В первом квартале 2026 г. инвестиции в коммерческую недвижимости снизились до 43 млрд руб.
Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, сумма инвестиций в коммерческую недвижимость* по итогам первого квартала 2026 г. составила 43** млрд руб. Рынок показал снижение на 64% по сравнению с аналогичным периодом 2025 и 2024 гг. (117 млрд руб.). Общий объем*** инвестиций в коммерческую недвижимость в 2026 г. составит более 300 млрд руб.
В первом квартале 2026 г. зафиксировано радикальное снижение объема инвестиций. Несмотря на смягчение денежно-кредитных условий, длительный период недоступности заемного финансирования сохраняет отрицательный характер на рынок инвестиций. Дополнительно на инвестиционной активности отражается реакция всех сегментов недвижимости на снижение внутреннего спроса в экономике. В такой ситуации индикаторы сегментов рынка недвижимости неизбежно корректируются. Таким образом, на фоне «перегрева активов» рынки капитала реагируют снижением количества транзакций.
«С точки зрения институциональных инвесторов, кредитные ставки все еще находятся на повышенном уровне, а количество частных инвесторов, рассматривающих вложения в недвижимость на долгий срок, сокращается. Управляющие компании проявляют повышенную осторожность при поиске новых активов. В течение года активность на рынках капитала могут принести стрессовые сделки (в том числе в рамках торгов), а также ожидаемое планомерное смягчение денежно-кредитных условий», – рассказал Алан Балоев, партнер, руководитель департамента инвестиций и рынков капитала CMWP.
В 2025 году совокупная стоимость чистых активов (СЧА) ЗПИФ достигла 21,5 трлн руб., увеличившись на 14% за год. При этом СЧА недвижимости продемонстрировала опережающий рост в 29% и достигла 13% в структуре активов ЗПИФ.
В 2025 г. продолжила снижаться доля ЗПИФ, доступных только квалифицированным инвесторам. В 2026 году в пользу продолжения тенденции выступают государственные меры****, направленные на расширение возможностей для участия физических лиц в коллективных инвестициях.
*Расчеты производятся на основе данных об известных заключенных сделках с применением экспертной оценки. Цель приобретения — инвестиции. Покупка объектов с целью редевелопмента под жилую функцию не учитывается в расчетах, так же как сделки покупки активов под конечного пользователя.
**В инвестиционном объеме учтены приобретения активов у Росимущества на торгах, если целью приобретения являлись инвестиции.
***Базовый прогноз инвестиционного объема учитывает только сделки с прогнозируемым характером заключения. Итоговый объем инвестиций будет зависеть от закрытия крупных сделок, которые находятся в стадии реализации с 2025 года.
**** С 1 марта 2026 г. ЗПИФ вправе изменить статус на фонд, доступный неквалифицированным инвесторам, при одновременном выполнении следующих условий: регистрация изменения правил фонда в ЦБ РФ, соответствие активов требованиям ЦБ РФ и инвестиционной декларации, завершение формирования фонда, паи полностью оплачены, отсутствие ограничений и обязательств, отсутствие участия УК в капитале фонда, временная приостановка размещения паев.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала 2025 года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Объем предложения за квартал снизился на 8% (-1% за год). Средневзвешенная цена квадратного метра составила 509 320 руб. (+5% за квартал, +7% за год). Было заключено 6,7 тыс. ДДУ (+42% за квартал, +19% за год).
По данным «Метриум», в III квартале 2025 года на рынке новостроек бизнес-класса экспонировалось 21,6 тыс. лотов (-8% за квартал, -1% за год) в 143 проектах. Из них 18,7 тыс. – квартиры (-8% за квартал, +1% за год) и 2,9 тыс. – апартаменты (-7% за квартал, -12% за год).
Динамика объема предложения на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В III квартале 2025 года стартовало два новых проекта бизнес-класса, а также открытые продажи в проекте STONE Rise, в котором ранее велось бронирование.
|
№ |
Название |
Девелопер |
|
1 |
Level Войковская |
Level Group |
|
2 |
MYPRIORITY Нижегородская |
ГК Гранель |
Источник: Метриум
Среди округов по объему предложения лидируют ЮАО (4,0 тыс. лотов), САО (3,6 тыс. лотов) и СЗАО (3,4 тыс. лотов).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по округам г. Москвы, количество лотов и средневзвешенная цена, руб.
Источник: Метриум
Из-за снижения числа новых проектов доля квартир на котловане продолжает сокращаться и по итогам квартала составила 17,2% (-0,8 п.п. за квартал). Наибольшая доля предложения приходится на объекты, находящиеся на стадии возведения нижних этажей (39,3%, -0,5 п.п.). За квартал доля предложения в сданных корпусах сократилась на 3,4 п.п. и составила 11,8%.
Структура предложения бизнес-класса по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
В распределении предложения по типологии за квартал сократилась доля предложения студий (11,9%, -2,7 п.п. за квартал), а доля однокомнатных (38,7%, +0,6 п.п.) и двухкомнатных (33,7%, +0,7 п.п.) форматов выросла. В распределении экспозиции по диапазонам площади доля лотов до 30 кв. м по итогам III квартала составила 8% (-7 п.п. за квартал), что подтверждает тенденцию к сокращению малометражных форматов.
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по комнатности, количество лотов.
Источник: Метриум
В структуре предложения по типу отделки сохраняется тенденция к росту доли предложения без отделки (69,0%, +1,1 п.п. за квартал) и сокращению предложения форматов с чистовой отделкой (7,6%, -0,1 п.п.) и отделкой white box (23,4%, -1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2025 года составила 509 320 руб. (+5% за квартал, +7% за год). Средневзвешенная цена квартир – 522 810 руб. за кв. м (+5% за квартал, +8% за год), апартаментов – 411 940 руб. за кв. м (-2% за квартал, +3% за год).
Средневзвешенная цена предложения бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в зависимости от стоимости и площади
|
Площадь, кв. м |
до 15 млн |
15-25 млн |
25-35 млн |
35-45 млн |
45+ млн |
|
до 30 |
4% |
4% |
0,1% |
||
|
30-50 |
3% |
27% |
7% |
0,3% |
|
|
50-70 |
0,1% |
8% |
15% |
4% |
1% |
|
70-90 |
1% |
6% |
7% |
3% |
|
|
90+ |
0,5% |
2% |
8% |
Источник: Метриум
Стоимость предложений бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, тыс. руб. |
Стоимость, млн руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
студия |
17,3 |
29,0 |
277,8 |
248,1 |
557,4 |
1332,0 |
8,4 |
16,1 |
336,1 |
|
1К |
29,8 |
44,0 |
91,7 |
248,0 |
514,5 |
1110,1 |
10,8 |
22,6 |
60,9 |
|
2К |
37,6 |
67,1 |
181,2 |
253,9 |
490,3 |
1141,0 |
14,6 |
32,9 |
165,9 |
|
3К |
60,3 |
92,7 |
217,2 |
275,8 |
498,8 |
1254,0 |
20,2 |
46,2 |
163,0 |
|
4К+ |
82,9 |
131,7 |
416,9 |
254,0 |
601,8 |
1521,0 |
28,4 |
79,3 |
355,0 |
|
Итого |
17,3 |
58,6 |
416,9 |
248,0 |
509,3 |
1 521,0 |
8,4 |
29,9 |
355,0 |
Источник: Метриум
Если кварталом ранее доля предложений стоимостью до 15 млн руб. составила 35%, то за квартал доля таких предложений сократилась на 27 п.п. и составила 8%.
Распределение предложений на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по площадям и бюджетам, количество лотов
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных апартаментов бизнес-класса в III квартале 2025 года:
– «Клубный дом Рублево» (Кунцево, ЗАО): апартамент площадью 24,7 кв. м за 8,5 млн руб.;
– DIUS (Аэропорт, САО): апартамент площадью 25,51 кв. м. за 8,5 млн руб.;
– «Мираполис» (Северный, СВАО): апартамент площадью 20,9 кв. м. за 8,5 млн руб.
Рейтинг самых доступных квартир бизнес-класса в III квартале 2025 года:
– Stellar City (Можайский, ЗАО): квартира площадью 29,3 кв. м. за 8,4 млн руб.;
– Wave (Москворечье-Сабурово, ЮАО): квартира площадью 19,9 кв. м. за 9,8 млн руб.;
– «Родина Переделкино» (Ново-Переделкино, ЗАО): квартира площадью 24,7 кв. м. за 10,0 млн руб.
В III квартале 2025 года на рынке новостроек бизнес-класса было зарегистрировано 6,7 тыс. ДДУ (+42% за квартал, +19% за год). Максимальное число сделок было зарегистрировано в сентябре (2 509 ДДУ), а минимальное – в июле (1 954 ДДУ).
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, шт.[1]
Источник: Метриум
Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в III квартале составила 48% (+4 п.п. за квартал, -2% за год). Средняя ставка по рыночной ипотеке за квартал сократилась на 3,2 п.п. до 23,1%.
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Источник: Метриум, Дом.рф.
Если в предыдущем квартале по доле сделок лидировал ЮАО, то в III квартале максимальное число сделок зафиксировано в СЗАО (20%), на втором месте ЮАО (19%), а на третьем – ЗАО (16%). По числу сделок в сегменте лидируют Shagal (570 ДДУ), City Bay (368 ДДУ) и STONE Rise (239 ДДУ).
Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по округам[1]
Источник: Метриум
Основные тенденции
«Объем предложения на рынке новостроек бизнес-класса в III квартале остался на уровне аналогичного периода прошлого года, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – При этом запуск новых проектов замедлился – за квартал рынок пополнили всего два проекта.
Квартальный спрос достиг 6,7 тыс. ДДУ, что на 42% выше показателя предыдущего квартала и на 19% больше, чем годом ранее. Такая динамика обусловлена как выводом новых корпусов в востребованных проектах (Shagal, SET, Остров, Символ), так и снижением ключевой ставки в III квартале, сформировавшим у покупателей ожидания нисходящего тренда и дальнейшего смягчения кредитной политики. Снижение ставки также стимулирует перевод части сбережений населения с банковских вкладов в недвижимость.
Рост покупательской активности оказал влияние и на структуру предложения: за квартал доля предложения в ценовом сегменте до 15 млн рублей сократилась на 27 п.п. и составила 8%».
[1] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.
Рынок складской недвижимости Московского региона продемонстрировал рекордные темпы нового строительства по итогам девяти месяцев 2025 года. Объем введенных в эксплуатацию объектов big-box достиг 1,122 млн кв. м, что в 2,2 раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Такой существенный рост обусловлен бумом спроса и низкой вакансией, наблюдавшихся в 2023-2024 годах, что побудило девелоперов активно наращивать спекулятивное строительство.
Значительная часть новых объектов выходит на рынок без предварительных договоренностей с арендаторами и покупателями. Доля спекулятивного строительства в общем объеме ввода по итогам трех кварталов достигла 54%, что является рекордным показателем за пять лет. На момент завершения строительства 37% от всего введенного объема площадей оставались свободными. Параллельно продолжилось развитие сегмента light industrial, где за отчетный период было введено около 250 тыс. кв. м.
Динамика структуры введенных объектов по типу строительства
Географически основная доля ввода пришлась на южное (57,5%), юго-восточное (13%) и юго-западное (11%) направления. Крупнейшими проектами, сданными в III квартале, стали складские комплексы “NK Парк Домодедово-2” корпус №9 (148,3 тыс. кв. м), "RBNA Парк М4" (90 тыс. кв. м), "Parametr Промышленный парк Кувекино" (75,7 тыс. кв. м), "Логопарк Кошерово" (52,8 тыс. кв. м) и “NK Парк Домодедово-2” корпус №10 (42 тыс. кв. м).
Согласно прогнозам, к концу 2025 года общий объем нового предложения может достигнуть рекордных 2,5 млн кв. м. При этом 51% строящихся объектов реализуется по схеме BTS (Build-to-Suit), что свидетельствует о сохраняющейся активности якорных арендаторов. Вместе с тем, среди объектов, запланированных к вводу до конца года, 63% площадей пока не заняты.
Алексей Слепов, директор в департаменте складской недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci: "Рынок демонстрирует исключительную динамику: рост ввода площадей почти вдвойне по сравнению с прошлым годом, однако это создает определенные вызовы. Рынок вступает в фазу повышенного предложения, что может усилить конкуренцию между девелоперами и создаст более выгодные условия для арендаторов".