Спрос на вторичку в городах с семейной ипотекой вырос на 40%

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что в 2025 году продажи в городах с семейной ипотекой на вторичке выросли на 24 п.п. сильнее, чем в целом по стране.

---

С апреля 2025 г. в большинстве малых и средних городов ​​​семейную ипотеку можно оформить на покупку квартир не только в новостройках, но и на вторичном рынке. Для этого в городе должно строиться не более двух домов, а квартиры должны находиться в домах не старше 20 лет.

1. Семейная ипотека оживила вторичный рынок в малых и средних городах

Расширение программы на вторичный рынок в 2025 г. по итогам года увеличило общее число сделок на 1% (заключено около 13 тыс. ДКП). В большинстве городов с большим объёмом подходящего под условия программы предложения получилось оживить вторичный рынок – продажи год к году выросли сильнее, чем в целом по стране. Например, в Горячем Ключе и Новокуйбышевске число сделок во втором полугодии 2025 г. более чем в 2 раза превысило число сделок во втором полугодии 2024 г., а в Сызрани – сразу в 3 раза.

В среднем по топ-30 городов-участников программы число сделок во втором полугодии 2025 г. выросло год к году на 40% (в среднем по РФ – лишь на 16%).

2. За год цены в городах с семейной ипотекой выросли сильнее, чем в целом по стране

За год средняя цена квадратного метра в малых и средних городах из перечня выросла на 9% – чуть сильнее чем, в целом по стране (+7%). Помимо действия семейной ипотеки на это продолжают влиять более быстрые темпы роста доходов части населения и эффект «низкой базы» (любая индексация к исходно низкой цене даёт больший прирост в процентах). При этом сдерживающими рост цен факторами остаются недостаток предложения и невысокие доходы большинства жителей.

Самые высокие цены – в населённых пунктах Краснодарского края и Крыма (Геленджик, Туапсе, Саки и др.), Крайнего Севера и Дальнего Востока (Свободный, Северобайкальск, Певек и др.).

3. В большинстве городов почти нет подходящего под условия программы жилья

С 1 января 2026 г. в обновлённый список вошёл 891 город, где проживает более 25 млн жителей (около 18% от всего населения России), при этом воспользоваться программой могут лишь те семьи, где есть дети до 6 лет включительно (на дату заключения договора).

В продаже на сайте Циан в анализируемых городах представлено 30 тыс. квартир – это около 9% от всего объёма предложения в РФ. Т.е. доля в предложении на вторичном рынке в 2 раза ниже, чем в населении. Под критерий «дом не старше 20 лет» подходит лишь около 13% предложения.

Предложение между городами распределено неравномерно: половина всех лотов сосредоточена в 50 городах. Т.е. в большинстве локаций из списка у населения фактически нет возможности воспользоваться программой из-за небольшого выбора и устаревшей структуры жилого фонда. Не у всех жителей есть и необходимые для покупки жилья доходы.

«Эффект от программы есть: в городах с большим объёмом подходящего под условия предложения (Геленджик, Сызрань, Туапсе, Братск и др.) число сделок выросло сильнее, чем в целом по стране, а цены увеличились заметнее, чем в мегаполисах, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – При этом в масштабах всей страны вклад программы остаётся минимальным, а в большинстве населённых пунктов из перечня семьи по-прежнему не могут приобрести жильё».

Приложение. Цены и число сделок на вторичном рынке в ключевых городах, где можно было взять семейную ипотеку на вторичном рынке в 2025 г.

Город (топ-30 по объему предложения)	Регион	Темпы продаж во 2 полугодии 2025 (квартир в месяц)	Динамика темпов продаж (2 пол.25 к 2 пол.24), %	Средняя цена кв.м. в янв.26 (тыс. руб.)	Динамика цены кв.м. (янв.26 к янв.25), %
Сызрань	Самарская обл.	~130	+200%	86,6	+4%
Новокуйбышевск	Самарская обл.	~100	+145%	84,0	+16%
Горячий Ключ	Краснодарский край	~60	+121%	133,1	+5%
Туапсе	Краснодарский край	~50	+87%	156,0	+12%
Саки	Крым	~20	+75%	151,1	+8%
Крымск	Краснодарский край	~40	+74%	94,7	+8%
Березники	Пермский край	~190	+61%	59,3	-1%
Железногорск (ЗАТО)	Красноярский край	~110	+58%	82,8	+8%
Губкин	Белгородская обл.	~70	+48%	80,8	+16%
Темрюк	Краснодарский край	~30	+43%	112,3	+8%
Геленджик	Краснодарский край	~110	+37%	291,4	+9%
Шадринск	Курганская обл.	~70	+37%	62,7	+1%
Братск	Иркутская обл.	~200	+35%	84,2	-1%
Назрань	Ингушетия	~40	+34%	94,5	+40%
Кинешма	Ивановская обл.	~80	+33%	64,1	+17%
Свободный	Амурская обл.	~50	+31%	158,5	+48%
Ухта	Коми	~140	+28%	87,0	-1%
Златоуст	Челябинская обл.	~160	+23%	66,7	+20%
Саров (ЗАТО)	Нижегородская обл.	~60	+23%	130,0	+3%
Северск (ЗАТО)	Томская обл.	~110	+23%	85,6	+9%
Ленинск-Кузнецкий	Кемеровская обл.	~50	+15%	75,4	-4%
Норильск	Красноярский край	~280	+10%	85,3	-7%
Кольчугино	Владимирская обл.	~40	+10%	62,0	+3%
Волгодонск	Ростовская обл.	~140	+10%	78,0	+11%
Комсомольск-на- Амуре	Хабаровский край	~290	+8%	81,2	+4%
Рубцовск	Алтайский край	~150	+8%	61,8	+9%
Салават	Башкортостан	~200	+8%	59,1	+11%
Усинск	Коми	~40	+3%	50,1	+3%
Прокопьевск	Кемеровская обл.	~1140	+1%	68,2	-2%
Переславль- Залесский	Ярославская обл.	~30	-5%	104,7	+5%
в среднем по топ-30 городам		~110	+40%	96,4	+9%
малые и средние города, где ипотека на вторичку недоступна		~30	+15%	111,0	+6%
все города РФ			+16%	80,3	+7%

Источник: Циан

Россияне оформили ипотеку на 4,3 трлн рублей в 2025 году

По предварительным оценкам ВТБ, по итогам 2025 года российские банки выдали более 4,3 трлн рублей на покупку жилья в ипотеку.

---

Во втором полугодии продажи резко ускорились, более чем на 40% превысив результат аналогичного периода 2024 года. Этот импульс, усиленный декабрьским пиком, позволил резко затормозить сокращение рынка в годовом выражении до 9% и обозначил завершение фазы адаптации рынка.

По итогам июля-декабря прошлого года общерыночные выдачи ипотеки приблизились к 2,9 трлн рублей, что более чем на 90% превысило результат первого полугодия.

В последний месяц продажи достигли пика за полтора года — 735 млрд рублей. Это было обусловлено всплеском активности россиян на фоне ожидаемых изменений в условиях «семейной ипотеки» с 2026 года. Выдачи в декабре на 48% превзошли показатели ноября и в 2,6 раза — декабря 2024 года.

Основным драйвером спроса в 2025 году оставались льготные государственные программы. Их доля по итогам года составила 79%. При этом в декабре на фоне ажиотажного спроса заёмщиков на «семейную ипотеку» доля господдержки достигла рекордных 88%, превзойдя исторический максимум, зафиксированный в июне 2024 года перед окончанием массовой господдержки (87,5%).

«Рынок ипотеки в 2025 году уверенно завершил фазу адаптации, и в 2026-м мы ожидаем его роста. По нашим оценкам, продажи могут увеличиться примерно на четверть — драйвером станет дальнейшее снижение ключевой ставки. При этом мы прогнозируем движение к большей сбалансированности: соотношение льготных и рыночных программ может приблизиться к паритету. Это основа для здорового и устойчивого развития рынка», — отметил старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин.