В первом квартале 2026 г. инвестиции в коммерческую недвижимости снизились до 43 млрд руб.
Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, сумма инвестиций в коммерческую недвижимость* по итогам первого квартала 2026 г. составила 43** млрд руб. Рынок показал снижение на 64% по сравнению с аналогичным периодом 2025 и 2024 гг. (117 млрд руб.). Общий объем*** инвестиций в коммерческую недвижимость в 2026 г. составит более 300 млрд руб.
В первом квартале 2026 г. зафиксировано радикальное снижение объема инвестиций. Несмотря на смягчение денежно-кредитных условий, длительный период недоступности заемного финансирования сохраняет отрицательный характер на рынок инвестиций. Дополнительно на инвестиционной активности отражается реакция всех сегментов недвижимости на снижение внутреннего спроса в экономике. В такой ситуации индикаторы сегментов рынка недвижимости неизбежно корректируются. Таким образом, на фоне «перегрева активов» рынки капитала реагируют снижением количества транзакций.
«С точки зрения институциональных инвесторов, кредитные ставки все еще находятся на повышенном уровне, а количество частных инвесторов, рассматривающих вложения в недвижимость на долгий срок, сокращается. Управляющие компании проявляют повышенную осторожность при поиске новых активов. В течение года активность на рынках капитала могут принести стрессовые сделки (в том числе в рамках торгов), а также ожидаемое планомерное смягчение денежно-кредитных условий», – рассказал Алан Балоев, партнер, руководитель департамента инвестиций и рынков капитала CMWP.
В 2025 году совокупная стоимость чистых активов (СЧА) ЗПИФ достигла 21,5 трлн руб., увеличившись на 14% за год. При этом СЧА недвижимости продемонстрировала опережающий рост в 29% и достигла 13% в структуре активов ЗПИФ.
В 2025 г. продолжила снижаться доля ЗПИФ, доступных только квалифицированным инвесторам. В 2026 году в пользу продолжения тенденции выступают государственные меры****, направленные на расширение возможностей для участия физических лиц в коллективных инвестициях.
*Расчеты производятся на основе данных об известных заключенных сделках с применением экспертной оценки. Цель приобретения — инвестиции. Покупка объектов с целью редевелопмента под жилую функцию не учитывается в расчетах, так же как сделки покупки активов под конечного пользователя.
**В инвестиционном объеме учтены приобретения активов у Росимущества на торгах, если целью приобретения являлись инвестиции.
***Базовый прогноз инвестиционного объема учитывает только сделки с прогнозируемым характером заключения. Итоговый объем инвестиций будет зависеть от закрытия крупных сделок, которые находятся в стадии реализации с 2025 года.
**** С 1 марта 2026 г. ЗПИФ вправе изменить статус на фонд, доступный неквалифицированным инвесторам, при одновременном выполнении следующих условий: регистрация изменения правил фонда в ЦБ РФ, соответствие активов требованиям ЦБ РФ и инвестиционной декларации, завершение формирования фонда, паи полностью оплачены, отсутствие ограничений и обязательств, отсутствие участия УК в капитале фонда, временная приостановка размещения паев.
Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) средняя стоимость строительства складского объекта без учета НДС по состоянию на март 2026 г. составляет 72 337 руб. / кв. м.
В 2025 г. в строительной отрасли был зафиксирован самый низкий темп роста индекса цен производителей (ИЦП), а также снижение вклада в ВВП, что свидетельствует об общем замедлении активности в секторе. ИЦП в сфере строительства в 2025 г. показал незначительный рост по всем статьям расходов. ИЦП по смежным статьям расходов также показал рост по ряду значений. В большей степени выросло производство металлических конструкций и изделий (+3,1 п. п.). Высокая стоимость заемных средств и рост цен на строительные материалы могут стимулировать девелоперов строить BTS объекты (под конкретного заказчика). Так, доля BTS сделок по РФ (классы А и В) в 2024 г. составила 48%.
Подготовка к строительству складского объекта (изыскания, проектирование, экспертиза ПД и получение РНС*) составляет от 4 до 6 месяцев. Средняя продолжительность строительства складского объекта составляет один год**.
Этап возведения каркаса (включая колонны и фермы) является самой затратной статьей расходов при строительстве складского объекта, формируя 17% от средней стоимости возведения здания. Заливка фундамента и полов, а также заполнение стен и кровли являются вторыми самыми дорогостоящими этапами строительства склада, формируя 15% от средней стоимости возведения объекта. При покрытии стоимости внешних сетей и земельного участка*** стоимость строительства складского объекта вырастает на 21%.
Доля затрат на материалы в средней стоимости строительства складского объекта составляет 60%. Доля затрат на труд в средней стоимости строительства складского объекта – 40%.
«Состав затрат на строительство типового склада хорошо прогнозируется, так как будущий объект можно сравнить с построенными аналогами. Мы не ожидаем значительного роста реальной стоимости строительства складов в 2026 году. Давление может оказать дефицит кадров и рост затрат на оплату труда», — добавил Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления строительными проектами CMWP.
Заработная плата сотрудников в строительстве росла каждый год (2020-2025 гг.) в среднем на 14%. Согласно данным HH.ru в 2025 г. количество строительных вакансий на рынке труда сократилось в среднем на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как в 2024 г. выросли на 23% по сравнению с 2023 г.
Минимальная средняя заработная плата по строительным вакансиям по состоянию на конец 2025 г. составила 38 тыс. руб., а максимальная – 320 тыс. руб.
Самой популярной вакансией среди ключевых профессий при строительстве складского объекта является монтажник. Его средняя заработная плата превышает среднюю номинальную в сфере строительства по Московской области на 80%. Средняя заработная плата по всем вакансиям, необходимым при строительстве складского объекта (кроме снабженца), превышает среднюю номинальную в сфере строительства в среднем на 48%.
«В 2025 г. рынок складской недвижимости Московского региона продемонстрировал устойчивость к сохранившейся турбулентности. По итогам года фиксируется умеренная деловая активность и повышенные темпы ввода в эксплуатацию. В условиях роста вакансии собственники объектов начали проявлять гибкость в переговорах по коммерческим условиям, что привело к снижению ставок аренды по итогам года и их стабилизации на текущем уровне (2026 г. – 10 600 руб. / кв. м / год, класс А). В 2026 г. мы ожидаем баланса спроса и предложения», — отметил Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, сравнили предложение на рынках вторички и долгосрочной аренды в городах-миллионниках РФ.
- Однушка – для сдачи, двушка – для продажи
Более половины всех предлагаемых в долгосрочную аренду квартир – студии и однушки. На вторичном рынке они составляют суммарно только 37% от всего предложения. Трёхкомнатные и многокомнатные квартиры, которые на вторичке составляют 29%, на рынке аренды встречаются редко (суммарно 15%). Т.е. предложение аренды смещено относительно вторички в сторону более «ходовых» компактных вариантов, которые чаще являются временными.
Наиболее заметные различия между структурой предложения на вторичном рынке и в аренде – в Челябинске, Красноярске и Омске (однушки и студии составляют 60-61% от всех лотов в аренде и только 27-32% на вторичке). Меньше всего различий между сегментами в Москве и Ростове-на-Дону.
Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам комнатности
- В более старых домах квартиры продаются, в более современных – сдаются
Средний возраст домов, в которых есть квартиры, предлагаемые в аренду, ниже, чем тех, варианты в которых выставлены на вторичном рынке. В сегменте аренды повышена доля лотов в постсоветских и современных строениях (суммарно 62% против 56% на вторичке), на вторичном рынке – в советских (и в пятиэтажках, и в более высоких корпусах; суммарно 33% против 31% в аренде). В «Циане» отмечают, что «квартиры в недавних новостройках часто специально приобретаются для дальнейшей сдачи в аренду, в то время как найти жильца в советскую пятиэтажку заметно сложнее».
Во всех городах-миллионниках квартиры в постсоветских и современных домах на рынке аренды встречаются чаще, чем на вторичке. Особенно заметный разрыв в Санкт-Петербурге (за счёт того, что там на вторичном рынке повышена доля объявлений в дореволюционных домах и сталинках), в Воронеже и Челябинске (на вторичке, по сравнению с сегментом аренды, повышена доля квартир в домах советского периода). Самые похожие по структуре предложения рынки в Красноярске.
Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам домов, в которых находятся квартиры
Источник: Циан
- Ремонт в арендных квартирах лучше, чем в продаваемых
На рынке аренды выше, чем на вторичке, доля квартир с дизайнерским и евроремонтом (24% против 15% и 42% против 26%) и ниже с косметическим (33% против 41%). Лоты совсем без ремонта для сдачи – большая редкость, в то время как на вторичном рынке это почти каждый пятый объект. «Покупатель с большей вероятностью сделает ремонт под себя, поэтому его наличие и качество не так важно при продаже, как в сегменте аренды, где это один из решающих факторов» – уточняют эксперты «Циана».
Такое соотношение – когда на рынке аренды выше, чем на вторичке, доля квартир с более качественным ремонтом (евро- и дизайнерским) – характерно для всех городов-миллионников. Особенно заметны различия между сегментами в Уфе (в аренде на евро- и дизайнерский ремонт приходится ⅔ предложения, а на вторичке только чуть больше трети), Новосибирске, Москве и Нижнем Новгороде. А самые похожие рынки – в Челябинске (на евро- и дизайнерский ремонт приходится 33% предложения в аренде и 32% предложения на вторичке).
Структура предложения на рынках аренды и вторички по качеству ремонта
Источник: Циан
«Квартиры, предлагаемые в аренду, отличаются от продаваемых на вторичном рынке по количеству комнат, качеству ремонта, возрасту дома, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Предложение, во многом, подстраивается под особенности спроса. Однушка с хорошим ремонтом в современном ЖК скорее найдёт арендатора, чем трёшка в хрущёвке с минимальной “косметикой”. Зато такая квартира может стать неплохим вариантом для семьи, решившей расшириться за счёт добавления ещё одной детской».
Приложение 1. Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам комнатности
|
Город |
Сегмент |
Количество комнат |
||||
|
студия |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4+-комн. |
||
|
Волгоград |
аренда |
9% |
42% |
34% |
14% |
1% |
|
вторичка |
6% |
23% |
38% |
29% |
4% |
|
|
Воронеж |
аренда |
8% |
54% |
28% |
10% |
0% |
|
вторичка |
9% |
30% |
34% |
24% |
3% |
|
|
Екатеринбург |
аренда |
18% |
41% |
30% |
10% |
1% |
|
вторичка |
10% |
24% |
35% |
26% |
5% |
|
|
Казань |
аренда |
10% |
47% |
32% |
10% |
1% |
|
вторичка |
6% |
29% |
35% |
26% |
4% |
|
|
Краснодар |
аренда |
16% |
54% |
24% |
6% |
0% |
|
вторичка |
10% |
40% |
34% |
15% |
1% |
|
|
Красноярск |
аренда |
23% |
38% |
30% |
8% |
1% |
|
вторичка |
9% |
23% |
33% |
26% |
9% |
|
|
Москва |
аренда |
12% |
30% |
37% |
17% |
4% |
|
вторичка |
6% |
22% |
37% |
29% |
6% |
|
|
Нижний Новгород |
аренда |
11% |
38% |
36% |
13% |
2% |
|
вторичка |
6% |
23% |
37% |
29% |
5% |
|
|
Новосибирск |
аренда |
24% |
36% |
29% |
10% |
1% |
|
вторичка |
15% |
24% |
32% |
24% |
5% |
|
|
Омск |
аренда |
11% |
49% |
28% |
12% |
0% |
|
вторичка |
6% |
25% |
34% |
30% |
5% |
|
|
Пермь |
аренда |
15% |
40% |
34% |
10% |
1% |
|
вторичка |
8% |
21% |
36% |
29% |
6% |
|
|
Ростов-на-Дону |
аренда |
18% |
43% |
27% |
11% |
1% |
|
вторичка |
14% |
32% |
30% |
21% |
3% |
|
|
Самара |
аренда |
9% |
47% |
31% |
11% |
2% |
|
вторичка |
6% |
28% |
36% |
27% |
3% |
|
|
Санкт- Петербург |
аренда |
25% |
38% |
24% |
11% |
2% |
|
вторичка |
15% |
26% |
30% |
23% |
6% |
|
|
Уфа |
аренда |
13% |
40% |
33% |
12% |
2% |
|
вторичка |
8% |
27% |
32% |
29% |
4% |
|
|
Челябинск |
аренда |
18% |
43% |
29% |
9% |
1% |
|
вторичка |
5% |
22% |
41% |
27% |
5% |
|
Источник: Циан
Приложение 2. Структура предложения на рынках аренды и вторички по типам домов, в которых находятся квартиры
|
Город |
Сегмент |
Тип застройки |
|||||||
|
Дореволюционные |
Довоенные и послевоенные |
Пятиэтажки |
Советские панельные и блочные (выше 5 эт.) |
Советские кирпичные (выше 5 эт.) |
Постсоветские панельные и блочные |
Постсоветские монолитные и кирпичные |
Недавние новостройки (с 2016 г.) |
||
|
Волгоград |
аренда |
0% |
10% |
20% |
10% |
15% |
9% |
21% |
15% |
|
вторичка |
0% |
12% |
27% |
10% |
17% |
8% |
13% |
13% |
|
|
Воронеж |
аренда |
0% |
4% |
12% |
6% |
6% |
13% |
30% |
29% |
|
вторичка |
0% |
7% |
17% |
9% |
10% |
12% |
21% |
24% |
|
|
Екатеринбург |
аренда |
0% |
5% |
15% |
12% |
7% |
12% |
22% |
27% |
|
вторичка |
0% |
7% |
16% |
14% |
9% |
13% |
19% |
22% |
|
|
Казань |
аренда |
0% |
3% |
10% |
6% |
7% |
10% |
27% |
37% |
|
вторичка |
0% |
5% |
17% |
7% |
10% |
10% |
26% |
25% |
|
|
Краснодар |
аренда |
0% |
1% |
4% |
2% |
2% |
5% |
24% |
62% |
|
вторичка |
0% |
2% |
7% |
4% |
4% |
6% |
24% |
53% |
|
|
Красноярск |
аренда |
0% |
3% |
22% |
7% |
2% |
14% |
20% |
32% |
|
вторичка |
0% |
4% |
20% |
12% |
2% |
15% |
20% |
27% |
|
|
Москва |
аренда |
3% |
11% |
5% |
21% |
6% |
14% |
14% |
26% |
|
вторичка |
1% |
14% |
3% |
26% |
6% |
15% |
13% |
22% |
|
|
Нижний Новгород |
аренда |
1% |
9% |
15% |
13% |
10% |
9% |
25% |
18% |
|
вторичка |
1% |
10% |
21% |
17% |
11% |
6% |
17% |
17% |
|
|
Новосибирск |
аренда |
0% |
4% |
12% |
9% |
5% |
9% |
22% |
39% |
|
вторичка |
0% |
6% |
15% |
12% |
6% |
9% |
19% |
33% |
|
|
Омск |
аренда |
0% |
4% |
18% |
20% |
8% |
11% |
20% |
19% |
|
вторичка |
0% |
7% |
21% |
22% |
8% |
10% |
17% |
15% |
|
|
Пермь |
аренда |
0% |
5% |
8% |
16% |
17% |
11% |
13% |
30% |
|
вторичка |
0% |
7% |
10% |
20% |
16% |
9% |
14% |
24% |
|
|
Ростов-на- Дону |
аренда |
2% |
4% |
5% |
8% |
8% |
9% |
22% |
42% |
|
вторичка |
2% |
6% |
6% |
11% |
10% |
8% |
17% |
40% |
|
|
Самара |
аренда |
2% |
7% |
17% |
12% |
11% |
5% |
25% |
21% |
|
вторичка |
1% |
7% |
20% |
15% |
12% |
5% |
22% |
18% |
|
|
Санкт- Петербург |
аренда |
10% |
5% |
6% |
11% |
6% |
7% |
21% |
34% |
|
вторичка |
16% |
9% |
10% |
12% |
7% |
6% |
16% |
24% |
|
|
Уфа |
аренда |
0% |
4% |
12% |
11% |
8% |
5% |
24% |
36% |
|
вторичка |
0% |
6% |
12% |
14% |
10% |
6% |
25% |
27% |
|
|
Челябинск |
аренда |
0% |
4% |
11% |
17% |
5% |
28% |
12% |
23% |
|
вторичка |
0% |
10% |
12% |
23% |
6% |
21% |
12% |
16% |
|
Источник: Циан
Приложение 3. Структура предложения на рынках аренды и вторички по качеству ремонта
|
Город |
Сегмент |
Качество ремонта |
|||
|
Без ремонта |
Косметический |
Евроремонт |
Дизайнерский |
||
|
Волгоград |
аренда |
1% |
55% |
39% |
5% |
|
вторичка |
14% |
56% |
26% |
4% |
|
|
Воронеж |
аренда |
1% |
59% |
32% |
8% |
|
вторичка |
19% |
60% |
14% |
7% |
|
|
Екатеринбург |
аренда |
1% |
49% |
34% |
16% |
|
вторичка |
16% |
50% |
21% |
13% |
|
|
Казань |
аренда |
0% |
32% |
43% |
25% |
|
вторичка |
16% |
37% |
27% |
20% |
|
|
Краснодар |
аренда |
1% |
29% |
53% |
17% |
|
вторичка |
20% |
30% |
35% |
15% |
|
|
Красноярск |
аренда |
1% |
69% |
21% |
9% |
|
вторичка |
13% |
70% |
9% |
8% |
|
|
Москва |
аренда |
1% |
24% |
41% |
34% |
|
вторичка |
21% |
31% |
26% |
22% |
|
|
Нижний Новгород |
аренда |
2% |
44% |
38% |
16% |
|
вторичка |
19% |
53% |
18% |
10% |
|
|
Новосибирск |
аренда |
0% |
35% |
52% |
13% |
|
вторичка |
18% |
45% |
25% |
12% |
|
|
Омск |
аренда |
2% |
57% |
31% |
10% |
|
вторичка |
12% |
58% |
20% |
10% |
|
|
Пермь |
аренда |
2% |
63% |
26% |
9% |
|
вторичка |
12% |
64% |
13% |
11% |
|
|
Ростов-на-Дону |
аренда |
1% |
35% |
46% |
18% |
|
вторичка |
19% |
36% |
27% |
18% |
|
|
Самара |
аренда |
1% |
55% |
36% |
8% |
|
вторичка |
18% |
56% |
16% |
10% |
|
|
Санкт-Петербург |
аренда |
1% |
29% |
45% |
25% |
|
вторичка |
18% |
35% |
29% |
18% |
|
|
Уфа |
аренда |
0% |
34% |
51% |
15% |
|
вторичка |
14% |
51% |
23% |
12% |
|
|
Челябинск |
аренда |
3% |
64% |
25% |
8% |
|
вторичка |
12% |
56% |
21% |
11% |
|
Источник: Циан
Методика
Проанализировано предложение на вторичном рынке и рынке долгосрочной аренды на Циане в 16 городах-миллионниках РФ.