Изменения условий семейной ипотеки и разрыв цен уводят покупателей на вторичку
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, зафиксировали переток спроса из новостроек в сегмент готового жилья в 1 квартале 2026 г. Причины – изменения условий семейной ипотеки и заметный ценовой разрыв (23%) между сегментами.
В 1 кв. 2026 г. на вторичном рынке крупных российских городов (см. таблицу) было продано 122,7 тыс. квартир. Он показал большую устойчивость, чем первичный рынок, который пострадал на фоне изменения условий семейной программы: продажи оказались на 27% ниже, чем в 4 кв. 2025 г., тогда как в новостройках снижение сильнее – на 43%. По сравнению с 1 кв. 2025 г. число сделок по ДКП выросло сразу на 18%, а в новостройках только на 4%.
Больше всего сделок с квартирами в готовых домах в 1 кв. 2026 г. (кроме Москвы и Петербурга) прошло в Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре (более 5 тыс. регистраций). Максимальный рост спроса в годовом выражении по итогам января-марта – в Тольятти, Волгограде, Хабаровске (от +47 до +55%); спад отмечен лишь в Чебоксарах, Сочи и Калининграде (от -34% до -3%).
В условиях высоких ипотечных ставок и сохраняющегося роста цен, спрос сместился не просто на вторичный рынок, а в его более доступные сегменты. Вырос средний возраст дома, в котором купили квартиру (с 31 года в конце 2025 г. до 33 лет), немного сократилась средняя площадь (с 52 до 51 до кв.м.), а доля недавних новостроек (корпусов 2020-х гг. постройки) не изменилась (21% и в 4 кв. 2025 и в 1 кв. 2026).
Спрос в крупных городах РФ (число сделок)
Источник: Циан
Особенно большой разрыв в квартальной динамике спроса между сегментами в Сочи (-92% в новостройках и -22% на вторичке), Барнауле (-65% и -24%) и Томске (-56% и -20%) – в этих городах низкие темпы жилищного строительства, дефицит предложения на первичном рынке, а значит, мало сделок.
В Ставрополе и Владивостоке, наоборот, спрос на вторичке просел заметно сильнее, чем на первичке, а в Ярославле в новостройках он даже немного вырос (+8%). В этих городах различия в ценах между двумя сегментами минимальны (новостройки дороже всего на 2-9%), поэтому переток спроса с первичного рынка в 2026 г. в них не фиксируется.
Более низкий уровень цен в готовых домах – один из важных факторов их привлекательности. В апреле 2026 г. «квадрат» в предложении на первичном рынке на 23% дороже. Ценовой разрыв максимален в Новокузнецке, Барнауле и Тольятти (49-68%) – в этих городах строится мало нового жилья, высокая конкуренция на первичном рынке, а квартиры на вторичном рынке еще и продаются, в основном, в морально устаревшем жилфонде.
«В начале 2026 г. часть спроса из новостроек сместилась в готовое жилье, цены на которое заметно ниже, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Покупатели всё чаще отказываются от приобретения современного жилья в пользу “обычной” вторички».
Приложение
|
Город |
Сделок с новостройками в 1 кв. 2026 г., тыс. штук |
Динамика, % |
Сделок на вторичке в 1 кв. 2026 г., тыс. штук |
Динамика, % |
||
|
к 1 кв. 2025 г. |
к 4 кв. 2025 г. |
к 1 кв. 2025 г. |
к 4 кв. 2025 г. |
|||
|
Барнаул |
0,6 |
-26% |
-65% |
2,3 |
20% |
-24% |
|
Владивосток |
1,9 |
34% |
-15% |
1,9 |
28% |
-27% |
|
Волгоград |
1,1 |
24% |
-53% |
2,5 |
54% |
-27% |
|
Воронеж |
2,2 |
20% |
-25% |
3,5 |
20% |
-32% |
|
Екатеринбург |
5,7 |
26% |
-45% |
6,4 |
29% |
-23% |
|
Ижевск |
1,1 |
0% |
-42% |
2,3 |
3% |
-36% |
|
Иркутск |
0,9 |
24% |
-43% |
1,9 |
23% |
-29% |
|
Калининград |
1,0 |
25% |
-34% |
1,6 |
-3% |
-30% |
|
Кемерово |
0,3 |
-20% |
-57% |
1,5 |
20% |
-25% |
|
Киров |
0,7 |
22% |
-34% |
2,0 |
17% |
-30% |
|
Краснодар |
4,9 |
66% |
-39% |
5,4 |
12% |
-27% |
|
Красноярск |
1,5 |
63% |
-28% |
4,0 |
37% |
-24% |
|
Москва |
13,9 |
-37% |
-51% |
21,5 |
2% |
-28% |
|
Набережные Челны |
0,8 |
16% |
-37% |
0,4 |
2% |
-30% |
|
Новокузнецк |
<0,1 |
57% |
-54% |
1,2 |
33% |
-23% |
|
Новосибирск |
2,5 |
12% |
-45% |
6,0 |
25% |
-21% |
|
Омск |
0,5 |
54% |
-43% |
3,3 |
26% |
-21% |
|
Оренбург |
0,9 |
7% |
-47% |
2,2 |
15% |
-27% |
|
Пенза |
1,1 |
29% |
-38% |
1,9 |
32% |
-28% |
|
Пермь |
2,2 |
59% |
-30% |
3,3 |
22% |
-30% |
|
Ростов-на-Дону |
3,6 |
14% |
-47% |
2,9 |
1% |
-31% |
|
Рязань |
1,2 |
26% |
-26% |
1,6 |
14% |
-34% |
|
Самара |
0,8 |
17% |
-59% |
3,5 |
40% |
-28% |
|
Санкт-Петербург |
8,5 |
14% |
-36% |
14,9 |
9% |
-27% |
|
Сочи |
0,1 |
-46% |
-92% |
1,3 |
-11% |
-22% |
|
Ставрополь |
1,6 |
9% |
-21% |
1,5 |
10% |
-37% |
|
Тольятти |
0,2 |
-31% |
-59% |
1,9 |
55% |
-25% |
|
Томск |
0,2 |
102% |
-56% |
1,4 |
16% |
-20% |
|
Тюмень |
3,0 |
10% |
-50% |
3,5 |
23% |
-23% |
|
Ульяновск |
0,7 |
38% |
-53% |
2,1 |
10% |
-31% |
|
Уфа |
2,9 |
70% |
-38% |
3,9 |
31% |
-25% |
|
Хабаровск |
1,6 |
1% |
-33% |
1,9 |
47% |
-18% |
|
Чебоксары |
0,5 |
-37% |
-55% |
0,9 |
-34% |
-24% |
|
Челябинск |
1,6 |
46% |
-28% |
4,0 |
30% |
-26% |
|
Ярославль |
1,3 |
67% |
8% |
2,2 |
31% |
-21% |
|
Все локации |
71,5 |
4% |
-43% |
122,7 |
18% |
-27% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 35 крупнейших городов, по которым есть полные данные по числу сделок.
Согласно данным инвестиционно-консалтинговой компании Ricci, объем ввода офисной недвижимости в Москве за девять месяцев 2025 года составил 537 тыс. кв. м, что на 43% выше, чем за аналогичный период прошлого года (375 тыс. кв. м).
До конца года на рынке ожидается ввод еще около 585 тыс. кв. м, что может привести совокупный объем нового предложения к 1,12 млн кв. м. Даже с учетом возможного переноса сроков сдачи отдельных объектов, годовой объем ввода превысит показатели последних десяти лет и составит порядка 900 тыс. кв. м.
Динамика прироста нового предложения офисных площадей, тыс. кв. м
Согласно данным инвестиционно-консалтинговой компании Ricci, 44% введенных площадей занимают штаб-квартиры и объекты built-to-suit, еще 41% предназначен для продажи, а 15% — для аренды.
Дмитрий Жидков, партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci: «Несмотря на сопоставимый с прошлым годом объем нового предложения, его ввод практически не повлиял на уровень вакансии. По состоянию на конец сентября 2025 года, доля доступных площадей остается минимальной — всего 11% от общего объема нового ввода. В то же время на рынок выходит вторичное предложение от инвесторов, которые предлагают в аренду ранее приобретённые объекты».
Доля доступного первичного предложения от заявленного объема нового ввода, 2025 г.
За девять месяцев 2025 года в эксплуатацию введено 11 крупных офисных объектов, среди которых: “Национальный космический центр” ( 200 тыс. кв. м), SLAVA, 4-я очередь (112 тыс. кв. м), iCITY “Башня Space” (91,4 тыс. кв. м), ОЭЗ «Технополис Москва» (30 тыс. кв. м), “Сколково Парк”, корпуса 3 и 4 (27,3 тыс. кв. м), “Медиацентр НТВ” (18 тыс. кв. м) и OSTANKINO BUSINESS PARK (17,1 тыс. кв. м).
Офисные объекты введенные в эксплуатацию в Москве в 2025 г.
Эксперты аналитического центра «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, рассчитали, как соотносятся платежи по аренде и семейной ипотеке в крупных городах России, и выяснили, что ещё есть локации, где такой кредит обходится дешевле.
- В 9 городах из 40 крупнейших ежемесячные платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже, чем арендные ставки (на 3-21%). Такими городами оказались Калининград, Рязань, Ярославль, Екатеринбург, Ставрополь, Красноярск, Липецк, Ростов-на-Дону и Пермь. При наличии суммы, достаточной для первоначального взноса, там выгоднее будет купить квартиру в новостройке, чем снимать её. Ещё в 3 локациях (в Саратове, Волгограде и Иркустке) платежи сопоставимы.
Особенно выражена экономия в Калининграде: средний платёж по семейной ипотеке здесь на 21% ниже арендной ставки. По ставкам аренды город входит в пятёрку самых дорогих локаций среди анализируемых (во многом из-за высокого спроса со стороны приезжих), тогда как по стоимости жилья на первичке занимает лишь 23-е место.
В противоположном краю рейтинга города, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной программе (Москва, Сочи, Севастополь, Казань). Разрыв между ипотечными и арендными платежами составляет там 2-3 раза. Решение о покупке квартиры в этих городах намного чаще основано не на сравнении ежемесячных платежей, а на иных вводных.
Если для однокомнатных квартир разрыв между платежами по семейной ипотеке и по аренде составляет в среднем по городам 35%, то для двухкомнатных (куда более актуальных для семей с детьми) – 78%. Из-за того, что стоимость двушек в большинстве городов не позволяет уложиться в лимит по семейной ипотеке, платежи становятся существенно выше (часть суммы выдаётся по рыночным ставкам). Только в 5 городах – Ярославле, Ульяновске, Саратове, Перми и Липецке – платежи по семейной ипотеке сейчас ниже арендных.
- Количество городов, где платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже арендных сокращается – год назад их было 19 (и ещё 4 города, где они сопоставимы). Причина в том, что за последние 12 месяцев стоимость жилья в новостройках выросла сильнее, чем арендные ставки – на 12% против 3%.
Только в 9 городах из 40 (Калининграде, Рязани, Красноярске, Иркутске, Омске, Кирове, Томске, Сочи, Новокузнецке) аренда за год подорожала сильнее, чем новостройки. В Красноярске платежи по семейной ипотеке стали ниже арендных (год назад были сопоставимы), в Иркутске платежи стали сопоставимы (год назад аренда была выгоднее).
Наоборот, среди городов, где год назад платежи по семейной ипотеке были ниже арендных, а сейчас ситуация изменилась, оказались Набережные Челны, Краснодар, Чебоксары, Ижевск, Оренбург и др. Там были зафиксированы наибольшие темпы роста цен на первичном рынке (+23-37% за год).
«При нынешних рыночных ставках семейная ипотека для многих является единственной возможностью обзавестись собственным жильём, – комментирует директор по развитию ипотечного направления «Циана» Михаил Светлышев – Пока что ещё остаются города, где ежемесячный платёж по программе ниже арендного, но в ближайшее время ситуация может измениться: новостройки продолжают дорожать, в то время как цены аренды достигли своих сезонных максимумов».
Приложение
|
Город |
2024 г. |
2025 г. |
||||
|
Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб. |
Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб. |
На сколько % ипотечный платёж выше арендного |
Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб. |
Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб. |
На сколько % ипотечный платёж выше арендного |
|
|
Калининград |
35,3 |
32,5 |
ниже на 8% |
37,7 |
29,7 |
ниже на 21% |
|
Рязань |
24,1 |
21,3 |
ниже на 11% |
26,7 |
21,3 |
ниже на 20% |
|
Ярославль |
25,7 |
22,1 |
ниже на 14% |
25,9 |
22,5 |
ниже на 13% |
|
Екатеринбург |
37,4 |
31,2 |
ниже на 17% |
37,4 |
33,8 |
ниже на 10% |
|
Ставрополь |
23,7 |
21,3 |
ниже на 10% |
24,0 |
22,3 |
ниже на 7% |
|
Красноярск |
28,8 |
28,6 |
равны |
30,3 |
28,6 |
ниже на 6% |
|
Липецк |
24,3 |
20,3 |
ниже на 17% |
23,9 |
22,8 |
ниже на 5% |
|
Ростов-на-Дону |
34,3 |
27,5 |
ниже на 20% |
30,9 |
29,5 |
ниже на 5% |
|
Пермь |
25,5 |
23,3 |
ниже на 9% |
28,1 |
27,3 |
ниже на 3% |
|
Саратов |
22,6 |
22,1 |
ниже на 2% |
22,8 |
22,6 |
равны |
|
Волгоград |
27,4 |
25,8 |
ниже на 6% |
27,1 |
27,0 |
равны |
|
Иркутск |
30,1 |
31,6 |
5% |
32,6 |
32,6 |
равны |
|
Ижевск |
24,8 |
20,1 |
ниже на 19% |
24,2 |
24,9 |
3% |
|
Самара |
29,4 |
28,2 |
ниже на 4% |
30,4 |
31,5 |
4% |
|
Оренбург |
19,2 |
16,7 |
ниже на 13% |
22,5 |
23,5 |
5% |
|
Ульяновск |
21,0 |
18,9 |
ниже на 10% |
20,3 |
21,4 |
5% |
|
Киров |
20,8 |
23,5 |
13% |
21,3 |
22,7 |
6% |
|
Санкт-Петербург |
46,4 |
46,6 |
равны |
49,8 |
53,3 |
7% |
|
Барнаул |
25,4 |
25,4 |
равны |
27,5 |
30,7 |
11% |
|
Тюмень |
27,0 |
28,7 |
6% |
28,6 |
32,2 |
12% |
|
Набережные Челны |
26,0 |
22,2 |
ниже на 14% |
29,5 |
33,5 |
14% |
|
Новокузнецк |
20,9 |
27,5 |
32% |
23,1 |
27,1 |
18% |
|
Омск |
24,5 |
31,2 |
27% |
24,9 |
30,1 |
21% |
|
Кемерово |
24,4 |
24,5 |
равны |
23,0 |
29,1 |
27% |
|
Воронеж |
23,3 |
24,9 |
7% |
22,7 |
29,1 |
28% |
|
Чебоксары |
28,4 |
27,6 |
ниже на 3% |
23,9 |
30,7 |
29% |
|
Уфа |
25,0 |
28,7 |
15% |
24,9 |
32,1 |
29% |
|
Краснодар |
31,1 |
29,8 |
ниже на 4% |
26,3 |
34,2 |
30% |
|
Томск |
25,2 |
35,6 |
41% |
26,6 |
34,6 |
30% |
|
Новосибирск |
34,5 |
33,2 |
ниже на 4% |
35,2 |
49,6 |
41% |
|
Нижний Новгород |
37,2 |
53,8 |
45% |
35,9 |
51,5 |
43% |
|
Пенза |
15,9 |
22,0 |
38% |
17,7 |
26,5 |
50% |
|
Тольятти |
20,7 |
30,0 |
45% |
20,7 |
32,2 |
56% |
|
Челябинск |
26,7 |
36,8 |
38% |
25,8 |
41,3 |
60% |
|
Хабаровск* |
36,8 |
32,3 |
ниже на 12% |
43,8 |
70,5 |
61% |
|
Москва |
72,6 |
94,0 |
29% |
71,7 |
149,7 |
109% |
|
Владивосток* |
31,0 |
47,6 |
53% |
29,1 |
67,7 |
133% |
|
Казань |
33,6 |
77,5 |
131% |
32,7 |
96,1 |
194% |
|
Севастополь |
25,8 |
43,1 |
67% |
33,6 |
104,6 |
211% |
|
Сочи |
47,2 |
199,0 |
322% |
48,3 |
180,6 |
274% |
Методика
В выборке – 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Первоначальный взнос по ипотеке – 20%, ставка – 6%, срок – 30 лет. Для городов, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной ипотеке (6 или 12 млн рублей), предполагается оформление комбинированной ипотеки (на остаток сверх лимита распространяется рыночная ставка 22%).