В первом квартале 2026 г. инвестиции в коммерческую недвижимости снизились до 43 млрд руб.
Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, сумма инвестиций в коммерческую недвижимость* по итогам первого квартала 2026 г. составила 43** млрд руб. Рынок показал снижение на 64% по сравнению с аналогичным периодом 2025 и 2024 гг. (117 млрд руб.). Общий объем*** инвестиций в коммерческую недвижимость в 2026 г. составит более 300 млрд руб.
В первом квартале 2026 г. зафиксировано радикальное снижение объема инвестиций. Несмотря на смягчение денежно-кредитных условий, длительный период недоступности заемного финансирования сохраняет отрицательный характер на рынок инвестиций. Дополнительно на инвестиционной активности отражается реакция всех сегментов недвижимости на снижение внутреннего спроса в экономике. В такой ситуации индикаторы сегментов рынка недвижимости неизбежно корректируются. Таким образом, на фоне «перегрева активов» рынки капитала реагируют снижением количества транзакций.
«С точки зрения институциональных инвесторов, кредитные ставки все еще находятся на повышенном уровне, а количество частных инвесторов, рассматривающих вложения в недвижимость на долгий срок, сокращается. Управляющие компании проявляют повышенную осторожность при поиске новых активов. В течение года активность на рынках капитала могут принести стрессовые сделки (в том числе в рамках торгов), а также ожидаемое планомерное смягчение денежно-кредитных условий», – рассказал Алан Балоев, партнер, руководитель департамента инвестиций и рынков капитала CMWP.
В 2025 году совокупная стоимость чистых активов (СЧА) ЗПИФ достигла 21,5 трлн руб., увеличившись на 14% за год. При этом СЧА недвижимости продемонстрировала опережающий рост в 29% и достигла 13% в структуре активов ЗПИФ.
В 2025 г. продолжила снижаться доля ЗПИФ, доступных только квалифицированным инвесторам. В 2026 году в пользу продолжения тенденции выступают государственные меры****, направленные на расширение возможностей для участия физических лиц в коллективных инвестициях.
*Расчеты производятся на основе данных об известных заключенных сделках с применением экспертной оценки. Цель приобретения — инвестиции. Покупка объектов с целью редевелопмента под жилую функцию не учитывается в расчетах, так же как сделки покупки активов под конечного пользователя.
**В инвестиционном объеме учтены приобретения активов у Росимущества на торгах, если целью приобретения являлись инвестиции.
***Базовый прогноз инвестиционного объема учитывает только сделки с прогнозируемым характером заключения. Итоговый объем инвестиций будет зависеть от закрытия крупных сделок, которые находятся в стадии реализации с 2025 года.
**** С 1 марта 2026 г. ЗПИФ вправе изменить статус на фонд, доступный неквалифицированным инвесторам, при одновременном выполнении следующих условий: регистрация изменения правил фонда в ЦБ РФ, соответствие активов требованиям ЦБ РФ и инвестиционной декларации, завершение формирования фонда, паи полностью оплачены, отсутствие ограничений и обязательств, отсутствие участия УК в капитале фонда, временная приостановка размещения паев.
Аналитики онлайн-сервиса «Пульс Продаж Новостроек» изучили предложение в домах элит- и премиум-сегментов в прибрежных зонах центра Москвы. Самая застраиваемая набережная — Софийская, где расположены три девелоперских проекта, район — Хамовники, где их пять. Больше всего элитной недвижимости у воды сосредоточено на Фрунзенской набережной — 163 лота, или 27,2 тыс. кв. м.
Сейчас на рынке представлено 18 домов на 13 центральных набережных Москвы. В них продаётся 946 квартир, или 147 тыс. кв. м. На элит-сегмент приходится 35% предложения в лотах и 48% — в квадратных метрах.
«В элитных домах на центральных набережных продаётся 332 лота, или 70 тыс. кв. м недвижимости. Более половины — 163 лота, или 27,2 тыс. кв. м — в клубном квартале „Фрунзенская набережная“ от Sminex. В нём также самый большой выбор форматов элитной недвижимости, от квартир до пентхаусов и вилл. Средняя стоимость квадратного метра в прибрежных зонах центра Москвы — 3,8 млн рублей. Наценка за такое престижное расположение в элит-сегменте составляет от 1,25 до 2,5%», — рассказал руководитель онлайн-сервиса «Пульс Продаж Новостроек» Артём Советников.
На Софийской набережной расположены две очереди квартала «Золотой» от Capital Group, введённые в эксплуатацию в 2021 и 2023 годах. В них продаётся 20 лотов, или 10,5 тыс. кв. м недвижимости. Ещё один проект в локации — «Резиденция 1864» от «Сбербанк Капитал» 2022 года, где 28 лотов общей площадью 11,7 тыс. кв. м — это второе место после «Фрунзенской набережной» по объёму предложения у воды. Два элитных дома расположены на Саввинской набережной — «Саввинская, 17» и «Саввинская, 27» от Level Group. В каждом из них осталось по четыре квартиры общей площадью 438 и 693 кв. м соответственно. Также по одному девелоперскому проекту находится на Садовнической, Котельнической, Пречистенской и Болотной набережных.
Если говорить о районах ЦАО, где активнее всего продаются квартиры у воды, то это Хамовники. Сейчас там представлено четыре элитных и один премиальный проект на набережных. Четыре дома у воды находятся на Якиманке, столько же — в Замоскворечье.
Осенью 2025 года растет интерес к коммерческой недвижимости, интегрированной в жилые комплексы. Такие объекты становятся не только инструментом сохранения капитала, но и гибким решением для инвесторов и предпринимателей. Аналитики девелопера UDS выделили ключевые факторы, объясняющие этот тренд.
1. Снижение порога входа и высокая ликвидность
Коммерческие помещения в составе ЖК, как правило, имеют меньшую площадь по сравнению с традиционными офисными или торговыми объектами. Это снижает порог входа для частных инвесторов: такие активы становятся доступными даже для тех, кто ранее рассматривал только жилую недвижимость. Например, в регионах, где дефицит качественных коммерческих площадей сохраняется, помещения в ЖК становятся альтернативой с высокой ликвидностью. По разным данным, в 2025 году спрос на такие объекты в крупных региональных центрах вырос на 15–20% по сравнению с 2024 годом.
2. Гибкость инвестиций как ответ на нестабильность
Сегодня инвесторы ищут инструменты с высокой адаптивностью. Некоторые девелоперы уже предлагают гибкие программы с миксом инструментов. «Мы увидели тенденцию, и тоже учли ее в работе. Например, есть такие механизмы, как альтернатива вкладу. Покупатели могут выбирать: оставить помещение в собственности после сдачи объекта в эксплуатацию или получить гарантированную выплату. То есть можно забрать вложенные деньги с процентами вместо самого помещения. Так легче быстро реагировать на рыночные изменения и минимизировать риски. Инвестор может получить доход, почти эквивалентный доходу по вкладу, и реинвестировать его в другие активы. Но может и просто сохранить за собой недвижимость. Подобные решения все более востребованы», – говорит Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS.
3. Синергия жилой и коммерческой функций
Современные покупатели ценят возможность совмещать жилье и бизнес в одном комплексе. Издержки снижаются, формируется локальная клиентская база. В условиях роста популярности «городов в городе» такие помещения становятся точками притяжения для местного бизнеса, от кофеен до коворкингов.
4. Рост капитализации
Коммерция в ЖК стабильно дорожает, опережая инфляцию. За год средняя цена квадратного метра коммерческих помещений в новостройках выросла на 8–12% в зависимости от региона. Интересно как для краткосрочных инвестиций, так и для долгосрочного владения чтобы сдавать в аренду.
Эксперты UDS отмечают, что в 2025 году рынок коммерческой недвижимости в ЖК находится на стыке двух тенденций: роста спроса на локальные бизнес-пространства и потребности инвесторов в гибких инструментах. При этом стоит учитывать риски, связанные с региональными различиями в спросе и конкуренцией со стороны традиционных бизнес-центров.