Изменения условий семейной ипотеки и разрыв цен уводят покупателей на вторичку
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, зафиксировали переток спроса из новостроек в сегмент готового жилья в 1 квартале 2026 г. Причины – изменения условий семейной ипотеки и заметный ценовой разрыв (23%) между сегментами.
В 1 кв. 2026 г. на вторичном рынке крупных российских городов (см. таблицу) было продано 122,7 тыс. квартир. Он показал большую устойчивость, чем первичный рынок, который пострадал на фоне изменения условий семейной программы: продажи оказались на 27% ниже, чем в 4 кв. 2025 г., тогда как в новостройках снижение сильнее – на 43%. По сравнению с 1 кв. 2025 г. число сделок по ДКП выросло сразу на 18%, а в новостройках только на 4%.
Больше всего сделок с квартирами в готовых домах в 1 кв. 2026 г. (кроме Москвы и Петербурга) прошло в Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре (более 5 тыс. регистраций). Максимальный рост спроса в годовом выражении по итогам января-марта – в Тольятти, Волгограде, Хабаровске (от +47 до +55%); спад отмечен лишь в Чебоксарах, Сочи и Калининграде (от -34% до -3%).
В условиях высоких ипотечных ставок и сохраняющегося роста цен, спрос сместился не просто на вторичный рынок, а в его более доступные сегменты. Вырос средний возраст дома, в котором купили квартиру (с 31 года в конце 2025 г. до 33 лет), немного сократилась средняя площадь (с 52 до 51 до кв.м.), а доля недавних новостроек (корпусов 2020-х гг. постройки) не изменилась (21% и в 4 кв. 2025 и в 1 кв. 2026).
Спрос в крупных городах РФ (число сделок)
Источник: Циан
Особенно большой разрыв в квартальной динамике спроса между сегментами в Сочи (-92% в новостройках и -22% на вторичке), Барнауле (-65% и -24%) и Томске (-56% и -20%) – в этих городах низкие темпы жилищного строительства, дефицит предложения на первичном рынке, а значит, мало сделок.
В Ставрополе и Владивостоке, наоборот, спрос на вторичке просел заметно сильнее, чем на первичке, а в Ярославле в новостройках он даже немного вырос (+8%). В этих городах различия в ценах между двумя сегментами минимальны (новостройки дороже всего на 2-9%), поэтому переток спроса с первичного рынка в 2026 г. в них не фиксируется.
Более низкий уровень цен в готовых домах – один из важных факторов их привлекательности. В апреле 2026 г. «квадрат» в предложении на первичном рынке на 23% дороже. Ценовой разрыв максимален в Новокузнецке, Барнауле и Тольятти (49-68%) – в этих городах строится мало нового жилья, высокая конкуренция на первичном рынке, а квартиры на вторичном рынке еще и продаются, в основном, в морально устаревшем жилфонде.
«В начале 2026 г. часть спроса из новостроек сместилась в готовое жилье, цены на которое заметно ниже, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Покупатели всё чаще отказываются от приобретения современного жилья в пользу “обычной” вторички».
Приложение
|
Город |
Сделок с новостройками в 1 кв. 2026 г., тыс. штук |
Динамика, % |
Сделок на вторичке в 1 кв. 2026 г., тыс. штук |
Динамика, % |
||
|
к 1 кв. 2025 г. |
к 4 кв. 2025 г. |
к 1 кв. 2025 г. |
к 4 кв. 2025 г. |
|||
|
Барнаул |
0,6 |
-26% |
-65% |
2,3 |
20% |
-24% |
|
Владивосток |
1,9 |
34% |
-15% |
1,9 |
28% |
-27% |
|
Волгоград |
1,1 |
24% |
-53% |
2,5 |
54% |
-27% |
|
Воронеж |
2,2 |
20% |
-25% |
3,5 |
20% |
-32% |
|
Екатеринбург |
5,7 |
26% |
-45% |
6,4 |
29% |
-23% |
|
Ижевск |
1,1 |
0% |
-42% |
2,3 |
3% |
-36% |
|
Иркутск |
0,9 |
24% |
-43% |
1,9 |
23% |
-29% |
|
Калининград |
1,0 |
25% |
-34% |
1,6 |
-3% |
-30% |
|
Кемерово |
0,3 |
-20% |
-57% |
1,5 |
20% |
-25% |
|
Киров |
0,7 |
22% |
-34% |
2,0 |
17% |
-30% |
|
Краснодар |
4,9 |
66% |
-39% |
5,4 |
12% |
-27% |
|
Красноярск |
1,5 |
63% |
-28% |
4,0 |
37% |
-24% |
|
Москва |
13,9 |
-37% |
-51% |
21,5 |
2% |
-28% |
|
Набережные Челны |
0,8 |
16% |
-37% |
0,4 |
2% |
-30% |
|
Новокузнецк |
<0,1 |
57% |
-54% |
1,2 |
33% |
-23% |
|
Новосибирск |
2,5 |
12% |
-45% |
6,0 |
25% |
-21% |
|
Омск |
0,5 |
54% |
-43% |
3,3 |
26% |
-21% |
|
Оренбург |
0,9 |
7% |
-47% |
2,2 |
15% |
-27% |
|
Пенза |
1,1 |
29% |
-38% |
1,9 |
32% |
-28% |
|
Пермь |
2,2 |
59% |
-30% |
3,3 |
22% |
-30% |
|
Ростов-на-Дону |
3,6 |
14% |
-47% |
2,9 |
1% |
-31% |
|
Рязань |
1,2 |
26% |
-26% |
1,6 |
14% |
-34% |
|
Самара |
0,8 |
17% |
-59% |
3,5 |
40% |
-28% |
|
Санкт-Петербург |
8,5 |
14% |
-36% |
14,9 |
9% |
-27% |
|
Сочи |
0,1 |
-46% |
-92% |
1,3 |
-11% |
-22% |
|
Ставрополь |
1,6 |
9% |
-21% |
1,5 |
10% |
-37% |
|
Тольятти |
0,2 |
-31% |
-59% |
1,9 |
55% |
-25% |
|
Томск |
0,2 |
102% |
-56% |
1,4 |
16% |
-20% |
|
Тюмень |
3,0 |
10% |
-50% |
3,5 |
23% |
-23% |
|
Ульяновск |
0,7 |
38% |
-53% |
2,1 |
10% |
-31% |
|
Уфа |
2,9 |
70% |
-38% |
3,9 |
31% |
-25% |
|
Хабаровск |
1,6 |
1% |
-33% |
1,9 |
47% |
-18% |
|
Чебоксары |
0,5 |
-37% |
-55% |
0,9 |
-34% |
-24% |
|
Челябинск |
1,6 |
46% |
-28% |
4,0 |
30% |
-26% |
|
Ярославль |
1,3 |
67% |
8% |
2,2 |
31% |
-21% |
|
Все локации |
71,5 |
4% |
-43% |
122,7 |
18% |
-27% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 35 крупнейших городов, по которым есть полные данные по числу сделок.
Аренда комнат в российских коммуналках за год больше всего подорожала в Кирове, Ульяновске и Рязани, в среднем по городам ставки увеличились на 6,6%, до 11,5 тыс. в месяц. Об этом ТАСС сообщил генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко.
"С сентября прошлого года съемные комнаты стали сдаваться дороже в 53 городах из 70, дешевле - в 17. Больше всего подорожал найм таких объектов в Кирове - на целых 49,5%. Также впечатляющие результаты показали Ульяновск (+40,9%) и Рязань (+36,5%)", - рассказал собеседник агентства.
Согласно исследованию федерального портала, в списке самых подорожавших городов также оказались Тула (+33,2%), Саратов (+30,9%), Курск (+30,4%), Набережные Челны (+29,6%), Пенза (+26,8%), Саранск (+26%) и Омск (+25,9%). В Москве комнаты стали сдаваться дороже на 2% - за 23 014 руб./месяц, в Московской области - на 8,9% (16 229 руб./ месяц).
В перечень городов с отрицательной динамикой вошли Улан-Удэ (-19,9%), Якутск (-11,5%), Чита (-8,6%), Череповец (-8,5%), Сочи (-7,9%), Казань (-7,4%), Мурманск (-7,2%), Калининград (-6,7%), Санкт-Петербург (-6,5%) и Владикавказ (-6,3%).