Изменения условий семейной ипотеки и разрыв цен уводят покупателей на вторичку
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, зафиксировали переток спроса из новостроек в сегмент готового жилья в 1 квартале 2026 г. Причины – изменения условий семейной ипотеки и заметный ценовой разрыв (23%) между сегментами.
В 1 кв. 2026 г. на вторичном рынке крупных российских городов (см. таблицу) было продано 122,7 тыс. квартир. Он показал большую устойчивость, чем первичный рынок, который пострадал на фоне изменения условий семейной программы: продажи оказались на 27% ниже, чем в 4 кв. 2025 г., тогда как в новостройках снижение сильнее – на 43%. По сравнению с 1 кв. 2025 г. число сделок по ДКП выросло сразу на 18%, а в новостройках только на 4%.
Больше всего сделок с квартирами в готовых домах в 1 кв. 2026 г. (кроме Москвы и Петербурга) прошло в Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре (более 5 тыс. регистраций). Максимальный рост спроса в годовом выражении по итогам января-марта – в Тольятти, Волгограде, Хабаровске (от +47 до +55%); спад отмечен лишь в Чебоксарах, Сочи и Калининграде (от -34% до -3%).
В условиях высоких ипотечных ставок и сохраняющегося роста цен, спрос сместился не просто на вторичный рынок, а в его более доступные сегменты. Вырос средний возраст дома, в котором купили квартиру (с 31 года в конце 2025 г. до 33 лет), немного сократилась средняя площадь (с 52 до 51 до кв.м.), а доля недавних новостроек (корпусов 2020-х гг. постройки) не изменилась (21% и в 4 кв. 2025 и в 1 кв. 2026).
Спрос в крупных городах РФ (число сделок)
Источник: Циан
Особенно большой разрыв в квартальной динамике спроса между сегментами в Сочи (-92% в новостройках и -22% на вторичке), Барнауле (-65% и -24%) и Томске (-56% и -20%) – в этих городах низкие темпы жилищного строительства, дефицит предложения на первичном рынке, а значит, мало сделок.
В Ставрополе и Владивостоке, наоборот, спрос на вторичке просел заметно сильнее, чем на первичке, а в Ярославле в новостройках он даже немного вырос (+8%). В этих городах различия в ценах между двумя сегментами минимальны (новостройки дороже всего на 2-9%), поэтому переток спроса с первичного рынка в 2026 г. в них не фиксируется.
Более низкий уровень цен в готовых домах – один из важных факторов их привлекательности. В апреле 2026 г. «квадрат» в предложении на первичном рынке на 23% дороже. Ценовой разрыв максимален в Новокузнецке, Барнауле и Тольятти (49-68%) – в этих городах строится мало нового жилья, высокая конкуренция на первичном рынке, а квартиры на вторичном рынке еще и продаются, в основном, в морально устаревшем жилфонде.
«В начале 2026 г. часть спроса из новостроек сместилась в готовое жилье, цены на которое заметно ниже, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Покупатели всё чаще отказываются от приобретения современного жилья в пользу “обычной” вторички».
Приложение
|
Город |
Сделок с новостройками в 1 кв. 2026 г., тыс. штук |
Динамика, % |
Сделок на вторичке в 1 кв. 2026 г., тыс. штук |
Динамика, % |
||
|
к 1 кв. 2025 г. |
к 4 кв. 2025 г. |
к 1 кв. 2025 г. |
к 4 кв. 2025 г. |
|||
|
Барнаул |
0,6 |
-26% |
-65% |
2,3 |
20% |
-24% |
|
Владивосток |
1,9 |
34% |
-15% |
1,9 |
28% |
-27% |
|
Волгоград |
1,1 |
24% |
-53% |
2,5 |
54% |
-27% |
|
Воронеж |
2,2 |
20% |
-25% |
3,5 |
20% |
-32% |
|
Екатеринбург |
5,7 |
26% |
-45% |
6,4 |
29% |
-23% |
|
Ижевск |
1,1 |
0% |
-42% |
2,3 |
3% |
-36% |
|
Иркутск |
0,9 |
24% |
-43% |
1,9 |
23% |
-29% |
|
Калининград |
1,0 |
25% |
-34% |
1,6 |
-3% |
-30% |
|
Кемерово |
0,3 |
-20% |
-57% |
1,5 |
20% |
-25% |
|
Киров |
0,7 |
22% |
-34% |
2,0 |
17% |
-30% |
|
Краснодар |
4,9 |
66% |
-39% |
5,4 |
12% |
-27% |
|
Красноярск |
1,5 |
63% |
-28% |
4,0 |
37% |
-24% |
|
Москва |
13,9 |
-37% |
-51% |
21,5 |
2% |
-28% |
|
Набережные Челны |
0,8 |
16% |
-37% |
0,4 |
2% |
-30% |
|
Новокузнецк |
<0,1 |
57% |
-54% |
1,2 |
33% |
-23% |
|
Новосибирск |
2,5 |
12% |
-45% |
6,0 |
25% |
-21% |
|
Омск |
0,5 |
54% |
-43% |
3,3 |
26% |
-21% |
|
Оренбург |
0,9 |
7% |
-47% |
2,2 |
15% |
-27% |
|
Пенза |
1,1 |
29% |
-38% |
1,9 |
32% |
-28% |
|
Пермь |
2,2 |
59% |
-30% |
3,3 |
22% |
-30% |
|
Ростов-на-Дону |
3,6 |
14% |
-47% |
2,9 |
1% |
-31% |
|
Рязань |
1,2 |
26% |
-26% |
1,6 |
14% |
-34% |
|
Самара |
0,8 |
17% |
-59% |
3,5 |
40% |
-28% |
|
Санкт-Петербург |
8,5 |
14% |
-36% |
14,9 |
9% |
-27% |
|
Сочи |
0,1 |
-46% |
-92% |
1,3 |
-11% |
-22% |
|
Ставрополь |
1,6 |
9% |
-21% |
1,5 |
10% |
-37% |
|
Тольятти |
0,2 |
-31% |
-59% |
1,9 |
55% |
-25% |
|
Томск |
0,2 |
102% |
-56% |
1,4 |
16% |
-20% |
|
Тюмень |
3,0 |
10% |
-50% |
3,5 |
23% |
-23% |
|
Ульяновск |
0,7 |
38% |
-53% |
2,1 |
10% |
-31% |
|
Уфа |
2,9 |
70% |
-38% |
3,9 |
31% |
-25% |
|
Хабаровск |
1,6 |
1% |
-33% |
1,9 |
47% |
-18% |
|
Чебоксары |
0,5 |
-37% |
-55% |
0,9 |
-34% |
-24% |
|
Челябинск |
1,6 |
46% |
-28% |
4,0 |
30% |
-26% |
|
Ярославль |
1,3 |
67% |
8% |
2,2 |
31% |
-21% |
|
Все локации |
71,5 |
4% |
-43% |
122,7 |
18% |
-27% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 35 крупнейших городов, по которым есть полные данные по числу сделок.
Эксперты банка ВТБ и экосистемы недвижимости М2 («Метр квадратный») проанализировали динамику средних зарплат и стоимости квадратного метра в разных регионах России. Самым доступным жилье - на первичном и вторичном рынке - оказалось в Ненецком, Ямало-Ненецком и Ханты-Мансийском автономных округах. Здесь среднестатистический житель может накопить на покупку квартиры примерно на два года быстрее, чем в среднем по России.
Вторичное жилье
Верхние строчки рейтинга по доступности жилья на вторичном рынке занимают Ямало-Ненецкий автономный округ, Мурманская область, Магаданская область, Ненецкий автономный и Ханты-Мансийский автономный округа. В этих регионах для покупки средней по площади квартиры (57,6 кв. м) необходимо от 39 до 46 заработных плат. Другими словами, жителям этих субъектов нужно откладывать всю свою зарплату примерно 3-4 года. Для сравнения, в среднем по стране для покупки такого жилья необходимо откладывать весь доход около 6 лет.
Стоит отметить, что в ТОП-15 с самым доступным жильем входят не только субъекты с высоким уровнем дохода, но и те, где он ниже, чем в среднем по России. Лидирующие позиции в списке таким регионам обеспечивает достаточно низкая стоимость жилья. Например, жители Челябинской области, имея ежемесячный доход 71,7 тысячи, могут купить среднюю квартиру за 5 лет и 2 месяца.
Замыкают рейтинг доступности жилья на вторичном рынке Москва, Республика Алтай, Республика Крым, Краснодарский край и Севастополь. В этих регионах для покупки средней по площади квартиры необходимо от 128 до 157 заработных плат.
Также низкие позиции в рейтинге занимают те субъекты, где уровень зарплат сильнее отстает от среднего по стране, чем уровень цен на жилье. Например, в Самарской области средний доход составляет 66 тыс. рублей, что ниже чем по стране. При этом один «квадрат» вторичного жилья здесь стоит 104,5 тыс. рублей - всего на 5% ниже среднероссийского показателя. Вместе с тем, в этом субъекте уровень обеспеченности жильем на начало 2024 года близок к среднероссийскому - 30 кв. м на человека (в среднем по стране - 28,8 кв. м на человека).
Новостройки
Верхние строчки рейтинга доступности жилья на первичном рынке, по данным ВТБ и М2, занимают Ненецкий, Ямало-Ненецкий автономные округа, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра и Магаданская область. Таким образом, ТОП-5 на первичном рынке очень похож на лидеров вторичного рынка. Главное отличие здесь заключается в сроках, необходимых для формирования накоплений.
Например, для покупки средней квартиры на «вторичке» в Магаданской области необходимо откладывать всю зарплату 3,8 лет, а на первичном рынке – чуть больше 4,6 лет. Это связано с текущей разницей цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости, которая остается примерно на уровне 44–45%. По итогам 2 квартала 2024 года наибольший разрыв в стоимости «квадрата» жилья наблюдается в Московской, Астраханской и Челябинской областях (70%, 64% и 50% соответственно).
Справочно:
Табл. 1 - ТОП-15 рейтинга по доступности жилья на вторичном рынке
Табл. 2 - ТОП-15 рейтинга по доступности жилья на первичном рынке
-
Доступность жилья в разных российских регионах оценивалась на основе данных Росстата о среднемесячной заработной плате в регионах за май 2024 года, о среднем размере квартир и средней цене 1 кв. м общей площади квартир по итогам 2 квартала 2024 года.
На фоне резкого снижения спроса и усиления конкуренции застройщики все чаще стали прибегать к прямому способу привлечения покупателя – существенным скидкам. Но возможности девелоперов в этом плане сильно ограничены. В целом дисконт на рынке новостроек не может носить массового характера и вряд ли превысит 20%, считает генеральный директор LAR Development Евгений Бескровный.
«Часть проектов на рынке были запущены несколько лет назад в благоприятной для рынка ситуации. Это позволило застройщикам за счет динамического ценобразования достаточно хорошо разогнать их стоимость с момента старта продаж и накопить «запас прочности». Сегодня в таких проектах иногда можно видеть серьезные скидки, вплоть до 15%, как правило, они касаются готовых квартир. Еще одна «дисконтная» группа – проекты комфорт-класса формата квартальной застройки, когда несколько девелоперов одновременно застраивают участки по соседству, и среди них есть высокая конкуренция. По таким проектам сегодня можно видеть скидки, доходящие до 20%», – отмечает Евгений Бескровный.
Самые крупные скидки, по словам эксперта, по-прежнему носят точечный характер – на отдельные дома или ограниченный пул квартир. Чаще всего это так называемое «замерзшее» жилье, цены на которое повышалось вместе со всеми остальными, хотя из-за планировочных решений или других характеристик эти лоты изначально не были высоколиквидными. «Обычно они выделяются отдельным пакетом, на него предоставляется серьезный дисконт, а маржа с других квартир его перекрывает. Такие пакетные предложения есть во всех проектах и любом сегменте», – отмечает эксперт.
Минимальные возможности для предоставления серьезных скидок – у жилых комплексов, вышедших на рынок в конце 2023-го и в течение 2024 года. Такие объекты, как правило, еще не успели набрать хороший «люфт» между ценой на старте и текущей стоимостью продаж. А у девелоперов «физически» отсутствует возможности для крупных дисконтов – этому препятствуют финансовые модели и обязательства перед банками.
«Если цикл реализации проекта не слишком большой, а кривая стоимости не сильно выросла, то и возможностей существенно меньше. В новых проектах покупателям точно не стоит ждать прямого дисконтирования, а размер скидочных акций вряд ли превысит 10%. Особенно это касается бизнес-класса – здесь речь больше идет про льготные схемы покупки, к примеру, рассрочку без удорожания на длительный период. Или о паркинге в подарок, что тоже хороший бонус – его стоимость в таких проектах может достигать нескольких миллионов рублей», – отмечает Евгений Бескровный.