От первички ко вторичке: как изменились предпочтения покупателей жилья за год
Доля покупателей жилья, выбирающих вторичку, за последние 12 месяцев выросла до 48%, а приоритеты сместились в сторону семейных сценариев и долгосрочных инвестиций. Это говорит об адаптации рынка к новым условиям ипотечного кредитования и подтверждает, что в сделках россияне всё чаще принимают решения, исходя из баланса личного комфорта, финансовой выгоды и заботы о близких. Об этом сообщили в аналитическом центре экосистемы недвижимости М2.
Эксперты платформы провели исследование среди более 1,5 тыс. жителей крупных городов страны и зафиксировали заметную перемену в структуре спроса на рынке жилой недвижимости в 2025 году и начале 2026 года. По итогам опроса, первичный рынок удерживает лидерство, однако его доля снизилась с 62% в 2024 году до 59% в 2025. Аналитики связывают это с тем, что льготные программы ипотеки стали более адресными, а значит, менее доступными для широкой аудитории. При этом популярность рыночной ипотеки постепенно растёт на фоне снижения ключевой ставки. Дополнительным драйвером перераспределения спроса выступает ценовой фактор: сохраняется заметный разрыв между стоимостью квадратного метра в новостройках и в готовом жилье, что делает вторичный сегмент всё более привлекательным для тех, кто планирует сделку в ближайший год.
Мотивация покупателей также претерпела изменения: 4 из 10 сделок совершаются ради повышения качества жизни, включая переезд в более комфортное пространство, съезд от родителей или расширение площади при пополнении в семье. Инвестиционная составляющая укрепляет свои позиции: каждая четвёртая покупка ориентирована на подорожание объекта в будущем или сдачу в аренду, что свидетельствует о возросшем доверии граждан к недвижимости как к инструменту сохранения капитала в условиях макроэкономической неопределённости.
Отдельного внимания заслуживает увеличение покупок в интересах детей и близких родственников до 18%. Эксперты М2 объясняют этот всплеск ажиотажным спросом на семейную ипотеку в декабре и январе перед изменениями в программе с 1 февраля. Вероятно, покупатели стремились успеть закрыть жилищный вопрос для своих детей по действующим условиям семейной ипотеки.
Также из исследования М2 стал очевиден портрет современного покупателя — это мужчина (53%) в возрасте около 41 года. При этом 77% заёмщиков находятся в возрастной группе от 30 до 50 лет, а треть — в возрасте от 34 до 41 года. В большинстве случаев это люди, состоящие в браке или живущие с партнёром (68%), что отражает семейный характер принятия решений о покупке жилья. В более чем половине семей (58%) воспитываются дети, что закономерно диктует запрос на увеличенную площадь, развитую инфраструктуру и безопасную среду. Ипотека остаётся основным финансовым инструментом и задействуется в 54% сделок. При этом растёт доля покупателей, рассматривающих альтернативные сценарии финансирования.
Специалисты IDEM-консалтинг публикуют отчет о рынке строящихся на территории полуострова апарт-комплексов.
Рынок апарт-отелей Крыма активно развивается. Сегодня на полуострове строится 56 апарт-комплексов на 22,5 тысячи номеров. Объекты распределены неравномерно, располагаются в крупных городах и ключевых туристических локациях.
Самое большое число проектов, 31 апарт-комплекс или 55% от общего объема, сосредоточено на Южном берегу Крыма от Алупки до Феодосии. Здесь традиционно реализуется наибольшее количество комплексов «премиум» и «бизнес» сегмента. На западном побережье, включая Евпаторию, Саки и Черноморское, где активно развивается рекреационный туризм, возводится 21 апарт-отель. Этим локациям значительно уступают Севастополь с тремя строящимися апарт-комплексами и Симферополь лишь с одним реализуемым проектом.
На ЮБК средневзвешенная цена квадратного метра в апарт-комплексах на начало октября 2025 года составила 420 тыс. руб./м2, что более чем в 2 раза превышает показатели Симферополя. На западном побережье и в Севастополе лоты продаются по схожей цене — 309 тыс. и 311 тыс. руб./м2 соответственно. Самые дешевые квадратные метры в апартаментах Симферополя — 200 тыс. руб./м2.
Максимальная стоимость квадратного метра в апарт-комплексах зафиксирована консультантами компании в экспозиции города Ялта:
- 1,3 млн руб. за 1 м2 в студии «Массандра Парк»;
- 1,5 млн руб. за 1 м2 в 4-х комнатном юните в «SkyPlaza».
Самый высокий бюджет покупки здесь же на Южном берегу, в Ялте – 808 млн рублей за лот 539 м2, а самый низкий – 2,8 млн рублей за студию 15 м2 в поселке Штормовое в Сакском районе.
Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг:
«В Крыму апарт-отели динамично теснят традиционное жилье. Тенденцию отражают данные аналитики: если еще осенью 2022 года в экспозиции на полуострове было 32 проекта, то сейчас представлено 56 апарт-комплексов. Это 33% от всех возводимых проектов апарт-отелей.
Апартаменты уверенно держат 30% экспозиции уже несколько лет. К примеру, на самом развитом рынке, в Санкт-Петербурге, апарт-отели занимают 14% экспозиции, а это самый высокий показатель в стране, не считая Крыма!
Рост туристического потока и дефицит качественного номерного фонда создают предпосылки для развития рынка апарт-отелей. Мы также отмечаем тренд на комплексную застройку, включающую масштабную поддерживающую инфраструктуру и увеличение количества лотов в проектах: в пяти апарт-комплексах, находящихся сейчас в экспозиции, их более тысячи!
Фокус девелоперов заметно смещается в сторону «бизнес» и «премиум» объектов, рентабельность которых, даже с учетом больших вложений, обычно выше. Особенно в премиальных локациях Южного берега, где представлено наибольшее количество апарт-комплексов высокого класса».
С начала года совокупный ипотечный портфель на покупку строящегося жилья сократился на 8%. По причине относительно высоких темпов роста неплатежей доля просроченной задолженности в совокупном портфеле выросла почти в два раза, с 0,2% до 0,36%. Такие данные приводят аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе данных ЦБ РФ.
На начало осени 2025 года объём неплатежей по ипотеке на покупку строящегося жилья в целом по России достиг 15,3 млрд рублей, увеличившись с начала года на 6 млрд (+64%). Как ранее писал «Долговой Консультант», за 2024 год прирост составил 66% или дополнительно 3,72 млрд.
Доля неплатежей по ипотеке на первичном рынке в совокупном портфеле превысила 0,36%, в ряде регионов — более 1%. На начало года она достигала 0,2%, при том, что в январе 2024-го — 0,11%.
«Увеличение доли просроченной задолженности в ипотеке на стройку связано, во-первых, с сокращением общего портфеля ипотеки на приобретение строящегося жилья, с начала года портфель снизился более чем на 350 млрд рублей. Последние несколько лет именно ипотека на первичном рынке занимала доминирующее положение в общих выдачах из-за льготных программ и низких субсидируемых ставок. Даже низкие ставки сейчас не помогают поддерживать спрос на покупку жилья, — рассуждает генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. — Во-вторых, сыграл эффект низкой базы. Просроченная задолженность в этом сегменте всегда находилась на низком уровне, и сейчас доля 0,36% - это совсем немного, но факт в том, что эта доля растет».
Регионом-лидером по динамике сокращения ипотечного портфеля на покупку строящегося жилья стала Республика Карелия (-23%), в абсолютном выражении — Санкт-Петербург (-39 млрд рублей).
Регионы-лидеры по абсолютному сокращению портфеля ипотеки на покупку строящегося жилья
|
Изменение, млрд руб. |
на 01.09.2025 г., млрд руб. |
на 01.01.2025 г., млрд руб. |
|
|
Санкт-Петербург |
-39,0 |
243,5 |
282,5 |
|
Краснодарский край |
-33,9 |
199,3 |
233,3 |
|
Москва |
-30,8 |
710,6 |
741,4 |
|
Свердловская область |
-21,1 |
146,5 |
167,5 |
|
Республика Башкортостан |
-17,4 |
121,6 |
138,9 |
Регионы-лидеры по динамике сокращения портфеля ипотеки на покупку строящегося жилья
|
|
Изменение, % |
Изменение, млрд руб. |
Портфель на 01.09.2025, млрд. |
|
|
Республика Карелия |
-22,5% |
-2,9 |
9,9 |
|
|
Красноярский край |
-19,8% |
-15,4 |
62,2 |
|
|
Саратовская область |
-17,6% |
-6,0 |
27,8 |
|
|
Ульяновская область |
-17,4% |
-4,6 |
21,7 |
|
|
Пензенская область |
-17,4% |
-6,6 |
31,4 |
|
Источник: «Долговой Консультант», Банк России
«По ряду регионов мы видим серьёзный рост объёмов неплатежей. Причина очевидна: люди не справились с финансовой нагрузкой, стремясь приобрести строящееся жильё в ипотеку как по льготным «семейным» ипотекам, так и покупая строящееся жильё в рассрочку от застройщика», — резюмирует генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов.