Отели приблизились к рекорду десятилетия

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate объем номерного фонда в гостиницах России достиг по итогам III квартала 2025 года 179,8 тыс. номеров в сетевых и несетевых классифицированных гостиницах 3-5 звезд с номерной фондом более 100 номеров. Объем нового строительства с начала года достиг 5,2 тыс. номеров, что втрое превышает результат за три квартала 2024 года и практически вдвое превосходит объем ввода за весь прошлый год. Ожидается, что по итогам 2025 года номерной фонд в гостиницах России пополнится на 8,5 тыс. номеров, что станет практически сопоставимым с рекордным за последние десять лет результатом в 2018 году (8,8 тыс. номеров).

---

Объем нового строительства гостиничных объектов в России, тыс. номеров*

* Учитываются сетевые и несетевые классифицированные гостиницы 3-5, номерной фонд которых составляет более 100 номеров

Источник: IBC Real Estate

Большая часть (39%) нового номерного фонда приходится на Краснодарский край – с начала года в регионе открылись 8 курортных отелей совокупным номерным фондом 1,9 тыс. номеров. В III квартале 2025 состоялось открытие пятизвездочного ZENITH Resort Hotel&SPA в Анапе (320 номеров) и четырехзвездочной гостиницы Дивотель в Геленджике (198 номеров). Регионами-лидерами по объему введенного с начала года номерного фонда стали Санкт-Петербург (+0,8 тыс. номеров), Карачаево-Черкесская Республика (+0,5 тыс. номеров), Москва (+0,5 тыс. номеров) и Тверская область (+0,4 тыс. номеров).

В Москве по итогам I-III кварталов текущего года открылось два гостиничных объекта: в начале года – Palmira Art Hotel (225 номеров), в III квартале (в июле) – Cosmos Selection Moscow Arbat (242 номера). Ожидается, что в случае открытия еще трех заявленных объектов (Azimut Hotel Skolkovo (224 номера), гостиницы на Б. Полуярославском пер. (200 номеров) и отеля на ул. Поклонная, 9 (130 номеров) объем нового строительства в столице по итогам 2025 года составит 1 тыс. номеров. Ввод гостиницы Россия, которая ранее планировалась к открытию в 2025 году (156 номеров) на ул. Варварка, ожидается в 2026 году. Объем нового строительства по итогам 2025 года может стать рекордным с 2018 года, когда в городе было введено 8 объектов совокупным номерным фондом 1,7 тыс. номеров.

В Санкт-Петербурге в III квартале этого года состоялось открытие крупного трехзвездочного гостиничного объекта Svet (802 номера) – эта гостиница является четвертой по объему номерного фонда среди всех отелей Санкт-Петербурга. Также до конца года ожидается открытие отеля Lahta Towers (302 номера). Оба объекта имеют децентрализованное расположение – Svet находится в Калининском районе Санкт-Петербурга рядом с метро Гражданский проспект, гостиница Lahta Towers – на территории Лахта-центра рядом с метро Беговая. Запланированный объем нового строительства (1,1 тыс. номеров) станет для Северной столицы рекордным с 2009 года.

После стремительных темпов роста в 2024 году операционные показатели гостиниц двух столиц перешли в стадию стабилизации. По данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate[1], в Москве средняя цена на номер за январь-август 2025 года составила 11,8 тыс. руб. (+7% г/г), загрузка продемонстрировала незначительное снижение на 2 п.п. г/г и составила 74%, доходность на номер достигла 8,7 тыс. руб., показав прирост на 4% за счет увеличения тарифов в отелях.

Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке Санкт-Петербурга, где также зафиксирован рост тарифов и доходности, причем более стремительный, чем в Москве, однако загрузка остается на уровне прошлого года. За январь-август 2025 года средняя цена на номер достигла 10 тыс. руб. (+19% г/г), загрузка составила 65% (+0 п.п. г/г), а доходность на номер увеличилась на 13% г/г и достигла 6,5 тыс. руб.

Операционные показатели гостиниц Москвы и Санкт-Петербурга, январь-август 2025

Источник: Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate*

«Благодаря активному развитию внутреннего туризма и государственной поддержке гостиничного сектора в этом году мы наблюдаем активный ввод новых отелей, особенно в регионах России. По итогам I-III кварталов номерной фонд регионов (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) пополнился на 3,9 тыс. номеров, что является рекордным результатом за последние 8 лет. В перспективе будущих 3 лет на рынке будут также наблюдаться повышенные темпы ввода, в том числе в связи с завершением строительства объектов, получивших льготы по Постановлению №141. Открытие новых гостиничных объектов позволит обеспечить растущий спрос на качественный сервис и высокие стандарты обслуживания со стороны внутренних туристов, а также зарубежных путешественников, число которых на протяжении последних трех лет постепенно восстанавливается», – резюмирует Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate.

Снижение ставки ЦБ оживило загородный рынок: выдачи ипотеки выросли на 25%, цены – на 1%

Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги 3 квартала на рынке загородных домов в российских регионах.

---

• В 3 квартале 2025 г. выросли выдачи ипотек на ИЖС (на четверть относительно 2 квартала) и просмотры объявлений на сайте Циан (на 15%).
• Дома подорожали на 1%, за год – на 3%. В августе и сентябре впервые с начала 2025 года зафиксирован минимальный рост. Подробные данные по всем регионам — в таблице в приложении.
• Выбор на рынке сократился на 3%. Рост активности покупателей привёл к небольшому снижению предложения. Относительно прошлого года выбор на 3% больше.
• Спрос на ИЖС оживился после продолжительного затишья. Снижение ключевой ставки ЦБ сделало ипотеку чуть более доступной. В июле-августе было выдано максимальное с конца прошлого года количество кредитов на ИЖС – около 14 тыс. в месяц (примерно на четверть больше, чем во 2 квартале). Просмотры объявлений на Циане увеличились на 15% (ко 2 кварталу 2025).

Абсолютные значения остаются на низком уровне (втрое ниже, чем в июле-августе 2024 г.) Высокие ставки, нехватка рабочей силы, дорожающие строительные материалы продолжают давить на спрос. Сезонная активность в этом году была выражена слабее обычного: приём заявок на сельскую ипотеку начался в апреле (не в начале года), был ограничен меньшими объемами финансирования и ужесточением требований к заемщикам.

Динамика числа выданных ипотечных кредитов на ИЖС в РФ

Источник: Циан

• Загородные дома вновь начали дорожать (+1% за квартал). Рост минимален, но это первое заметное повышение в 2025 г.: средняя стоимость домов в продаже в 1 и 2 кварталах не менялась – продавцы не решались на заметное повышение цен из-за сложностей, с которыми столкнулся сегмент.

Положительная динамика зафиксирована в большинстве регионов (в 44 из 77 анализируемых). Наибольшие темпы роста цен – в Пензенской, Курганской и Астраханской областях (+11-14%). Максимальное снижение за этот период – в Архангельской области, Приморском крае и Чечне (-10-11%). В Московской области дома стали дороже на 2%, в Ленинградской – на 3%. 

За год цены увеличились в 53 регионах из 77 (в среднем – на 3%). Особенно сильный рост в Забайкальском крае, Бурятии, Кемеровской области, Чувашии (+23-29%). В Хакасии, Краснодарском крае и Коми средняя стоимость за год сократилась наиболее сильно (-15-20%).

Текущий рост цен уступает показателям предыдущих лет (в 2023 и 2024 гг.  они увеличивались на 10% в год).

Динамика средней стоимости загородного дома в РФ

Источник: Циан

• Небольшой рост активности, зафиксированный в последние месяцы, привёл к снижению объёма предложения на 3% относительно максимумов конца 2 квартала. Отрицательная динамика зафиксирована впервые с конца прошлого года.

По сравнению с прошлым годом выбор выше на 3% (сейчас на нашей площадке представлено ~92 тыс лотов). Слабый спрос и рост сроков экспозиции в 2025 г. привели к накоплению предложения на рынке. Снижение в сентябре дополнительно объясняется сезонными циклами.

Динамика числа домов на загородном рынке РФ

Источник: Циан

«Динамика ипотечных ставок в 2025 г. оказалась более важным фактором, чем сезонность. В 3 квартале после снижения ключевой ставки ЦБ активность на рынке загородных домов достигла максимальных для этого года значений, а цены впервые с начала года минимально увеличились», – комментирует Елена Бобровская, эксперт аналитического центра «Циана».

Регион	Средняя стоимость дома в продаже в начале октября 2025 г., млн рублей	Динамика
		За год	За квартал
Российская Федерация	13,5	3%	1%
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Белгородская область	9,3	11%	3%
Брянская область	8,8	11%	9%
Владимирская область	10,8	1%	-4%
Воронежская область	12,1	3%	3%
Ивановская область	13,7	-4%	1%
Калужская область	10,3	-3%	0,1%
Костромская область	11,2	10%	3%
Курская область	11,9	13%	3%
Липецкая область	9,6	4%	3%
Москва	36,4	7%	3%
Московская область	23,7	3%	2%
Орловская область	8,2	-2%	-2%
Рязанская область	10,1	-1%	0,1%
Смоленская область	9,4	19%	6%
Тамбовская область	10,8	1%	4%
Тверская область	17,2	-12%	-2%
Тульская область	12,1	4%	3%
Ярославская область	10,5	-5%	-3%
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Архангельская область	12,9	13%	-11%
Вологодская область	10,0	-5%	-7%
Калининградская область	18,0	11%	2%
Ленинградская область	21,4	4%	3%
Новгородская область	11,3	6%	-1%
Псковская область	10,9	4%	7%
Республика Карелия	15,9	2%	0,1%
Республика Коми	9,9	-15%	8%
Санкт-Петербург	41,7	9%	8%
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Астраханская область	9,2	18%	11%
Волгоградская область	9,7	4%	7%
Краснодарский край	18,2	-19%	-7%
Республика Адыгея	13,5	14%	0,1%
Республика Калмыкия	7,7	-6%	1%
Республика Крым	20,0	1%	-2%
Ростовская область	11,6	8%	0,1%
Севастополь	18,5	13%	2%
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Кабардино-Балкарская Республика	12,3	-8%	-2%
Карачаево-Черкесская Республика	18,6	22%	1%
Республика Дагестан	20,8	7%	-3%
Республика Северная Осетия - Алания	14,4	11%	0,1%
Ставропольский край	13,6	5%	-1%
Чеченская Республика	15,9	-2%	-10%
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Кировская область	12,1	6%	2%
Нижегородская область	12,8	0%	4%
Оренбургская область	8,4	11%	4%
Пензенская область	10,0	6%	14%
Пермский край	9,4	-7%	2%
Республика Башкортостан	8,6	4%	-1%
Республика Марий Эл	12,0	2%	-3%
Республика Мордовия	8,3	-14%	2%
Республика Татарстан	12,9	8%	1%
Самарская область	13,2	14%	6%
Саратовская область	10,0	9%	0,1%
Удмуртская Республика	10,0	9%	6%
Ульяновская область	11,0	7%	-2%
Чувашская Республика	13,9	23%	9%
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Курганская область	8,4	14%	12%
Свердловская область	12,7	-3%	2%
Тюменская область	10,7	2%	-3%
Ханты-Мансийский автономный округ	10,9	11%	-2%
Челябинская область	11,7	-2%	1%
Ямало-Ненецкий автономный округ	16,8	-5%	-3%
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Алтайский край	12,3	7%	2%
Иркутская область	7,1	22%	-7%
Кемеровская область	16,0	23%	7%
Красноярский край	13,4	-7%	2%
Новосибирская область	13,8	1%	-2%
Омская область	11,5	-3%	3%
Республика Алтай	26,2	-13%	1%
Республика Хакасия	8,3	-20%	-9%
Томская область	12,5	-5%	2%
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Амурская область	14,1	2%	4%
Забайкальский край	12,1	29%	0%
Приморский край	16,3	-7%	-10%
Республика Бурятия	10,6	23%	7%
Республика Саха (Якутия)	14,8	1%	-1%
Сахалинская область	15,7	11%	7%
Хабаровский край	15,1	10%	-5%

Источник: Циан

Методика

Расчёты проводились по регионам, где в продаже было не менее 50 домов (всего 77 субъектов).

Учитывались лишь «полноценные» частные дома и коттеджи пригодные для круглосуточного проживания (где электричество, водоснабжение и газ явно обозначены в объявлении).