По итогам 2025 г. в Московском регионе было зафиксировано 72 крупные сделки с земельными участками под жилой девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га, суммарный денежный объем сделок составил 278,5 млрд руб. (+18,8% год к году), средний чек сделки — 3,9 млрд руб. (+85,7% год к году). В 2024 г. было зафиксировано 117 крупных сделок общей площадью 17,8 тыс. га и суммарной стоимостью 234,5 млрд руб. Таким образом, в 2025 г. рынок продемонстрировал снижение количества и общей площади сделок с земельными участками под жилое строительство параллельно со значительным ростом и среднего чека, что указывает на сдвиг интереса к более дорогим и компактным участкам. Из-за изменения градостроительной политики среди новых игроков (как локальных, так и внешних) особый спрос наблюдался на проекты высокого сегмента с согласованной архитектурой и/или разрешением на строительство. По прогнозам Nikoliers, в этом году ожидается продолжение, а возможно, и активизация практики партнёрств между девелоперами на рынке.

Основная активность на рынке продаж девелоперских проектов и земельных участков под жилое строительство в Москве в 2025 г. наблюдалась в проектах высоких классов: в бизнес-сегменте, премиум и элитном. Проекты классов ниже пользовались меньшим спросом из-за сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования. Ограничение и дороговизна ипотечных программ, повышение себестоимости строительства, а также значительный рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования стимулируют девелоперов к выбору более высоких сегментов жилья и повышению позиционирования проектов.

На втором месте после жилого девелопмента в Москве находятся площадки под офисную недвижимость, на них пришлось 14% от общего объема инвестиций или 53,1 млрд рублей, что в 8,3 раза выше объема инвестиций 2024 г. (6,4 млрд руб.)  На третьем месте – МФК (как правило, жилое и коммерческое строительство на одном участке) - 10,5% или 39,9 млрд руб., что сопоставимо с объемом прошлого года. На индустриальное назначение всего 1,7% или 6,3 млрд руб., что в 6,8 раз меньше объема 2024 г. и связано с исключением классических складов из программы МПТ.

Структура сделок 2025 г. с площадками под девелопмент по типу будущего строительства, Москва

Среди крупнейших сделок года под жилой девелопмент можно выделить покупку компанией «Страна Девелопмент» у Forma (ПИК) строящегося ЖК Republic, приобретение «Талан» у Smineх проекта ЖК Injoy, партнерства «РЖД-Недвижимость» (Новая Эра) с девелоперами по двум крупным проектам, а также высокую активность Sminex в приобретении премиальных и элитных участков. Крупнейшей сделкой под перспективное офисное строительства за 2025 г. является приобретение Совкомбанком компании, которой принадлежат права на участок с Дворцом спорта «Лужники» в Хамовниках. Крупнейшим приобретением под индустриальное строительство стало приобретение Компанией РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) участка для креативно-производственного кластера в ОЭЗ «Максимиха».

Московский регион традиционно лидирует по объему приобретений земельных участков под девелопмент — 85,7% объема земельных сделок России в 2025 г. При этом интересно, что в Москве объём сделок год к году вырос на 13,6% (до 378 млрд руб.), в то время как в других регионах снизился. Несмотря на преобладание инвестиций именно в жилой девелопмент, в разрезе регионов его доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в то время как в других регионах – более 90%.

Всего по итогам 2025 г. общий объем инвестиций в площадки под девелопмент и производства в России составил 441 млрд руб., что  на  18,9% ниже показателя 2024 г., при этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. Тренд снижения денежного объема земельных сделок сопоставим с общей тенденцией на рынке – например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за год снизился на 19,9%. В любом случае, 2025 г. и 2024 г. являются ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.

Продавцами наиболее крупного объема площадок под девелопмент в России в 2025 г. выступили: корпоративный сектор — 45,6% (2 тыс. га), 32,5% (1,4 тыс. га) — из федеральной собственности, в том числе по результатам тендеров, 6,4% (0,28 тыс. га) — банковскими структурами. Девелоперами было реализовано 8,5% (0,4 тыс. га) площадей, при этом в суммарном оцениваемом денежном объеме сделок их доля максимальна — 51,3% (226,5 млрд руб.).

Ключевыми покупателями земельных участков в 2025 г. выступили девелоперы: 72,6% объема сделок в денежном выражении – при этом доля в общем объеме за год выросла на 5 п.п. На втором месте – банковские структуры - 8,9% и плюс 7 п.п. за год, на третьем – частные инвесторы - 4,6% и плюс 3 п.п. за год

Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers: «В 2025 году рынок продемонстрировал высокую активность, что отразилось в закрытии ряда крупных сделок. В первом полугодии на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наблюдалось временное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка. Однако последующее смягчение политики регулятора и ожидания игроков по сохранению тренда способствовали оживлению сегмента к концу года. В 2026 г. мы прогнозируем сохранение тренда на интерес девелоперов к проектам высокого сегмента с согласованными архитектурными решениями и/или готовой разрешительной документацией. Параллельно мы ожидаем роста числа партнерств между девелоперами для реализации крупных проектов».

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, как соотносится число сделок на первичном и вторичном рынках в крупных городах РФ. По итогам 2025 г. в среднем на 1 сделку в новостройках приходится 2 сделки на вторичке. Разрыв между первичным и вторичным рынком сократился относительно 2024 г.  

1. В 2025 г. в среднем по крупным городам 35% квартир были проданы на первичном рынке, 65% – на вторичном, т.е. количество сделок в новостройках в 2 раза уступает количеству сделок на вторичке. 

Наиболее заметная доля первичного рынка в структуре сделок – в Тюмени, Хабаровске, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Владивостоке (50-55%). Это единственные локации, где более половины от всех продаж приходится на новостройки. Большой вклад также в Москве (49%). В лидерах по доле первичного рынка крупные межрегиональные центры с высокими темпами жилищного строительства. 

Минимальный вклад новостройки дают в Томске, Омске, Тольятти, Сочи и Челябинске (14-24% – т.е. на 1 сделку на первичном рынке приходится 3-6 сделок на вторичке). В этих локациях наблюдается явный дефицит нового жилья. 

2. В 2025 г. вклад новостроек в общее число сделок увеличился: по итогам года на них пришлось 35% всех сделок, а во втором полугодии 2024 г. – 33% (данными по вторичке за первое полугодие 2024 г. не располагаем). Причиной этого стало ухудшение ипотечных условий на вторичном рынке при сохранении льготных программ для новостроек. 

Разрыв в числе сделок между рынками сократился в большинстве городов (в 26 из 32 анализируемых). Особенно сильно – в Барнауле (на новостройки в 2024 г. приходилось 24%, в 2025 г. – 35%), Ростове-на-Дону (было 44%, стало 53%) и Оренбурге (было 25%, стало 32%). 

«Доля первичного рынка в структуре продаж квартир минимально увеличилась относительно 2024 г., но на вторичку по-прежнему приходится основная часть сделок. Связано это и с дефицитом нового жилья в ряде городов, и с тем, что покупка новостройки часто требует предварительной продажи имеющегося жилья на вторичном рынке», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».

Приложение

Источник: Циан

Методика

В выборку вошло 32 города, по которым есть полные данные по числу сделок на вторичном рынке (не по числу оформленных переходов прав).