишним раз; компьютеров, электронных и оптических изделий – почти в 36 раз. Это происходит на фоне реорганизации промышленных территорий, которые от упадка середины 90-х перешли к развитию в русле новых трендов. В рамках исследования проанализированы семь ключевых тенденций редевелопмента:
- Умная экономика (интернет вещей, использование больших данных);
- Инновационное развитие (на основе экосистемы разработки и внедрения новых технологий);
- Новые точки роста (многофункциональные кластеры, способные адаптироваться к запросам общества);
- Появление мест притяжения для бизнеса и людей за пределами центра;
- Механизм комплексного развития территорий (создание многофункциональной среды на месте прежде закрытых от города предприятий);
- Формирование нового – эстетически привлекательного – облика промзон;
- Сохранение и адаптация промышленного наследия (новая жизнь исторических объектов).
Вместе с тем, каждая тенденция имеет свои недостатки и связана с определёнными вызовами. Это, например, нехватка российских поставщиков высокотехнологичных решений для умной экономики или противоречия между корпорациями и вузами в области инновационного развития. Вызовы и ответы на них сформулированы по каждой из обозначенных тенденций.
Важной составляющей исследования стала работа с экспертами, вовлеченными в процесс редевелопмента промышленных зон, кроме того, оно основано на конкретных кейсах. Так, тренды в области КРТ проиллюстрированы, в том числе проектами на территории бывшей промзоны «Вагоноремонт» в районе Восточное Дегунино, где планируется строительство многофункционального квартала с производственными и деловыми объектами. А формирование новых центров роста – развитием территории ЗИЛ, где возводится новый городской район с технопарком. Между тем, для обеих этих тенденций обозначены такие минусы, как упор на жилищное строительство и недостаточность высокотехнологичных производств.
Одной из характерных проблем столичных проектов КРТ как таковых названа «нехватка уникальности». «Редко когда возникает какая-то изюминка», – отметил один из опрошенных в рамках исследования экспертов – специалист в области инвестиций. А по мнению эксперта в сфере промышленного наследия, для жителей особенно важно свободное пространство и «сомасштабность» застройки человеку. Рекомендации в этой связи: увеличение государственных усилий по созданию инфраструктуры (в первую очередь транспортной) для развития территорий, поощрение открытости этого рынка для новых игроков (девелоперов и архитекторов), а также привлечение на трансформируемые участки как можно более широкого круга потенциальных пользователей, чтобы стимулировать расширение функциональности новых пространств.
В рамках тенденции на формирование нового городского облика эксперты обратили внимание на снижение качества архитектурных решений и рекомендовали работать над квалификацией зодчих, градостроителей и застройщиков. А в части сохранения промышленного наследия отметили, что в этой сфере не хватает компетентных специалистов, и посоветовали больше изучать зарубежный опыт.
Вместе с тем, в исследовании подчёркивается, что Москва на нынешнем этапе реорганизации производственных территорий обеспечивает создание инфраструктуры, необходимой для развития высокотехнологичных отраслей промышленности, науки и деловой среды. «Здесь создаются высокопроизводительные рабочие места, прорывные технологии и продукты с высокой добавленной стоимостью. Вокруг современных промышленных территорий столицы растёт инновационная и коммерческая активность, совершенствуется досуговая инфраструктура, формируются качественные пространства для работы и отдыха. Это один из главных инструментов адаптации города к вызовам времени», – считает руководитель проекта, соучредитель Агентства «ЦЕНТР» Сергей Георгиевский.
«Москва успешно сочетает модернизацию и преемственность, создавая конкурентоспособную, устойчивую и привлекательную городскую среду. Надеемся, что наше исследование поможет понять, каким образом можно повысить эффективность производственных территорий и сохранить индустриальное наследие», – отмечает руководитель аналитической группы проекта, руководитель аналитического отдела Агентства «ЦЕНТР» Ольга Грицан.
«МОСКВА RE: ПРОМЫШЛЕННАЯ 2.0» передана профильным департаментам Правительства Москвы в качестве аналитической базы для реализации проектов КРТ и редевелопмента.