Стоимость строительства офисов за год выросла на 15% и достигла 380 тыс. руб. / кв. м
Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate и аналитического центра STONE, стоимость строительства офисного объекта класса А по результатам I квартала 2026 года составила 215 тыс. руб./кв. м общей площади (с учетом НДС), при пересчете на полезную показатель достигает 380 тыс. руб./ кв. м, что на 15% выше г/г. В соответствии с прогнозом на 2026 индикатор продолжит свой рост и к концу года составит 220 тыс. руб./кв. м (+10% г/г) или 385 тыс. руб. / кв. м полезной площади, что характеризуется как стабилизация на фоне двух предыдущих лет стремительного роста – на 17% в 2024 и на 18% в 2025. Аналитики IBC Real Estate и STONE ожидают, что в 2027 и 2028 гг. темпы роста стоимости строительства составят 5% и 2% соответственно.
Существенное влияние на замедление прироста стоимости с предшествующих 17%-18% до текущих 15% обусловлено двумя ключевыми факторами: замедлением темпа роста цены большинства строительных материалов на фоне замедления инфляции производителей (по итогам 2025 года ИЦП составил 1,9%, что ниже прогнозного значения в 6,1%), а также постепенным снижением стоимости заемного финансирования. При этом, давление на рост стоимости работ продолжает оказывать сохранение минимального уровня безработицы, но главной причиной, удерживающей стоимость строительства офисов класса А от значительного замедления, становится усложнение проектов в виду усиления требований города к архитектурной составляющей Москвы.
Средняя стоимость строительства1, тыс. руб./кв. м общей площади
Источник: IBC Real Estate x STONE
Что касается основных разделов стоимости строительства, то крупнейшей статьей по-прежнему остаются внутренние инженерные сети – 55 000 руб./кв. с учетом НДС (+10% г/г) или 26% от всего объема затрат.
Наибольший рост стоимости зафиксирован по статье «Проектирование: стадия П и Р» – в два раза всего за один год, что связано с повышением требований города к архитектурной составляющей новых проектов Москвы. Если ранее для получения АГР (архитектурно-градостроительного решения), как правило, застройщик реализовывал одну концепцию, то сейчас для финального согласования проекта с городом это может потребовать нескольких вариантов и этапов разработки. Новые требования также повлияли и на стоимость фасадов: по итогам I квартала 2026 фасадные решения стали еще одной из наиболее возрастающих в цене затратных статей – рост год к году составил +30%, а стоимость фасада достигла 39 тыс. руб./кв. м или 18% в общей структуре затрат.
Средняя стоимость разделов строительства1, руб./кв. м общей площади, вкл. НДС
Источник: IBC Real Estate х STONE
«На сегодняшний день в классе А в сложившихся деловых локациях мы видим новые старты от 500-600 тыс. руб. за кв. м и выше, что обусловлено в том числе влиянием роста себестоимости. Важно отметить, что помимо строительной себестоимости, которая на полезную площадь составляет 380 тыс. руб. за кв. м, есть и сопутствующие дополнительные расходы, связанные с продажами, а также цена земельного участка и налоговая нагрузка. Учитывая текущую конъюнктуру и внешние факторы, ожидать снижения цен не представляется возможным», – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE.
Примечательно, что, несмотря на возрастающую стоимость строительства и увеличивающиеся требования к качеству новых проектов, как со стороны города, так и со стороны конечных пользователей, сегодня фиксируются рекордные объемы инвестиций в девелопмент на фоне стремительного роста рынка, а также реализации программы МПТ.
«Только с начала 2025 года застройщики анонсировали планы о старте строительства 53 новых проектов. По нашим прогнозам, с учетом среднего срока девелопмента офисных объектов (в среднем ~3-5 лет), заявленные объекты будут реализовываться до 2030-2032 гг. Таким образом, увеличение предложения будет постепенным. Так, из объема заявленных к вводу площадей до конца 2028 года мы ожидаем, что только 54% офисных площадей введутся в эксплуатацию», – отмечает Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
Аналитики «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) отмечают, что рынок жилья Санкт-Петербурга и пригородов устойчив, спрос на покупку квартир сохраняется благодаря удобным способам оплаты, которые предлагают застройщики.
За 9 месяцев 2025 года в регионе заключили порядка 45 тыс. сделок на покупку недвижимости, это 1,85 млн кв. м, что на 26% ниже показателя за аналогичный период 2024 года. Тогда 6 из 9 месяцев действовала государственная программа льготного ипотечного кредитования. В августе -сентябре 2025 года заключали в среднем 6 тыс. сделок в месяц.
Средняя цена метра класса масс-маркет в Санкт-Петербурге к концу сентября выросла на 5,6%, до 263 тысяч рублей (+14,1 тыс. руб. с начала года), а в Ленинградской области – на 5,5%, до 161 тысяч рублей (+8,4 тыс. руб.). 7 из 9 месяцев года цены росли.
В жилых комплексах высокого сегмента цены выросли более существенно. Так, в бизнес-классе средняя цена квадратного метра увеличилась на 17%, до 467 тысяч рублей, в элит-классе – на 12%, до 698 тысяч рублей.
«Рост цен в высоком сегменте жилья можно объяснить в числе прочего ограниченным предложением. Локаций, которые подходят для строительства жилых комплексов бизнес- и элит-класса мало, при этом спрос остается стабильным. Среди покупателей такой недвижимости мы видим не только тех, кто покупает для себя, но и инвесторов, которые планируют заработать на росте стоимости квартиры или покупают, чтобы сдавать в аренду и получать пассивный доход», – отмечает Ольга Трошева, директор «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Доля ипотечных сделок в общей структуре продаж составила порядка 50%. Средняя ставка по выданным ипотечным кредитам на конец 3 квартала – 6,1%, а средний размер кредита – 6,4 млн рублей.
По словам Ольги Трошевой, спрос на новостройки поддерживает семейная ипотека. Для покупателей, которые не используют кредит, основным способом покупки остается рассрочка. В зависимости от стратегии застройщика её доля составляет от 15–20% до 50–60% от общего объёма продаж.
В этом году застройщики достаточно активно пополняли новыми стартами объем предложения в Петербурге и пригородах – выведено 2,42 млн кв. м (+22% к аналогичному периоду прошлого года), из них 2,16 млн кв. м – это жилые комплексы класса масс-маркет, и всего 260 тысяч кв. м – жилье бизнес- и элит-классов. Более половины объема нового предложения (53%) приходится на жилые комплексы, которые строят за КАД (как в черте города, так и на областных территориях).
На объекты крупнейших застройщиков – Setl Group и ЛСР – пришлось 30% от объема нового предложения (720 тыс. кв. м, из которых 17% – Setl Group и 13% – ЛСР).
Объем текущего предложения на рынке Санкт-Петербурга и пригородах к концу сентября составляет 3,4 млн кв. м. Несмотря на значительное пополнение рынка в начале года, общий объем текущего предложения в городе остается на минимальном за последние 10 лет уровне – 1,9 млн кв. м.
По прогнозам «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу года объем продаж может составить около 65 тысяч сделок, или 2,7 млн кв. м (-15% к 2024 году). На достижение такого показателя будут влиять выгодные программы покупки и скидки от застройщиков, при условии отсутствия дополнительных ограничений на семейную ипотеку в четвертом квартале.
Основными драйверами спроса останутся семейная ипотека и гибкие длительные схемы рассрочек, которые позволяют покупателям минимизировать платежи. Средние цены на квадратный метр могут вырасти еще на 2-3% до конца года.
Эксперты аналитического центра «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выявили динамику спроса, цен и объёма предложения на рынке новостроек крупных городов РФ в сентябре.
- Число сделок в столичных регионах в сентябре выросло на 6-8%. Спрос увеличивается, но медленнее ожиданий.
- За месяц «квадрат» подорожал на 1,3%. Устойчивый рост сохраняется четвёртый месяц подряд. Положительная динамика (более +1%) зафиксирована в половине городов. Подробные данные – в приложении.
- Объём предложения за месяц сократился на 2% на фоне роста активности и сохранения низких темпов вывода новинок.
- Спрос по итогам сентября увеличился на 8% (к августу) в Москве и Московской области, на 6% в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В столичном регионе рост ниже темпов увеличения метрик потенциального спроса (просмотров объявлений) – покупатели пока прицениваются активнее, чем покупают. На спрос давят высокие темпы роста цен (более 2% в месяц) и снижение доступного выбора. В агломерации Санкт-Петербурга число ДДУ достигло максимума с момента завершения безадресной льготной ипотеки. Положительная динамика отмечается четвёртый месяц подряд. Этому способствуют и более аккуратная индексация цен, и сохранение привычных темпов вывода нового предложения.
Спрос (число ДДУ) в столичных регионах
Источник: Циан
- «Квадрат» устойчиво дорожает четвёртый месяц подряд. За последние 30 дней он прибавил 1,3% в среднем по городам. Застройщики перешли к обычному ценообразованию (с регулярной индексацией цен), стали реже предлагать большие скидки и скидки «сразу на все лоты», почти не было случаев вывода новых корпусов по ценам сильно ниже рынка. Более чем на 1% цены увеличились в 18 локациях из 40. В лидерах Севастополь, Новокузнецк, Набережные Челны (+6-13%).
Средний рост стоимости год к году – +13%. За последние 12 месяцев новостройки сильнее всего подорожали в Севастополе, Набережных Челнах, Барнауле и Чебоксарах (более чем на 20%).
Динамика средних цен предложения в локациях 500+
Источник: Циан
- Объём активного предложения в анализируемых городах за месяц снизился на 2%. Если в предыдущие месяцы отрицательная динамика была характерна для Московского региона, то теперь она зафиксирована и в других городах. Спрос на рынке вырос, при этом новинок по-прежнему мало из-за высоких ставок по проектному финансированию и бридж-кредитам, ужесточения политики банков и более осторожного планирования со стороны самих застройщиков.
Отрицательная месячная динамика зафиксирована в 24 локациях из 40. Особенно сильное снижение в Новокузнецке, Кемерове, Тольятти и Набережных Челнах – более чем на треть (в этих городах небольшой объём предложения, поэтому колебания более заметны).
Динамика объёма предложения в локациях 500+
Источник: Циан
«С учётом решения ЦБ по снижению ставки и выхода на рынок держателей депозитов мы ожидаем плавное увеличение спроса, рост цен на 1-1,5% в месяц и снижение предложения на 5-7% до конца года», – комментирует Елена Бобровская, эксперт аналитического центра «Циан».
Приложение
|
Локация |
Средняя цена кв.м., тыс. руб., начало октября 2025 г. |
Динамика средней цены кв.м. |
|
|
за год |
за месяц |
||
|
Барнаул |
174,5 |
29% |
1,5% |
|
Владивосток |
209,0 |
9% |
-1,1% |
|
Волгоград |
138,8 |
5% |
0,2% |
|
Воронеж |
144,2 |
17% |
0,3% |
|
Екатеринбург |
173,3 |
10% |
1,7% |
|
Ижевск |
129,2 |
20% |
0,9% |
|
Иркутск |
167,4 |
7% |
-3,6% |
|
Казань |
249,7 |
11% |
0,2% |
|
Калининград |
148,1 |
2% |
-1,4% |
|
Кемерово |
147,4 |
18% |
0,7% |
|
Киров |
130,5 |
11% |
0,7% |
|
Краснодар |
168,8 |
6% |
3,2% |
|
Красноярск |
143,0 |
2% |
0,7% |
|
Ленинградская область |
174,4 |
11% |
-1,3% |
|
Москва |
448,9 |
19% |
2,7% |
|
Московская область |
207,0 |
10% |
1,6% |
|
Набережные Челны |
169,9 |
44% |
5,7% |
|
Нижний Новгород |
215,4 |
9% |
0,7% |
|
Новокузнецк |
160,0 |
14% |
8,8% |
|
Новосибирск |
170,5 |
7% |
1,4% |
|
Омск |
151,7 |
8% |
-1,4% |
|
Оренбург |
117,5 |
5% |
-0,1% |
|
Пермь |
159,9 |
15% |
-0,9% |
|
Ростов-на-Дону |
156,6 |
8% |
2,0% |
|
Рязань |
127,2 |
5% |
1,0% |
|
Самара |
157,6 |
18% |
0,6% |
|
Санкт-Петербург |
291,4 |
13% |
1,7% |
|
Саратов |
116,5 |
-2% |
1,0% |
|
Севастополь |
272,0 |
69% |
12,8% |
|
Сочи |
446,6 |
10% |
1,4% |
|
Ставрополь |
105,5 |
9% |
0,7% |
|
Тольятти |
148,0 |
7% |
0,8% |
|
Томск |
177,1 |
6% |
0,0% |
|
Тюмень |
153,8 |
9% |
-2,3% |
|
Ульяновск |
106,2 |
1% |
-7,6% |
|
Уфа |
183,7 |
13% |
1,1% |
|
Хабаровск |
189,7 |
18% |
2,5% |
|
Чебоксары |
154,7 |
21% |
4,6% |
|
Челябинск |
173,2 |
13% |
-0,1% |
|
Ярославль |
117,9 |
6% |
1,2% |
|
Общий итог |
179,4 |
13% |
1,3% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Проанализированы цены предложения в лотах от застройщиков на Циане с учётом явно обозначенных скидок.