Арендаторы хотят платить на 10% ниже рынка
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, какие квартиры чаще всего ищут арендаторы в крупнейших российских городах – Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге и Казани, и как их запросы соотносятся с предложением на рынке.
1. Арендаторы хотят снимать квартиры в среднем на 10% дешевле, чем они предлагаются на рынке. Так, в Москве средняя ставка аренды однушки на «Циане» составляет 68 тыс. руб. в месяц, а средний ценник в просматриваемых квартирах – 62 тыс. руб. В других городах ситуация аналогичная:
- в Новосибирске 32 и 27 тыс. руб. соответственно,
- в Казани – 31 и 27 тыс. руб.,
- в Екатеринбурге – 33 и 30 тыс. руб.,
- в Санкт-Петербурге – 43 и 40 тыс. руб.
Спрос (под спросом понимаются просмотры объявлений на «Циане») относительно предложения смещён в сторону более дешёвых лотов. Например, в Москве однушки стоимостью до 60 тыс. руб. в месяц в спросе составляют большую долю, чем в предложении (57% против 43%). Преимущественно арендаторы ищут квартиры за 45-55 тыс. руб., а на рынке чаще всего встречаются предложения за 50-60 тыс. руб. Каждый пятый надеется уложиться в бюджет до 45 тыс. руб. в месяц, но на рынке таких вариантов лишь 1 из 10. При этом сразу 12% квартир предлагается от 100 тыс. руб. в месяц, но на такие варианты приходится лишь 7% просмотров.
Помимо желания сэкономить есть ещё одна причина в различиях между спросом и предложением – более доступные квартиры быстрее уходят с рынка, а более дорогие дольше задерживаются, в результате чего средние ставки в предложении оказываются выше, чем в спросе.
Структура предложения и спроса на «Циане» по ставкам аренды однокомнатных квартир в Москве
Источник: Циан
2. Студии и однокомнатные квартиры в структуре спроса занимают большую долю (20% и 41% в среднем по городам), чем в структуре предложения (18% и 39%), в то время как двушки, трёшки и многокомнатные квартиры – наоборот (29%, 9% и 1% против 30%, 11% и 2% соответственно).
Т.е. на рынке не хватает студий и однушек, но есть избыток квартир с несколькими комнатами. Спрос смещён относительно предложения в сторону более компактных вариантов. Ситуации, когда для долгосрочной аренды необходима квартира с тремя или большим числом комнат, встречаются редко.
Особенно сильно различия заметны в Новосибирске и Казани. В Новосибирске студии и однушки составляют 61% от всех квартир в предложении и 67% – в спросе, в Казани – 58% и 65% соответственно. В Москве – 42% и 45%. А наиболее сбалансированное соотношение спроса и предложения – в Санкт-Петербурге (63% и 64%).
Структура предложения и спроса на «Циане» по типам комнатности
Источник: Циан
«Структура предложения в значительной степени определяет структуру спроса на рынке. Но различия между этими сущностями всё же есть – спрос смещён в сторону более компактных и доступных по цене вариантов, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – За последние пару лет ставки достигли рекордно высоких значений, которые не всегда согласуются с доходами населения – по этой причине фиксируется разрыв между предложением и ожиданиями арендаторов»
Методика
Структура потенциального спроса (запросы покупателей) получена из данных по просмотрам объявлений на «Циане». Анализировались данные за 2026 г.
По предварительным оценкам ВТБ, в первый месяц 2026 года россияне получили около 430 млрд рублей на покупку жилья в ипотеку. Этот результат стал максимальным для января за всю историю наблюдений. Он более чем втрое превышает показатель января 2025 года и более чем в 1,5 раза – января 2024-го, когда ключевая ставка еще не достигла пиковых значений, а на рынке действовала массовая программа господдержки.
Ключевым драйвером рекордных выдач начала года стал спрос на «семейную» ипотеку до вступления в силу обновленных условий с 1 февраля. Только в ВТБ число проведенных сделок по ней в январе выросло примерно на 60% по сравнению с началом 2025 года. Наибольшая активность была зафиксирована в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, совокупно обеспечивших порядка 40% от общего числа сделок.
«Традиционный сценарий «декабрьский ажиотаж – январское затишье» в этом году не сработал. Клиенты, не успевшие провести сделку в конце года, завершали её в январе, другие, ранее раздумывавшие, принимали окончательное решение. В результате сформировался уникальный январский пик, который накрыл Россию не меньше аномальных снегопадов. Такой сдвиг, безусловно, повлияет на февральскую статистику, но после короткой паузы мы ожидаем возврата рынка к устойчивому росту», – отметил Алексей Охорзин, старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ.
Напомним, с 1 февраля 2026 года правительство внесло в условия «семейной» ипотеки изменения, среди них - обязательное включение супруга в состав заемщиков (за исключением супруга – иностранного гражданина); регистрация детей по одному адресу с заемщиком; предоставление СНИЛС детей, благодаря которым клиент имеет право на получение льготной ипотеки.
ВТБ проанализировал активность клиентов, оформивших рыночную ипотеку в 2025 году. Результаты показали, что каждый второй регулярно вносил частично-досрочные платежи, а каждый пятый закрыл кредит. Для сравнения, в 2024 году полностью погашен был лишь один из десяти оформленных договоров.
Несмотря на то, что в прошлом году основной объём выдач пришёлся на программы господдержки, а спрос на рыночную ипотеку снизился, она по-прежнему находила своего покупателя.
В 2025 году рыночную ипотеку в ВТБ оформили около 8,3 тыс. клиентов. Средний размер первоначального взноса превысил 50% (против 30% в 2023 году), а средний «чек» кредита за два года снизился примерно на 20% — до 3,3 млн рублей.
Многие заёмщики, оформляя кредит в 2025 году, изначально рассчитывали на его быстрое погашение. Более 54% клиентов банка с рыночной ипотекой гасили её в среднем в пять раз быстрее графика. Хотя доля заёмщиков, совершающих регулярные частично-досрочные платежи, снизилась год к году, средняя сумма и частота их дополнительных платежей выросли.
Всего на досрочное погашение (частичное и полное) по рыночным программам в 2025 году заёмщики ВТБ направили около 8 млрд рублей. При этом на статистику полного досрочного закрытия, помимо стратегии заёмщиков скорее освободиться от долга, также повлияло рефинансирование. Интерес к этому инструменту снижения финансовой нагрузки стал постепенно увеличиваться со второй половины прошлого года.
Клиенты, воспользовавшиеся программами господдержки, действовали диаметрально противоположно. Доля заёмщиков, вносивших дополнительные платежи, сократилась с 46% примерно до 29%, а показатель полного досрочного погашения ещё больше приблизился к нулю.
«В новых условиях для заёмщиков с рыночной ставкой досрочное погашение выступает тактическим ответом на её высокую стоимость. Льготные программы снимают необходимость в спешке, позволяя клиентам направлять свободные деньги на вклады или другие инструменты инвестиций», — прокомментировал Алексей Охорзин, старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ.
В этом году ВТБ ожидает повышения доступности рыночной ипотеки. Если ключевая ставка продолжит снижаться, спрос на неё активизируется, что приведёт к паритету между государственными и рыночными программами в структуре ипотечных продаж.