Изменения условий семейной ипотеки и разрыв цен уводят покупателей на вторичку

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, зафиксировали переток спроса из новостроек в сегмент готового жилья в 1 квартале 2026 г. Причины – изменения условий семейной ипотеки и заметный ценовой разрыв (23%) между сегментами. 

---

В 1 кв. 2026 г. на вторичном рынке крупных российских городов (см. таблицу) было продано 122,7 тыс. квартир. Он показал большую устойчивость, чем первичный рынок, который пострадал на фоне изменения условий семейной программы: продажи оказались на 27% ниже, чем в 4 кв. 2025 г., тогда как в новостройках снижение сильнее – на 43%. По сравнению с 1 кв. 2025 г. число сделок по ДКП выросло сразу на 18%, а в новостройках только на 4%.

Больше всего сделок с квартирами в готовых домах в 1 кв. 2026 г. (кроме Москвы и Петербурга) прошло в Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре (более 5 тыс. регистраций). Максимальный рост спроса в годовом выражении по итогам января-марта – в Тольятти, Волгограде, Хабаровске (от +47 до +55%); спад отмечен лишь в Чебоксарах, Сочи и Калининграде (от -34% до -3%).

В условиях высоких ипотечных ставок и сохраняющегося роста цен, спрос сместился не просто на вторичный рынок, а в его более доступные сегменты. Вырос средний возраст дома, в котором купили квартиру (с 31 года в конце 2025 г. до 33 лет), немного сократилась средняя площадь (с 52 до 51 до кв.м.), а доля недавних новостроек (корпусов 2020-х гг. постройки) не изменилась (21% и в 4 кв. 2025 и в 1 кв. 2026).

Спрос в крупных городах РФ (число сделок)

Источник: Циан

Особенно большой разрыв в квартальной динамике спроса между сегментами в Сочи (-92% в новостройках и -22% на вторичке), Барнауле (-65% и -24%) и Томске (-56% и -20%) – в этих городах низкие темпы жилищного строительства, дефицит предложения на первичном рынке, а значит, мало сделок. 

В Ставрополе и Владивостоке, наоборот, спрос на вторичке просел заметно сильнее, чем на первичке, а в Ярославле в новостройках он даже немного вырос (+8%). В этих городах различия в ценах между двумя сегментами минимальны (новостройки дороже всего на 2-9%), поэтому переток спроса с первичного рынка в 2026 г. в них не фиксируется. 

Более низкий уровень цен в готовых домах – один из важных факторов их привлекательности. В апреле 2026 г. «квадрат» в предложении на первичном рынке на 23% дороже. Ценовой разрыв максимален в Новокузнецке, Барнауле и Тольятти (49-68%) – в этих городах строится мало нового жилья, высокая конкуренция на первичном рынке, а квартиры на вторичном рынке еще и продаются, в основном, в морально устаревшем жилфонде. 

«В начале 2026 г. часть спроса из новостроек сместилась в готовое жилье, цены на которое заметно ниже, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Покупатели всё чаще отказываются от приобретения современного жилья в пользу “обычной” вторички».

Приложение  

Город	Сделок с новостройками в 1 кв. 2026 г., тыс. штук	Динамика, %		Сделок на вторичке в 1 кв. 2026 г., тыс. штук	Динамика, %
		к 1 кв.  2025 г.	к 4 кв.  2025 г.		к 1 кв.  2025 г.	к 4 кв.  2025 г.
Барнаул	0,6	-26%	-65%	2,3	20%	-24%
Владивосток	1,9	34%	-15%	1,9	28%	-27%
Волгоград	1,1	24%	-53%	2,5	54%	-27%
Воронеж	2,2	20%	-25%	3,5	20%	-32%
Екатеринбург	5,7	26%	-45%	6,4	29%	-23%
Ижевск	1,1	0%	-42%	2,3	3%	-36%
Иркутск	0,9	24%	-43%	1,9	23%	-29%
Калининград	1,0	25%	-34%	1,6	-3%	-30%
Кемерово	0,3	-20%	-57%	1,5	20%	-25%
Киров	0,7	22%	-34%	2,0	17%	-30%
Краснодар	4,9	66%	-39%	5,4	12%	-27%
Красноярск	1,5	63%	-28%	4,0	37%	-24%
Москва	13,9	-37%	-51%	21,5	2%	-28%
Набережные Челны	0,8	16%	-37%	0,4	2%	-30%
Новокузнецк	<0,1	57%	-54%	1,2	33%	-23%
Новосибирск	2,5	12%	-45%	6,0	25%	-21%
Омск	0,5	54%	-43%	3,3	26%	-21%
Оренбург	0,9	7%	-47%	2,2	15%	-27%
Пенза	1,1	29%	-38%	1,9	32%	-28%
Пермь	2,2	59%	-30%	3,3	22%	-30%
Ростов-на-Дону	3,6	14%	-47%	2,9	1%	-31%
Рязань	1,2	26%	-26%	1,6	14%	-34%
Самара	0,8	17%	-59%	3,5	40%	-28%
Санкт-Петербург	8,5	14%	-36%	14,9	9%	-27%
Сочи	0,1	-46%	-92%	1,3	-11%	-22%
Ставрополь	1,6	9%	-21%	1,5	10%	-37%
Тольятти	0,2	-31%	-59%	1,9	55%	-25%
Томск	0,2	102%	-56%	1,4	16%	-20%
Тюмень	3,0	10%	-50%	3,5	23%	-23%
Ульяновск	0,7	38%	-53%	2,1	10%	-31%
Уфа	2,9	70%	-38%	3,9	31%	-25%
Хабаровск	1,6	1%	-33%	1,9	47%	-18%
Чебоксары	0,5	-37%	-55%	0,9	-34%	-24%
Челябинск	1,6	46%	-28%	4,0	30%	-26%
Ярославль	1,3	67%	8%	2,2	31%	-21%
Все локации	71,5	4%	-43%	122,7	18%	-27%

Источник: Циан

 

Методика

В выборку вошли 35 крупнейших городов, по которым есть полные данные по числу сделок.