Дополнительная комната обойдется в треть от стоимости квартиры
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подсчитали, сколько нужно доплатить за переезд из студии в однушку, из однушки в двушку и из двушки в трёшку, и как эти показатели различаются между городами.
- В крупных городах России на вторичном рынке разница в стоимости между студией и однушкой, двушкой и однушкой, трёшкой и двушкой ставляет в среднем 33%. Т.е. доплата за ещё одну комнату составляет треть от стоимости квартиры.
Разница в стоимости однушек и студий выражена чуть сильнее – доплата составляет 34%. Причём ситуация сильно различается между городами. Например, в Челябинске, Иркутске, Барнауле, Владивостоке, Московской области однокомнатные квартиры всего на 17-20% дороже студии, а в Рязани и Чебоксарах – сразу на 70-72%. В последних двух городах такой формат жилья не распространён, а большинство предложений на рынке – не помещения в современных ЖК, а результат перепланировок в советском жилфонде, чем и объясняется его низкая стоимость.
Ценовой разрыв между двушками и однушками от города к городу отличается не так сильно: минимальные различия в Ижевске, Набережных Челнах, Хабаровске, Ленинградской области (19-23%), максимальные – в Ставрополе, Краснодаре, Сочи (46-50%).
Цены двушек и трёшек в большинстве городов различаются на 19-43%, но есть исключение: в Краснодаре трёхкомнатные квартиры сразу на 60% дороже двухкомнатых. В столице Кубани при любом расширении жилпощади потребуется достаточно большая доплата: 49% при переезде из студии в однушку, 48% – из однушки в двушку и 60% – из двушки в трёшку.
- За 5 лет ценовой разрыв между квартирами разной комнатности сократился: сейчас двушки дороже однушек в среднем на 33%, а в 2021 г. – на 35%, трёшки дороже двушек на 33%, а 5 лет назад – на 37%.
«Общая закономерность в ценообразовании состоит в том, что более компактные (и более дешёвые) квартиры за последние годы подорожали сильнее: однушки в среднем по крупным городам выросли в цене на 88%, двушки – на 86%, трёшки – на 81%, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Этим объясняется сокращение ценового разрыва, что является плюсом для тех, кто планирует расширение жилплощади».
Исключение составляет соотношение цен в студиях и однушках. Оно, напротив, немного увеличилось: сейчас однокомнатные квартиры в среднем на 34% дороже студий, а 5 лет назад – на 33%. Студии – менее востребованный формат, чем однушки, поэтому рост цен в них был чуть ниже (87%).
Приложение
|
|
Средняя стоимость квартиры, млн руб. |
Доплата за +1 комнату |
|||||
|
студия |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
1 комн. / студия |
2 комн. / |
3 комн. / 2 комн. |
|
|
Барнаул |
4,6 |
5,5 |
7,3 |
9,9 |
20% |
31% |
36% |
|
Владивосток |
7,0 |
8,4 |
11,8 |
14,6 |
20% |
40% |
24% |
|
Волгоград |
3,9 |
4,8 |
5,9 |
7,4 |
21% |
24% |
26% |
|
Воронеж |
3,7 |
5,0 |
6,9 |
9,3 |
38% |
38% |
34% |
|
Екатеринбург |
4,9 |
6,7 |
8,5 |
12,1 |
38% |
25% |
43% |
|
Ижевск |
3,8 |
5,4 |
6,4 |
8,1 |
42% |
19% |
27% |
|
Иркутск |
5,8 |
6,9 |
8,6 |
11,3 |
18% |
25% |
32% |
|
Казань |
6,6 |
9,6 |
11,9 |
17,0 |
45% |
25% |
42% |
|
Калининград |
4,8 |
6,8 |
8,9 |
11,8 |
41% |
31% |
32% |
|
Кемерово |
3,4 |
4,6 |
6,0 |
8,3 |
36% |
31% |
37% |
|
Киров |
3,5 |
4,8 |
6,4 |
8,7 |
37% |
34% |
36% |
|
Краснодар |
3,8 |
5,6 |
8,3 |
13,3 |
49% |
48% |
60% |
|
Красноярск |
4,6 |
5,6 |
7,8 |
11,0 |
22% |
39% |
42% |
|
Ленинградская область |
4,7 |
5,7 |
7,0 |
8,3 |
21% |
23% |
19% |
|
Москва |
12,7 |
16,7 |
23,1 |
30,5 |
31% |
39% |
32% |
|
Московская область |
6,3 |
7,4 |
9,7 |
12,9 |
18% |
30% |
33% |
|
Набережные Челны |
4,7 |
5,8 |
6,9 |
8,2 |
24% |
19% |
19% |
|
Нижний Новгород |
5,5 |
7,8 |
9,6 |
12,5 |
40% |
24% |
30% |
|
Новокузнецк |
2,9 |
3,7 |
4,7 |
6,5 |
28% |
27% |
38% |
|
Новосибирск |
4,5 |
5,9 |
7,7 |
10,9 |
29% |
32% |
41% |
|
Омск |
3,9 |
5,0 |
6,3 |
8,5 |
28% |
27% |
35% |
|
Оренбург |
3,3 |
4,4 |
5,6 |
7,2 |
35% |
26% |
29% |
|
Пенза |
2,9 |
4,3 |
5,5 |
7,7 |
48% |
27% |
40% |
|
Пермь |
4,2 |
5,2 |
6,9 |
9,3 |
25% |
32% |
34% |
|
Ростов-на-Дону |
4,5 |
5,9 |
7,8 |
10,4 |
29% |
34% |
32% |
|
Рязань |
3,2 |
5,4 |
6,9 |
8,5 |
70% |
28% |
24% |
|
Самара |
4,7 |
6,0 |
7,8 |
10,9 |
29% |
29% |
39% |
|
Санкт-Петербург |
7,8 |
11,5 |
16,5 |
20,7 |
48% |
43% |
25% |
|
Саратов |
3,2 |
4,6 |
5,9 |
8,2 |
43% |
29% |
38% |
|
Сочи |
9,2 |
12,4 |
18,0 |
24,9 |
34% |
46% |
38% |
|
Ставрополь |
3,7 |
5,1 |
7,6 |
9,1 |
37% |
50% |
20% |
|
Тольятти |
3,1 |
4,3 |
5,6 |
7,5 |
39% |
31% |
32% |
|
Томск |
4,1 |
5,1 |
6,7 |
9,2 |
25% |
30% |
39% |
|
Тюмень |
4,3 |
5,8 |
8,1 |
10,0 |
35% |
39% |
24% |
|
Ульяновск |
3,1 |
3,9 |
5,3 |
6,7 |
28% |
35% |
27% |
|
Уфа |
4,4 |
5,3 |
7,5 |
10,5 |
21% |
41% |
40% |
|
Хабаровск |
4,7 |
6,4 |
7,9 |
10,7 |
37% |
23% |
35% |
|
Чебоксары |
3,2 |
5,5 |
8,0 |
10,5 |
72% |
45% |
31% |
|
Челябинск |
4,1 |
4,8 |
6,7 |
8,4 |
17% |
39% |
26% |
|
Ярославль |
3,3 |
4,4 |
6,2 |
8,0 |
32% |
42% |
28% |
|
В среднем |
|
|
|
|
34% |
33% |
33% |
Источник: Циан
Методика
В выборке – 40 крупнейших рынков. Анализировались объявления о продаже квартир на вторичном рынке.
В 2025 году холдинг «РСТИ» продал 1985 квартир общей площадью 84 977 кв. м – количество проданных лотов оказалось на 3,7% больше, чем в 2024 году.
«В 2025 году главным драйвером спроса на рынке новостроек была программа семейной ипотеки – в холдинге «РСТИ» доля ипотечных сделок в общем объеме продаж составила 63%, из них 61,4% пришлось на семейную ипотеку. Еще одной заметной тенденцией стал рост количества сделок в рассрочку – если в 2024 году их доля в структуре продаж нашей компании была 18%, то в прошлом году уже 33%. По-прежнему большинство покупателей отдают предпочтение квартирам с отделкой, доля продаж квартир без отделки составляет 31%. Самыми востребованными лотами были однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 41% и 29% в структуре продаж соответственно. Одинаково были востребованы готовые квартиры в сданных домах и в объектах на начальных стадиях строительства. Готовые квартиры приобретались в ипотеку, а покупатели на старте продаж предпочитали рассрочку от застройщика. Однако рассрочка от застройщика не может полностью заменить ипотечные программы. Рынку необходим надежный и понятный финансовый инструмент для приобретения жилья – ипотека с приемлемой ставкой, доступная широкому кругу покупателей», – говорит коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко.
По итогам 2025 года холдинг «РСТИ» сдал в эксплуатацию третью очередь проекта «Тайм Сквер», вторую очередь ЖК Master Place, жилые комплексы «Лайнеръ» и «Академик», четвертую и пятую очереди ЖК «БелАрт». Площадь квартир во всех этих объектах (с учетом лоджий, террас) составила 106 986 кв. м, общая площадь – 181 065 кв. м. Если оценивать жилую площадь введенных объектов, то показатель оказался на 17,4% меньше, чем в 2024 году, который был для компании рекордным по объемам ввода. В то же время холдинг нарастил объем предложения – были выведены на рынок первые очереди жилых комплексов «Гранат» и «Аурум», а также вторая очередь проекта «Кинопарк».
Помимо жилья, в прошлом году холдинг «РСТИ» сдал в эксплуатацию несколько социальных объектов – школу на 825 мест на проспекте Авиаконструкторов в Приморском районе, детский центр хирургии врожденных пороков развития и восстановительного лечения на Авангардной улице в Красносельском районе, радиологический корпус городской больницы №40 в Сестрорецке и детский сад на 100 мест на Планерной улице в составе жилого комплекса «Тайм Сквер». Всего за 25 лет работы холдинг «РСТИ» построил более 2 млн кв. м недвижимости.
В 2026 году холдинг «РСТИ» введет в эксплуатацию первый корпус жилого комплекса «Кинопарк» в Красносельском районе. Кроме того, будет завершено строительство первого детского сада в составе ЖК «Кинопарк», здания для детского сада и начальной школы в ЖК «Академик» и нового корпуса городской больницы №15 в Красносельском районе. Планируется вывести в продажу вторые очереди жилых комплексов «Гранат» и «Аурум», а также третью очередь проекта «Кинопарк».
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что в 2025 году продажи в городах с семейной ипотекой на вторичке выросли на 24 п.п. сильнее, чем в целом по стране.
С апреля 2025 г. в большинстве малых и средних городов семейную ипотеку можно оформить на покупку квартир не только в новостройках, но и на вторичном рынке. Для этого в городе должно строиться не более двух домов, а квартиры должны находиться в домах не старше 20 лет.
1. Семейная ипотека оживила вторичный рынок в малых и средних городах
Расширение программы на вторичный рынок в 2025 г. по итогам года увеличило общее число сделок на 1% (заключено около 13 тыс. ДКП). В большинстве городов с большим объёмом подходящего под условия программы предложения получилось оживить вторичный рынок – продажи год к году выросли сильнее, чем в целом по стране. Например, в Горячем Ключе и Новокуйбышевске число сделок во втором полугодии 2025 г. более чем в 2 раза превысило число сделок во втором полугодии 2024 г., а в Сызрани – сразу в 3 раза.
В среднем по топ-30 городов-участников программы число сделок во втором полугодии 2025 г. выросло год к году на 40% (в среднем по РФ – лишь на 16%).
2. За год цены в городах с семейной ипотекой выросли сильнее, чем в целом по стране
За год средняя цена квадратного метра в малых и средних городах из перечня выросла на 9% – чуть сильнее чем, в целом по стране (+7%). Помимо действия семейной ипотеки на это продолжают влиять более быстрые темпы роста доходов части населения и эффект «низкой базы» (любая индексация к исходно низкой цене даёт больший прирост в процентах). При этом сдерживающими рост цен факторами остаются недостаток предложения и невысокие доходы большинства жителей.
Самые высокие цены – в населённых пунктах Краснодарского края и Крыма (Геленджик, Туапсе, Саки и др.), Крайнего Севера и Дальнего Востока (Свободный, Северобайкальск, Певек и др.).
3. В большинстве городов почти нет подходящего под условия программы жилья
С 1 января 2026 г. в обновлённый список вошёл 891 город, где проживает более 25 млн жителей (около 18% от всего населения России), при этом воспользоваться программой могут лишь те семьи, где есть дети до 6 лет включительно (на дату заключения договора).
В продаже на сайте Циан в анализируемых городах представлено 30 тыс. квартир – это около 9% от всего объёма предложения в РФ. Т.е. доля в предложении на вторичном рынке в 2 раза ниже, чем в населении. Под критерий «дом не старше 20 лет» подходит лишь около 13% предложения.
Предложение между городами распределено неравномерно: половина всех лотов сосредоточена в 50 городах. Т.е. в большинстве локаций из списка у населения фактически нет возможности воспользоваться программой из-за небольшого выбора и устаревшей структуры жилого фонда. Не у всех жителей есть и необходимые для покупки жилья доходы.
«Эффект от программы есть: в городах с большим объёмом подходящего под условия предложения (Геленджик, Сызрань, Туапсе, Братск и др.) число сделок выросло сильнее, чем в целом по стране, а цены увеличились заметнее, чем в мегаполисах, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – При этом в масштабах всей страны вклад программы остаётся минимальным, а в большинстве населённых пунктов из перечня семьи по-прежнему не могут приобрести жильё».
Приложение. Цены и число сделок на вторичном рынке в ключевых городах, где можно было взять семейную ипотеку на вторичном рынке в 2025 г.
|
Город (топ-30 по объему предложения) |
Регион |
Темпы продаж во 2 полугодии 2025 (квартир в месяц) |
Динамика темпов продаж |
Средняя цена кв.м. в янв.26 (тыс. руб.) |
Динамика цены кв.м. (янв.26 к янв.25), % |
|
Сызрань |
Самарская обл. |
~130 |
+200% |
86,6 |
+4% |
|
Новокуйбышевск |
Самарская обл. |
~100 |
+145% |
84,0 |
+16% |
|
Горячий Ключ |
Краснодарский край |
~60 |
+121% |
133,1 |
+5% |
|
Туапсе |
Краснодарский край |
~50 |
+87% |
156,0 |
+12% |
|
Саки |
Крым |
~20 |
+75% |
151,1 |
+8% |
|
Крымск |
Краснодарский край |
~40 |
+74% |
94,7 |
+8% |
|
Березники |
Пермский край |
~190 |
+61% |
59,3 |
-1% |
|
Железногорск (ЗАТО) |
Красноярский край |
~110 |
+58% |
82,8 |
+8% |
|
Губкин |
Белгородская обл. |
~70 |
+48% |
80,8 |
+16% |
|
Темрюк |
Краснодарский край |
~30 |
+43% |
112,3 |
+8% |
|
Геленджик |
Краснодарский край |
~110 |
+37% |
291,4 |
+9% |
|
Шадринск |
Курганская обл. |
~70 |
+37% |
62,7 |
+1% |
|
Братск |
Иркутская обл. |
~200 |
+35% |
84,2 |
-1% |
|
Назрань |
Ингушетия |
~40 |
+34% |
94,5 |
+40% |
|
Кинешма |
Ивановская обл. |
~80 |
+33% |
64,1 |
+17% |
|
Свободный |
Амурская обл. |
~50 |
+31% |
158,5 |
+48% |
|
Ухта |
Коми |
~140 |
+28% |
87,0 |
-1% |
|
Златоуст |
Челябинская обл. |
~160 |
+23% |
66,7 |
+20% |
|
Саров (ЗАТО) |
Нижегородская обл. |
~60 |
+23% |
130,0 |
+3% |
|
Северск (ЗАТО) |
Томская обл. |
~110 |
+23% |
85,6 |
+9% |
|
Ленинск-Кузнецкий |
Кемеровская обл. |
~50 |
+15% |
75,4 |
-4% |
|
Норильск |
Красноярский край |
~280 |
+10% |
85,3 |
-7% |
|
Кольчугино |
Владимирская обл. |
~40 |
+10% |
62,0 |
+3% |
|
Волгодонск |
Ростовская обл. |
~140 |
+10% |
78,0 |
+11% |
|
Комсомольск-на- Амуре |
Хабаровский край |
~290 |
+8% |
81,2 |
+4% |
|
Рубцовск |
Алтайский край |
~150 |
+8% |
61,8 |
+9% |
|
Салават |
Башкортостан |
~200 |
+8% |
59,1 |
+11% |
|
Усинск |
Коми |
~40 |
+3% |
50,1 |
+3% |
|
Прокопьевск |
Кемеровская обл. |
~1140 |
+1% |
68,2 |
-2% |
|
Переславль- Залесский |
Ярославская обл. |
~30 |
-5% |
104,7 |
+5% |
|
в среднем по топ-30 городам |
~110 |
+40% |
96,4 |
+9% |
|
|
малые и средние города, где ипотека на вторичку недоступна |
~30 |
+15% |
111,0 |
+6% |
|
|
все города РФ |
|
+16% |
80,3 |
+7% |
|
Источник: Циан