Изменения условий семейной ипотеки и разрыв цен уводят покупателей на вторичку
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, зафиксировали переток спроса из новостроек в сегмент готового жилья в 1 квартале 2026 г. Причины – изменения условий семейной ипотеки и заметный ценовой разрыв (23%) между сегментами.
В 1 кв. 2026 г. на вторичном рынке крупных российских городов (см. таблицу) было продано 122,7 тыс. квартир. Он показал большую устойчивость, чем первичный рынок, который пострадал на фоне изменения условий семейной программы: продажи оказались на 27% ниже, чем в 4 кв. 2025 г., тогда как в новостройках снижение сильнее – на 43%. По сравнению с 1 кв. 2025 г. число сделок по ДКП выросло сразу на 18%, а в новостройках только на 4%.
Больше всего сделок с квартирами в готовых домах в 1 кв. 2026 г. (кроме Москвы и Петербурга) прошло в Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре (более 5 тыс. регистраций). Максимальный рост спроса в годовом выражении по итогам января-марта – в Тольятти, Волгограде, Хабаровске (от +47 до +55%); спад отмечен лишь в Чебоксарах, Сочи и Калининграде (от -34% до -3%).
В условиях высоких ипотечных ставок и сохраняющегося роста цен, спрос сместился не просто на вторичный рынок, а в его более доступные сегменты. Вырос средний возраст дома, в котором купили квартиру (с 31 года в конце 2025 г. до 33 лет), немного сократилась средняя площадь (с 52 до 51 до кв.м.), а доля недавних новостроек (корпусов 2020-х гг. постройки) не изменилась (21% и в 4 кв. 2025 и в 1 кв. 2026).
Спрос в крупных городах РФ (число сделок)
Источник: Циан
Особенно большой разрыв в квартальной динамике спроса между сегментами в Сочи (-92% в новостройках и -22% на вторичке), Барнауле (-65% и -24%) и Томске (-56% и -20%) – в этих городах низкие темпы жилищного строительства, дефицит предложения на первичном рынке, а значит, мало сделок.
В Ставрополе и Владивостоке, наоборот, спрос на вторичке просел заметно сильнее, чем на первичке, а в Ярославле в новостройках он даже немного вырос (+8%). В этих городах различия в ценах между двумя сегментами минимальны (новостройки дороже всего на 2-9%), поэтому переток спроса с первичного рынка в 2026 г. в них не фиксируется.
Более низкий уровень цен в готовых домах – один из важных факторов их привлекательности. В апреле 2026 г. «квадрат» в предложении на первичном рынке на 23% дороже. Ценовой разрыв максимален в Новокузнецке, Барнауле и Тольятти (49-68%) – в этих городах строится мало нового жилья, высокая конкуренция на первичном рынке, а квартиры на вторичном рынке еще и продаются, в основном, в морально устаревшем жилфонде.
«В начале 2026 г. часть спроса из новостроек сместилась в готовое жилье, цены на которое заметно ниже, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Покупатели всё чаще отказываются от приобретения современного жилья в пользу “обычной” вторички».
Приложение
|
Город |
Сделок с новостройками в 1 кв. 2026 г., тыс. штук |
Динамика, % |
Сделок на вторичке в 1 кв. 2026 г., тыс. штук |
Динамика, % |
||
|
к 1 кв. 2025 г. |
к 4 кв. 2025 г. |
к 1 кв. 2025 г. |
к 4 кв. 2025 г. |
|||
|
Барнаул |
0,6 |
-26% |
-65% |
2,3 |
20% |
-24% |
|
Владивосток |
1,9 |
34% |
-15% |
1,9 |
28% |
-27% |
|
Волгоград |
1,1 |
24% |
-53% |
2,5 |
54% |
-27% |
|
Воронеж |
2,2 |
20% |
-25% |
3,5 |
20% |
-32% |
|
Екатеринбург |
5,7 |
26% |
-45% |
6,4 |
29% |
-23% |
|
Ижевск |
1,1 |
0% |
-42% |
2,3 |
3% |
-36% |
|
Иркутск |
0,9 |
24% |
-43% |
1,9 |
23% |
-29% |
|
Калининград |
1,0 |
25% |
-34% |
1,6 |
-3% |
-30% |
|
Кемерово |
0,3 |
-20% |
-57% |
1,5 |
20% |
-25% |
|
Киров |
0,7 |
22% |
-34% |
2,0 |
17% |
-30% |
|
Краснодар |
4,9 |
66% |
-39% |
5,4 |
12% |
-27% |
|
Красноярск |
1,5 |
63% |
-28% |
4,0 |
37% |
-24% |
|
Москва |
13,9 |
-37% |
-51% |
21,5 |
2% |
-28% |
|
Набережные Челны |
0,8 |
16% |
-37% |
0,4 |
2% |
-30% |
|
Новокузнецк |
<0,1 |
57% |
-54% |
1,2 |
33% |
-23% |
|
Новосибирск |
2,5 |
12% |
-45% |
6,0 |
25% |
-21% |
|
Омск |
0,5 |
54% |
-43% |
3,3 |
26% |
-21% |
|
Оренбург |
0,9 |
7% |
-47% |
2,2 |
15% |
-27% |
|
Пенза |
1,1 |
29% |
-38% |
1,9 |
32% |
-28% |
|
Пермь |
2,2 |
59% |
-30% |
3,3 |
22% |
-30% |
|
Ростов-на-Дону |
3,6 |
14% |
-47% |
2,9 |
1% |
-31% |
|
Рязань |
1,2 |
26% |
-26% |
1,6 |
14% |
-34% |
|
Самара |
0,8 |
17% |
-59% |
3,5 |
40% |
-28% |
|
Санкт-Петербург |
8,5 |
14% |
-36% |
14,9 |
9% |
-27% |
|
Сочи |
0,1 |
-46% |
-92% |
1,3 |
-11% |
-22% |
|
Ставрополь |
1,6 |
9% |
-21% |
1,5 |
10% |
-37% |
|
Тольятти |
0,2 |
-31% |
-59% |
1,9 |
55% |
-25% |
|
Томск |
0,2 |
102% |
-56% |
1,4 |
16% |
-20% |
|
Тюмень |
3,0 |
10% |
-50% |
3,5 |
23% |
-23% |
|
Ульяновск |
0,7 |
38% |
-53% |
2,1 |
10% |
-31% |
|
Уфа |
2,9 |
70% |
-38% |
3,9 |
31% |
-25% |
|
Хабаровск |
1,6 |
1% |
-33% |
1,9 |
47% |
-18% |
|
Чебоксары |
0,5 |
-37% |
-55% |
0,9 |
-34% |
-24% |
|
Челябинск |
1,6 |
46% |
-28% |
4,0 |
30% |
-26% |
|
Ярославль |
1,3 |
67% |
8% |
2,2 |
31% |
-21% |
|
Все локации |
71,5 |
4% |
-43% |
122,7 |
18% |
-27% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 35 крупнейших городов, по которым есть полные данные по числу сделок.
Средняя рыночная зарплата инженеров в строительстве за год выросла на 13,6%. Сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob в октябре 2025 года проанализировал динамику зарплат ИТР в гражданском строительстве Москвы и Санкт-Петербурга.
Спрос на персонал в строительной отрасли РФ за год снизился на 15%, а количество резюме выросло на 18%. Те же тенденции характерны для российского рынка труда в целом (вакансий стало меньше на 16%, резюме — больше на 18%). При этом большинство строительных организаций продолжают характеризовать ситуацию в отрасли как кадровый голод.
Как выросли медианные зарплатные предложения работодателей в Москве за год (в номинальном выражении, без учета инфляции, данные на 1 октября 2025):
|
Сфера деятельности |
Прирост за год, % |
|
Кадры |
+18,3% |
|
Банки |
+13,8% |
|
ИТР в строительстве |
+13,6% |
|
ИТР в промышленности |
+12,9% |
|
Рабочие в промышленности |
+12,6% |
|
Медперсонал |
+12,2% |
|
Ритейл |
+12,0% |
|
Маркетинг/реклама/PR |
+10,9% |
|
Информационные технологии |
+10,8% |
|
Рабочие в строительстве |
+10,2% |
|
Транспорт и склад |
+8,7% |
Динамика зарплат инженеров — на примере сферы гражданского строительства:
Москва
Наибольший прирост медианной заработной платы за 3 года SuperJob отмечает у инженеров-геодезистов (+70% или 70 тысяч рублей) и инженеров-проектировщиков ОВиК (+60% или 60 тысяч рублей). Их средние доходы в Москве увеличились со 100 до 170 и 160 тысяч рублей соответственно. Также существенный рост, превышающий 50%, показал средний заработок проектировщиков систем электроснабжения (+55% или 60 тысяч) и инженеров строительного контроля (+54% или 65 тысяч). У инженеров-конструкторов и инженеров-энергетиков прирост составил по 50% за 3 года, сейчас их медианные зарплаты достигли 165 и 150 тысяч рублей в месяц соответственно.
Что касается последнего года наблюдений, самый значительный прирост медианной зарплаты мы наблюдаем у инженера-энергетика (+15% или 20 тысяч рублей). За ним следуют инженер-конструктор и инженер-проектировщик ОВиК с приростом зарплатных медиан по 14% или 20 тысяч.
В абсолютном выражении в 2025 году одни из самых высоких медианных зарплат — у инженеров строительного контроля и производителей отделочных работ (185 и 180 тысяч рублей соответственно). При этом у производителя отделочных работ и зарплатный «потолок» — самый высокий среди ИТР в гражданском строительстве (380 тысяч рублей в месяц). На втором месте — архитектор (370 тысяч). На третьем — инженер-строитель и инженер строительного контроля (по 320 тысяч).
Ключевые причины высоких темпов прироста зарплат ИТР в гражданском строительстве Москвы — кадровый голод и конкуренция за персонал с активно растущими сегментами промышленного и инфраструктурного строительства РФ.
|
Позиция |
Рыночная заработная плата, Net, fix, тысяч рублей в месяц |
Прирост медианной заработной платы, % |
||||||
|
2022 |
2024 |
2025 |
||||||
|
median |
max |
median |
max |
median |
max |
за 3 года |
за год |
|
|
Инженер-геодезист |
100 |
200 |
150 |
250 |
170 |
280 |
70% |
13% |
|
Инженер-проектировщик ОВиК |
100 |
160 |
140 |
235 |
160 |
250 |
60% |
14% |
|
Инженер-проектировщик систем электроснабжения |
110 |
170 |
150 |
250 |
170 |
280 |
55% |
13% |
|
Инженер строительного контроля |
120 |
250 |
170 |
300 |
185 |
320 |
54% |
9% |
|
Инженер-конструктор |
110 |
200 |
145 |
300 |
165 |
310 |
50% |
14% |
|
Инженер-энергетик |
100 |
180 |
130 |
260 |
150 |
300 |
50% |
15% |
|
Инженер по эксплуатации зданий |
90 |
170 |
120 |
250 |
130 |
280 |
44% |
8% |
|
Инженер-строитель |
120 |
240 |
150 |
300 |
165 |
320 |
38% |
10% |
|
Инженер ПТО |
110 |
270 |
140 |
300 |
150 |
300 |
36% |
7% |
|
Инженер-геолог |
100 |
150 |
120 |
215 |
135 |
220 |
35% |
13% |
|
Инженер-лаборант |
85 |
130 |
105 |
200 |
115 |
220 |
35% |
10% |
|
Инженер-проектировщик генплана |
120 |
200 |
145 |
275 |
160 |
300 |
33% |
10% |
|
Инженер-эколог |
90 |
150 |
110 |
200 |
120 |
200 |
33% |
9% |
|
Инженер-сметчик |
120 |
250 |
145 |
250 |
155 |
270 |
29% |
7% |
|
Энергоаудитор |
105 |
160 |
125 |
210 |
135 |
210 |
29% |
8% |
|
Инженер по ОТ и ТБ |
110 |
200 |
125 |
230 |
140 |
240 |
27% |
12% |
|
Производитель строительно-монтажных работ |
110 |
200 |
130 |
200 |
140 |
220 |
27% |
8% |
|
Архитектор |
120 |
250 |
140 |
300 |
150 |
370 |
25% |
7% |
|
Кадастровый инженер |
100 |
220 |
115 |
250 |
125 |
300 |
25% |
9% |
|
Инженер КИПиА |
105 |
230 |
120 |
250 |
130 |
280 |
24% |
8% |
|
Производитель отделочных работ |
150 |
300 |
170 |
350 |
180 |
380 |
20% |
6% |
Самые интересные вакансии ИТР в строительстве Москвы и Подмосковья — на SuperJob
|
Позиция |
Заработная плата, Net, рублей в месяц |
Населенный пункт |
|
Главный инженер проекта |
от 220 000 |
Москва |
|
Ведущий инженер проектировщик ЭОМ |
от 220 000 |
Москва |
|
Инженер-конструктор |
до 220 000 |
Москва |
|
Главный инженер проекта |
от 200 000 |
Москва |
|
Начальник строительного участка |
200 000 |
Москва |
|
Инженер-конструктор |
до 200 000 |
Москва |
|
Производитель работ |
194 000 — 202 000 |
Москва |
|
Начальник строительного участка |
180 000 — 200 000 |
Москва |
|
Начальник участка |
от 180 000 |
Москва |
|
Производитель работ |
от 180 000 |
Красногорск |
Санкт-Петербург
Наиболее значительный рост средней зарплаты за 3-летний период наблюдается у инженеров-геодезистов и инженеров-проектировщиков ОВиК. Их медианные зарплаты увеличились на 75 и 63% соответственно, достигнув 140 и 130 тысяч рублей в месяц. Высокий темп прироста показали зарплаты проектировщиков систем электроснабжения и инженеров-энергетиков, чьи доходы выросли на 56% (40 и 35 тысяч рублей соответственно).
Наибольший прирост заработка за год демонстрируют инженеры-энергетики (+14% или 15 тысяч рублей). За ними следуют инженеры-проектировщики ОВиК и инженеры-конструкторы с приростом по 13% или 15 тысяч.
В абсолютном выражении в 2025 году самые высокие медианные зарплаты среди рассмотренных позиций — у производителя отделочных работ и инженера строительного контроля: 160 и 150 тысяч рублей соответственно. У прораба отделочных работ и зарплатный максимум выше, чем у других ИТР (330 тысяч рублей в месяц). У архитектора «потолок» зарплат — 300 тысяч рублей, у инженера-строителя и инженера строительного контроля — по 260 тысяч.
В основе роста зарплат — кадровый голод на фоне продолжающегося строительства крупных жилых кварталов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также конкуренция за кадры с другими отраслями строительства РФ.
|
Позиция |
Рыночная заработная плата, Net, fix, тысяч рублей в месяц |
Прирост медианной заработной платы, % |
||||||
|
2022 |
2024 |
2025 |
||||||
|
median |
max |
median |
max |
median |
max |
за 3 года |
за год |
|
|
Инженер-геодезист |
80 |
165 |
125 |
205 |
140 |
230 |
75% |
12% |
|
Инженер-проектировщик ОВиК |
80 |
130 |
115 |
190 |
130 |
205 |
63% |
13% |
|
Инженер-проектировщик систем электроснабжения |
90 |
140 |
125 |
205 |
140 |
230 |
56% |
12% |
|
Инженер-энергетик |
80 |
150 |
110 |
210 |
125 |
250 |
56% |
14% |
|
Инженер-конструктор |
90 |
165 |
120 |
250 |
135 |
255 |
50% |
13% |
|
Инженер строительного контроля |
100 |
210 |
140 |
250 |
150 |
260 |
50% |
7% |
|
Инженер по эксплуатации зданий |
75 |
140 |
100 |
205 |
110 |
230 |
47% |
10% |
|
Инженер ПТО |
90 |
220 |
115 |
250 |
125 |
250 |
39% |
9% |
|
Инженер-геолог |
80 |
125 |
100 |
175 |
110 |
180 |
38% |
10% |
|
Инженер-лаборант |
70 |
110 |
85 |
165 |
95 |
180 |
36% |
12% |
|
Инженер-строитель |
100 |
200 |
125 |
250 |
135 |
260 |
35% |
8% |
|
Инженер-эколог |
75 |
125 |
90 |
165 |
100 |
165 |
33% |
11% |
|
Кадастровый инженер |
80 |
180 |
95 |
205 |
105 |
250 |
31% |
11% |
|
Инженер-проектировщик генплана |
100 |
165 |
120 |
225 |
130 |
250 |
30% |
8% |
|
Инженер КИПиА |
85 |
190 |
100 |
205 |
110 |
230 |
29% |
10% |
|
Энергоаудитор |
85 |
130 |
105 |
170 |
110 |
170 |
29% |
5% |
|
Инженер по ОТ и ТБ |
90 |
165 |
105 |
190 |
115 |
200 |
28% |
10% |
|
Архитектор |
100 |
210 |
115 |
250 |
125 |
300 |
25% |
9% |
|
Инженер-сметчик |
100 |
210 |
120 |
205 |
125 |
220 |
25% |
4% |
|
Производитель отделочных работ |
130 |
260 |
150 |
300 |
160 |
330 |
23% |
7% |
|
Производитель строительно-монтажных работ |
100 |
170 |
110 |
175 |
120 |
190 |
20% |
9% |
Самые интересные вакансии ИТР в строительстве Санкт-Петербурга и Ленинградской области — на SuperJob
|
Позиция |
Заработная плата, Net, рублей в месяц |
Населенный пункт |
|
Главный архитектор |
от 200 000 |
Санкт-Петербург |
|
Главный инженер проекта |
от 180 000 |
Санкт-Петербург |
|
Прораб электромонтажных работ |
170 000 |
Санкт-Петербург |
|
Производитель работ |
от 166 625 |
Сестрорецк |
|
Главный эксперт по строительству |
160 000 — 175 000 |
Санкт-Петербург |
|
Руководитель группы ПТО |
160 000 |
Усть-Луга |
|
Начальник строительно-монтажного участка |
от 142 000 |
Санкт-Петербург |
|
Производитель работ |
от 140 000 |
Санкт-Петербург |
|
Начальник производственно-технического отдела |
133 000 |
Санкт-Петербург |
|
от 130 000 |
Санкт-Петербург |
Регионы проведения исследования: Москва, Санкт-Петербург
Время проведения: октябрь 2025 г.
Единица измерения: российский рубль
Объект изучения: предложения работодателей и ожидания претендентов, Net (на руки, после уплаты налогов), fix (без учета бонусов, дополнительных льгот и компенсаций), рублей в месяц
Тип работы: полный рабочий день на территории работодателя, 1 ставка
Пояснения: median — средняя рыночная (медианная) зарплата, max — зарплатный максимум
В 2025 году сектор новостроек РФ переживает турбулентный период: продолжается общая стагнация из-за высоких ставок по ипотеке и инфляции.
И, хотя осенью 2025 года рынок немного ожил (в том числе благодаря снижению ключевой ставки Центробанка до 17%), пока нет оснований для тотального оптимизма. Девелоперы в такой ситуации активно используют психологические приемы, чтобы подстегнуть спрос, и адаптируют свои стратегии продаж с учетом эмоционального настроя российских покупателей.
В Plus Development назвали три такие стратегии, которые популярны у застройщиков.
«Скидочный импульс» и бремя дефицита
Россияне в 2025 году осторожны: высокие ставки по рыночной ипотеке заставляют откладывать покупку жилья. Девелоперы в ответ предлагают агрессивные скидки — средний размер сегодня достиг 10%. В октябре в массовом сегменте действуют сотни предложений со скидками 7-14%. Также бывают акции с дисконтом 30%. Возникает эффект «ограниченного времени», все ярче проявляется страх упущенной выгоды.
«Мы видим, что осенью 2025 года люди охотнее, чем в прошлом году, переводят средства из банковских вкладов в квадратные метры. У нас на объекте в Новой Москве продажи в сентябре выросли на 60% по сравнению с августом. Да, накладывается эффект традиционного осеннего оживления. Но и психологические, и маркетинговые факторы играют роль. Например, если на вкладе у человека есть сумма в размере 20% от первоначального взноса, застройщики предлагают ему забронировать квартиру на 2-3 месяца, чтобы не упустить привлекательную цену. Крупные скидки при этом особенно эффективны в массовом сегменте, где предложение продолжает сужаться, а недорогие лоты вымываются быстро. Параллельно девелоперы еще запускают кампании с «последними лотами» в популярных проектах, усиливая ощущение дефицита», — говорит Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.
«Свое убежище»: чувство безопасности можно купить
Многие девелоперы стараются позиционировать свои проекты вне масс-маркета, даже если речь не идет о премиуме. Психология простая: людям важен поиск «убежища» в условиях неопределенности. После ковидного кризиса «дома-коробки» показали, что значит оказаться запертыми в ЖК, где из общественных пространств — только серые подъезды и магазин «Продукты». Сегодня представители среднего класса предпочитают статусные проекты с продуманной внутренней инфраструктурой уровня «бизнес-лайт» и выше.
Застройщики реагируют соответственно. Не подъезды, а лобби. Не придомовая территория, а двор-сад.
«Цифровая эмпатия»: упрощает выбор
Цифровой анализ поведения покупателей позволяет предлагать персонализированные условия — от конкретных планировок до рассрочек и гибких ипотечных программ. Это отвечает на вызовы «усталости от выбора»: клиенты получают готовое решение, минимизирующее стресс.
«Казалось бы, причем тут эмоции: цифровые технологии – чистая математика, аналитика. Но все шаги, сделанные пользователем онлайн, позволяют увидеть особую картину: чего он опасается, к чему стремится. При этом онлайн люди действую максимально открыто: сразу кликают то, что нравится, изучают разные программы покупки без стеснения. Например, тот же вывод квартир на маркетплейсы снимает серьезный психологический барьер: человек может расслабленно пролистать карточки лотов — так, как если бы он листал карточки шампуней или кофеварок. И благодаря алгоритмам можно в итоге дать ему то, что нужно. От такой персонализации все в выигрыше», — говорит Екатерина Наливайко.