Дополнительная комната обойдется в треть от стоимости квартиры
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подсчитали, сколько нужно доплатить за переезд из студии в однушку, из однушки в двушку и из двушки в трёшку, и как эти показатели различаются между городами.
- В крупных городах России на вторичном рынке разница в стоимости между студией и однушкой, двушкой и однушкой, трёшкой и двушкой ставляет в среднем 33%. Т.е. доплата за ещё одну комнату составляет треть от стоимости квартиры.
Разница в стоимости однушек и студий выражена чуть сильнее – доплата составляет 34%. Причём ситуация сильно различается между городами. Например, в Челябинске, Иркутске, Барнауле, Владивостоке, Московской области однокомнатные квартиры всего на 17-20% дороже студии, а в Рязани и Чебоксарах – сразу на 70-72%. В последних двух городах такой формат жилья не распространён, а большинство предложений на рынке – не помещения в современных ЖК, а результат перепланировок в советском жилфонде, чем и объясняется его низкая стоимость.
Ценовой разрыв между двушками и однушками от города к городу отличается не так сильно: минимальные различия в Ижевске, Набережных Челнах, Хабаровске, Ленинградской области (19-23%), максимальные – в Ставрополе, Краснодаре, Сочи (46-50%).
Цены двушек и трёшек в большинстве городов различаются на 19-43%, но есть исключение: в Краснодаре трёхкомнатные квартиры сразу на 60% дороже двухкомнатых. В столице Кубани при любом расширении жилпощади потребуется достаточно большая доплата: 49% при переезде из студии в однушку, 48% – из однушки в двушку и 60% – из двушки в трёшку.
- За 5 лет ценовой разрыв между квартирами разной комнатности сократился: сейчас двушки дороже однушек в среднем на 33%, а в 2021 г. – на 35%, трёшки дороже двушек на 33%, а 5 лет назад – на 37%.
«Общая закономерность в ценообразовании состоит в том, что более компактные (и более дешёвые) квартиры за последние годы подорожали сильнее: однушки в среднем по крупным городам выросли в цене на 88%, двушки – на 86%, трёшки – на 81%, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Этим объясняется сокращение ценового разрыва, что является плюсом для тех, кто планирует расширение жилплощади».
Исключение составляет соотношение цен в студиях и однушках. Оно, напротив, немного увеличилось: сейчас однокомнатные квартиры в среднем на 34% дороже студий, а 5 лет назад – на 33%. Студии – менее востребованный формат, чем однушки, поэтому рост цен в них был чуть ниже (87%).
Приложение
|
|
Средняя стоимость квартиры, млн руб. |
Доплата за +1 комнату |
|||||
|
студия |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
1 комн. / студия |
2 комн. / |
3 комн. / 2 комн. |
|
|
Барнаул |
4,6 |
5,5 |
7,3 |
9,9 |
20% |
31% |
36% |
|
Владивосток |
7,0 |
8,4 |
11,8 |
14,6 |
20% |
40% |
24% |
|
Волгоград |
3,9 |
4,8 |
5,9 |
7,4 |
21% |
24% |
26% |
|
Воронеж |
3,7 |
5,0 |
6,9 |
9,3 |
38% |
38% |
34% |
|
Екатеринбург |
4,9 |
6,7 |
8,5 |
12,1 |
38% |
25% |
43% |
|
Ижевск |
3,8 |
5,4 |
6,4 |
8,1 |
42% |
19% |
27% |
|
Иркутск |
5,8 |
6,9 |
8,6 |
11,3 |
18% |
25% |
32% |
|
Казань |
6,6 |
9,6 |
11,9 |
17,0 |
45% |
25% |
42% |
|
Калининград |
4,8 |
6,8 |
8,9 |
11,8 |
41% |
31% |
32% |
|
Кемерово |
3,4 |
4,6 |
6,0 |
8,3 |
36% |
31% |
37% |
|
Киров |
3,5 |
4,8 |
6,4 |
8,7 |
37% |
34% |
36% |
|
Краснодар |
3,8 |
5,6 |
8,3 |
13,3 |
49% |
48% |
60% |
|
Красноярск |
4,6 |
5,6 |
7,8 |
11,0 |
22% |
39% |
42% |
|
Ленинградская область |
4,7 |
5,7 |
7,0 |
8,3 |
21% |
23% |
19% |
|
Москва |
12,7 |
16,7 |
23,1 |
30,5 |
31% |
39% |
32% |
|
Московская область |
6,3 |
7,4 |
9,7 |
12,9 |
18% |
30% |
33% |
|
Набережные Челны |
4,7 |
5,8 |
6,9 |
8,2 |
24% |
19% |
19% |
|
Нижний Новгород |
5,5 |
7,8 |
9,6 |
12,5 |
40% |
24% |
30% |
|
Новокузнецк |
2,9 |
3,7 |
4,7 |
6,5 |
28% |
27% |
38% |
|
Новосибирск |
4,5 |
5,9 |
7,7 |
10,9 |
29% |
32% |
41% |
|
Омск |
3,9 |
5,0 |
6,3 |
8,5 |
28% |
27% |
35% |
|
Оренбург |
3,3 |
4,4 |
5,6 |
7,2 |
35% |
26% |
29% |
|
Пенза |
2,9 |
4,3 |
5,5 |
7,7 |
48% |
27% |
40% |
|
Пермь |
4,2 |
5,2 |
6,9 |
9,3 |
25% |
32% |
34% |
|
Ростов-на-Дону |
4,5 |
5,9 |
7,8 |
10,4 |
29% |
34% |
32% |
|
Рязань |
3,2 |
5,4 |
6,9 |
8,5 |
70% |
28% |
24% |
|
Самара |
4,7 |
6,0 |
7,8 |
10,9 |
29% |
29% |
39% |
|
Санкт-Петербург |
7,8 |
11,5 |
16,5 |
20,7 |
48% |
43% |
25% |
|
Саратов |
3,2 |
4,6 |
5,9 |
8,2 |
43% |
29% |
38% |
|
Сочи |
9,2 |
12,4 |
18,0 |
24,9 |
34% |
46% |
38% |
|
Ставрополь |
3,7 |
5,1 |
7,6 |
9,1 |
37% |
50% |
20% |
|
Тольятти |
3,1 |
4,3 |
5,6 |
7,5 |
39% |
31% |
32% |
|
Томск |
4,1 |
5,1 |
6,7 |
9,2 |
25% |
30% |
39% |
|
Тюмень |
4,3 |
5,8 |
8,1 |
10,0 |
35% |
39% |
24% |
|
Ульяновск |
3,1 |
3,9 |
5,3 |
6,7 |
28% |
35% |
27% |
|
Уфа |
4,4 |
5,3 |
7,5 |
10,5 |
21% |
41% |
40% |
|
Хабаровск |
4,7 |
6,4 |
7,9 |
10,7 |
37% |
23% |
35% |
|
Чебоксары |
3,2 |
5,5 |
8,0 |
10,5 |
72% |
45% |
31% |
|
Челябинск |
4,1 |
4,8 |
6,7 |
8,4 |
17% |
39% |
26% |
|
Ярославль |
3,3 |
4,4 |
6,2 |
8,0 |
32% |
42% |
28% |
|
В среднем |
|
|
|
|
34% |
33% |
33% |
Источник: Циан
Методика
В выборке – 40 крупнейших рынков. Анализировались объявления о продаже квартир на вторичном рынке.
По данным Nikoliers, на фоне дефицита предложения на классическом офисном рынке арендаторы активнее рассматривают сервисные офисы. Рост спроса и соответственное снижение вакансии в этом сегменте привели к увеличению средневзвешенной стоимости аренды рабочего места на 62% – с 33 тыс. руб./мес.* в октябре 2024 года до 54 тыс. руб./мес.* в августе 2025 года. Внутри ТТК цена рабочего места за 10 месяцев выросла на 54% – с 41,7 тыс. руб./мес.* в октябре 2024 года до 64 тыс. руб./мес.* в августе 2025 года (диапазон стоимости одного рабочего места 27,5 – 84 тыс. руб./мес.).
В период с января по август 2025 года рынок сервисных офисов Москвы пополнился пятью площадками общей площадью 13 тыс. кв. м. В 2025-2026 годах сегмент может вырасти еще на 46,3 тыс. кв. м — такой объем анонсирован к открытию в спекулятивных площадках. На данный момент объем действующих площадок насчитывает 451 тыс. кв. м (+9% по сравнению с октябрем 2024 года – 412 тыс. кв. м) или 188 штук (+6% по сравнению к октябрем 2024 года – 178 площадок) на 65,6 тыс. рабочих мест (+16% – 57 тыс. рабочих мест). 89% общего объема предложения сервисных офисов формируют сетевые операторы.
По итогам периода январь-август 2025 года объем сделок на столичном рынке сервисных офисов оценивается в 36 тыс. кв. м. На фоне дефицита качественных площадей на классическом офисном рынке, компании все чаще делают выбор в пользу высокотехнологичных офисных решений по системе «все включено».
По состоянию на конец августа уровень вакантности в сервисных офисах сетевых операторов составляет 5,8%, что на 0,7% ниже по сравнению с показателями октября 2024 года. В то же время вакансия в Ленинградском деловом коридоре приближается к нулевой, а в одном из ключевых деловых центров столицы – «Москва-Сити» – вакантное предложение отсутствует.
С точки зрения структуры арендаторов, в 2025 году наибольшую долю сделок обеспечили компании сектора «ИТ и телекоммуникации» (32% от общего объема спроса). Второе место заняли компании сферы торговли (30%). Замыкает тройку лидеров сектор «Строительство и девелопмент» (22%).
Крупнейшими сделками на столичном рынке сервисных офисов стали: аренда 7 150 кв. м в БЦ «Новый Балчуг» девелопером Sminex и 6 444 кв. м в «АФИ Галерея» компанией L`Oreal.
«В условиях растущего спроса сетевые операторы сервисных офисов стремятся к увеличению предложения. Этот тренд подтверждается открытием новых гибких площадок и расширением уже действующих. Операторы стараются предложить компаниям наиболее привлекательные условия для аренды — возможность оперативного въезда на площадку, готовую отделку и обеспеченность офиса всеми необходимыми для эффективной работы сервисами. Готовые решения в формате built-to-suit также становятся подходящим вариантом для компаний, которым важно минимизировать временные и ресурсные затраты на организацию рабочего пространства», — комментирует Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.
По данным Nikoliers, на данный момент в формате built-to-suit доступны к аренде порядка 6 тыс. кв. м со сроком готовности в 2025 году.
Эксперты Циан.Аналитики изучили региональную структуру поисковых запросов на рынке новостроек, и выяснили, что от 22 до 94% просмотров объявлений приходится на пользователей, чей IP-адрес относится к другому региону. Максимальная доля спроса со стороны жителей других регионов в Московской и Ленинградской областях, а также в Крыму, Адыгее и Краснодарском крае.
- В среднем около половины интереса к новостройкам (53% просмотров) формируется не местными жителями, а покупателями из других регионов. Самые востребованные со стороны пользователей из других субъектов РФ локации – Ленинградская область (94% просмотров), Адыгея (93%), Московская область (82%), Крым (80%), Тюменская область (69%), Краснодарский край и Калининградская область (по 65%).
В случае с Московской и Ленинградской областями большую часть спроса формируют пользователи из Москвы и Санкт-Петербурга соответственно (61% и 65%). Это следствие мобильности населения (жители области ищут жилье в своих населенных пунктах, находясь на работе в столице) и разницы в уровне цен (жители столиц ищут жильё в пригородах из-за более низких цен).
Похожая ситуация складывается в Адыгее, где около четверти спроса формируют пользователи из Краснодарского края – республика непосредственно граничит с Краснодаром.
Тюменская область – регион с динамично развивающимся рынком новостроек. Спрос здесь во многом обеспечен жителями соседних регионов (Свердловской, Челябинской, Омской областей, ХМАО и ЯНАО).
Калининградская область многими воспринимается как «европейский анклав» с мягким климатом и выходом к морю, что делает его интересным и для переезда, и для покупки инвестиционного жилья (под сдачу в аренду).
Структура потенциального спроса по региону пользователя на рынке новостроек
Источник: Циан.Аналитика
- Почти во всех анализируемых регионах среди лидеров по просмотрам объявлений оказываются пользователи из Москвы, исключение составляют Пермский край и Омская область. Наибольший вклад в межрегиональный спрос вносят также жители Санкт-Петербурга и Краснодарского края (это субъекты с наибольшей численностью населения после Москвы и Московской области). Часть “столичных” просмотров (экспертно – до 20 п.п.) может быть связана с особенностями маршрутизации интернет-трафика.
Существенную долю интереса формируют также ближайшие соседи или недалеко расположенные регионы с большой численностью населения. Так, активно ищут жильё друг у друга жители Свердловской и Челябинской областей, Хабаровского и Приморского краёв, Новосибирской области и Красноярского края, Нижегородской области и Татарстана.
«Около половины всего спроса на рынке новостроек формируют покупатели из других регионов, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Если семейную ипотеку начнут выдавать только по месту прописки, это потенциально сократит количество таких сделок на 20-25%».
Приложение
|
Локация |
Доля просмотров объявлений пользователями из других регионов |
Топ-3 регионов по числу пользователей |
|
Ленинградская обл. |
94% |
Санкт-Петербург, |
|
Адыгея |
93% |
Москва, Краснодарский край, Адыгея |
|
Московская обл. |
82% |
Москва, Московская обл., Санкт-Петербург |
|
Крым |
80% |
Москва, Крым, |
|
Тюменская обл. |
69% |
Тюменская обл., |
|
Краснодарский край |
65% |
Краснодарский край, Москва, Санкт-Петербург |
|
Калининградская обл. |
65% |
Калининградская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Архангельская обл. |
64% |
Архангельская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Астраханская обл. |
63% |
Астраханская обл., Москва, Ростовская обл. |
|
Приморский край |
63% |
Приморский край, Москва, Хабаровский край |
|
Рязанская обл. |
62% |
Рязанская обл., Москва, Московская обл. |
|
Удмуртия |
61% |
Удмуртия, Москва, Татарстан |
|
Владимирская обл. |
61% |
Владимирская обл., Москва, Московская обл. |
|
Тульская обл. |
60% |
Тульская обл., Москва, Волгоградская обл. |
|
Ульяновская обл. |
59% |
Ульяновская обл., Москва, Саратовская обл. |
|
Алтайский край |
58% |
Алтайский край, Москва, Новосибирская обл. |
|
ХМАО |
57% |
ХМАО, Свердловская обл., Москва |
|
Пензенская обл. |
55% |
Пензенская обл., Москва, Нижегородская обл. |
|
Ярославская обл. |
54% |
Ярославская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Пермский край |
52% |
Пермский край, Челябинская обл., Свердловская обл. |
|
Воронежская обл. |
51% |
Воронежская обл., Москва, Краснодарский край |
|
Липецкая обл. |
50% |
Липецкая обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Хабаровский край |
49% |
Хабаровский край, Москва, Приморский край |
|
Ставропольский край |
48% |
Ставропольский край, Москва, Краснодарский край |
|
Татарстан |
46% |
Татарстан, Москва, Нижегородская обл. |
|
Волгоградская обл. |
46% |
Волгоградская обл., Москва, Ростовская обл. |
|
Башкортостан |
44% |
Башкортостан, Татарстан, |
|
Омская обл. |
44% |
Омская обл., Красноярский край, Новосибирская обл. |
|
Ростовская обл. |
41% |
Ростовская обл., Москва, Краснодарский край |
|
Красноярский край |
39% |
Красноярский край, Новосибирская обл., Москва |
|
Саратовская обл. |
39% |
Саратовская обл., Москва, Татарстан |
|
Самарская обл. |
36% |
Самарская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Москва |
36% |
Москва, Московская обл., Санкт-Петербург |
|
Нижегородская обл. |
35% |
Нижегородская обл., Москва, Татарстан |
|
Санкт-Петербург |
35% |
Санкт-Петербург, Москва, |
|
Челябинская обл. |
32% |
Челябинская обл., |
|
Новосибирская обл. |
32% |
Новосибирская обл., Красноярский край, Москва |
|
Иркутская обл. |
30% |
Иркутская обл., Москва, Красноярский край |
|
Свердловская обл. |
29% |
Свердловская обл., |
|
Брянская обл. |
22% |
Брянская обл., Москва, Новосибирская обл. |
|
В среднем |
53% |
|
Источник: Циан.Аналитика
Методика
В расчетах используются данные потенциального спроса на рынке новостроек в январе-августе 2025 г. Регион пользователя определяется по IP-адресу.
Просмотры проанализированы в 40 регионах с наибольшим объёмом предложения новостроек в 2025 г.(>530 тыс. объявлений).